土地估价师案例分析水面价格的评估
土地价值评估方法与案例实操
土地价值评估方法与案例实操土地价值评估是通过对土地所具备的各项因素进行综合分析和评估，确定土地的市场价值。
土地价值评估是房地产交易、投融资和土地征收等活动的基础，对于各方面的利益均有重要影响。
本文将介绍土地价值评估的方法，并通过一个案例进行实操分析。
一、土地价值评估的方法1.市场法：市场法是基于市场需求和交易状况来评估土地价值的方法。
该方法需要考虑土地所在区域的发展环境、规划用途、规模、地段、位置、基础设施等因素，通过对比类似土地的交易价格和市场需求情况，推测土地的价值。
2.收益法：收益法是根据土地的产权利用价值和未来预期收益来评估土地价值的方法。
通过分析土地用途、建筑规模、租金收入、成本支出等因素，综合计算土地未来收益，并折现至现值，得出土地的价值。
3.成本法：成本法是根据土地的开发建设成本来评估土地价值的方法。
该方法主要考虑土地开发的各项成本，包括土地获取成本、建设成本、规划设计成本等，通过综合计算得出土地的价值。
二、实操案例分析1.市场法评估：2.收益法评估：预计该商业用地所建商业建筑每年租金收入为500万元，成本支出为200万元。
假设预计未来30年的租金增长率为5%。
根据收益法，可以计算出未来30年的现金流，并进行折现至现值。
最后得出该土地的预期收益为：500万元×(1-1.05^30)/(1-1.05)=7262万元，再减去成本支出200万元，得出土地的价值为：7062万元。
3.成本法评估：通过以上三种方法的评估，我们得出的土地价值分别为1亿元、7062万元和6000万元。
综合考虑市场法、收益法和成本法的评估结果，可以看出土地的市场价值较高，而收益法和成本法的评估结果相对较低。
因此，综合考虑各种因素后，最终确定该土地的价值为1亿元。
通过这个实操案例，我们可以看到不同的评估方法得出的结果可能存在差异，因此在实际应用中，需要根据具体情况综合考虑各种因素，并结合市场状况和实际需求来进行土地价值评估，以确保评估结果的准确性和科学性。
土地估价方法及案例
土地估价方法及案例土地估价是指根据土地的位置、用途、面积和市场需求等因素，对土地进行估算其价值的过程。
土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法，并列举相应的案例。
比较法是根据同一地段附近相似土地的交易价格，通过比对来确定土地的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据丰富的地区。
比较法的具体步骤是：选择同一地段内的相似土地作为参照物，收集其交易价格；分析参照物与待估土地的异同点，对比其面积、用途、地理位置等因素；最后，按照参照物的价格与异同点的权重，来确定待估土地的市场价值。
收益法是根据土地所能带来的收益来估算其价值。
该方法适用于土地用于商业、工业或其他收益性项目的估价。
估价过程包括确定土地每年的收益、收益期限（即土地使用年限）、折现率等，并通过公式计算土地的现值。
案例：城市中心区域有一块1000平方米面积的土地，用于建设一座商业大楼，预计每年可租赁收入为100万元，预计使用年限为30年，折现率为8%。
根据收益法，可计算该土地的市场价值为：100/(1+8%)+100/(1+8%)^2+…+100/(1+8%)^30=1162.04万元。
成本法是基于土地的成本来估价，即土地的市场价值等于建设一座与其相似的新土地的成本。
这种方法适用于土地没有交易记录、市场活跃度低或数据缺乏的情况。
成本法的估价过程包括确定项目的建设成本、调整因素（如磨损、破损等）和剩余价值等。
综上所述，土地估价方法主要包括比较法、收益法和成本法。
不同的方法适用于不同的估价情况，对于市场活跃度高、数据丰富的地区，可以优先考虑比较法；对于用于商业、工业等收益性项目的土地，可以采用收益法；对于缺乏交易记录或市场活跃度低的土地，可以使用成本法。
在进行土地估价时，需要综合考虑多个因素，灵活运用各种方法，以达到更准确的估价结果。
海域价格评估模型分析报告
海域价格评估模型分析报告海域价格评估是指对海洋用地的价值进行定量评估的过程。
海域价格评估模型是一种分析工具，可以结合多个因素对海域的价格进行综合评估。
本报告将介绍海域价格评估模型的分析方法和应用情况。
一、海域价格评估模型的分析方法海域价格评估模型的分析方法通常包括以下几个步骤：1. 收集数据：收集与海洋用地价值相关的数据，包括土地类型、用途、位置、面积、附加设施等，以及相关市场数据、经济指标、政策法规等。
2. 制定指标体系：根据数据收集的情况，制定海洋用地价值评估的指标体系。
指标通常包括土地的自然属性、位置属性、市场供求情况、土地用途等。
3. 构建模型：根据指标体系，选择适合的评估模型，常用的评估模型有回归模型、层次分析模型、规则模型等。
4. 参数估计：利用历史数据和市场数据，对模型的参数进行估计和校准。
5. 模型评估：对构建的模型进行评估，包括模型的拟合度、稳定性、预测能力等。
6. 价值评估与预测：根据构建的模型，对海洋用地的价值进行评估和预测。
评估结果可以根据不同的需求进行调整和修正。
二、海域价格评估模型的应用情况海域价格评估模型在海洋用地开发和管理中具有广泛的应用。
以下是一些典型的应用情况：1. 海洋用地开发决策：通过评估海域的价值，帮助政府和企业做出海洋用地开发的决策。
评估结果可以提供决策者参考，避免浪费资源和环境风险。
2. 海洋用地交易：在海洋用地交易过程中，评估海域的价值可以作为参考，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
3. 海洋资源管理：评估海域的价值可以帮助海洋资源管理部门做出合理的资源管理决策，如渔业资源管理、海洋生态保护等。
4. 海洋保险：在确定保险赔偿金额时，评估海域的价值可以提供参考，确保保险公司和被保险人之间的公平和合理。
5. 海洋环境风险评估：评估海域的价值可以作为海洋环境风险评估的重要指标，帮助确定不同海域的环境风险程度，为环境保护决策提供参考。
三、海域价格评估模型的优缺点海域价格评估模型具有以下优点：1. 定量化评估：通过构建模型，可以将海域的价值转化为具体的数字，方便做出决策和比较。
房地产评估师的土地估值案例分析
房地产评估师的土地估值案例分析一、引言在房地产市场中，土地估值是一个重要且复杂的环节。
作为房地产评估师，准确地评估土地价值对于房地产项目的成功与否至关重要。
本文将通过一个具体的土地估值案例分析，探讨房地产评估师如何准确评估土地价值。
二、案例背景某市政府计划开发一块原先用于农田的土地，拟建设一座现代化商业综合体。
我们作为房地产评估师受雇于市政府，负责对这块土地进行详细的估值分析。
三、数据收集与分析1. 土地位置与大小首先，我们需要了解这块土地的具体位置和面积。
根据市政府提供的地籍图和权属信息，该土地位于市中心的黄金地段，总面积为10万平方米。
2. 周边环境与配套设施了解土地周边的环境与配套设施对土地价值的评估至关重要。
我们对周边的交通情况、商业设施、学校医院等进行了详细调研和分析。
3. 土地用途规划根据市政府的规划，这块土地将用于商业综合体的建设。
我们研究了商业综合体的市场前景、吸引力以及竞争对手等因素，进一步细化土地用途规划。
4. 土地开发潜力通过对该地区房地产市场的研究，我们进一步分析了土地的开发潜力。
考虑到商业综合体的需求和市场空缺，以及土地的规模和位置优势，我们得出结论，该土地具有较高的开发潜力。
四、土地估值方法1. 直接比较法我们采用直接比较法对该土地进行估值。
通过参考周边相似土地的成交价和租金水平，结合土地特征和用途规划，我们确定了一个可比的土地样本，并以此为基准确定了该土地的市场价值。
2. 收益法作为备选方法，我们还采用了收益法进行估值。
根据商业综合体的预期租金收入和土地的开发潜力，我们计算出了土地的收益价值，并与市场价值进行了对比，以此确定该土地的估值范围。
五、估值结果与风险分析根据我们的分析，该土地的市场价值约为1亿人民币。
我们还进行了敏感性分析，考虑了市场波动以及开发项目的风险因素，并提供了不同风险水平下的估值范围。
六、结论与建议根据我们的土地估值分析，我们向市政府提出以下结论和建议：1. 该土地具有很高的市场价值，开发商有较大的利润空间。
2024年土地估价师土地估价案例与报告资料土地估价技术报告
土地估价是指通过对土地及其相关要素进行定量分析和评估，确定土地的市场价格或价值的过程。
下面是一份关于土地估价的技术报告，包括案例研究和相关资料。
一、项目背景和目的本次土地估价案例研究的目的是对位于城市商业中心区的一块土地进行估价，并确定其市场价格。
该土地原为一座老旧的建筑物，拆除后作为商用土地用途待开发。
本次研究旨在为土地所有者提供一个准确、可靠的市场估价，以便拆除后的土地能够得到合理的开发和利用。
二、项目范围和数据采集本次估价研究涉及的土地面积为2000平方米，位于城市商业中心的黄金地段，周边商业设施齐全，交通便利。
为了进行估价分析，我们收集了以下数据：1.周边类似地块的估价数据：对周边已售或已租赁的商业土地进行市场价格调研，包括面积、用途、出租或售价、租金等信息。
2.土地市场调研：对该城市商业地块的市场需求、租金价格、市场前景等进行调查。
3.土地特征调查：对该土地的地理位置、周边环境、道路交通情况等进行实地调查，以确保所得数据准确。
三、估价方法和分析在本次土地估价中，我们采用了市场比较法、收益法和成本法等综合方法进行分析。
1.市场比较法：通过对周边类似地块的市场价格进行比较，得出该土地的市场价格参考。
2.收益法：该土地拆除后可用于商业开发，因此我们采用了收益法进行估价。
根据现有市场需求和位置优势，预测该土地商业开发后的租金收入，并以此为基础计算出土地的市场价格。
3.成本法：该土地原有建筑物需要拆除，所以我们还考虑了拆除成本和土地开发成本等因素。
综合以上三种方法的结果，并考虑其他因素（如市场需求和风险等），得出了土地的估价结果。
四、估价报告和建议根据我们的估价分析，该商业中心区的土地估价为X万元。
以下是我们的建议：1.开发建议：拆除原有建筑后，该土地适合开发商业用途。
可以考虑建造一座现代化商业大厦，以满足当地商业需求并获得长期租金收入。
2.风险提示：尽管该土地位于商业中心，但市场风险和竞争压力较大。
房地产评估师的土地估值案例分析
房地产评估师的土地估值案例分析作为房地产评估师，土地估值是我们工作中至关重要的一部分。
通过对土地价值的准确评估，我们可以为客户提供专业的意见和建议。
在本文中，我们将通过分析一个土地估值案例来解释我们的评估过程和方法。
案例背景我们所面对的案例是一块位于城市中心的土地。
这块土地有异议，因为附近的土地在过去几年中发展迅速，导致竞争激烈。
该土地被列为商业用途区域，并且附近有一些知名的公司总部。
我们的任务是准确评估这块土地的价值。
案例分析为了进行土地估值，我们需要收集和分析以下信息：1. 土地特征：- 土地面积- 土地形状- 土地使用限制- 土地周边环境（例如：道路、交通、基础设施等）2. 土地市场：- 附近类似土地的销售记录和价格- 周边商业发展趋势和前景- 当地政府规划和土地用途政策基于以上信息，我们采用以下方法来评估土地的价值：1. 直接比较法：通过比较附近相似土地的销售记录和价格，确定土地的市场价值。
这可以提供我们评估的一个基准。
2. 收益法：通过考虑土地的潜在收益，计算土地的未来现金流量。
这个方法在商业土地评估中很常见，它能提供土地租金和增值的估算。
3. 代价法：通过考虑土地的替代成本和土地改良费用，计算土地的重建成本。
这个方法可以提供土地的再开发潜力。
基于我们的分析和评估，我们得出了以下结论：1. 根据直接比较法，附近相似土地的销售记录显示，类似土地的市场价值为X万元。
2. 根据收益法，考虑土地的租金和未来增值，我们估计土地的价值为Y万元。
3. 根据代价法，考虑土地的替代成本和改良费用，我们估计土地的重建成本为Z万元。
综合以上分析，我们得出了土地估值的范围，即该土地的市场价值范围为X万元到Y万元，并且重建成本为Z万元。
同时，我们向客户提供了建议，并为进一步的决策提供了专业意见。
在这个案例中，我们展示了房地产评估师在土地估值方面的重要角色。
通过收集和分析相关信息，运用适当的评估方法，我们能够提供客观准确的土地估值，帮助客户做出明智的决策。
土地估价案例分析
土地估价案例分析一：高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
精准土地价格评估方法与案例分析
精准土地价格评估方法与案例分析土地作为国家的重要资源，其价格评估一直受到广泛关注。
精准的土地价格评估不仅能为国家提供有力的支持，还能为土地的合理利用和开发提供重要依据。
本文将以实际案例为基础，介绍一种精准土地价格评估的方法，并对其进行详细分析。
一、案例背景本次案例选取我国某城市一块住宅用地进行评估。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，地理位置优越。
地块面积为20000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%。
该地块使用权将在未来三个月内进行拍卖。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过收集近期类似地块的交易数据，对地块进行比较分析，从而确定土地价值。
我们需要收集该城市近期类似住宅用地的交易信息，包括地块面积、位置、容积率、建筑密度等因素。
然后，对这些地块的交易价格进行整理和分析，得出平均价格。
根据本次评估地块与交易地块的差异，对平均价格进行调整，得到本次评估地块的价值。
2.收益还原法收益还原法是通过预测地块未来开发的收益，将其还原为当前的土地价值。
我们需要根据地块的规划条件，预测未来开发的收益。
包括住宅销售收入、租金收入等。
然后，根据预测的收益，计算净收益现值，即把未来收益按照一定的折现率折算到当前的价值。
根据净收益现值，得出土地的价值。
3.成本逼近法成本逼近法是通过计算开发地块所需的成本，从而确定土地价值。
我们需要收集地块开发所需的成本数据，包括土地取得成本、建设成本、税费等。
然后，将这些成本加总，得到总成本。
根据总成本，得出土地的价值。
三、评估结果及分析1.市场比较法评估结果根据市场比较法，我们收集到近期该城市类似住宅用地的交易价格为每平方米15000元。
考虑到本次评估地块的面积、位置、容积率、建筑密度等因素，我们对平均价格进行调整，得出本次评估地块的价值为30000万元。
2.收益还原法评估结果根据收益还原法，我们预测该地块未来开发的住宅销售收入为45000万元，租金收入为1500万元。
土地估价案例
土地估价案例土地估价是指对土地的经济价值进行评估的过程，是土地管理和土地利用的重要基础工作。
在实际工作中，土地估价案例的处理需要综合考虑土地的位置、土地用途、土地规划、土地市场行情等多方面因素，以确定土地的合理价格。
下面我们通过一个具体的土地估价案例来进行分析和讨论。
案例背景。
某地区一块位于市中心商业区的土地，原先用作停车场，由于城市发展规划的需要，土地将进行重新规划和开发。
因此，土地所有者需要对土地进行估价，以确定合理的出让价格。
土地位置。
该土地位于市中心商业区，周边有多家大型购物中心、写字楼和酒店，交通便利，商业氛围浓厚，是市区内的黄金地段。
土地用途。
根据城市规划，该地块将被规划为综合商业用地，可建设商业综合体、写字楼、酒店等商业设施。
土地规划。
根据城市规划部门的规划，该地块的建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标均有明确要求，需要按照规划要求进行开发。
土地市场行情。
市中心商业区的土地市场行情一直较为火爆，由于地段优越、资源稀缺，土地价格一直居高不下。
而且，随着城市发展，商业区土地的价值还将不断提升。
综合考虑以上因素，我们对该土地进行估价，得出合理的土地价格。
首先，我们可以通过比较法来确定土地价格，即通过比较周边类似地块的成交价格和土地规划指标来确定合理价格范围。
其次，结合土地市场行情和未来发展潜力，进行价格的综合分析和评估。
最后，根据土地用途和规划要求，确定最终的出让价格。
在实际操作中，我们还需要考虑土地的开发成本、土地的现状和潜在问题等因素，以确定最终的出让价格。
同时，还需要与土地所有者进行充分沟通，了解其对土地的期望和要求，以确定最终的土地出让价格。
通过以上案例分析，我们可以看到土地估价是一个复杂而又综合的过程，需要考虑多方面因素，综合分析和评估，以确定合理的土地价格。
只有在充分考虑各种因素的基础上，才能得出客观、合理的土地估价结果，为土地的合理开发和利用提供可靠的经济支持。
结语。
土地估价是土地管理和土地利用的重要基础工作，对于土地的合理开发和利用具有重要意义。
房地产评估师的土地估价方法与案例
房地产评估师的土地估价方法与案例房地产评估师是一批专业从事土地估价工作的专业人士。
他们的工作范围涵盖了对土地价格进行评估、估价和定价，为土地交易提供科学依据，促进房地产市场的健康发展。
本文将针对房地产评估师在土地估价方面的方法进行介绍，并结合实际案例进行分析和讨论。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估师常用的一种土地估价方法。
该方法通过对附近相似地块的销售数据进行收集和分析，确定土地的市场价值。
评估师需要考虑土地的位置、用途、规模、环境等因素，并结合市场趋势和需求进行判断。
通过对比其他地块的价格和特征，评估师可以较为准确地估计土地的价值。
例如，在某城市商业区域有一块土地待评估。
评估师会对周边商业地块的销售情况进行调研，并对销售价格进行分析。
通过比较其他相似地块的价格和特点，评估师可以得出该土地的市场价值范围。
二、成本法成本法是另一种常用的土地估价方法。
该方法主要根据土地开发所需的成本来确定土地的价值。
评估师需要考虑土地开发的用途、规模、建筑成本、基础设施投资等因素，并结合市场需求和预期收益进行估价。
通过分析土地开发的成本，评估师可以确定土地的价值上限。
以某城市住宅开发项目为例，评估师会考虑到土地开发的建设成本，包括土地购买费用、基础设施投资、建筑材料成本等。
通过对这些成本进行综合分析，评估师可以得出土地的最大价值。
三、收益法收益法是基于土地带来的收益来进行估价的方法。
评估师需要对土地的收益潜力进行分析，包括租金收益、增值潜力等。
评估师通过分析土地所带来的预期收益和市场条件，来确定土地的价值。
例如，在某城市办公楼开发项目中，评估师会考虑到土地的租金收益和未来可能的增值潜力。
通过对这些因素进行综合分析，评估师可以得出土地的价值。
案例分析：以某城市A区某商业地块为例，评估师根据市场比较法对该土地进行估价。
他调查了A区周边类似商业地块的销售情况，分析了销售价格和地块特征。
通过对比其他地块的成交价格和特点，评估师得出该土地的市场价值为800万人民币。
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土地估价师案例分析：水面价格的评估考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让1000 万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2007年3月 1 日动工开发。
后因建设资金未到位，直到2008年10月20 日仍未进行。
这时土地出让者可以__。
A.可以无偿收回土地使用权B.可以征收200万元以下的土地闲置费C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款2、房产测量中以作为评定精度的标准。
A:真误差B:粗差C:中误差D:相对误差E: 土地3、营业外收入是指的各项收入。
A:为取得其他业务收入而发生B:与企业经营活动无直接关系C:与产品制造无直接关系D:进行加工劳务而发生E: 土地4、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是。
A:统计项目确定B:统计设计C:统计调查D:统计分析E: 土地5、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007 年考试真题】A:水塔B：菜窖（小型）C:玻璃暖房D:锅炉房E: 土地6、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试于每年在各考区同时举行。
A.第一季度B.第二季度C.第三季度D.第四季度7、__是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。
A.商品的销售价格B.商品的成本费用C.商品的交通费用加销售价格D.商品的最低售价8、采用收益还原法评估土地价格时，如果，则选择如下公式：。
【2002 年考试真题】A: 土地纯收益按某一常量逐年递增B: 土地纯收益按某一常量逐年递减C: 土地纯收益按某一固定比率逐年递增D: 土地纯收益按某一固定比率逐年递减E:时间因素9、企业甲有一宗国有土地，实际占用土地面积为30000m2, 土地用途为工业，其中10000m2 出租给企业乙，用于存放企业乙的原材料；在其余的20000m2土地上，企业甲建造了一座生产厂房，建筑占地面积15000m2,建筑面积38000m2,现企业甲根据规定缴纳城镇土地使用税，纳税时应以（）m2为计税依据。
A.20000B.30000C.15000D.1000010、财产保险和人身保险都属于. 【2008 年考试真题】A:社会保险B: 商业保险强制保险C:政策保险D:E: 土地11、下列选项中不属于路线价估价法中深度修正的方法。
【2008 年考试真题】A: 四三二一法则B: XX法则杉木正幸法则C:XX 法则D:E: 时间因素12、城镇土地使用税以纳税人作为计税依据A: 人均占用土地面积B: 劳均占用土地面积实际建房面积C:实际占用土地面积D:E: 土地13、耐用年限有自然耐用年限与经济耐用年限之分，对于房地产评估来说，采用耐用年限评估时一般采用。
A:自然耐用年限B:两种耐用年限相结合C:经济耐用年限D:两种耐用年限根据不同情况分别使用E:时间因素14、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补缴土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。
A:批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格B:原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格C:批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格D:批准时居住用地的土地使用权出让金E:合法性15、在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括。
A:管理费B: 土地税C:维护费D:保险费E:时间因素16、能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。
A:修建性详细规划B:目的性详细规划C:专项性详细规划D:控制性详细规划E:时间因素17、申报地价和公告地价是按划分的。
A: 土地权利分类B: 土地价格的形成方式C:政府管理手段D: 土地价格表示方法E:时间因素进行估价18、标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用A.基准地价xxxxB.基准地价样地法C.主成分分析法D.—般估价方法E.综合分析法19、不动产可行性研究的内容不包括__。
A.项目的必要性分析B.对项目期望的可靠性分析C.项目实施的可行性分析D.项目的技术和经济评价20、以下因素中，是土地价格存在的根源。
A:级差地租B:垄断地租C:绝对地租D:相对地租E:时间因素21、某一边临街的三角形宗地，高9m,所临街道路线价为1000元/平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为元／平方米．A: 1100B: 1200C: 1250D: 1300E:时间因素22、如果把申报地价、公告（示）地价归为一类,这种分类是按照划分的。
A: 土地交易方式B: 土地价格形成方式C:政府管理手段D: 土地价格使用目的E:时间因素23、2008年 3 月,甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建,建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40％、0．9 提高为45％、1 ．2。
土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是。
A:按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后,补缴因建筑面积增加形成的土地差价B:按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价C:改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价二容积率1. 2条件下的市场价格-容积率0．9 条件下的市场价格D:改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价二容积率1. 2条件下的市场价格-容积率0. 9 条件下的原出让价格E:合法性24、在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以为主。
A:租金剥离法B:层次分析法C:总分频率法D:级差收益测算法E:合法性25、土地的自然特性不包括__。
A.土地面积的有限性B.土地位置的固定性C.土地用途的多样性D.土地质量的差异性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有 1 个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、住宅建筑群体平面布置的组合形式主要有行列式布置、__、混合式布置、自由式布耳。
A.块状式布置B．xx 式布置C.组团式布置D.周边式布置2、下列关于监测点地价评估要求，说法正确的是__。
A.监测点现状条件下评估地价与设定内涵条件下评估地价分别评估，评估值为监测点地面价B.监测点地价为土地使用权价格，并考虑他项权利限制C.每一个监测点应由两名注册土地估价师评估并签字D.监测点地价评估报告采用统一的格式E.每一个监测点应由一名注册土地估价师评估并签字3、土地定级估价的成果资料主要包括。
A:土地等别图B: 土地级别图C:样点分布图D:监测点分布图E:地价指数表4、《土地估价师继续教育暂行规定》明确，继续教育内容要具有__。
A.针对性B.实用性C.先进性D.代表性E.科学性5、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取__方式予以处置。
A.国有土地使用权出让B.国有土地使用权租赁C.国有土地使用权作价出资（入股）D.保留划拨用地6、山东省济南市的城市土地利用总体规划，最后要报__批准。
A.全国人大B.国务院C.山东省人民政府D.xx 人民政府7、权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转和管理权是指__。
A.耕作权B.土地承包经营权C.土地产权D.土地地权8、土地上已经设立了下列权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权的有。
A: 土地承包经营权B:抵押权D:建设用地使用权E:担保物权9、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（）。
A.实地踏勘，收集有关资料B.签订土地估价合同或协议书C.确定估价基准日D.选择适宜的估价方法E.试算待估价xx地价格10、土地估价报告书在以下方面使用，其中包括。
A:委托方按估价目的使用的要求及承担的责任B:受托方按估价目的使用的要求及承担的责任C:用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查D:用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任E:用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任11、税收管理权限主要包括__。
A.强制征收权B.xxC.监管权D.征收管理权12、房产测绘中产生测量误差的原因有．【2007 年考试真题】A:经费不足B:仪器误差C:观测者的影响D:房屋形态E:周围环境的影响13、土地市场供需调控主要应考虑。
A:供需调控的时间B:供需调控的方向C:供需调控的力度D:供需调控的目标E:供需调控的空间14、下列不可设定行政处罚的是__。
A.法律可以设定各种行政处罚B.限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定C.行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚D.行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚15、凯恩斯的流动性偏好理论认为，影响人们流动性偏好的因素主要有。
A:交易动机B:预防动机C:投机动机D:发展动机E:交换动机16、—是地籍管理的核心。
A. 土地权属管理B.土地行政管理C.土地档案管理D.土地法制管理17 、若银行存款年利率10%（不考虑通货膨胀因素），每半年计息一次，并按复利方式计算，某房地产企业存入银行 1 00万元，存期 3 年，3年后可得到利息__万元。
A.30.0B.29.8C.34.0D.35.518、人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。
这表明了土地的__自然特性。
A.土地面积的有限性B.土地位置的固定性C.土地质量的差异性D.土地永续利用的相对性19、招标投标的方式有.【2008年考试真题】A:公开招投标B:邀请招投标C:合作招投标D:指定招投标E:自主招投标20、国有土地使用权拍卖确定竞得人后，拍卖人与竞得人应当场签订。
A:中标xxB:成交确认书C:建设用地批准书D:国有土地使用权出让合同E: 35% 〜50%21、《刑法》规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地，或者非法低价出让建设用地使用权，情节严重的，处以__有期徒刑或者拘役。
A.—年以上三年以下B.三年以上五年以下C.三年以上七年以下D.五年以上七年以下22、变异指标用于描述一组数据的（）。
A.集中趋势B.离中趋势C.一般水平D.差异程度23、《企业国有资产法》所称企业改制包括。
A:国有独资企业改为国有独资公司B:国有独资企业、国有独资公司改为国有资本控股公司C:国有独资企业、国有独资公司改为非国有资本控股公司D:非国有资本控股公司改为国有资本控股公司E:国有资本控股公司改为非国有资本控股公司24、下列各项费用中，属于建筑安装工程直接费的项目是。