房地产项目风险管理研究

房地产项目风险管理研究引言随着我国经济社会发展和人民群众生活水平的提高，特别是1999 年全国全面推进住房制度改革、取消住房实物分配以来，人们对住宅和房地产的需求迅猛增长，极大地促进了房地产行业的发展，有力地推动了群众居住水平的提高，房地产业逐渐成为我国国民经济的基础性、先导性产业，成为促进我国国民经济发展的重要推动力量。

在目前社会上出现的所有投资项目中，房地产行业扮演着非常重要的角色。

作为全世界固定资产的重要组成部分之一，它的发展优劣将直接影响世界资产是否稳定，国民经济发展是否正常。

房地产行业作为国民经济的基础组成，它的投资失误不仅影响的是它本身，还不可避免的将这种风险扩展到其他行业，比如说是建筑、施工、金融、能源、运输等。

这种连带反应可能发生的可能性使我们不得不投入到对房地产投资方面的研究中去。

为了保证国民经济的健康快速发展，我们必须有效降低房地产开发和投资项目的风险，这也必然会对整个宏观经济的发展速度和质量带来正向的影响。

1 项目风险管理的理论基础2.1 项目及项目风险2.1.1 项目与风险在人类历史与社会经济不断发展的过程中，项目表示为了取得特有的产品或创造特定服务所努力进行的一次性任务，这个任务是一个唯一的事件，抑或是在特定的预算或规定的时期内所期望取得或达成的预期目标，也可以说项目是一个系统的、动态的过程。

到目前为止学术界还没有对风险进行统一的界定，对其主要存在以下观点：其一，认为风险即为从事某一项或多项特定活动时存在由不确定因素致使的自然破坏或经济损失的可能性；其二，将风险定义成具有不确定性且不愿意发生的客观事件体现；其三，从统计学的角度理解，把风险定义成为某种事件所产生破坏的机率；其四，认为风险即遇到损失或是破坏的危险或是机会。

2.1.2 项目风险项目风险即为项目在其寿命周期内发生的导致经济损失的可能性，是各种相关因素导致的项目可能发生的损失，或发生损失的可能性。

而项目的风险分析就是对项目风险可能性的分析，即分析在项目实施的时间和空间内存在的导致经济损失的因素发生可能性及其变化程度。

项目风险主要包含了风险规律性、风险全面性、风险持续性、风险多样性等特点，其中风险规律性是由于同类项目具有相同或相近的规律，风险的发生及其影响也具有一定的规律；风险全面性是由于项目具有整体性和程序性特性，各个环节相互联系、相互制约，项目风险一旦发生，就会对整个项目的进展情况造成全面影响；风险持续性是由于项目侧重于过程，项目的实施必然经历一个或长或短的时期，在项目实施的整个过程中都将面临或相对稳定、或随过程变化的风险，风险将持续地存在于项目的整个生命周期内；风险多样性是由于一个项目中可能发生的风险有很多种，各种风险因素之间也存在着复杂的内在联系。

所以说在充分认识和把握风险规律的基础上，风险可以进行预测和防范。

2.2 项目风险管理的要点2.2.1 项目风险识别风险识别就是辨别项目在实施过程存在哪些风险，各风险因素产生的原因是什么，哪些风险因素是主要的，以及各风险变量是否相关等，还要分析风险可能引发的后果或可能对项目造成的损失情况。

风险识别的方法有很多种，既可以用结构化和非结构化来划分，也可以用经验性或系统性来划分。

通用的方法主要有环境分析法、系统分解法、流程图法、财务报表分析法、风险识别问询法等五种。

2.2.2 项目风险控制风险对策实施控制包括实施风险管理方案以便在项目过程中对风险事件做出回应，当变故发生时，需要重复进行风险识别，风险量化以及风险对策研究一整套基本措施。

1、风险对策控制方案风险对策控制方案包含了实际风险事件和附加风险识别。

其中实际风险事件是指有些已识别了的风险事件会发生，有些则不会。

发生了的风险事件是实际风险事件或说是风险的起源，而项目管理人员应总结已发生的风险事件以便进行进一步的对策研究；附加风险识别是指当项目进程受到评价和总结时，事先未被识别的潜在风险事件或风险的起源将会浮出水面。

2、风险对策实施控制的工具和方法首先，对消极的风险事件而言，工作区是一种不列入方案的对策。

所谓不列入方案是指在感觉上它并未定义在风险事件发生前。

其次，附加风险策略研究。

如果风险事件未被预料到，或后果远大于预料，那么计划的风险策略将会不充分，这时就有必要再次重复进行风险对策研究甚至风险管理程序。

再次，风险对策实施控制方法一方面是校正行为，即校正行为首先包括实施已计划的风险对策（比如实施预防性计划或工作区计划），另一方面是实时调整风险管理计划，一个预料之中的风险事件发生或没发生，对实际风险事件后果的评估，对风险系数和风险机率的评估，以及风险管理方案的其它方面，都应进行实时的更新调整。

2.3 房地产开发项目风险管理的要点房地产开发项目风险管理是在房地产开发过程中对项目有可能遇到的主要风险因素进行识别与分析，采用合理经济的手段对风险因素加以防范和处理，通过最小资金投入为项目提供最大安全保障的一种管理活动。

从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。

房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险；即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。

近些年，许多专家和实际工作者从不同角度对房地产开发项目风险因素进行了分类分析，形成了不同的风险分类方法。

房地产开发项目风险的主要内容包括房地产项目风险因素、房地产项目风险事件和建设项目风险损失三个方面：1、房地产项目风险因素房地产项目风险因素是指能够引起或增加房地产项目风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事件发生的潜在条件。

风险因素包括无形风险因素及有形。

2、房地产项目风险事件房地产项目风险事件是指直接导致房地产项目损失发生的非计划的、非预期的、非故意的偶然事件，它使得风险的可能变成了现实并导致损失的后果。

3、房地产项目风险损失房地产项目风险损失是指由于房地产项目风险事件的发生而导致投资商投入资本的减少，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。

风险损失包括直接损失和间接损失。

3 AA项目市场环境分析与项目定位3.1 公司与项目概况3.3.1 公司概况聊城正华置业有限公司位于山东省聊城市，其是以房地产开发建设、策划、营销以及房地产方面培训与教育、房地产项目投资、管理顾问、销售代理等相关业务为主的大型综合企业。

聊城正华置业有限公司成立于2010年2月，注册资金达一千万元，该公司创办以来，都秉承着“高效、专业、规范、诚信”的宗旨，并且长期以来都全心全意为顾客提供专业化、科学化的营销服务，同时也形成了包含营销代理、广告服务、营销策划、项目定位、投资分析、市场调研等相关房地产营销服务的高价值链的经营体系。

3.3.2 项目概况2011年，聊城正华置业有限公司在山东省聊城市开发了小型房地产项目——AA项目，其位于聊城市高唐县人和路南、东兴路西，整个项目是两栋十七层的框架剪力墙结构的小高层，占地面积为13亩，总建筑面积为32300平方米，合同造价达到7550万元人民币，在对AA项目开发的过程中，聊城正华置业有限公司都有效贯穿了全过程风险管理的理念，并取得了一定的成果。

3.2 AA项目环境分析3.2.1项目宏观环境分析AA项目的宏观环境是一个范围很大的系统，这主要是由于特定地区或者城市所特有的人文条件与自然环境均会对房地产项目造成不同方面与不同程度的影响。

就AA项目的开发过程来讲，这方面的条件是项目外在的，即无法通过开发者主观臆断和努力完成改变，这便是宏观环境。

通常来讲，宏观环境包含了社会因素、基础设施、自然地理、宏观经济环境、法律环境和政治环境这六方面的影响因素。

1、社会环境社会环境是房地产开发项目所在地社会秩序、社会信誉和社会服务等条件的总和。

聊城市是我国社会管理秩序最好的城市之一，社会管理体系健全，服务体系完善，全社会综合服务效率及服务水平较高，有利于房地产开发项目的持续投资。

2、基础设施环境基础设施环境是项目所在区域能够为房地产开发项目所提供的给水排水、能源供应、交通等外围条件。

聊城市的基础设施环境水平居于全国前列。

交通网络发达，高速公路网络发达，通达全国东部各主要城市，市域道路体系发达，城市交通便捷，现在正在加快城市轨道交通体系建设。

城市电力管网、燃气、排水、供水基本实现全覆盖，能够为每个开发项目提供及时的配套服务。

3、自然地理环境自然地理环境是指房地产开发项目所在地自然地理条件的总和。

自然地理环境具有相对不变和长久稳定的特点，优越的自然地理环境能够有效降低开发项目的风险，而在自然地区环境较差的地区进行项目开发，不仅要增加投入，而且风险相对较高。

由于各个城市和地区自然地理环境各具特色、差异很大，开发项目的规划、设计、施工行为等都需要首先适应不同地区的不同自然地理条件。

山东自然地理条件优越，地势以平原为主，项目基本不会遇到滑坡等地质灾害影响，自然地理环境比较适合进行项目开发建设，一般不会对明显增加项目的风险，但项目设计和施工应充分考虑山东地质条件相对较松软、气候四季分明的特点，注意北方居民居住习惯，相应地做好建筑结构设计和保温节能设计，冬季施工难度较大、成本较高。

4、宏观经济环境宏观经济环境是一个城市或地区的总体经济环境因素的总和。

宏观统计数据通常能够代表这个城市或地区总体经济发展情况。

2010 年，山东生产总值（GDP）45429.2亿元，同比增长10.9%，是全国增长最快的城市和地区之一；财政总收入为3455.71亿元，同比增长25.69%；其中地方财政收入2668.81亿元，同比增长22.4%；城镇居民人均可支配收入为22732元，同比增长14.3%；全年房地产开发总投资额达4108.1亿元，同比增长26.4%，商品房总销售面积达9579.6万平方米，增长了3.1%。

从总体上看，山东是我国经济发展较快、发展水平较高的城市，为房地产开发项目提供了一个好的经济环境。

3.2.2项目微观环境分析微观环境是与项目坐落区域的自然和社会条件相关的各项外在因素的总和。

与宏观投资环境相比，微观投资环境与开发项目的关系更为直接。

1、基础设施环境聊城市AA规划区，市政配套设施建设将较为齐全。

沿周边市政道路均铺设有污排管线、雨排、配水管道、供水，以及燃气管线、通讯、电力，供热方式主要采用区域集中供热，市政配套设施齐全，不仅能够满足项目开发期间的施工条件，并且有能力为建成后的项目提供所需的各项配套服务，保证居民正常生活需要。

2、地质条件AA项目所在地区地势低平，排水顺畅，地下水补给来源较多，地下水位一般较高，平均1.2米。

根据场地周围已有地质资料，结合场地条件综合分析判定，地质条件能够满足一般建筑对承载力的指标要求，地表水及地下水对混凝土结构及混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性。