房地产开发项目工程造价控制

房地产开发项目工程造价控制
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司南通分公司江苏南通 226001
摘要：工程造价是影响房地产价格最重要的因素之一，本文对其开发过过程中的各个环节如何进行造价控制，做了详细的阐述，供大家参考。

关键词：房地产开发；工程造价；控制
1前言
随着我国房地产市场的再度升温，开发项目越来越多。

由于项目法人负责制的实施，开发项目的造价控制成为各房地产商十分关注的课题。

而房地产项目的造价控制贯穿于项目建设过程的各个阶段，各个建设阶段都各有其自身的特点，因而各建设阶段的造价控制手段和方法各不相同。

文中就建设过程的几个阶段，对房地产开发项目的造价控制做一阐述。

2 设计阶段工程造价控制
（1）实行设计方案招投标制度。

开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制．加强管理工作。

通过设计招投标来选择优秀的设计单位。

从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。

（2）实行限额设计。

限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。

项目设计的优劣将直
接影响建设费用的多少和建设工期长短．同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要应到心中有数。

（3）开展价值工程的应用。

价值工程的主要特点：以使用者的功能需求为出发点。

对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

例如，利用深基础，增加地下室，这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。

这就是利用价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高的结果。

（4）加强图纸会审工作。

对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。

3工程招投标阶段造价控制
(1)严密、严肃编制招标文件
招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分，招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，对工程造价具有重大影响，因此，不论是开发商自己，还是其委托
的咨询机构编制、发布招标文件，都必须严密、严肃、完整，按照规范要求进行编制和发布。

(2)完整、严谨、准确编制工程量清单
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性非常强、内容非常复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，要体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。

(3)慎选报价形式，重视标底的编制与审核
报价形式多种多样如工程量清单报价、施工图预算报价、费率报价、单价招标等，各有优缺点，要根据工程内容和时间要求确定，但从工程造价的控制角度最好选用程量清单报价，工程量清单是公开的，投标单位结合自己的施工水平、施工管理成本和设备的配置、市场材料价格的调整以及风险预测等综合因素自主确定综合单价
计价进行竞标，开发商为排除可能存在的非实质性、欺骗性、过分偏激性以及明显低于成本的不合理报价，避免错报、漏报或过分的不均衡报价等对造价带来重大影响的因素，虽然标底在评标时只起参考作用，但绝不是可有可无，它作为开发商的拦标价，不仅要重
视编制审核，还有尽量把它控制在同类工程的社会平均水平之上。

(4)注重资格预审，谨防串标
我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学，造成有标底招标时，标底泄漏现象时有发生；无标底招标时，投标人相互串标、围标，使工程价格严重失实。

为预防此类事件发生以及中标后，在施工过程中，出现千方百计索赔增加造价，在资格预审中把不诚信、业绩不佳、施工资源差的企业淘汰出局。

(5)中标确认与合同商谈
开标后、定标前，需对投标人就履约、工期、报价、价格调整方法、存在问题等进行询标，以便相互解释和澄清，为合同谈判提供良好的基础。

根据招标文件规定的办法最好评审出不少于两个合理、低价的中标候选人，以便在合同商谈中占得主动，中标候选人在新的竞争中给予更好的优惠条件。

4 施工阶段工程造价控制
施工阶段是科学技术转化为生产力的阶段，是处理技术与经济关系的重要环节，其时间较长，影响造价的因素也较多，如何有效控制各影响因素，使实际的造价变动掌控在计划投资范围内，需把握以下控制细节。

(1)编制实施资金使用计划，纠正投资偏差
编制并控制资金使用计划，在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位，对造价具有重要的影响，它是合理确定和控制造价
总目标值、各阶段分目标值的依据，通过与实际造价进行定期和不定期比较，找出偏差、分析原因，适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏，使总造价控制在目标之内。

(2)严格控制工程变更，减少造价变动因素’
工程变更有可预见的变更如设计变更、进度计划变更等和未能预见的变更如施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括
的新增工程等。

对于可预见的变更，在施工前加强防范如图纸会审条件不成熟不开工等，力争把变更消灭在萌芽状态，避免施工中造成不必要的浪费；对于未能预见的变更，进行多方案论证和比价，把握施工单价和工期的科学性与合理性，做好现场记录和试验数据收集，控制因施工条件等的变化而引起合同价款变化；对于新增工程，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高建设标准，若必须变更，应在满足功能时尽量降低变更价款。

不管何种工程变更，都做到先估价、后变更，严格遵循工程变更处理程序。

(3)严格控制经济签证，妥善处理索赔与反索赔
施工中难免出现各种各样的经济签证，严格签证程序和权限，签证内容清楚准确。

按施工组织设计施工，改变施工技术、方法、施工工艺而增加造价的，原则上不予签证，如能用机械土石方的就不用或少用人工土石方等。

因工程变更和经济签证而引起的索赔种类很多，对于合同规定的明示条款索赔，严格按合同执行；对于非合同规定的默示条款索赔，需谨慎和妥善处理；对于道义索赔原则
上不给予。

严格费用索赔的范畴，把握工期索赔带来迟延交房而赔付购房业主违约金的发生，同时，开发商也要妥善利用承包商的违约进行反索赔。

(4)严把工程计量和材料价格关
工程量清单报价中的工程量是预计数量，与实际工程量可能存在差距，而且不少工程量是综合性的，而实际施工过程中是分离的，如脚手架就包括安、拆，在给付进度款时就要注意分解，以免重复计付或超付。

材料价格是组成工程造价的最重要部分之一，不少是取费计价的依据，而因市场行情多变，材料价格相差悬除，政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化，需投人大量时间和精力了解市场价格，尤其是甲供材料更要把握订货时机，确定好计费基数。

(5)认真审核工程款，严控付款比例
在不同的阶段，开发商需给付或扣取工程预付款、进度款、保修金、竣工结算款，无论合同约定以何种方式付款，在各阶段均需认真审核工程量、价及价差调整，把握付款比例，切忌超付。

竣工结算是最终价款结算，经审定的竣工结算是核定建设工程造价的依据，此阶段更应认真审核把关各个细节。

5 结语
总之，房地产开发单位的造价管理人员要做到统观全局、熟悉施工现场，对建筑市场走向做到心中有数，对定额做到举一反三、
灵活应用，为开发项目在施工中的造价控制辅平道路，促使投资管理的不断完善，提高投资效果，提高企业核心竞争力。