(物业管理)港联物业观澜天下入伙筹备工作方案

（物业管理）港联物业观澜天下入伙筹备工作方案

【观澜天下】

一

期

入

伙

筹

备

工

作

方

案

港联物业（中国）有限公司

二○一○年九月十五日

前言

根据合肥康宏房地产开发有限公司【观澜天下】项目工作安排，【观澜天下】项目一期将于2010年12月30日向业主交付，这是对【观澜天下】项目前期工作的一次大检阅。不仅有利于提升【观澜天下】项目的品牌形象，增强业主及目标客户对【观澜天下】项目的信心，而且对于后期的销售推广有着深远影响。

港联物业【观澜天下】项目物业服务中心拟结合项目情况按照时间节点分步实施入伙筹备工作方案。

目录

一、设立物业服务中心\招聘员工

二、物业管理制度的建立完善

三、组织员工培训

四、物业管理用房\物资装备的准备

五、物业管理费价格报审备案

六、文件资料的定稿\印刷

七、标识系统的设计、制作、安装

八、接管验收

九、清洁卫生开荒

十、入伙交房实施方案

十一、费用测算

【观澜天下】一期入伙筹备工作方案

一、设立物业服务中心\招聘员工

根据一期入伙工作计划安排，【观澜天下】物业服务中心于2010年9月正式成立。各岗位人员设置根据交房的规模逐步招聘，一期交房期间的岗位人员预计10月中旬全部招聘到位。

物业服务中心组织架构及人员配备方案

1、“港联物业”基于节省人力、突出重点、相关兼顾和平殊结合的原则对『覌澜天下』项目的整体工作岗位与人力配备进行设置，详见下图：

说明：上述架构中的岗位及人员系“港联物业”根据“观澜天下”项目现场情况及提供资料、按物业管理企业行业管理运作模式编制而成，其中岗位及人员可根据“观澜天下”项目实际运行需要进行必要增减。

因目前一期绿化尚处于质保期内，绿化维护工作应由绿化施工单位负责。从节省人力资源费用方面考虑，建议3名园艺工可暂不招聘到岗。

2、行政财务部岗位人力编制

（1）岗位设置及管理范围

（2）人力设置及工作方式

3、管家部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围

（2）人力设置及工作方式

4、工程部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围

（2）人力设置及工作方式

5、秩序部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围

（2）人力设置及工作方式

二、物业管理制度的建立完善

拟定物业服务中心内部管理制度、各岗位职责、物业交房操作规程等(详见附件)，此项工作计划于10月中旬完成。

三、组织员工培训：（具体详见工作计划表）

1、公司企业文化、管理理念、公司规章制度、员工行为规范培训；

2、管理服务工作内容、员工岗位职责培训；

3、物业管理知识培训；

4、秩序部军事素质、军事技能培训；

5、各岗位操作规程培训；

6、入伙、装修手续办理流程培训、模拟演练。

四、物业管理用房\物资装备的准备

物业管理用房的装修、移交

根据工作计划进度安排，物业服务中心一期各岗位人员将于10月中旬招聘到岗，物业管理用房宜在10月15日前交付使用。

物资装备的准备

为便于物业服务中心的工作开展，物业办公设施设备应于10月15日左右配备齐全，具体明细如下：

1、清洁用品、工具：

2、办公设备：

3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）

4、维修工具：

5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）

五、物业管理费价格报审备案

根据项目整体管理面积、人员配备、费用支出等测算物业管理费的综合收费单价，经书面报合肥康宏房地产开发有限公司相关领导确认同意后，报当地房地局和物价局审核、备案。此项工作计划于2010年11月1日前完成。

六、文件资料的定稿\印刷

各类交房资料修订完成后必须于2010年11月底印制完成。

为彰显本项目高端定位，建议请专业公司对交房资料进行设计。资料明细如下：

➢房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房通知书

➢业主手册、前期物业管理服务协议、临时管理规约、区域防火责任书、装修管理协议书、房屋交付表、办理入伙程序单等。

七、标识系统的设计、制作、安装

标识系统的设计、制作、安装由物业服务中心协助开发公司督促设计施工单位于12月10日前完成。

标识系统明细表

参考图片：

八、接管验收

1、房屋及设施设备的承接查验：

9月份开始安排工程技术人员驻现场，与康宏地产和承建单位的工作人员一起参与【观澜天下】土建工程、绿化工程、相关市政工程竣工收尾监理工作；参与机电设备的安装调试，了解整个小区所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能，掌握水、电等线路的铺设走向；参与智能化及弱电系统的安装调试（包括消防、门禁对讲、道闸、监控系统等）。

与康宏地产、承建单位协商交接事宜（如：交接日期、注意事项），统一验收标准，制定接管验收方案，从质量和使用功能的角度开始进行接管验收。

对达不到接管验收标准的工程部分，物业服务中心将及时以书面的形式向开发公司相关部门报告，并协助开发公司督促施工单位于11月30日完成完成工程质量返修工作，进行再次验收。

房屋质量的分户查验工作于9月份开始实施；公共设施设备的查验工作根据施工进度及时安排实施。

1、资料的移交

➢为了项目物业管理工作的顺利开展，资料的移交工作必须于11月15日前完成。

资料明细如下：

1）工程竣工验收备案证；

2）环卫验收合格证；

3）消防验收合格证；

4）生活水水质合格证；

5）其它配套验收合格证；

6）各项设备之维修及使用手册；

7）小区公共设备及地方竣工图纸；

8）各机电设备的试验报告；

9）有关设备零件及材料清单；

10）各施工单位的名称、地址、负责人姓名及电话；

11）业主资料。

九、清洁卫生开荒

➢为确保环境卫生达到交房的质量标准，必须对整个一期范围内进行全面清洁：

1、由开发公司要求各施工单位进行全面清洁开荒，确保现场无各类建筑垃圾等；

2、物业服务中心组织员工进行细化清洁。

清洁开荒工作务必于12月20日前完成，12月20日开始，各施工单位的人员和施工车辆将不允许进入一期交房范围。特殊情况经开发公司领导同意方可进入。

十、入伙交房实施方案

基本原则