国家对房地产宏观调控的四个阶段
国家房价调控政策(精)
可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。
此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌"，然后是新一轮的疯狂上涨…中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。
中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。
为了拉动经济,提高内需。
1998年7月3日,国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”,福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。
即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争,央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫,通过“管贷款"的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。
121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开.而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院,上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。
2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击,前两个季度的经济增长下滑到6.7％。
于是,在121号文件颁布仅仅2个月后,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台,明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。
2003年中国的GDP增速依然达到9。
1％，成为1997年以来增长最快的年份。
这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。
一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告:“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。
我国房地产宏观调控政策分析
６１ 我国房地产宏观调控政策分析王 芳１ 宋世宇２（１ 吉林建筑大学城建学院，吉林长春１３０１１４；２ 吉林省永庆建设工程检测有限公司，吉林长春１３００３３）摘 要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。
我国政府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给（２００３—２００５年）；抑制房价走高（２００５—２００７年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８—２０１０年）；扩大供给和抑制需求（２０１０—２０１３年）；保增长、扩内需、去库存（２０１４年至今）。
但房地产宏观调控政策的效果并不尽如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓慢。
提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房地产。
关键词：房地产；宏观调控；政策效果中图分类号：Ｆ０６２ ９ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－３２８３（２０１６）１２－００６１－０２ ［作者简介］王芳（１９７９－），女，汉族，吉林长春人，硕士研究生，讲师，研究方向：宪法学与行政法学、房地产、项目管理；宋世宇（１９８１－），男，汉族，吉林长春人，本科，工程师，研究方向：工程项目管理。
房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也带动了我国相关行业的发展，推动我国ＧＤＰ的增长和地方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。
但由于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发挥，出现调控“失灵”。
在我国经济进入“新常态”的背景下，房地产市场也面临着转型与改革。
一、我国房地产宏观调控政策分析２００３年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段。
中国房地产市场发展历程回顾.
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
宏观调控的历程和经验
宏观调控的历程和经验宏观调控的主要措施五年来的宏观调控，大体可以分为两个阶段。
第一阶段是前三年（*年至*年）；第二阶段是后两年（*年至*年）。
第一阶段的宏观调控，主要针对部分行业固定资产投资增长过猛以及粮食供求关系趋紧。
进入新世纪，在成功抵御亚洲金融危机和克服国内有效需求不足之后，我国经济增长率逐渐回升，工业化和城镇化进程加快。
到*年第一季度，经济增长迅速升温；在第二季度抗击非典取得胜利的基础上，从第三季度起，经济增长又继续升温，特别是钢铁等部分行业固定资产投资迅猛增长。
这使得煤电油运的供给全面趋紧。
与此同时，*年，粮食播种面积减少到15亿亩以下，为新中国成立以来最低水平；粮食产量下降到1990年以来的最低点。
针对这种情况，本轮宏观调控拉开了序幕。
*年7月，以土地管理为切入点，出台了暂停审批和清理整顿各类开发区、加强建设用地管理的措施。
严把土地闸门，对于控制盲目新上投资项目来说是一种釜底抽薪的硬措施，对于确保耕地和粮食增产来说则是一项重要的基础保证。
12月，又出台了制止钢铁、电解铝、水泥行业盲目投资的措施。
进入*年，部分行业固定资产投资继续大幅度攀升。
1月至2月，有关行业的固定资产投资累计增速分别为：黑色金属矿采选业453.4%，黑色金属冶炼及压延加工业172.6%，有色金属矿采选业100.1%，非金属矿采选业141%，非金属矿物制品业137.3%。
1月至2月，全国城镇固定资产投资累计增速高达53%。
针对这种情况，宏观调控加大了力度。
*年4月，集中出台了一批措施，如：上调存款准备金率；调整部分行业固定资产投资项目资本金比例；查处江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目；深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理；加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险；等等。
通过采取这些措施，初步遏制了部分行业盲目投资的势头。
*年，全国城镇固定资产投资累计增速由年初的53%回落至12月的27.6%。
煤电油运供给紧张局面得到缓解。
中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)
历年房地产调控政策一览表1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。
开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。
发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策；1998年政策目标：促进房地产业发展；政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；2000年启动住房消费，促进房地产业发展。
我国住房制度改革历程回顾
我国住房制度改革历程回忆来源：新华网阅读要点提示：我国住房改革至今已取得一定成绩，也积累了不少矛盾。
回忆我国住房制度改革历程及其政策调整轨迹，有助于了解我国宏观调控的政策走向，为我国住房制度改革的进一步推进提供积极的借鉴意义。
住房制度改革的四个阶段新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。
城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90％主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。
住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。
应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。
1958年到1977年的20年里，我国一直实行这一住房制度，但是在这段时间里，我国政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，因此，住房供给不足也不断显现成为严重的社会问题。
1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。
〔一〕1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。
1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：第一阶段是福利分房制度改革探索阶段〔1978－1985年〕。
在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。
1978年，邓小平同志提出解决住房问题的政策能不能宽一点的想法。
1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行方法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。
业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。
同年我国政府探索把住宅出售给职工，原国家城市建设总局选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。
我国房地产宏观调控政策运行过程研究共3篇
我国房地产宏观调控政策运行过程研究共3篇我国房地产宏观调控政策运行过程研究1我国房地产宏观调控政策运行过程研究房地产是我国经济发展的重要支柱产业，宏观调控也是保持房地产市场运行稳定的重要手段之一。
随着我国经济转型发展，房地产宏观调控也面临着新的挑战和机遇。
本文将探讨我国房地产宏观调控政策的运行过程，以期为未来的政策制定和实践提供参考和借鉴。
一、我国房地产宏观调控政策的制定近年来，我国房地产市场的需求和供给等因素变化，给房地产市场带来了一定程度的不稳定性和波动性。
为此，政府逐渐加强了房地产市场的宏观调控力度，采取了一系列针对性政策措施。
宏观调控政策的制定需要考虑房地产市场的实际情况，同时也需要充分考虑到国家宏观经济运行的整体情况。
二、我国房地产宏观调控政策的目标我国宏观调控政策的主要目标是实现房地产市场的稳定和健康发展，同时保障市民的住房需求。
为此，政府在制定房地产宏观调控政策时，通常会考虑到以下几个方面：1、控制房价上涨速度，缓解房价过快上涨带来的财富效应；2、调整住房消费结构，促进房地产市场的发展；3、提高市场参与者的信心和积极性。
三、我国房地产宏观调控政策的实践我国房地产市场宏观调控政策主要包括：1、限制购房人数和购房资格：政府通常会通过限制购房人数和购房资格，来达到控制房价上涨和缓解投资过度的目的；2、加强城市规划和土地管理；3、调整贷款政策，通过提高贷款利率和限制房地产开发商的借款数量，来控制房地产市场的过度热点；4、鼓励住房租赁市场的发展，以缓解住房短缺的问题；5、加大市场监管机制的力度，通过加强市场监管机制的力度，来监管房地产市场投机行为和房价上涨的预期。
四、我国房地产宏观调控政策的成效我国宏观调控政策通过一系列的行动，取得了显著的成效。
当前，房地产市场的供需基本平衡，市场价格相对稳定，投资的热度也得到了有效的缓解和控制。
房地产市场已经逐渐从高速增长和投资热潮转向健康发展的轨道上。
五、我国房地产宏观调控政策的展望我国房地产市场未来发展的态势持续向稳定发展的轨道上。
中国历年房地产调控政策
中国历年房地产调控政策一、概述中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。
自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。
在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。
随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。
一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。
进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。
在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。
保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。
随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。
在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。
房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。
中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。
随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。
1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。
它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。
房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。
房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。
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至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。
政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。
具体归纳为以下四个阶段：
（一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2）
2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。
针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。
其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。
总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。
在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。
（二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4）
根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。
2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。
随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。
具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。
调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。
本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。
这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。
（三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8）
2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。
2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。
本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。
与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。
具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
本阶段的宏观调控政策密集出台，政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场，但对房地产价格的抑制作用不大，效果不太明显。
一直到2008年初，效果方才显现。
据资料显示，2008年1月全国住房成交量首次出现负增长（10年来第一次负增长），2008年7月全国住房价格开始下降。
（四）紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段（2008年9月至今）
由于受国际、国内经济环境的影响，2008年1月，全国住宅成交面积首次同比下降。
2008年7月，全国住房价格开始下降，各大中城市纷纷出台救市措施。
为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。
2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。
为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费。
自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。
同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具;二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；三是加大保障性住房建设规模。
加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件;四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》；五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。
上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。