关于学习最高院审理买卖合同纠纷案件适用法律司法解释的理解和适用
最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用
最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用一、起草背景随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。
住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。
《城市房地产管理法》的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。
消费者协会的统计资料表明，商品房问题为近几年来的十大投诉热点。
针对《城市房地产管理法》施行前的房地产纠纷案件，我院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，使房地产纠纷得以及时、有效地处理。
《城市房地产管理法》施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。
全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25％，而在2003年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。
同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。
而现行的法律法规比较原则，人民法院在审理商品房中遇到法律适用的难题。
为此，从2002年3月初，我们多次赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人**工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经我院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。
最高院买卖合同司法解释逐条解读
最高院买卖合同司法解释逐条解读一、引言最高人民法院发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2012年7月1日起施行，并于2020年进行了部分修正。
此司法解释的制定旨在正确审理买卖合同纠纷案件，确保合同当事人的合法权益得到保障，促进市场经济的健康发展。
本文将对这一司法解释进行逐条解读，以便更好地理解和应用。
二、买卖合同的成立及效力第一条：当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
解读：本条规定了在没有书面合同的情况下，如何认定买卖合同关系。
人民法院将综合考虑交易方式、交易习惯和其他相关证据，以判定买卖合同是否成立。
送货单、收货单、结算单、发票等是判定买卖合同是否成立的重要证据。
第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
解读：本条规定了预约合同的法律效力。
认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同具有独立的契约效力，一方不履行订立买卖合同的义务时，对方有权请求其承担违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
解读：本条规定了出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题。
即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，合同并不因此无效。
若因此导致标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿。
三、标的物交付和所有权转移（此处仅列举部分与标的物交付和所有权转移相关的条款进行解读）第四条：标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照民法典第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012)
最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。
本解释于2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议讨论通过了《买卖合同解释》。
本解释自2012年7月1日起施行。
最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。
二、标的物交付和所有权转移第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
(合同法第61条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用（【作者】宋晓明，张勇健，王闯【作者单位】最高人民法院）为保障人民法院正确审理买卖合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，规范市场交易行为，增强买卖合同法则的可操作性，最高人民法院审判委员会于2012年3月31日第1545次会议通过了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2012］8号）（以下简称《解释》），并于2012年7月1日起施行。
《解释》分8个部分，共46条，主要对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖以及其他有关问题作出解释，笔者就该《解释》所涉及的主要问题进行说明。
一、关于预约的效力问题在市场交易活动中存在形形色色的预约，如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、定金收据、原则性协议、谅解备忘录、缔约纪要、临时协议等。
关于此类预约与本约是何种关系、法律效力如何、违约责任范围如何等问题，《解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”预约合同的法律性质在交易和审判实践中，预约与本约的关系经常被混淆，对于预约合同的法律性质主要有四种观点。
第一，前契约说。
该说认为，预约处于本约成立前的前契约阶段，是本约成立的一个过程，因此不构成合同。
第二，从合同说。
该说认为，预约是本约之铺垫，本约的成立不以预约的存在为条件，故预约是本约的从合同。
第三，附停止条件本约说。
该说认为，预约实质为附停止条件的本约。
如预约中规定以开发商取得商品房销售许可证为签订本约的条件，条件成就时商品房买卖合同成立并生效。
第四，独立契约说。
该说认为，预约为独立的合同，其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。
解读最高院关于审理买卖合同纠纷(上)
买卖契约风险之应对方案（上）-------解读《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》为正确审理买卖合同纠纷案件，最高人民法院根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合多年来审判实践，制定了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称“解释”）并于今年7月1日起正式实施，作为大陆地区台商投资客，第一时间学习、了解和领悟《解释》之内容和精神，对企业有效、合规的合同管理是至关重要的。
《解释》有什么新内容、合同违约责任认定有什么新变化、合同效力有什么新要求。
诸如此类的问题，笔者将通过本刊，分三期全面阐述《解释》之创新和变化，帮助台商准确把握新的买卖合同规则，规避因买卖合同产生的经济风险和法律风险。
本期中，我们主要从“买卖合同之成立及效力”、“标的物交付和所有权转移”和“标的物风险负担”三个方面入手，深入了解《解释》之新变化。
买卖合同之成立及效力《解释》明确了，即便在没有正式书面合同的前提下，送货单、收货单、结算单、发票、对账确认函和债权确认书等亦可以作为成立买卖合同关系的凭据。
《解释》强调了当事人签订的认购书、订购书、意向书等预约合同的合同效力。
当一方以预约合同为由，不履行订立正式买卖合同的义务，另一方当事人可以要求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
出卖人对合同标的物没有所有权或处分权的情况下，双方当事人均不可以主张合同无效，但买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
《解释》明确了电子交易合同的成立及效力，此外还应当适用《中华人民共和国电子签名法》的相关规定。
标的物交付和所有权转移《解释》明确规定，在交易过程中，出卖人如果仅仅持有增值税专用发票及税款抵扣资料，并不能完全证明其已履行交付标的物义务。
这是作为出卖人需要特别注意的地方。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》解读(1)
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释解读(1)前言最高人民法院于2009年10月27日印发的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是司法实践中的一项重要法律文件，对于加强司法公正、促进经济发展、维护当事人合法权益具有十分重要的意义。
本文将从以下几个方面对该解释进行解读：1.买卖合同标的物确定问题的规定和适用；2.合同法、《城市房地产管理法》、《物权法》的适用；3.以转让有价证券为标的物的买卖合同处理方式的规定。
买卖合同标的物确定问题的规定和适用解释第一条明确规定了在买卖合同中，标的物的确定方式要根据不同情况而定，如标的物是现成的、未成定的、自定的等情况都有一定的处理规定。
这一规定体现了依法处理买卖合同纠纷的原则。
对于标的物未成定的合同，解释第5条规定，如果经协商仍不能确定标的物的，则认定买卖合同没有成立。
这一规定充分保护了当事人的自主意志原则，同时也规避了因标的物未能确定导致的纠纷。
此外，该解释还明确了当标的物的数量、质量、规格等不明确时，要依据诚信和常理原则进行确定。
这一规定体现了合同的诚实守信原则，有利于维护当事人的合法权益。
合同法、《城市房地产管理法》、《物权法》的适用在处理买卖合同纠纷时，除了参照《合同法》外，还需参照有关法律法规，如《城市房地产管理法》、《物权法》等。
这些法律法规的适用是为了更好地保护当事人的合法权益。
例如，针对房屋买卖合同，要参照《城市房地产管理法》的有关规定。
该解释第7条还规定，如标的物为房屋在建工程或已建成后未经规划、建设、竣工验收的房屋，或者国家规定须经验收后方可交付的商品房，买受人通常应当以先承担一定责任后再享有相应权利的方式处理争议。
另外，解释第12条规定了在商品房买卖合同中，如果开发商未按照规定交付物业，应当按照合同约定付给买受人违约金。
这一规定有利于促进商品房市场的健康发展，避免因开发商违约而导致买受人的损失。
以转让有价证券为标的物的买卖合同处理方式的规定转让有价证券是一种特殊的买卖合同，在其处理方式上需要参照《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》等法律法规。
《买卖合同司法解释》第3条的理解与适用
所有权 或者处 分权致 使标 的物所有权 不 能转 移 ， 买受人 要求 出卖 人承担 违约责 任或者 要求解 除合 同并主张损 害赔 偿的 ， 人民法 院
二、 学界争 论 的主要观 点及 其核 心问题 《 解释》 一 出台， 实务 界与学 术界就对 第 ３ 条进行 了激 烈的讨
应予支 持 。 ” 因为在 《 解 释》 公布后 ， 最 高人 民法院 未能准 确阐发第 论 。讨论 所 涉及 的主要 争 点主要 集 中在前文 所述 的几个 方面 。 且均 有一 定的理 论支 撑 。 ３ 条 买卖合 同特 别效 力规 则 的解 释对 象 、 适用 范 围、 规 范意 旨及 各方 观点 对立 ，
制占 缸金
◆法律经纬
２ ０ １ ３ ・９ （ 下）
《 买卖合同司法解释》 第３ 条的理解与适用
罗 西 贝 贝
摘 要 最高 法颁布 实施 的《 关 于审理 买 卖合 同纠纷案 件适 用法律 问题 的解 释》 第３ 条 规定 了买 卖合 同特 别效 力规 则。学 术界 对该条 解释 的适 用范 围、 解释 对 象、 立 法意 旨以及 最 高法是 否越 权 等 问题 的看 法 出现 巨大分歧 。本文通 过分 析 学术 争 论的 焦点 ， 将 此番争论 的核 心 问题 归结于 对无权 处分合 同效力 的判 断。 文章 分析 得 出《 买卖合 同 司法解释 》 第 ３条不仅 仅
一
、
最 高人 民法 院《 关于 审理 买卖合 同纠 纷案件 适用法 律 问题 的 的一种特 殊 规则 。 解 释》 （ 法 释［ ２ ｏ ｌ ２ ］ ７ 号） ， 于２ ０ １ ２年 ３ 月３ １日由最高人 民法 院审
判 委员会 第 １ ５ ４ ５次会议通 过 ， 于２ ０ １ ２ 年５ 月１ Ｏ日公布 ， 自２ ０ １ ２ 年 ７月 １ 日起施行 此 项解 释文件 （ 以下称解 释 ） 的公布 和施 行 ，
合同法：最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用
最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用买卖合同成立的证明与认定当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。
【主旨】本条规定买卖合同成立的证明问题。
第1款规定在没有书面合同的情况下，如何认定买卖合同的成立问题;第2款规定无抬头的债权凭证对买卖合同成立的证明力。
【释义】市场经济条件下，买卖交易频繁，买卖合同形式多样。
在大量的买卖交易实践中，有的有书面合同，有的没有书面合同。
有书面合同的，如果当事人直接向法院提交了有双方当事人签章的书面合同原件，则认定买卖合同成立与否并非难事;在没有书面合同场合，如何认定买卖合同是否成立?例如，在建筑装修材料配送、超市物流配送及饭店食材配送等送货上门的买卖交易方式中，当事人之间的买卖协议多为口头达成，一方当事人多以其所持有的送货单、收货单、结算单、发票或无抬头的债权凭证等主张存在买卖合同关系，但人民法院能否据此认定买卖合同的成立，常有不同认识。
本司法解释第1条之规定旨在进一步明确审判实践中用以证明买卖合同成立的几种常见的书面凭证的证明力问题。
买卖合同成立的证明(一)证明途径当事人基于买卖合同提起诉讼的，其请求权基础是买卖合同;因此，在诉讼中，其首先应当举证证明买卖合同的存在与成立。
当事人证明买卖合同成立，主要通过两种途径：(1)证明合同成立的法律要件已经具备;(2)证明合同已经履行且为相对人所接受。
买卖合同属于合同之一种，因此，合同成立要件当然适用于买卖合同成立之要件。
合同成立的要件通常包括：(1)存在双方或者多方缔约主体，即实际缔约人。
其既可以是合同当事人本人，也可以是合同当事人的代理人;在买卖合同中，双方当事人分别为出卖人和买受人。
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关于学习最高院审理买卖合同纠纷案件适用法律司法解释
理解和适用
最高人民法院法释 [2012] 7号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，于2012年3月31日经最高法院审委会通过，2012年5月10日公布，2012年7月1日起施行。
《解释》全文已刊登在《华升建筑》2012年第二期政策和法律版块上。
《解释》的内容包括8个部分，总计46条，主要对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
《解释》在买卖合同效力的认定方面有新的进展。
认为：合同法或买卖法最为重要的基本精神或价值目标就是鼓励合同交易，增进社会财富。
《解释》遵循“鼓励交易、增加财富”原则和司法立场，针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。
《解释》维护诚信原则，保护当事人合法权益，保障市场公平交易秩序。
《解释》根据合同法的规定、民法原理以及审判实践经验，对可得利益损失的认定作出了具有可操作性的解释和规定。
《解释》对标的物检验的合理期间作出明确规定。
对于合同法第158条规定的“两年”的性质存在是诉讼时效还是除斥期间之争，《解释》将其界定为不变期间，该期间不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定等等。
内容丰富，观点明确，需要吃透精神，有针对性地运用于签订和履行买卖合同的实践中。
特别应当注意的有几个问题：
1、《解释》第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。
按照该规定，当买受人不及时支付货款，经销商不向生产厂家支付货款时，除经销商可以起诉外，生产厂家也可以直接向法院起诉了。
2、无效合同大大减少
《解释》第一部分、买卖合同的成立及效力，共四条，明显放宽了买卖合同成立和效力的条件、标准和要求。
按照这部分规定，今后合同效力的趋向：有效合同增加，无效合同必将大大减少。
3、买受人增加了运输中的风险
《解释》第十一条规定：合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。
标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定：当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。
合同法第一百四十五条的规定：当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
对此，签订买卖合同中，必须明确交货地点，并将买受人的在建工程名称和详细通讯地址写入买卖合同。
并明确约定：由出卖人送货至买受人指定的交货地点，运输费用由出卖人负担。
4、《解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
按照此解释，可以理解为：只要出买人诉讼期间主张赔偿逾期付款利息损失的，即便合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院也可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。
即依据现行贷款指导利率标准5.85%，在此基础上再加处以50%罚息，即为8.755%。
显然，加大了对买受人逾期支付货款的违约处罚力度。
以上是笔者个人见解，仅供参考。
如有不当，敬请批评指正。
法律事务部吕文华
2012年9月11日。