新居住,新理念.(优选)

新居住，新理念(2007-05-22 11:46:33)

现在住宅建筑发展迅猛，人人都在谈居住形态和生活方式，我在美国生活了二十多年，目击了新都市主义的发展和对居住概念的冲击。

去年去美国首都华盛顿办事，有个远房的表哥在那里工作，他十几岁就从新加坡移民到美国，在纽泽西的普林斯顿大学、麻省理工学院读书，成了美国研究声纳的顶级科学家，早期在海军部做研究，后来自己开了实验室，为国防做专题研究。几年前退休，夫人去世，自己感觉身体很好，呆在家里无聊，就在自己的研究实验室继续工作，每天早起早睡，早早开车上班，虽然我不知道他具体的工作，但是估计对美国军事现代化一定有很大的贡献。早上看见他进入海军部大楼的门口，那些站岗的高大的海军警卫兵给他行礼，知道他必是个受人尊敬的学者。

表哥住在马里兰的森林里面。几十年前这里就是一片大森林，几十亩的落叶乔木，严严实实，春夏秋冬，四季轮回，秋去冬来，住在里面，人世沧桑。那么与外面的尘世隔绝，就好像在西伯利亚一样，但是开车出来，听见车轮压着金色落叶的声音，上了高速公路，很快就可以到宽阔而宁静的达波托马克河，看见五角大楼了。方便得很，春天在在他家里住，早上听见啄木鸟敲打树干的声音，嫩芽和浅色的李花、美国桃花在树丛中绽开，实在是美得不得了。他没有孩子，喜欢时尚和干净，家里一尘不染，有好多他从世界各地带回来的精致工艺品，北欧的雕刻和玻璃，中美洲的陶艺品，落地大玻璃窗外是森林的沉静，看见松鼠在树上忙碌、狐狸在林中走动，我们常说“世外桃源”，我看无非如此吧？

说美国顶级白领，他应该算一个，两夫妇都是高级职业人士，科研项目一辈子都和军方有关，收入高，加上40年前就在这里购置地处，现在地价涨了50倍到100倍，他早就应该入了富翁之列了。没有孩子，没有负担，问他如何处理这样庞大的遗产，他轻松的说：都安排好了，全部产业、存款、基金都将分别捐给自

己和夫人毕业的三所大学：普林斯顿、麻省理工、纽约大学。我在美国见过好多这样顶级的精英，他们的遗产都是这样处理的，在他们，是很正常的方式，造福年轻人，造福教育，是一种最好的方式。

华盛顿是一个菱形的城市，规划是早年请法国人来做的，基本是纪念性多于实用性，宏伟但是不好住，因此，在这里工作的联邦政府工作人员和与政府事务有关的各种职业人士，都住在周边的社区里面，华盛顿界于两个州：马里兰和佛吉尼亚，因此，这里的白领不是住马里兰就是住佛吉尼亚，如果说住在华盛顿城里，十之八九是低收入、无所事事吃政府救济的黑人。

由于华盛顿除了勤杂人员之外，基本全部都是白领，所以城市周边形成了好多很优秀的社区，特别是华盛顿环形道一圈上面，这环道，就是我们国内常说的外环高速公路，英文叫beltway，白领们工资高，教育高，并且基本都是吃政府资金的，因此纽约的那些自由派的文人看不惯，给他们一个外号，叫他们“外环匪帮”，英文是“beltway bandits”。我第一次听见这个术语是在费城的宾夕发尼亚大学里。太形象了，听得我只想笑。后来见到这个表哥，顿时省悟到他是很典型的这样一个“匪”了，跟他说说，他吃吃的笑，毫不介意。其实说这个话给我听的那个人也是内人的表哥冯达旋博士，在费城的著名的德莱塞大学（Drexel University）理论物理系当教授和系主任，几年之后，他居然升到美国全国科学基金会（National Endowment of Sciences, NES）物理组主任，负责全国联邦政府资助的物理研究项目，自己也自然也就入了“外环匪帮”了。不过最近他到达拉斯的德克萨斯大学当了副校长，从良了。

高薪、高教育背景、上班一族，外环路是顶级白领（国内夸张的叫“金领”）的天下。表哥住的附近，全部是这种顶级的社区，一个接一个，早年开发，基本都是“睡城”（bedroom community），1980年代后期，“新都市主义”提出来之后，开始出现了少数全新设计的城镇，其中最有一个在全世界都有影响意义的，就在他家附近，叫肯特兰（Kentlands），他自己因为住在森林里面，浑然不知。这次去了，特别陪我去走走，印象很深。

现在城市越来越大，蔓延到令人难以想象的范围，我长期住在洛杉矶，一个直径达到200公里的城市，已经有些不像话了，生活不方便自然不用说，就是污染、治安也难以控制，加上城市大了，没有归属感，最坏的就是这个结果了。

其实，每个人都期望自己住的地方是有本地的归属感的，时间越悠久，住地的归属感就会越强，树木高大的林荫小道，尺寸宜人的笑公共广场，具有历史感的住宅和商业建筑物，是最令人神往的。我们在国内，大凡感觉到美的城市，总是这类历史沉淀深厚、建筑尺度宜人、街道狭窄的小城镇，而不是今天正在建造的

那些号称“国际大都会”类型的千篇一律的城市，那些艳俗的所谓“欧陆风格”社区。前年到广东新会走走旧城区，去云南丽江走走小街，到澳门走走小巷，那种感觉一方面是戚恋，另一方面是恐惧：我们的官员那种要争当国际城市的雄心壮志，迟早要毁了不少这样的城镇的。我在汕头看见整整一片极为珍贵的旧城区“小公园”被拆除了，可怜的北京十年之内从全世界最有文化的水平降低到接近建筑文盲的水平，这种感觉是非常复杂的。

美国历史短，但是其实也有好多历史比较悠久的城镇，好在都被成片保护起来了。查尔斯顿（Charleston）有330年历史；萨瓦那（Savannah）有270年历史；亚历山大（Alexandria），250年，就是加州的旧金山（San Francisco）也有160

年历史。

旧城固然好，但是数量肯定是跟不上人口住房的需求的，因此在郊区开发新区是城市发展不得不走的一个途径，当然现在也有重回市中心的做法，但是郊区比较地多，搬迁量少，还是一个主要方向。

问题就是，这些白领精英已经非常讨厌千篇一律的住宅区，他们希望能够住在具有旧感觉的市镇里面，而不是那种前面车房、后门院子的所谓“美国梦”式的批量化生产的住宅区了。因此，才有“新都市主义”的产生。这本书，其实就是想谈谈新都市主义的。

好几年前，我曾经在中国建筑工业出版社出版过一本书，谈新都市主义，当时这个题目在国内还不太引人注意，大家都在全力以赴的打拼大都会。库哈斯的《珠江三角洲》好热了一阵，好像全国都要把旧的拆光、建造所谓现代化的大都会区一样。这两年，我们的郊区化有点成果，主要是问题丛生了。在广州，整个番禺就是一个失败的恶俗睡城，什么“华南板块”，从洛溪大桥开始，就是恶梦城的开始。交通混乱、住宅区和城中村交错重叠、各社区森严壁垒各自为阵、看看北京，就更加难以启口了，这是一个什么城市啊？历史,沉淀基本全部拆光，恶俗建筑好像森林一样，首都成了老百姓口中的“首堵”，这算是现代化吗？我看充其量是极为不成熟的原始期的工业化造城运动的形式，谈不上什么21世纪未来的城市概念。

去华盛顿的时候，是春天。华盛顿的春天是非常优雅的，四季分明，交接清晰，往往会令我触景生情的想起好多事情来的。

我们这些长期住在加利福尼亚的人，虽然天天享受蓝天白云和阳光，却失去了对四季的感觉。四季交接时候的那种细腻的氛围，我已经是久违了，甚至淡漠了，几年前，深冬时节，在江南的一个小园林里面，下着沥沥淅淅的雨，突然有一阵淡淡的腊梅馨香漂过来，心头突然一下涌出了好多童年冬天的回忆。

从窗口望出去，看见黑色的树枝上刚刚长出娇嫩的芽，好像一层轻轻的雾蔼一样，托着大树的枝干，散落的树林中的樱花刚刚绽放，更是一片粉色的轻云，和娇嫩的浅绿色交错，细雨绵绵，东方西方的感觉同时存在，拿意境实在太令人神往了。

住在华盛顿的环城高速公路周圈的树林社区里，就总能有这种让你因物感伤、因物喜悦的时刻。自然，在这个气氛中去看美国新都市主义的经典社区肯特兰，自是非常令我开心的。

好几年前，我曾经在建工出版社出过一本书，副标题就是《新都市主义论》，其中有一段讲到几个美国早期的新都市主义设计的试验城镇，其中提到马里兰州的一个小镇，叫肯特兰。这次去华盛顿，问问表哥这个镇的位置，他说就在他家树林附近，没有想这样方便，就开车过去看看。虽然在理论上做过一些了解，但是真正看到一个新都市主义的样板镇的时候，还是很有感触的，实在是宜人居住，并且实在是有味道。

肯特兰的开发，到我去的时候，已经有15、16年了，感觉好像走进一个既是当代的、又是18世纪的、历史沉淀深厚的小镇，大树参天，林木森森，小孩在街上玩耍，小狗在后面追逐，邻居站在街头聊天，这种社区感觉，简直是久违了。

这是一个在华盛顿外围的小镇，主要的居民都是在华盛顿工作的白领，居民文化和教育背景平均很高，因此整个社区就有一种精英社区的感觉。这个住宅为中心的小镇占地352英亩（一英亩大概相当于：主要由独户型住宅、Townhouses、公寓组成，以及高级公寓、带停车库的公寓，和一些生活兼工作单位，870,000平方英尺的零售空间，和84,800平方英尺的办公空间，等等。现在的Kentlands和Lakelands的周边社区，大多数都已完全建成，由住宅和一个商业中心组成，总6亩），现在人口5,000多人，这样多的居民，在美国来讲就足够维持市区内的一个多元化、娱乐服务设施齐全的市中心。步行小径、儿童乐园、田园风情的湖泊、影剧院和购物中心一并俱全。

这个新市镇是建造在一个古老的村镇基础上的。因此，在新都市主义的设计中，它属于一种类型，就是新旧相加，造新如旧，与佛罗里达的滨海市（Seaside）、庆典市(Celebration)的造新如新不同类，与加州帕萨迪纳的旧城改造也不同范畴。这片开发用地原来是农田，后来几经异手，变成农场，住宅区，到1990年代才被一个开发商买下，请佛罗里达的新都市主义规划家来设计，建成这个举世闻名的社区。

18世纪中叶，美国马里兰州的一位富有农民亨利.克拉格特（Henry Clagett）买下了这片土地，大概是200多英亩左右，他和他的家人经营了好多年，主要是农业耕作。到1852年，一位相当成功、富有的华盛顿的批发和制药业的零售商佛列德里克.切佛里（Frederick Tschiffely）买下了克拉格特家的200英亩的土地，称之为“小麦地”，但是也没有开发。到美国南北战争期间，也就是在1861年以后，这片叫肯特兰成了战场。战后土地价格开始高涨，切佛里开始扩张这块土地，四边收购，在1865年至1875年期间获得了额外的232英亩。

这样，到1900年切佛里的儿子从父亲手上继承了肯特兰的时候，这里已经是片600英亩的“小麦地”，还是农业用地，他将这片农田逐步改建成为一个综合型的工作牧场，一方面生产玉米等作物，作为饲料，同时在牧场里饲养牛、马和绵羊。

我在肯特兰附近的图书馆查旧记录，看到在1917年，T切佛里家族在最顶峰的时候拥有了总数648英亩的土地。

切佛里家族的后代对于农耕牧业没有多大兴趣，第二此世界大战期间，在1942年，一位富有的税务律师奥迪斯.肯特（Otis Beall Kent）从切佛里家族继承人买

下602英亩的小麦田，他用自己的名字“肯特”命名这块土地，叫“肯特兰”牧场（“Kentlands”），“肯特兰”在英语中意思是“肯特的土地”，。之后，肯特在这里投资进行高级地产开发，称之为“绅士地产和私家野生动植物园地”，是个相当大型项目。

奥迪斯.肯特是位行为古怪的单身汉。他建设花园、小路、灌木篱墙、水坝，还有野生动植物使用的池塘。土地一部分留做农作物田地，其他部分则被利用为草原。他建设了12英亩的“灵感湖”（Inspiration Lake），还有其他今时今日还能看见的散落在肯特兰邻里间的湖泊和池塘。肯特还大面积建造豪宅。他建造了可以眺望湖泊的凸出的院子，还为定制管风琴而加建了一个音乐室，等等。

1972年，奥迪斯.肯特逝世，他的继女海伦.肯特（Helen Danger Kent）继承了肯特兰的房地产。1988年，为了肯特兰社区的发展，肯特小姐将一块面积260英亩的土地卖给了约瑟夫.阿尔范德伦（Joseph Alfandren）。我去看的这个肯特兰，或者所有关于新都市主义著作中提到的肯特兰，其实就是阿尔范德伦这块地上的社区。

阿尔范德伦对于城市规划有自己的看法，他期望能够开发一个与二战以后开发的那种千篇一律的社区不同的新市镇，因此通过十多年的努力，他在这牧场上面建立了现今我们看到的肯特兰。

1990年，阿尔范德伦的肯特兰公司和迈阿密的建筑设计和规划公司段尼.普拉特－泽别克公司（Duany Plater-Zyberk & Co.）签订了设计和约，这个公司的创始人普拉特－泽别克恰好是倡导新都市主义运动的先锋。

整个开发过程几经周折，由于发生了财政投资管理的失误，阿尔范德伦中途破产，由切维.蔡斯（Chevy Chase）银行接手房产开发项目，这个银行依然按照计划继续发展肯特兰。我去看的时候，大概整个的开发已完成了98%，余下的仅仅是一所大概200个房间的小型酒店旅馆，正在申请开发这片物业上的最后一块可供开发的商业土地。

因此，肯特兰这个市镇，其实包括老区和新区，精彩的地方是新旧融合和搭配，达到整个区具有历史沉淀感的水平，的确令人难以忘怀。在这个小区里面走走，恍然走入历史的感觉时时出现。这是在其他新开发区中我从来没有得到过的一种感觉，尺度宜人的街道，方便步行的设施距离，新旧混合的建筑，保留的古老树林，混合起来给你一种独特的感觉，亲切，温馨。

在开发设计上，规划建筑师一方面保留了老肯特住宅和旧社区，现在是老牧场社区，其中核心部分是老肯特的那栋豪宅，社区新规划中，把这个住宅作为放射道路规划中心点，区内很多道路都延伸自老肯特的豪宅、马房、消防屋和外屋。目前，肯特旧居属于这个社区所在的盖德斯堡市，豪宅在社区内作为会议、婚礼、宴会等活动出租用。肯特旧址的马房也被修复为文化艺术中心，由盖德斯堡市所拥有并经营。

停车基本是在街道的路面的，原来设计是地下停车，后来考虑到方便，同时考虑到街道停车是20世纪初期常见的方法，这样反而使得社区有历史感，才做了改动；但是这不是最后的方法，最后将要建成一个车库、地下、街道停车互相配合的系统。最后要建一个综合用途商用建筑物，内在包括集中的社区停车库。

历史上就遗留下来几个小湖，因此，在规划社区的时候，就根据湖来组成小社区，这三个湖区就是三个小型住宅社区，每一个社区都坐落在繁茂的绿地正中，

住宅区好像手指一般伸入湿地。形成半岛形的住宅区群落，住宅周边都是湖或者湿地，而肯特兰的俱乐部会所坐落于比较高一点的丘陵区的正中，俯瞰其他邻里和湖泊。

价格适中是一个设计能够发展、多元化的基本条件，90年代开盘的时候，我曾经来过一次，当时这里的高级公寓价格是250,000～300,000美元；Townhouses大约售价400,000美元左右；独立式住宅一般的价格约为700,000美元，但是最近几年美国的房地产价格涨的厉害，因此独立住宅，或者我们叫“洋房别墅”那种住宅，已经超过100万美元一套了。但

国内的共识是人口密度越低，价格越高，也就是所谓的容积率问题。美国地广人少，因此容积率的看法和我们有差别。肯特兰的居民倒希望容积率高一点，因为只有容积率高一点，才有可能形成社区氛围。据说，在肯特兰，提高容积率的时候，就可以增加这个住宅区的价值。这点在我们听来简直有点匪夷所思。据说在介绍开发商业中心的专家研讨会上，当设计师解说规划中的市场中心区（Market Square）的商业和住宅综合建筑规划建为五层楼高时，来听的居民都欢呼起来。这里的确有超级市场“罗维”（Lowe’s）和类似沃尔玛的百货市场K-Mart 等等商业服务设备，居民还是希望在市中心有商住混合多层建筑，因为带动零售的氛围，不仅仅是方便，而是一种传统的商业消费方式。最近在肯特兰住宅区之一的“湖景区”（Lakeland）购买了住宅的一个人叫莱特，他就是这种比较高密度住宅开发的支持者之一，他说如果市中心朝这个方向发展，“任何房屋价值都会冲破屋顶。”

新都市主义是在都市膨胀到已经出现大问题的时候提出来的，自然会有很好的市场反应。肯特兰住宅区建成之后，销售不但非常好，并且价格也不断在提升。在这个地区负责销售的公司维切特地产销售公司（Weichert Realtors）的区域副总裁顿斯塔德（Larry Dupstadt）就说，在过去的几年里，肯特兰的一些住宅单位价格的涨幅达到了35%。住在里面的人都很喜欢这个小区，居民委员会（他们自称为市民会）的主席说：“肯特兰它的确是一个我从未见过的小镇环境。”

对于都市朝郊区无止境的蔓延扩张的情况，肯特兰的建成就是一个解决问题的范例和样板。不像美国那些豪宅区的建筑那样张扬占地，这里的建筑密度毕竟高，建筑的形式也都较高，道路也毕竟窄，所以并没有像其它美国典型的郊区社区建筑那样占用大量土地。肯特兰虽然是新开发的社区，但是设计上确非常下功夫，每个单位都是经过特别设计，以尽量消除如同饼干盒子一般的批量建设形成的千篇一律情况，美国人把这种开发商高速建造的、形式千篇一律的社区叫“李维城”（Levittowns），如果从西方人的角度看我们现在的房地产建设，全国基本是在做超级李维城。。

新都市主义从1980年代末开始，已经风风火火的铺展开来了，我当时刚刚来美国，还没有注意到这个趋向，比较多的时间还是放在研究郊区社区伤。就在这二十年里，新都市主义逐渐成为美国城市开发、改造、扩展的一个崭新的趋向，越来越多的社区建造起来，无论你喜欢不喜欢，新都市主义社区大有取代从1950年代开始发展的那种千篇一律的郊区大社区之势。许多城市规划负责人、建筑师、规划师和发展商都渴望利用新都市主义的原则来改变发展规范，以便建造更多具有人情味的、宜人居住的、具有文化沉淀感的、小型的社区，或者把原来那些庞

然大物型的郊区设计、市中心颓败的住宅区改造成紧凑的、具有活力的社区，夸张的说，在许多规划师的心里，他们恨不得在美国每一平方英里地里就建造一个肯特兰。毫不夸张的说，肯特兰这个小市镇是新都市主义的建筑和规划运动的成功典范，美国有学者说它是是19世纪末至20世纪初建筑设计、城市规划在被遗忘多年之后，重新焕发光彩，成为新的城市发展的另一种选择。（待续）

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