宏观调控与私人选择_房地产市场价格调控措施的个别检验
我国对房地产宏观调控的措施
我国对房地产宏观调控的措施近年来，我国房地产市场的波动对经济稳定和社会发展产生了巨大的影响。
为了保持房地产市场的稳定，我国实施了一系列宏观调控措施。
下面将从政府调控、金融政策、土地政策以及税收政策等方面，详细介绍我国对房地产市场的宏观调控措施。
首先，政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，通过发布一系列限购、限贷政策来控制房价上涨。
限购政策限制了购房的人数和面积，限贷政策则限制了购房者的贷款额度。
这些政策的出台有效地遏制了房价的过快上涨，保持了房地产市场的稳定。
其次，金融政策也是调控房地产市场的重要手段。
央行通过调整货币政策来影响信贷市场。
通过加大贷款利率、提高存款准备金率等手段，央行有效地控制了资金的流动，避免了大量资金进入房地产市场，从而减少了房地产市场的泡沫形成。
此外，土地政策也对房地产市场进行了宏观调控。
政府通过供应土地的方式来影响房地产市场的供求关系。
一方面，加快土地供应，增加房地产市场的供应量，从而减缓房价上涨的压力；另一方面，加大对土地出让金和土地使用权的监管力度，避免土地被炒作和浪费。
此外，我国对房地产市场的宏观调控还包括税收政策。
通过调整房地产税率，征收房产税和土地增值税等，政府可以有效地控制房地产市场的价格和供求关系。
同时，政府也通过加大对房地产投资的税收监管力度，避免投资者过度投资房地产，导致房地产市场的投资泡沫。
总结起来，我国对房地产宏观调控的措施包括政府调控、金融政策、土地政策和税收政策等多个方面。
这些措施有效地控制了房地产市场的过热发展，保持了市场的稳定，有力地推动了经济的健康发展。
但是，需要注意的是，宏观调控措施应该根据市场需求的变化和经济发展的情况进行调整，以保持房地产市场的平稳和健康发展。
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨
关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨[摘要]近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。
回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了转变调控思路、进行房地产业结构性调整、规范土地市场、完善房地产金融体制等进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
[关键词]房地产宏观调控泡沫衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。
房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
一、我国房地产市场宏观调控的必要性近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注(一)我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。
据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。
施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。
商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。
销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。
德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。
当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。
总结起来有以下几方面的原因:一是地价过快上涨。
由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。
土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。
二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。
房地产市场具有供给弹性小、需求不确定(如“丈母娘需求”)等特点，供不应求导致房价的上涨;同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。
三是购房者的预期及非理性行为。
消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。
中国住宅市场宏观调控政策效果的理论与实证分析
中国住宅市场宏观调控政策效果的理论与实证分析周晓蓉李霞内容提要过去十几年中，房地产行业逐渐发展成为中国国民经济的支柱产业，与此同时，其发展过程中所暴露出来的问题也引起中国政府的极大关注。
在需要的时候，中国政府往往会运用各种宏观调控政策干预房地产市场的运行来稳定房价。
因此，对这些宏观调控政策有效性的研究就成为一个极为重要的课题。
本文基于1998——2008年期间中国31个省市的面板数据，运用格兰杰因果关系检验和面板协整分析方法对中国政府实施的税收、信贷、土地供给政策与中国房价关系进行实证研究，结果表明，以上三种调控政策与房价变动之间均不存在稳定的长期均衡关系，但在短期层面上，税收政策是引致房价波动的格兰杰原因。
关键词面板单位根检验面板协整检验格兰杰因果关系检验宏观调控政策一、引言自新中国建立至上世纪80年代初期实行经济体制改革之前，中国城镇居民住房实行实物福利分配制度。
在这一计划经济体制下，住房的商品属性尚未得到认可，住房被视为一种实物福利，企业职工只需支付低廉的租金就可以获得企业分配的住房，事实上，这一时期居民获取住房所有权的唯一途径就是由企业按照职工级别、工龄等因素分配住房(Fu、Tse和Zhou，2000)。
1979年，邓小平发表关于住房体制改革的讲话，拉开了中国住房体制市场化改革序幕。
从1979年开始，中国政府开始分阶段在部分地区实行住房商品化改革试点，但由于遵循渐进式的改革路线，直到1988年这一改革才进入全国范围试点阶段(Gao，2009)。
1998年中国政府发出正式公告，明确提出停止福利分房制度，逐步推进住房货币化分配制度。
此后，中国房地产行业进入发展的黄金时期，行业生产能力稳步提升，居民住房水平也得到不断改善。
受益于国内经济强劲的增长势头和政府的政策扶持，中国的房地产行业尤其是住房市场，在此后几十年内以惊人的速度快速成长，其在国民经济中的地位也日趋重要，同时，住房也逐渐成为居民私有财产中最重要的组成部分。
我国对房地产宏观调控的措施
我国对房地产宏观调控的措施首先，我国对房地产市场进行了严格的监管，通过《不动产登记法》和《城市房地产管理法》等法律法规，对房地产交易进行规范，增加市场透明度，减少潜在的风险。
同时，建立了房地产市场调控机制，例如限购、限贷、限售等政策，以控制投机性需求，保护居民刚性需求，防止房价过快上涨。
其次，我国实行了差别化的限购政策。
根据城市人口规模和房地产市场情况的差异，对不同城市实行不同的限购政策。
例如，一线城市和热点二线城市实行限购政策，限制非本地居民的购房资格和购房数量，以抑制投机性需求。
而对一些三线城市和冷门二线城市，限购政策则相对宽松，以促进当地经济发展和人口流入。
第三，我国对房地产市场实行了差别化的信贷政策。
通过加大对房地产开发贷款的限制力度，对开发商进行约束，防止过度投资和楼市过热。
同时，对刚性需求提供支持，降低购房者的贷款门槛，以保障正常的购房需求。
此外，还引入了商业银行流动性管理政策，通过调控货币供给量和利率，进一步影响市场资金价格和流动性。
第四，我国对房地产市场实行了差别化的土地供应政策。
通过土地供应的限制和调控，控制房地产市场的供应量。
在一线城市和热点二线城市，土地供应受到限制，限制房地产开发商的投资行为。
而在一些三线城市和冷门二线城市，土地供应相对宽松，以满足当地经济的发展需求。
第五，我国加大了对房地产市场违规行为的打击力度。
通过建立健全的房地产市场监管体系，加强对房地产市场的监督和检查，对违规行为进行处罚和惩戒。
并且，将房地产市场违规行为纳入社会信用体系，形成约束机制，提高违法成本，保护市场秩序。
总的来说，我国对房地产市场的宏观调控措施多方面并且综合的考虑了房地产市场的供求关系、资金流动、土地供应等因素，旨在稳定房地产市场，保护购房者的正当权益，防止房地产市场的过热和泡沫化。
同时，通过房地产市场的调控，实现经济的可持续发展和社会的稳定。
房地产市场的政府政策和调控措施
房地产市场的政府政策和调控措施房地产市场一直以来都是政府高度重视的领域，政府通过制定政策和实施调控措施来引导房地产市场稳定发展。
下面将从宏观和微观两个层面介绍房地产市场的政府政策和调控措施。
一、宏观政策1. 宏观调控目标的确立政府会根据国家经济发展目标、金融政策和货币政策等因素，制定房地产市场调控的总体目标。
这些目标通常包括控制房地产价格上涨速度、平抑波动、防范风险等。
2. 土地供应政策土地是房地产市场的基础资源，政府会根据市场需求和土地资源供应情况，制定相应的土地供应政策。
这包括土地出让、土地使用权期限、土地使用权转让等方面的政策。
3. 建设用地规划政府根据城市发展规划，制定建设用地规划。
这些规划将指导未来的房地产开发建设，确保房地产的合理布局和城市建设的可持续发展。
4. 财政与税收政策政府可以通过财政和税收政策来影响房地产市场。
例如，对购房者征收房产税、对开发商征收土地增值税等，通过税收调节手段来影响市场供需关系。
5. 金融政策政府可以通过金融政策来影响房地产市场。
例如，调整利率、贷款额度、贷款期限等，通过金融杠杆来控制市场热度。
二、微观调控措施1. 限购政策限购是目前常见的调控手段之一。
政府通过限制购房人的购房数量、购房条件等，来控制市场需求，以达到稳定房价的目的。
2. 限贷政策政府可以通过限制贷款额度、贷款期限等，来降低购房者的购房能力，从而控制市场供需关系，以抑制房价上涨。
3. 融资限制政府可以对开发商的融资行为进行调控，限制其融资额度或融资成本，以控制房地产开发规模和速度。
4. 土地出让价格管控政府可以通过调整土地出让价格来影响开发商的成本，从而间接影响房价。
5. 增加住房供给政府可以通过加大住房供给，推动房地产市场供需平衡。
例如，建设保障性住房、推动租赁市场发展等。
总结起来，房地产市场的政府政策和调控措施旨在实现市场稳定发展，防范风险并满足市民的住房需求。
政府在制定政策和措施时，需要兼顾市场需求、社会稳定和经济发展等多个方面的因素，以确保市场的健康发展。
宏观调控与房地产市场发展的问题研究
参考文献： [1]简新华， 叶林.改革开放以来中国产业结构演进和优化的实证分析 [2]张协奎， 王洪元.北部湾经济区产业结构演进与经济增长关系实证 [3]徐德云.产业结构均衡的决定及其测度:理论解释及验证[J].产业经 [4] 王宇， 蒋 彧. 中国经济增长的周期性波动研究及其产业结构特征 [5]干春晖， 郑若谷， 余典范.中国产业结构变迁对经济增长和波动的 [6] 王展祥. 中国产业结构演进与经济增长关系研究 [J]. 当代经济研 [7]段志民， 张洋.产业结构、 劳动生产率与经济增长——基于环渤海 [8]李健， 徐海成.技术进步与我国产业结构调整关系的实证研究[J]． [9]王春丽,宋连方.金融发展影响产业结构优化的实证研究[J].财经问 [10] 韩元军. 就业增长和产业结构升级——基于中国 30 个省市面板 数据的实证分析[J].山西财经大学学报， 2011, （6） ． 题研究， 2011, （6） ． 软科学， 2011, （4） ． 经济圈的实证分析[J].东北财经大学学报， 2011, （2） ． 究， 2010, （4） ． 影响[J].经济研究， 2011, （5） ． (1992～2010 年) [J].数量经济技术经济研究， 2011, （7） ． 济研究， 2011, （3） ． 研究[J].广西大学学报(哲学社会科学版),2010, （1） ． [J].当代财经， 2011, （1） ．
得低于 40%。4 月 14 日， 该比例被提高到 50%。 4 月 17 1 我国近期房地产调控政策盘点 为了防止房地产泡沫进一步扩大， 遏制房价过快上 涨， 2009 年末开始我国政府先后采取了税收、 土地、 金融 等多种调控手段。2009 年 12 月 9 日， 国务院将个人住房 转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。12 月 17 日， 政 府下文明确规定： 开发商拿地首次缴款比例不低于 50%， 分期缴款期限原则上不超过一年， 特殊项目不超过两年。 2010 年， 中央对房地产市场采取全面紧缩政策。1 月 10 日， 国务院出台 “国十一条” ， 规定二套房贷款首付比例不 日， 国务院规定对房价过高、 上涨过快、 供应紧张的地区 暂停发放购买第三套及以上住房贷款。5 月， 地方 “限购 令” 纷纷出台， 到 11 月中旬， 全国已有 16 个城市颁布 “限 购令” 。 2011 年 1 月 26 日， 二套房首付比例被进一步提 高至 60%。此外， 国家大力推进保障房建设， 多次上调利 率和存款准备金率， 截至 2011 年 7 月， 利率和存款准备金 率分别上调至 7.05% 和 21.5%。2012 年我国房地产调控 方向明确为： 进一步推进房产税改革试点； 抓好保障性住 房的投资建设与管理； 加快普通商品住房建设， 扩大有效 供给； 坚持房地产调控政产分析
房地产经济的宏观调控
房地产经济的宏观调控1. 引言宏观调控是指国家或地区通过采取一系列政策手段，来调整经济总量、结构和价格等方面的问题，以实现一定的经济目标。
房地产经济是国民经济的重要组成部分，也是与人民群众生活密切相关的领域。
为了维护经济稳定和社会和谐，各国都在制定和执行宏观调控政策。
本文将从宏观角度分析房地产经济的调控问题，并探讨其对经济发展的影响。
2. 房地产经济的重要性房地产经济作为国民经济的重要组成部分，具有以下几个方面的重要性：2.1 经济增长和就业机会房地产业对经济增长起到了不可忽视的作用。
房地产投资能够刺激相关行业的发展，如建筑材料、装修、家具等，从而带动了就业机会的增加。
此外，房地产业还直接或间接地带动了一系列相关产业的发展，如金融服务、物流等，进一步促进了经济增长。
2.2 居民消费和财富增长房地产作为人民群众最重要的财富形态之一，对居民消费和财富增长有着重要的影响。
房地产的升值能够增加居民的财富，并且使他们拥有更多的消费能力，从而带动了社会消费的增长。
2.3 土地资源和城市规划房地产经济不仅涉及到土地资源的利用和城市规划，还关系到人民的居住环境和城市的可持续发展。
合理的土地利用和城市规划能够提高城市的品质和居民的居住环境，为经济发展和社会进步提供了有力支撑。
3. 房地产经济的宏观调控政策为了有效管理并维护房地产经济的健康发展，各国都采取了一系列的宏观调控政策。
这些政策旨在平衡房地产市场供求关系，防止房地产市场出现过热或者过冷的情况，从而维持房地产市场的稳定。
具体的宏观调控政策包括：货币政策是宏观调控的重要工具之一，也是房地产经济调控的重要手段。
通过适时调整利率，中央银行可以影响资金的成本和流动性，进而对房地产市场产生影响。
例如，在房地产市场过热时，中央银行可以提高利率以降低市场热度；而在经济下行时，可以适度降低利率以刺激房地产市场需求。
财政政策是通过调整税收和支出来影响经济运行的政策工具。
对于房地产经济的宏观调控，财政政策可以通过减少或增加对房地产市场的支持和补贴来实现调控目标。
房地产市场宏观调控的法律手段探析
房地产市场宏观调控的法律手段探析在当今社会，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其稳定发展对于整个经济体系的健康运行至关重要。
然而，由于市场自身的复杂性和不确定性，房地产市场常常出现波动和失衡，这就需要政府运用宏观调控手段来加以引导和规范。
在众多调控手段中，法律手段因其权威性、稳定性和规范性，成为了保障房地产市场健康发展的重要基石。
一、房地产市场宏观调控法律手段的必要性房地产市场的特殊性决定了其需要法律手段的介入。
首先，房地产具有不可移动性、耐久性和异质性等特点，使得房地产交易相对复杂，容易产生信息不对称和欺诈行为。
法律可以通过规定交易程序、信息披露等要求，保障交易的公平和透明。
其次，房地产市场的波动会对宏观经济产生重大影响。
房价的过快上涨可能导致通货膨胀、金融风险增加等问题；而房价的大幅下跌则可能引发经济衰退、失业率上升等。
通过法律手段进行宏观调控，可以稳定市场预期，防范系统性风险。
再者，房地产资源的分配涉及到社会公平和公共利益。
保障居民的基本居住权利，防止房地产市场的过度投机和垄断，需要法律来明确规则和进行约束。
二、房地产市场宏观调控法律手段的主要类型1、土地管理法律制度土地是房地产开发的基础，合理的土地管理法律制度对于调控房地产市场至关重要。
法律规定了土地的出让、规划、用途管制等方面的内容，以确保土地资源的合理利用和供应。
例如，限制土地出让的规模和节奏，可以避免土地过度供应导致的市场泡沫；严格的土地用途管制可以防止土地的滥用和违规开发。
2、房地产税收法律制度税收是调节房地产市场供求关系和财富分配的重要手段。
通过征收房产税、土地增值税、契税等，可以增加房地产持有成本，抑制投机需求，同时也为政府提供公共服务筹集资金。
合理的税收政策可以引导资源的合理配置，促进房地产市场的平稳发展。
3、金融监管法律制度房地产行业与金融密切相关，金融监管法律制度对于控制房地产市场的资金流向和规模起着关键作用。
法律规定了房地产开发贷款、个人住房贷款的条件和比例，防范金融机构过度放贷和房地产企业过度负债，从而降低金融风险。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
79
社会科学 2008 年第 8 期
蒋大兴 : 宏观调控与私人选择
应过量 , 市场结构不尽合理 , 价格增长过快等问题 。提出了加强房地产市场宏观调控 , 促进房地 产市场健康发展的九条意见 , 拉响了房地产宏观调控的号角 ①。若从 2003 年 6 月央行出台 “121 号文件”算起 , 本轮调控已持续近 5 年 ; 而从 2005 年 3 月 16 日央行调整房贷利率或 “国八条” 发布时间算起 , 也已 3 年有余 。期间出台政策之多 , 涉及部门之广 , 力度之大 , 全世瞩目 。然 而 , 市场似乎并未充分认同精心设计的调控政策 , 房价不断攀升或者基本面徘徊不降的事实也表 明调控在总体上已呈失败态势 ②。
③ 董藩 : 《董藩新万言书 : 是该彻底反思宏观调控的时候了》, http :/ / house1sina1com1cn 2006 年 04 月 26 日 10 :54 中国房地 产报 ,2007 - 04 - 05 。
④ 例如 , 贷款合同通常会约定 : 根据中国人民银行个人住房贷款利率规定 , 对 1 年期以上个人住房贷款采取每年确定利 率的方法 , 即遇中国人民银行利率调整 , 于次年 1 月 1 日起 , 按相应利率档次执行新的利率 , 乙方不再另行通知甲方 。 这样的条款自然会导致 “加息转移”的效果 , 即加息对此前发生的贷款合同具有溯及力 。参见《中国工商银行江苏省 分行营业部 职工个人公积金/ 组合性住房贷款合同》 (2005 年 2 字第 ××号) 。
任何对消费者 、生产者以及它们之间交易的强制 , 都会影响资源的配置效率 , 从而不能实现 社会福利的最大化 ③。当然 , 以私人自治为表征的经济自由过度发展也会走向其反面 , 带来外部 负效应 , 这就需要市场规制和宏观调控 , 市场规制去除各种不适当的私人强制 , 宏观调控达成经 济总量 、经济结构的平衡 。
⑦ 在 2006 年的中国经济法学年会上 , 也有一些法学者对这一问题进行过初步探讨 , 参见陈承堂《宏观调控的合法性问题 研究》, 载《中国法学会经济法学研究会 2006 年年会论文集》 (200619120 - 9122 , 甘肃 兰州) , 第 167 - 173 页 ; 隋洪明 《房地产调控的经济法思考》, 载《中国法学会经济法学研究会 2006 年年会论文集》, 第 307 - 310 页 ; 殷洁《房地产市 场宏观调控中的公平理念》, 载《中国法学会经济法学研究会 2006 年年会论文集》, 第 311 - 315 页 。
本文以房地产市场宏观调控过程中两项有争议的政策安排为分析标的 , 探讨在市场化进程 中 , 宏观调控与私人选择之间如何保持平衡 ? 以及如何维持公共管制与私人自治间的合理界限 ? 有待讨论的两个实例如下 :
例 11 自 2003 年以来 , 政府为调控市场连续加息 , 由于贷款合同设定了 “加息转 移”条款 ④, 每次加息均使已发生的私人交易费用增加 ———购房人的还款数额增多 。此 种交易费用的增加是否妥当 ?
社会科学 2008 年第 8 期
蒋大兴 : 宏观调控与私人选择
宏观调控与私人选择
———房地产市场价格调控措施的个别检验
蒋大兴
摘 要 : 近年来 , 房地产价格调控虽措施频出 , 却收效甚微 。对若干调控政策的个 别研究表明 , 房地产市场的宏观调控已步入误区 。私人自治是市场社会的根基 , 宏观调 控应当维持私人自治与公共管制之间的平衡 , 只有建立在私人自治基础上的调控政策才 具有正当性 。因此 , 宏观调控措施应当具有向后效应 , 调控不应增加已确定的私人交易 的费用 ; 宏观调控措施还应具有间接效应 , 调控只应引导而行政命令的基础上展开 。
① 毕德会 : 《房地产宏观调控政策大盘点》, http :/ / www1sd - n - tax1gov1cn/ art/ 2007/ 12/ 24/ art249132945681html ,2008 - 05 12 。
② 尽管最近房价开始走向低迷 , 但在笔者看来 , 这种低迷一方面有宏观经济本身的影响 , 另一方面恐怕不会是一种长期 现象 , 总体上看 , 房价仍将上行 。
关键词 : 宏观调控 ; 交易 ; 私人自治 ; 私人选择 ; 房地产 中图分类号 :D9221291 文献标识码 :A 文章编号 :025725833 (2008) 0820079207
作者简介 : 蒋大兴 , 北京大学法学院研究员 (北京 100871)
一 、有争议的安排
近年来 , 政府在房地产市场调控方面一直扮演着积极角色 , 出台了一系列政策 。从土地供给 控制 , 到金融信贷手段的运用 (如个人住房贷款最低首付款比例提高) ; 从税收科目的调整 , 再 到商品房套型结构的控制等等 , 不一而足 ①。2002 年 8 月 26 日 , 建设部 、国家计委 、财政部 、 国土资源部 、中国人民银行 、国家税务总局颁发《关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市 场健康发展的若干意见》 (建住房 [ 2002 ] 217 号) 肯定了房地产对改善居民居住条件 , 带动相关 产业发展 , 拉动经济增长作出了重要贡献 。指出了局部地区出现了房地产投资增幅过大 , 土地供
⑧ 钱颖一 : 《市场与法制》,《经济社会体制比较》2000 年第 3 期 。
80
社会科学 2008 年第 8 期
蒋大兴 : 宏观调控与私人选择
二 、私人自治作为市场社会的根基
市场经济迫切需要的首要基础条件是经济自由 。经济自由意味着经济人的偏好自由 、价值自 由 、使用自己资源的自由 ①。学者认为 : 经济自由首先要求任何力量 , 包括政府 , 不应限制消费 者的任何偏好 , 生产都应该建立在消费者主权的基础上 , 只要消费者的选择没有不良的外部效 应 , 就应允许消费者自由选择 。其次 , 不应限制任何生产者的生产偏好 。生产者也可以自由地根 据价格信号来决定生产什么 。除非生产者的偏好具有明显的外在不良效应 , 如污染等 。第三 , 不 允许任何力量干预经济人的自由交易和自由定价 , 除非这种交易本身带有强制或者不正当性②。
例 21 自 2006 年 6 月 1 日起 , 凡新审批 、新开工的商品住房建设 , 套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房) 面积所占比重 , 必须达到开发建设总面积的 70 % 以上 。直辖市 、计划单列市 、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的 , 必须报建设部 批准 。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的 , 应根据要求进行套 型调整 ⑤。此种调控措施是否影响了私人自治 ? 上述政策出台后 , 在理论上和实务中均引发了热烈讨论 ⑥。然而 , 这些争议主要在经济圈内 展开 , 法学者并无太多实质性参与 ⑦。钱颖一说 : 产生好的市场经济的一个主要条件是政府能较 好地履行其约束经济人的责任 ⑧。本文无意从根本上否定宏观调控的意义 , 只是立足私人选择的 基本背景 , 考量上述宏观调控措施的妥当性 , 由此管窥宏观调控与私人交易自治间的关联 。
⑤ 建设部 、发展改革委 、监察部 、财政部 、国土资源部 、人民银行 、税务总局 、统计局 、银监会《关于调整住房供应结 构稳定住房价格的意见》 (2006 年 05 月 29 日) 第一条第 (二) 项 。
⑥ 叶檀 : 《政府宏观调控房地产不是反市场化的表现》, http :/ / finance1sina1com1cn 2006 年 06 月 15 日 07 : 51 每日经济新 闻 , 2007204206 ; 董藩 : 《董藩新万言书 : 是该彻底反思宏观调控的时候了》, http :/ / house1sina1com1cn 2006 年 04 月 26 日 10 : 54 中国房地产报 , 2007 - 04 - 05 。
收稿日期 : 2008204230 ① 稍作罗列 , 这些政策至少包括这样一些 : 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (2003 年 4 月) 、《关于房地产
开发有关企业所得税问题的通知》 (2003 年 7 月) 、《关于房地产市场持续健康发展的通知》 (2003 年 8 月) 、《做好房地 产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》 (2004 年 1 月) 、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知》 (2004 年 3 月) 、《关于加强土地增值税管理工作的通知》 (2004 年 8 月) 、《关于调整商业银 行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》 (2005 年 3 月) 、《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 (2005 年 3 月) 、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 (2005 年 4 月) 、《关于进一步加强房地产税收管理的通知》 (2005 年 5 月) 、《关于加强土地税收管理的通知》 (2005 年 7 月) 、《关于加强房地产税收分析工作的通知》 (2005 年 9 月) 、《关于 实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》 (2005 年 10 月) 、《关于房地产开发业务征收企业所得税问题通知》 (2006 年 3 月) 、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 (2006 年 5 月) 、《关于加强住房营业税征收管理有关问 题的通知》 (2006 年 5 月) 、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》 (2006 年 7 月) , 《关于进一步整顿规范房地 产交易秩序的通知》 (2006 年 7 月) 、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 (2006 年 7 月) 、《关于个人住房转 让所得征收个人所得税有关问题的通知》 (2006 年 7 月) , 《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》 (2006 年 7 月) 、 《关于制止违规集资合作建房的通知》 (2006 年 8 月) 、《房地产交易秩序专项整治工作方案》 (2006 年 8 月) 、《关于加强 土地调控有关问题的通知》 (2006 年 8 月) 、《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》 (2006 年 9 月) 、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》 (2006 年 11 月) 、《关于开展房地产市场秩 序专项整治工作方案的通知》 (2007 年 3 月) 、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (2007 年 8 月) 等。