房地产项目的常见风险及风险管理

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房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理引言概述:房地产项目作为一个重要的经济领域,不可避免地存在一定的风险。

本文将从四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施,以帮助读者更好地了解和应对这些风险。

一、市场风险1.1 市场需求波动:房地产市场受经济周期和政策变化的影响,需求可能出现波动。

开发商需要密切关注市场动态,做好市场调研和预测,以及及时调整项目定位和销售策略。

1.2 价格风险:市场价格波动可能导致项目预期收益下降。

开发商应制定合理的定价策略,结合市场情况和项目特点,避免价格过高或过低,同时要关注竞争对手的价格动态。

1.3 政策风险:政府的政策调整对房地产市场有重要影响。

开发商需要密切关注政策变化,了解政府的政策取向,并及时调整项目规划和运营策略,以适应政策环境的变化。

二、资金风险2.1 资金周转困难:房地产项目的开发和运营需要大量资金,资金周转不畅可能导致项目进展受阻。

开发商应制定合理的资金计划,建立稳定的资金来源,同时注意项目进展与资金需求的匹配,避免出现资金断裂的情况。

2.2 利率风险:利率的上升可能增加项目的融资成本,影响项目的盈利能力。

开发商应制定灵活的融资策略,关注市场利率的变化,选择合适的融资方式和期限,降低利率风险的影响。

2.3 资金流失风险:项目运营过程中,资金可能面临挪用、浪费等风险。

开发商应建立严格的财务管理制度,加强内部控制,确保资金的安全和有效使用。

三、技术风险3.1 建筑质量风险:建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。

开发商应选择有资质的建筑团队和材料供应商,建立严格的质量管理制度,加强监督和检查,确保项目的建筑质量达到标准要求。

3.2 技术创新风险:新技术的应用可能带来风险和不确定性。

开发商应在采用新技术前进行充分的研究和试验,评估其风险和效益,确保技术的可行性和稳定性。

3.3 网络安全风险:随着信息技术的发展,房地产项目面临着越来越多的网络安全威胁。

开发商应加强网络安全意识和培训,建立完善的网络安全保护体系,防范网络攻击和数据泄露的风险。

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理引言概述:房地产项目是一个复杂的投资领域,涉及到多方面的风险。

了解和管理这些风险对于投资者和开发商来说至关重要。

本文将介绍房地产项目中常见的风险,并提出相应的风险管理措施。

一、市场风险1.1 市场供需失衡市场供需失衡可能导致项目无法按计划销售或出租,从而影响项目的盈利能力。

1.2 市场波动市场波动可能导致项目价值波动,投资者可能面临资金损失。

1.3 政策调整政策调整可能对项目的开发和销售产生不利影响,投资者需及时调整策略应对。

二、财务风险2.1 资金链断裂资金链断裂可能导致项目无法继续开发,影响项目的完工和销售。

2.2 财务杠杆过高财务杠杆过高可能导致项目无法承受市场波动,增加投资者的风险。

2.3 资金管理不善资金管理不善可能导致项目运营不稳定,影响项目的盈利能力。

三、技术风险3.1 施工质量问题施工质量问题可能导致项目存在安全隐患,影响项目的使用和价值。

3.2 设计不合理设计不合理可能导致项目无法满足市场需求,影响项目的销售和租金收入。

3.3 环保问题环保问题可能导致项目无法通过验收,影响项目的开发和销售。

四、法律风险4.1 合同纠纷合同纠纷可能导致项目无法按计划进行,增加项目的成本和风险。

4.2 土地权属问题土地权属问题可能导致项目无法合法开发,影响项目的使用和价值。

4.3 法律法规变化法律法规变化可能对项目的开发和销售产生不利影响,投资者需及时调整策略。

五、管理风险5.1 项目管理不善项目管理不善可能导致项目进度延迟,增加项目的成本和风险。

5.2 人员管理问题人员管理问题可能导致项目运营不稳定,影响项目的盈利能力。

5.3 市场营销不足市场营销不足可能导致项目无法及时销售或出租,影响项目的盈利能力。

结论:房地产项目面临多方面的风险,只有通过有效的风险管理措施,才能降低风险并确保项目的顺利进行和盈利。

投资者和开发商应充分了解各种风险,并采取相应的措施来规避和管理风险,以保障项目的成功和可持续发展。

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂的投资领域,涉及大量的资金和资源。

在项目的不同阶段,会面临各种风险和挑战。

因此,有效的风险管理对于房地产项目的成功至关重要。

本文将介绍房地产项目中常见的风险,并提供相应的风险管理措施。

二、常见风险1. 市场风险市场风险是指由于市场供需关系、经济周期、政策变化等因素导致的房地产市场价格波动的风险。

例如,经济衰退可能导致房地产需求下降,从而影响项目的销售和租赁情况。

2. 资金风险资金风险是指由于资金不足或者资金流动性不佳导致的项目无法按时完成或者无法持续运营的风险。

例如,项目可能面临资金链断裂、融资渠道受限等问题。

3. 法律风险法律风险是指由于法律法规的变化或者合同纠纷等因素导致的项目无法按照原计划进行的风险。

例如,政府政策变化可能导致项目无法获得必要的许可证,或者合同纠纷可能导致项目停工或者延期。

4. 技术风险技术风险是指由于技术问题或者施工质量等因素导致的项目无法按照预期达到设计要求的风险。

例如,施工中可能出现质量问题,或者设计方案可能存在缺陷。

5. 竞争风险竞争风险是指由于市场竞争激烈导致项目无法获得足够的市场份额或者租户的风险。

例如,周边区域可能出现竞争性项目,从而影响项目的销售和租赁情况。

三、风险管理措施1. 市场风险管理- 定期进行市场调研,了解市场供需关系和价格趋势,以便及时调整项目策略。

- 多样化项目产品,降低对单一市场的依赖性。

- 建立良好的合作关系,与房地产中介机构和销售渠道合作,提高项目的曝光度和销售能力。

2. 资金风险管理- 制定详细的资金计划,合理安排项目的资金需求和流动性。

- 寻找多元化的融资渠道,降低对单一融资来源的依赖性。

- 建立稳定的资金回款机制,确保项目的资金流动性。

3. 法律风险管理- 随时关注政府政策的变化,确保项目符合相关法律法规的要求。

- 与专业律师团队合作,审查和修订合同,降低合同纠纷的风险。

- 建立健全的项目管理体系,确保项目按照法律要求进行。

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房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂的投资领域,涉及到大量的资金、资源和时间。

在项目的整个生命周期中,会面临各种各样的风险。

本文将介绍房地产项目中常见的风险,并提供一些风险管理的方法和策略。

二、常见风险1. 市场风险市场风险是指由于市场供需关系、经济周期、政策变化等因素引起的风险。

例如,当房地产市场供应过剩时,项目可能会面临租金下降、销售难点等问题。

因此,项目方需要对市场进行深入的研究和分析,以及制定相应的市场营销策略。

2. 财务风险财务风险是指项目资金管理不善、财务计划不合理等因素引起的风险。

项目方需要合理规划资金运作,确保资金的充足性和流动性。

同时,项目方还应该进行风险评估和财务预测,以便及时发现和解决潜在的财务风险。

3. 法律风险法律风险是指项目在执行过程中可能违反相关法律法规,导致法律纠纷和诉讼的风险。

项目方需要与专业的法律团队合作,确保项目的合法性和合规性。

此外,项目方还应该了解当地的土地法规、建造法规等,以避免违反规定。

4. 技术风险技术风险是指项目在设计、施工、运营等环节中可能浮现的技术问题和隐患。

项目方需要与专业的建造设计师、工程师等合作,确保项目的技术可行性和可持续性。

此外,项目方还应该进行技术风险评估和管理,及时解决技术问题。

5. 管理风险管理风险是指项目管理过程中可能浮现的管理问题和挑战。

项目方需要建立有效的项目管理团队,明确各个岗位的职责和权限。

同时,项目方还应该制定详细的项目管理计划和流程,确保项目的顺利进行。

三、风险管理1. 风险评估项目方应该进行全面的风险评估,包括市场风险、财务风险、法律风险、技术风险和管理风险等。

通过评估,可以识别出潜在的风险和可能的影响,为后续的风险管理提供依据。

2. 风险规避项目方可以通过规避风险来降低项目的风险程度。

例如,在市场风险方面,项目方可以选择在供需平衡的地区开展项目,避免供应过剩的风险。

在财务风险方面,项目方可以制定合理的资金计划,避免资金短缺的风险。

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房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂的投资领域,涉及大量的资金和资源。

在项目的整个生命周期中,存在着各种风险,这些风险可能对项目的成功实施和投资回报产生负面影响。

因此,对房地产项目的风险进行全面的认识和有效的管理是至关重要的。

二、常见风险1. 市场风险市场风险是指由于市场供需关系、经济周期等因素导致房地产市场价格波动的风险。

例如,经济衰退期间,需求下降可能导致房地产价格下跌,从而影响项目的销售和租金收入。

2. 法律风险法律风险是指由于法律法规的变化或者不符合法律法规导致的风险。

例如,政府对土地使用权的政策变化可能导致项目的土地使用权受到限制或者收回。

3. 技术风险技术风险是指由于技术问题导致项目无法按计划完成或者无法达到预期效果的风险。

例如,施工过程中浮现的技术问题可能导致工期延误或者质量不达标。

4. 资金风险资金风险是指由于筹资渠道受限、资金缺口等原因导致项目无法按计划进行或者无法维持正常运营的风险。

例如,资金链断裂可能导致项目停工或者无法支付供应商和承包商的费用。

5. 市场竞争风险市场竞争风险是指由于市场上存在其他竞争对手导致项目销售或者租赁业绩不佳的风险。

例如,如果项目所在地区有其他类似的房地产项目,可能导致项目的销售速度变慢或者租金收入降低。

6. 自然灾害风险自然灾害风险是指由于自然灾害(如地震、洪水、风暴等)导致项目受损或者无法正常运营的风险。

例如,地震可能导致建造物结构损坏,从而影响项目的价值和安全性。

三、风险管理为了有效管理房地产项目的风险,以下是一些常见的风险管理措施:1. 风险评估和分析在项目启动阶段,进行全面的风险评估和分析是至关重要的。

通过对项目的各个方面进行细致的分析,可以识别出潜在的风险,并制定相应的应对策略。

2. 多元化投资组合通过在不同地区、不同类型的房地产项目中进行投资,可以降低投资组合的整体风险。

多元化投资组合可以减少对单个项目风险的依赖,从而平衡整体风险。

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房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂而高风险的投资领域。

在投资房地产项目时,投资者需要了解并管理可能涉及的各种风险。

本文将详细介绍房地产项目的常见风险,并提供相应的风险管理措施。

二、常见风险1. 市场风险市场风险是指由于市场供需变化、宏观经济波动等原因导致房地产市场价格波动的风险。

例如,经济衰退、政策调整、利率变动等都可能导致房地产市场价格下跌,从而影响项目的投资回报率。

2. 法律风险法律风险是指由于法律法规的变化或不确定性导致的风险。

例如,政府政策的变化、土地产权争议、环境法规等都可能对房地产项目的开发和销售产生不利影响。

3. 技术风险技术风险是指由于技术问题导致的风险。

例如,建筑质量问题、工程施工延误、设计问题等都可能对项目的进度和质量产生负面影响。

4. 融资风险融资风险是指由于融资渠道的不稳定或资金供给的不确定性导致的风险。

例如,银行贷款利率上升、融资渠道紧缩等都可能导致项目融资困难,影响项目的进展。

5. 管理风险管理风险是指由于项目管理不善或管理团队能力不足导致的风险。

例如,项目管理流程不规范、管理团队缺乏经验等都可能导致项目进度延误或成本超支。

三、风险管理措施1. 市场风险管理针对市场风险,投资者可以通过市场研究和分析来预测市场趋势,制定相应的投资策略。

同时,多元化投资组合也可以降低市场风险。

2. 法律风险管理投资者应该与专业的律师团队合作,确保项目符合当地法律法规,并及时了解和应对法律风险。

此外,与政府相关部门保持良好的合作关系也是降低法律风险的重要手段。

3. 技术风险管理为了降低技术风险,投资者可以选择有丰富经验和良好声誉的建筑公司和工程团队。

在项目开发过程中,及时进行质量检查和监控,确保项目按照设计要求进行。

4. 融资风险管理投资者应该建立稳定的融资渠道,并与多家金融机构建立合作关系,以降低融资风险。

此外,合理规划项目资金需求,确保项目进展所需的资金供给。

5. 管理风险管理为了降低管理风险,投资者应该建立完善的项目管理流程,并聘请有经验的管理团队进行项目管理。

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房地产项目的常见风险及风险管理引言概述:房地产项目作为一种重要的投资方式,虽然带来了丰厚的回报,但也伴有着一系列风险。

了解和管理这些风险对于投资者和开辟商来说至关重要。

本文将深入探讨房地产项目的常见风险,并提供相应的风险管理措施。

正文内容:1. 市场风险1.1 市场供需失衡:市场供需关系的失衡可能导致房地产项目的价值下降。

投资者应该密切关注市场需求和供应的变化,以便在适当的时机买入或者卖出。

1.2 经济周期波动:经济周期的波动会对房地产市场产生重大影响。

在经济低迷时期,房地产项目可能面临租金下降、空置率上升等风险。

投资者应该根据经济状况来制定相应的投资策略。

2. 法律风险2.1 土地权属纠纷:土地权属纠纷是房地产项目中常见的法律风险之一。

投资者在购买土地时应子细核实土地的权属情况,并与相关部门进行咨询和确认。

2.2 建造合规问题:建造合规问题可能导致项目无法获得必要的许可证或者面临法律诉讼。

投资者应该确保项目符合当地建造法规,并与专业人士合作以确保合规性。

3. 技术风险3.1 建造质量问题:建造质量问题可能导致项目在使用过程中浮现安全隐患或者价值下降。

投资者应该选择有良好声誉的开辟商和施工团队,并进行定期的质量检查。

3.2 建造技术更新:随着科技的不断进步,建造技术也在不断更新。

投资者应该关注新技术的发展趋势,并在项目设计和施工中采用适当的技术。

4. 财务风险4.1 资金不足:资金不足可能导致项目无法按计划进行或者无法按时完成。

投资者应该制定合理的资金筹集计划,并确保项目的资金来源充足。

4.2 财务管理不善:财务管理不善可能导致项目的成本超支或者收入不足。

投资者应该建立有效的财务管理体系,并进行定期的财务分析和预测。

5. 管理风险5.1 项目管理不善:项目管理不善可能导致项目进度延迟、成本超支等问题。

投资者应该选择有经验和专业的项目管理团队,并建立有效的项目管理流程。

5.2 市场营销不当:市场营销不当可能导致项目销售难点或者租赁率低。

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房地产项目的常见风险及风险管理

房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目是一个复杂的投资领域,涉及到大量的资金、资源和时间。

由于其特殊性质,房地产项目面临着各种风险。

本文将详细介绍房地产项目的常见风险,并提供相应的风险管理措施。

二、常见风险1. 市场风险市场风险是房地产项目中最常见的风险之一。

市场的不确定性可能导致项目无法按计划销售,从而影响项目的盈利能力。

市场风险的主要原因包括经济波动、政策变化、竞争加剧等。

2. 资金风险房地产项目通常需要大量的资金投入,而资金风险是指项目所需资金无法按时到位或者无法满足项目需求的风险。

资金风险可能导致项目停工、延期或者无法完成。

3. 法律风险法律风险是指项目在法律层面上可能面临的风险。

例如,项目可能面临土地产权争议、合同纠纷、环境污染等问题。

法律风险可能导致项目面临诉讼风险、罚款或者项目停工。

4. 技术风险技术风险是指项目在技术层面上可能面临的风险。

例如,项目可能面临建造设计问题、施工质量问题、工程技术难题等。

技术风险可能导致项目质量不达标、工期延误或者项目无法按计划进行。

5. 市场需求风险市场需求风险是指项目所在地区的市场需求可能浮现变化,导致项目无法达到预期销售目标的风险。

市场需求风险的主要原因包括人口流动、消费习惯变化、市场供需关系变化等。

三、风险管理措施1. 市场风险管理为了降低市场风险,项目方可以进行市场调研,了解目标市场的需求和竞争情况。

同时,可以制定灵便的销售策略,及时调整项目定价和销售方式,以适应市场变化。

2. 资金风险管理为了降低资金风险,项目方可以制定详细的资金计划,确保项目所需资金能够及时到位。

同时,可以与金融机构建立良好的合作关系,以便在需要时获得额外的融资支持。

3. 法律风险管理为了降低法律风险,项目方可以与专业律师团队合作,对项目进行全面的法律风险评估。

同时,可以制定合规的合同和条款,以及建立完善的风险防范和应对机制。

4. 技术风险管理为了降低技术风险,项目方可以礼聘有经验的建造设计师和工程师,确保项目的设计和施工质量。

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房地产项目的常见风险及风险管理房地产开发项目的房地产风险管理分析风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。

房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,房地产风险管理主要表现在以下几个方面:1、项目的定位风险房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。

2、项目的投资支持能力风险《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的房地产风险管理经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。

3、项目的质量风险包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识认识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”(实际上就是“质量通病”造成的纠纷);交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险(可控制风险)。

4、项目的合约履行能力风险在房地产风险管理项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦。

比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

5、项目建设的“创新”风险当前的房地产风险管理经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的。

这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的。

6、项目的“政府”风险“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。

在项目建设过程中,企业必须掌握相关地法律为:《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须掌握地法规为:《建设工程质量管理条理》等。

必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

开发商项目房地产风险管理的内容房地产风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价,并在此基础上优化组合各种房地产风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。

房地产风险管理的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。

因此,开发商房地产风险管理的主要内容为:1、合理界定项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以免遗漏而产生风险。

2、合理确定项目管理目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。

3、编制《项目管理规划》,对项目工作进行结构分解,对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价,按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施,用《项目管理规划》指导项目建设,指导项目的计划管理。

4、根据实现目标的外部环境情况,坚持“事前控制”、“事中控制”的原则,对实施过程中的风险因素,比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析(评估或测算)、评价,实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术,拟订应对措施,设法消除、缓和、转化、转移风险,避免过程控制风险。

5、强化房地产风险管理的计划手段,把可以管理的风险分解到各个不同的过程,对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足,搞好风险的监控。

过程中,利用动态管理,合理配备资源,按照目标管理、节点考核、专业监督的方法,减少项目执行过程中不确定因素导致的风险,规避潜在风险转化成显性风险的可能。

6、合理组织结构,明确岗位职责,理顺管理关系、反馈关系,建立项目的沟通职能,在房地产风险管理内部以及与建设相关的各方接口,特别是在经常出现房地产风险管理误解和矛盾的职能和组织间接口,为房地产风险管理提供信息保障。

7、在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理),避免因人为因素造成的风险。

强化财务监督和计划实施的专业监督,强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督,对计划执行情况及时跟踪检查,及时向决策层提供修改计划的依据,向计划实施层提示计划执行的偏离情况,对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和房地产风险管理。

开发商房地产风险管理的对策建议1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构,研究国家和区域经济政策、行业政策,对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况,做及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。

经常性从容分析,比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富;合理安排资源,把“功夫”下在事前,在时间管理象限里,开展“重要而不紧急”的工作,肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密,提供的决策依据会更科学,规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合知识能力,提高风险的分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍,结合企业文化建设,结合企业规章制度制定,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3、由于房地产风险管理决策失误所造成“决策风险后果”的严重性,企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成,必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力,有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。

简单地说就是会经营、懂管理、知法规,唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险,才可能妥当地处理风险造成的后果。

4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理,制定适应于ISO9000:2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程,建立现代的企业管理制度和管理程序,用质量管理的八项原则(①以顾客为关注焦点;②领导作用;③全员参与;④过程方法;⑤管理的系统方法;⑥持续改进;⑦基于事实的决策方法;⑧与供方互利的关系。

)规范企业管理行为,真正地实现工作质量的提高。

用管理体系管理,用工作标准、程序、制度规范职业行为,使工作有依据,效果有证明,追究有线索,也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习,及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准,了解政策规定,提高“违法、违规”行为的识别能力,规避“政策风险”,避免出现投机风险、政府风险(按照《建设工程质量管理条例》处罚)。

6、加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。

在招标过程中,准确核定标的,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件,为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用房地产风险管理(风控网)技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。

决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

7、利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对房地产风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。

在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法;在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施,及时总结、关闭阶段性管理目标,是保证房地产风险管理达到既定目标的有效途径。

8、重视“过程控制”,加强关键部位和关键环节的管理,消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。

在策划、决策阶段,正确把握行业发展的规律,客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析,准确进行市场调查和企业投资支持能力分析,正确决定项目的产品定位、品质定位,合理确定投资额度,避免出现品质与投入矛盾的风险;在设计阶段,坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计,进行设计评审,把投资控制(一般占项目产品投资的90%--95%)的最关键一步控制好;在招标、签订合同阶段,准确编制标的,合理把握投标优惠条件,签订一个有效且有利的协议(合同),作好投资控制的关键的第二步(一般占项目产品投资的5%--!0%);在项目实施阶段,加强“投资、质量、工期、安全”控制,加强“合同、信息”管理,强化建设过程与项目相关单位的关系协调,对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督,把实施过程的风险作有效的控制。

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