2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十三)
百度文库-赵德林作品
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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十三）
单项选择题
1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是( )。
A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格
B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格
C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格
D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P96。
2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大( )收益价值和成本价值。
A.高于
B.低于
C.等于
D.无法确定
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大
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高于收益价值和成本价值。参见教材P96。
3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
A.市场价值
B.残余价值
C.快速变现价值
D.投资价值
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P98。
4.下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.现状价值是市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。参见教材P97～99。
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5.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是( )。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小。残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。参见教材P97～100。
6.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。
A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。因为存在折旧，所以一般情况下账面价值低于原始价值;谨慎价值是在不确定因素的情况下的评估价值，也低于市场价值;快速变现价值不符合适当营销的原则，也会偏
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小。投资价值可能高于市场价值，也可能低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。参见教材P99、107。
7.某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为( )万元。
A.2500
B.3000
C.3500
D.4000
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。6000-1000-1000/50%=3000。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。参见教材P102。
8.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为120万元，贷款成数为6成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。
A.480
B.360
C.288
D.240
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『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。(600-120)×0.6=288 万元。参见教材P102。
9.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。(600-50)×0.7=385。参见教材P102。
10.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。
A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
『正确答案』B
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『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项。排除AD;焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。建筑安装工程造价，是全新状态下的建筑物价值。参见教材P102。
单项选择题
1.基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的( )。
A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。参见教材P110。
2.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。
A.土地总价
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B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P112。
3.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率为 6%)( )。
A.现在按9.5折一次性付款
B.一年后一次性付款
C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。
选项A，现在一次性支付0.95;
选项B，一年后支付1/1.06=0.943;
选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付=0.3+0.7/3×(P/A，6%，3)=0.923702788;
选项D，现在首付50%，10年内等额支付=0.5+0.5/10×(P/A，6%，10)=0.868004353。
参见教材P113～114。
4.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下
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列几种情况：
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;
(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;
(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是( )。
A.第(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第(2)、(4)种情况
D.第(2)、(4)、(5)
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。
(1)名义价格实际价格绝对相同，(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项 AB 可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。参见教材P113～114。
5.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500 元/m 2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为( )元/m2。
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A.3439
B.3473
C.3508
D.3608
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-从期房到达现房期间的租金净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/(1+8%)2 -4500×3%=3473。参见教材P115。
6.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。
A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
2020年房地产评估师估价师考试试题库 (精编版)
1 2020年房地产估价师考试专用 房地产估价师（评估师）考试题库 1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析 2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。 第I卷（选择题） 评卷得分 一、单项选择题 1．《住宅使用说明书》的内容不包括()。 A开发单位、设计单位、施工单位 B结构类型 C保修期限 D有关设备、设施安装预留位置的说明等 答案：C 解析：C 解析:《住宅使用说明书》的内容除了选项A、B、D外，还包括：装修、装饰注意事项;上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;门、窗类型，使用注意事项;配电负荷;承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明及其他需说明的问题。 2．目前，土地山让净收益用十廉租住房保障资金的比例，不得低于()。 A.5% B.7%
2 C.10% D.15% 答案：C 3．下列建设项曰中，应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是()。(2014年试题) A.部队营房 B.国有企业办公楼 C.国家投资的核电站 D.科技博物馆扩建 答案：B 解析：：B 解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。部队营房、国家投资的核电站、科技博物馆扩建，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权。 4．关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是()。 A.装修工程为1年 B.外墙面防渗漏为5年 C.给水排水管道为1年 D.供热系统为1个供暖期 答案：B 5．监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”“两管”“一协调”。其中，“一协调”是指()。 A.执行层的组织协调
3 B.全面的组织协调 C.领导层的组织协调 D.决策层的组织协调 答案：B 6．按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起()日内作出是否退房的书面答复。 A.15 B.30 C.45 D.60 答案：A 7．房产税的课税对象是()。 A、工矿区的房屋所有人 B、房屋承租人 C、市区的房屋 D、农村的房屋 答案：D 8．关于不动产登簿发证的说法，错误的是()。 A.登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记 B.不动产权证书有单一版和集成版两个版本 C.目前主要采用单一版证书 D.查封登记应颁发证书或证明 答案：D 9．某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-93
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房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-93
单选题
11.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使2
用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
13.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/m2。
A.2938
B.2982
C. 3329 3
D. 3379
14.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2.如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
15.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
A.交通拥挤
B.建筑技术减少 4
C.城市规划改变
D.自然环境恶化
16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-37
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房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1213-37
单项选择题
1、 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为 ()o
A、 签订估价委托合同之日
B、 发放抵押贷款之日
C、 估价对象实地查勘之日
D、 未来处置抵押房地产之日
2、 预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况 常见的关系是()。
A、估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在 2
D、
价值时点B、 估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为将来,房地产市场状况为将来
3、关于价值时点的说法，错误的是（）。
A、 价值时点可以是过去、现在或将来
B、 价值时点是由估价目的决走的
C、 价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
4、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现 在状况的是（）。
A、评估期房的价值
B、房地产损害赔偿 3
C、房屋征收评估
D、估价鉴走
5、房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的，为计算被征 收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产 权调换房屋的价值，其价值时点应为（）o
A、 房屋征收决定公告之日
B、 原征收补偿协议达成之日
C、 用于产权调换房屋支付之日
D、 委托估价之日
【参考答案及解析】
1.【正确答案】C
［答案解析］本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估 价指导意见》第十条规定,房地产抵押估价时点,原则上为 完成估4
价对象实地查勘之日”但估价委托合同另有约走的除 外。估价时点不是完成实地查勘之日的”应当在〃估价的假 设和限制条件〃中假走估价对象在估价时点的状况与在完成 实地查勘之日的状况一致,并在估价报告中提醒估价报告使 用者注意。参见教材P161~264
2、 【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。预测性房地产 估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。此 种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供 价值参考依据的情况下,特别是预测房地产在未来开发完成 后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价 值就属于这种情况。参见教材P162 ,表4-le
房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：建立比较基础(2020年最新)
2020房地产估价师考试理论与方法章
节基础试题：建立比较基础
【例5-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付;假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：
30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(万元)
如果已知的不是月利率：
①年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5; ②半年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);
③季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。
【例5-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。
【解】卖方实得金额计算如下：
卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/m2)
因为纳税，所以卖方实际得到的金额(税后额)小于正常成交价格。买方实付金额计算如下：
买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/m2)
因为要纳税，买方实际支付的价格会大于正常成交金额，除了付价格，还要付税。
【例5-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。
【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：
正常负担下的价格
=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
=2325/(1-7%)=2500(元/m2)
方法二：
转嫁给买方，站在买方角度分析：
买方实际付出金额+买方为卖方支付的税费=正常负担下的价格
2325+X×7%=X
【例5-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产在交易税费正常负担下的价格。
2020房地产估价师《理论与方法》十套备考习题
2020年房地产估价师考试理论与方法备考习题(1)
1 、( )房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A、一级资质
B、二级资质
C、三级资质
D、暂定期内的三级资质
2 、房地产估价分支机构应当以( )名义承揽估价业务。
A、承接业务的房地产估价师
B、分支机构负责人
C、分支机构
D、设立该分支机构的估价机构
3 、估价基本事项不能明确的责任主要在于( )。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
4 、下列有关价值时点的确定，描述错误的是( )。
A、价值时点一般采用公历表示，精确到日
B、价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点
C、价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日
D、价值时点为将来的，确定的价值时点应早于出具估价报告之日
5 、房地产抵押估价中，估价对象包括下列( )。
A、特色装饰装修
B、厨具
C、特许经营权
D、抵押贷款
6 、房地产司法拍卖估价，评估的应当是( )。
A、市场价值
B、最高价值
C、最低价值
D、理论价值
7 、拟定估价作业步骤和时间进度，可以采用网络计划技术，例如横道图。网络计划的基本原理不
包括( )。
A、用网络图形式来表达一项计划中各项工作的先后次序和相互关系
B、通过计算找出计划中的关键工作和关键线路
C、通过不断改善网络计划，选择最优方案
D、通过网络计划辅助估价目的的判断
8 、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和( )
A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型和定义、估价作业日期、实地查勘期
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-67
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房地产估价师考试《理论与方法》历年真题 精选及答案1213-67
多项选择题
1. 中国目前的房地产权利主要包括（）。
A、 所有权
B、 建设用地使用权
C、 地役权
D、 抵押权
E、 永租权
2、下列选项中,属于某宗房地产的位置因素的有（）。
A、方位 2
B、坐落
C、 楼层
D、 临街状况
E、 交通条件
3、 下列房地产权利中,属于物权的有（）。
A、 所有权
B、 建设用地使用权
C、 地役权
D、 抵押权
E、 租赁权
4、 房地产的独一无二特性导致了（）。
A、 没有完全相同的房地产供给 3
B、 房地产市场不能实现完全竞争
C、 房地产交易不宜采取样品交易的方式
D、 房地产价格干差万别,并容易受交易者个别因素的影响
E、 房地产价值量大
参考答案
Is【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。中国目前 的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用 权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材 P51o
2、【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。选项E是 指房地产的方便程度,不属于位置因素。一宗房地产的位置 是指该房地产所在的地方,包括坐落、方位、与相关场所的 距离、临街（路狀况、朝向、楼层。参见教材P54。 4
3、 【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。租赁权属 于债权。参见教材P53。
4、 【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是独一无二。房地产的独一无二 特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给,房地产之间 难以完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价 格干差万别，甚至是〃一房一价〃。此外，房地产交易不宜 采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、 沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等,其交易也不宜采取 样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地 产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61o
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案(附答案解析 )
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案（附答案解析）
目录
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案（附答案解析） ...................................... 1
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第一章 房地产业 .............................. 1
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第二章 建设用地制度与政策 ........ 11
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第三章 国有土地上房屋征收制度与政策 ................................................................................................................................................ 24
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第四章 规划设计及工程建设管理制度与政策......................................................................................................................................... 31
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ................................................................................................................................................ 38
2020年房地产估价师考试《相关知识》试题及答案：第六章 房地产交易管理制度与政策 ........................................................................................................................................................ 42
2020房地产估价师考试试题：理论与方法1
2020 房地产估价师考试试题：理论与方法 1
1、某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、 1190、1490、
1810、 2110元/ 平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999年的价格为 ( )元/平方米
A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
答案：B
解析：逐年上涨额的平均数
d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300
元/ 平方米，
1999年的价格 =910+300*5=2410元/平方米
2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率
( )
A. 等于报酬率
B. 大于报酬率
C. 小于报酬率
D. 无法知道
答案： A
解析：根据V=A/Y,与V=A/R可知Y=R3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是
自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为 (
A. 6
B. 6.9
C. 8.8
D. 9
答案：B
解析： RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
4、与报酬率性质不同的名词有 ( )
A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 空置率
答案： D
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性 质不同。
5、基本完好房的成新率为 ( )
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案： D 6%，
)% 解析：房屋新旧水准的判定标准是：
1) 完好房：十、九、八成 ;
2) 基本完好房：七、六成 ;
3) 一般损坏房：五、四成 ;
4) 严重损坏房及危险房：三成以下。
6、 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、 价格
B、 常数
C价格变动率
D时间
答案：D
7、 在市场法中，土地使用权年限调整属于 ( )调整。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60
1
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60
单项选择题
1、房地产的有租约限制价值等于( )。
A、无租约现值价值减承租人权益价值
B、出租人权益价值加承租人权益价值
C、无租约现值价值减出租人权益价值
D、出租人权益价值减承租人权益价值
2、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是( )。
A、房地产转让估价应评估出租人权益价值
B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值 2
C、房屋征收估价应评估完全产权价值
D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值
3、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为( )。
A、原值
B、现值
C、重置成本
D、公允价值
4、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是( )。
A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类
B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值 3
C、房地价值=土地价值+建筑物价值
D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和
5、( )是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
A、总价格
B、单位价格
C、楼面地价
D、土地总价
参考答案：
1、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价4
值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。参见教材P99。
2、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A．模拟房地产市场定价
B．模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C．以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础
D．从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断
【答案】
D
【解析】
A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B项，估价师在模拟市
场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价
格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来
判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD两项，房地产
价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个
别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场
参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项
目的是（）。
A．征用期间导致房屋毁损的价值损失
B．征用造成的家具、物资等动产搬迁费用
C．征用期间租赁经营损失
D．征用期间市场上类似房地产的增值差价
【答案】
D
【解析】
征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征
用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，
补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；
房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价
值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要
评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、
临时安置费和停产停业损失。
3.下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A．根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B．承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务