金地集团沈阳市浑南区楼盘商业调研报告-29PPT
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浑南白塔堡地域房产市场情形调研报告
浑南白塔堡地区市场调研前言因公司开发拓展需要，就浑南白塔堡地域房产市场情形进行调研，在接到调研任务后，XX花园销售部汇同XXXX企划公司组成专案小组针对浑南白塔堡地域进行细致周密的市场调查后攥写此方案。
备注：此方案内容为浑南白塔堡地域房产市场实际技术指标内容。
大体方案如下：一、区域特点1.政治环境2.经济环境3.自然环境二、房产市场1.市场形态2.供需关系3.以后趋势三、项目分析1.技术条件2.供求比例3.销售人群4.销售状况及总结四、综合评定区域特征●政治环境市委、市政府提出建设沈阳周边城市作为沈阳附属城市的战略决策向南延伸至苏家屯地域，也正是因为政府的大力改造带动了包括白塔在内的中小城镇房产市场的建设。
此刻的白塔堡同3年简直天壤之别。
众多开发商进驻白塔堡而且在短时刻内完成圈地任务。
小到几万平大到几千米。
白塔堡现存可供开发土地以很少。
●经济环境因为近三年众多开发商的涌入，同时也刺激了那个小城镇的经济状态，原先白塔是周边乡村经济的聚集地在周边村镇当中属于繁荣的集镇。
最近几年通过各家开发商的进入带动了其经济进展的速度。
此刻城镇大体上摆脱了农业经济以慢慢向商业经济靠拢。
同时由于开发商开发土地进行动迁，多数开发商不选择货币安置而选择衡宇安置，着一样为本地群众带来了较大的收益（有些家庭乃至拥有4—5套住房，处部份自用外，剩余住房更多的是进行销售）。
●自然环境白塔堡地域因其以前多为农田，在自然环境方面相较大东、铁西等工厂较多的地域要更适合人居，但市政建设力度显然不足，贯穿南北只有一条公路且公交线路迟迟未开通。
大型的购物广场、超市、医院大体上都在城区内，因此此处的购物、就医等条件相对较低，只有小型农贸市场、超市、小型诊所（如三好桥顺利开通可解决上述部份问题，同时这也是此区域项目的卖点之一）。
房产市场●市场形态白塔堡房产市场属于城镇性开发市场，在沈阳房产市场内分类隶属沈阳市低档房产市场。
房产市场呈现良性进展状态。
2010年3月29日沈阳浑南东湖地块前期发展定位报告
——源自：2010年1月16日《沈阳市2009政府工作报告》
二、楼市沈阳
商品房成交情况
——
数据来源：《沈阳市房地产局网站》
评述： 1、05年以来，沈阳市商品房成交面积处于平稳增长的态势； 2、08年，由于金融危机影响，商品房成交面积有小幅下滑，但与全国其它副省级城市相比仍较好； 3、09年，商品房成交面积有了较大程度的恢复，再一次创造了商品房成交总量的新高。
沈阳荣盛
浑南东湖地块前期发展定位报告
沈阳荣盛营销中心2010年3月29日
市场背 景是什
么
在哪里 建造房
子
本案价 值方向 是什么
为谁建 造房子
建造什 么样的 房子
如何成 功营销
背景沈阳 楼市沈阳
一、背景沈阳回顾沈阳200源自：一、预计全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%； 二、全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%； 三、社会消费品零售总额实现1778.6亿元，增长18.1%； 四、实际利用外商直接投资54.1亿美元，增长2.3%； 五、地方财政一般预算收入完成320.2亿元，增长10%； 六、规模以上工业增加值实现2017.5亿元，增长19.1%。 七、城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%，农民人均纯收入实现9129元，增长14%； 八、房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；
解读沈阳2010：
一、地区生产总值增长14%；全社会固定资产投资增长20%；社会消费品零售总额增长16%；实际利用外商 直接投资增长10%；地方财政一般预算收入增长11%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 11%和13%；控制在4%以内。 解读：2010年各项经济目标基本与2009年持平，持续稳定增长是沈阳市政府2010年经济工作的重点。 二、促进房地产业平稳健康发展，增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房 市场和住房租赁市场。 解读：房地产政策方面，将主要针对投资、投机方面进行控制，根据市场发展情况，仍有可能出台相关优 惠政策以支持自住购房和改善性购房。 三、抓住筹备十二届全运会的有利时机，统筹规划建设基础设施，完善城市运行保障体系，提升城市功能， 加强生态环境保护，全面推进环境样板城建设。 解读：2010年将开始筹备十二届全运会，政府对全市特别是浑南的基础设施建设将加大力度。
二、楼市沈阳
商品房成交情况
——
数据来源：《沈阳市房地产局网站》
评述： 1、05年以来，沈阳市商品房成交面积处于平稳增长的态势； 2、08年，由于金融危机影响，商品房成交面积有小幅下滑，但与全国其它副省级城市相比仍较好； 3、09年，商品房成交面积有了较大程度的恢复，再一次创造了商品房成交总量的新高。
沈阳荣盛
浑南东湖地块前期发展定位报告
沈阳荣盛营销中心2010年3月29日
市场背 景是什
么
在哪里 建造房
子
本案价 值方向 是什么
为谁建 造房子
建造什 么样的 房子
如何成 功营销
背景沈阳 楼市沈阳
一、背景沈阳回顾沈阳200源自：一、预计全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%； 二、全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%； 三、社会消费品零售总额实现1778.6亿元，增长18.1%； 四、实际利用外商直接投资54.1亿美元，增长2.3%； 五、地方财政一般预算收入完成320.2亿元，增长10%； 六、规模以上工业增加值实现2017.5亿元，增长19.1%。 七、城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%，农民人均纯收入实现9129元，增长14%； 八、房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；
解读沈阳2010：
一、地区生产总值增长14%；全社会固定资产投资增长20%；社会消费品零售总额增长16%；实际利用外商 直接投资增长10%；地方财政一般预算收入增长11%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长 11%和13%；控制在4%以内。 解读：2010年各项经济目标基本与2009年持平，持续稳定增长是沈阳市政府2010年经济工作的重点。 二、促进房地产业平稳健康发展，增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房 市场和住房租赁市场。 解读：房地产政策方面，将主要针对投资、投机方面进行控制，根据市场发展情况，仍有可能出台相关优 惠政策以支持自住购房和改善性购房。 三、抓住筹备十二届全运会的有利时机，统筹规划建设基础设施，完善城市运行保障体系，提升城市功能， 加强生态环境保护，全面推进环境样板城建设。 解读：2010年将开始筹备十二届全运会，政府对全市特别是浑南的基础设施建设将加大力度。
楼盘分析ppt课件
注意事项
提醒客户在购房过程中需要注意的事 项，如合同条款、产权证办理等。
06 楼盘优劣势分析
楼盘优势分析
地理位置优越
位于城市核心区域，交通便利 ，周边设施完善。
环境优美
楼盘内绿化率高，有花园、水 系等景观设计，居住环境舒适 。
建筑设计独特
采用现代简约风格，外观时尚 大气，符合现代审美。
配套设施齐全
开发商
XX房地产开发有限公司
投资商
XX投资集团
占地面积与建筑面积
占地面积：XX平方米
建筑面积：XX平方米，其中住宅面积占比XX%，商业面积占比XX%。
02 楼盘规划设计
规划理念与目标
规划理念
以人为本，注重生态、文化与可 持续发展，打造宜居、宜业、宜 游的现代化社区。
规划目标
满足居民生活需求，提高城市形 象，促进区域经济发展。
销售策略与优惠政策
分期销售
将楼盘分阶段推出，根据 市场反应调整销售策略。
优惠政策
提供折扣、贷款、送装修 等优惠政策，吸引客户购 房。
营销手段
利用广告、活动、网络等 手段进行宣传推广，提高 楼盘知名度。
购房流程与注意事项
购房流程
风险提示
介绍购房流程，包括认购、签约、贷 款、收房等环节。
告知客户可能存在的风险，如开发商 的信誉风险、工程质量问题等。
市场竞争力分析
竞争对手分析
对周边楼盘进行比较分析，了解各自 优劣势。
目标客户群体
明确楼盘定位，了解目标客户群体的 需求和喜好。
市场趋势把握
关注房地产市场动态，了解政策走向 和市场需求变化。
营销策略制定
根据市场竞争力分析结果，制定相应 的营销策略和推广手段。
沈阳市房地产市场调研分析报告(2)
一、住宅类房地产现状发展专项研究1.1 商品住宅市场发展特征总体分析目前,沈阳商品住宅市场呈现供需两旺的态势,市场的总体格局正向中端住宅及大众化、百姓化的方向发展，购房者对中、低端住宅产品需求量庞大，中、低端住宅的市场供应总量所占的比例趋于逐年增加的态势。
纵观全局，沈阳住宅市场呈现以下运行特征：目前，住宅热点区域是铁西和大东、东陵区；浑南新区、长白地区、于洪新城、辉山农业高新区等新城区在未来3年将成为沈阳房地产开发的新热点区域。
住宅土地供应市场目前仍缺乏科学有效的引导与监督，土地出让的随意性与主观性仍然存在。
住宅投资快速增长，商品住宅比重继续加大。
增量房销售跨越式增长，存量房销售量2006年凸增。
土地成本快速增长，楼面地价占房价比例总体偏高。
2005年商品住宅价格涨幅明显，2006年涨幅趋于平缓。
中低价位住宅需求强劲，中小户型住宅畅销。
住宅产品趋同，抄袭现象较为严重。
购房者消费日益理性，面积适中的产品较为畅销。
购房自住比例较大，自住消费是沈阳市房地产市场的消费主流，由于自住消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不大，市场相对稳定。
大众住房消费将逐渐演变为市场主流，住房梯次消费结构已经形成。
外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场。
目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资，结束了沈阳市多年以来中小开发企业为主的时代。
1.2 市场分布特征分析1、各板块总体分布概况【沈阳各大型住宅板块分布图】2、板块细分东部板块名称 产品 主力面积㎡ 特征及优劣分析 代表项目大北板块 高层、小高层100－130靠近中街商圈，土地地块齐整，地段优势明显，但各楼盘同质化严重。
大华水岸福邸、尚品天城、枫和万嘉新立堡 板块 多层、小高层90－130地处连接市区与世博园的重要位置，土地资源相对丰富，配套设施比较完善。
保利花园、世博弘苑、基安花园北海板块高层、小高层、多层90－120紧邻城市一环，交通便利，近期开发项目多，品质较高，销售情况良好。
世联沈阳浑南新区项目前期策划PPT精品文档120页
远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线
四号线从南至北由苏家屯通往观音屯，沿线经过上河湾、长白、三 好桥、五里河、南塔鞋城、中街、长客总站等 。
地铁四号线预计将在2019年底前开工，短期内对于项目没 有明显优势作用，属于远期发展利好
项目经济技术指标
一第一部分（总约317亩）
土地 座落
宗地编 宗地总
铁西区 于洪新城
于洪区
皇姑区
北站CBD
金
大东区
太原街商贸圈
廊 市府广场
中街商贸圈
沈河区
和平区
五里河
三好街
五爱街
浑南新区
奥体文化会展区
项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周 边缺乏公共交通配套
长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯； 工农桥——北接南京街； 胜利桥——北接胜利街； 建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计 于08年通车。
规模因素
势
条 密度因素
件
交通条件
•项目总建面67万平米,属于大盘项目，有一定的规模优势。
•项目总体容积率≯1.7，有相对低密度优势。
•地块西侧紧邻胜利大街,与市区车行交通快捷，但公共交通不完善。
弱
区域认知
势
条 自然资源
件
配套资源
•紧临但不属于城市热点区域，有一定陌生区域认知抗性。
•北侧牤牛河道现状有待改善，景观资源不强势。
万科城
长白岛配套
南宁幼儿园 铁路第五小学
长白中学 百盛新药特药连锁店
长白医院 加油站B
长白大街——沈苏快速干道，连 接沈阳与苏家屯；
邮政局
中国工商银行中兴 分理处
一六九中学
中兴街小学 宗地2公里范围内配套 菜市场
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
沈阳金廊商圈及周边商业详细调研报告
内景一
内景二
22
3.1.4 茂业百货
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况 茂业百货 沈阳市沈河区青年大街185号 茂业国际控股有限公司 8.2万平方米 中高端 良好
调查时间为10月12日11:52—12:02，历时10分钟，其中进场人数60人，出场人数27人，提袋人数5人,
开业时间 出租率
6F
1
儿童服饰、家居用品
7F
1
影院、折扣店、配套
23
3.1.4 茂业百货
外观 平面
内景一
内景二
24
3.1.5 世贸百货
项目名称 位置 开发商 建筑面积 定位及档次 经营情况
世贸百货 沈阳市沈河区文体西路 上海世贸集团 4.6万平方米 中档 很差 出租率 40% 开业时间 2010年
目标客户群及人流分析
家乐福文化路店 沈阳市沈河区文化路81号 开业时间 出租率 2004年 100%
2万平方米 低端 良好
目标客户群及人流分 析
人流量计算 楼层
附近居民
调查时间为10月13日11:14—11:24，调查时间历时10分钟，提袋人数为120人。
面积 （万平方米）
业态
代表商户
租金水平
BF
1F 2F 3F 0.7 0.7 0.7
附近的白领和居民的日常消费
测量时间为10月12日12:50—13:00，测量时间为10分钟，其中进场人数59人，出场人数111人，提袋 人数33人 面 积 （万 平方米 ） 1.7 1.7 1.6 业态 服装、餐饮 服装、儿童娱乐、童装 BHG超市 代表商户 Me&city、etam weekend、麦当劳 爱乐游、nike 200—240元/平方米 租金水平
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
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500
每年加50/平
米
500
下半年出租
289
南面商业
1层3.5米
375
南面商业06
年售价8000
元/平米
1层3.5米
562
8米层高
投资回报率计算
预测说明：
1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的投资回报率。
2、考虑到不同项目的不同，所有单价均折算成楼面一次性付款销售
单价（包括赠送面积）
3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑
临街商铺
社区内部配套较完善，临街商铺、饭店和便利店满足小区的生活需求
金水 花城
：底商分布
艺术家园
出售时间 商业类型 现在售价 历史售价
层数 层高 赠送面积 现在米 1层
3.5米（目测） 无
· 490-500元 /平米 年
配套商业较完善，有餐饮、超 市、汽车美容、美发、诊所等
乘以2；b，如果赠送面积，赠送面积乘以0.5后算入使用面积。
3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑。
4、未来5年涨幅根据各项目过去涨幅得出。
5、预测周期为5年。 4
6、现时售价=
( 租金 (1 i) t ) /(5 预期收益率）
t0
各项目现时售价估计
项目
现时租金 5年内租金预期 （元/平·年） 年涨幅
层数 层高 赠送面积
21000元/平米 15800元/平米 160-240平米
1 8米 无
现在租金 周边情况
550元/平米·年
整体出租率不高， 共有四家店铺开张： 信用社、足道、宠
物馆、PIZZA店
万科新里程
：北面底商 ：东面底商
出售时 间
商业类 型
现在售 价
面积区 间
层数
2007年下半年
底商
北面16000元/平米 东面18000元/平米
项目 艺术家园 万科新里程 河畔新城 富都丽景 塞纳家园
万科城
可租项目数据横向对比
面积 110 184 76 220
190 120
160
年租金 55000 90000 80000 90000
55000 45000
90000
租金净值 （元/平米·年）
490-500
说明 层高3.5米
1052.6
层高8m
4、由于浑南商业普遍刚起步，年租金涨幅越来越快，所以以周边商业近
两年涨幅为准可以看成是保守估计。
5、预测周期为5年
4
6、5年平均投资回报率= ( 租金 / 售价（1 i）t ) 5
t0
金水花城投资回报率计算
项目
金水花 城
一次性售价 （元/平）
加上地下室面
积后单价（元/
5年内预期租 5年平均投资
THANKS
51-195 平米
1
层高
8米
赠送面 积
现在租 金
周边情 况
无
550元/平米·年
受音乐学院和建筑大学 影响，项目东南商业较 完善，主要是网吧，旅
社，餐饮和超市
万科新里程底商面积分布图
135 118 118 153 195 51
：未售
188 104 104 117 173 173 83 77 74 76 76 76 137 76 76 123
金地国际花园周边商业调研报告
目录
1、周边商业基本信息 2、投资回报分析
周边商业基本信息
调研商业项目情况及分布图
河畔新城
万科城
浦江苑
金水花城
富都丽景
塞纳家园
万科新榆公馆
艺术家园
国际花园 万科新里程 江南水乡
在售 出租 售罄
：商业分布
万科城
出售时间
2006年
商业类型
底商、裙楼
现在售价 历史售价 面积区间
层高：底商3.5（目测） 层0数3年售价：2000-301层00元/平米
层现高在租金：元一/平层3米.7·米年（目测）
赠送面积
无
租金情况 业态情况
240平 12万/年 年涨幅5000
餐饮、洗衣、理发店、超市
投资回报分析
在售项目数据横向对比
项目 金水花城 万科新里程 富都丽景 江南水乡
面积区间 （平方米）
万科新里程投资回报率计算
项目
万科新里 程
一次性售价
租金
5年内预期租 5年平均投资回报
· （元/平） （元/平 年） 金年涨幅
率
17820
1052.6
14.02%
7.8%
注：租金：(见租金对比表)
租金涨幅：根据新里程东南角商业，两年由5万/年涨到6.5万/年，年涨幅为 14.02%
富都丽景投资回报率计算
260-560
51-195
南面170-200 西面200-240
区内：80 300-500
售价 （元/平方
米）
1500017000
北面： 16000 东面： 18000 南面10500 西面10000 区内9500 北面： 10500
优惠
一次性9.5折； 14天付50%首 款，三个月内 付尾款，9.7折
平）
租金（元/平·年） 金年涨幅
回报率
14550
11640
490
13.10%
5.63%
注：1、考虑到使用价值，地下室面积乘以0.5的加权系数。
2、租金：以艺术家园为标准（见租金对比表） 3、预期租金涨幅：根据艺术人家北面诊所：面积110平米、 2年前租金4.3万 /年、 现在租金5.5万/年。推断出租金涨幅为13.1%
层层数高：一层4.2米 2层 二层4.1米
层高 地下室3.6-2一.6层米4.2 售价售价：15000-二1层7040.10元/平米
赠送面积
送一层地下室，层高2.6-3.6
单独点商 周边情况
2193平米，两层楼上，一层 地下。售价3600万
对面艺术家园和东面河畔的 会所对商业网点售价起到支
撑作用
实验小 学
项目
一次性售价 租金（元/ 5年内预期
（元/平） 平·年） 租金涨幅
5年平均投资回 报率
富都丽景 10500
289.5
10%
3.37%
注：租金: (见租金对比表) 租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%
万科城投资汇报率计算
项目 万科城
一次性售价 租金（元/ 5年内预期
（元/平） 平·年） 租金涨幅
5年期平均投资 回报率
15800
552
10%
4.27%
注：租金: (见租金对比表) 租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%
现时售价估算
估算说明：
1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的现时售价估算。
2、考虑到可比性，项目租金的计算用年总租金除以可使用面积。可使用
积的计算方法为：a， 如果该商业层高为7-8米，计算使用面积时用地面面积
新里程东南面的已成型商业配套
新里程8米高的沿街商铺
：商业分布
万科新榆公馆
出售时间
2006年
商业类型
底商、裙楼
现在售价
12000元/平米
历史售价
6000元/平米
层数
1层
层高
底商7米、裙楼8米
赠送面积
无
现在租金 周边情况
· 350元 /平米 年
前期免租金引进了一些生活 配套店铺，如饭店等。
新榆公馆-社区配套
2007年
点商
南面：10500元/平米 西面：10000元/平米 区内：9500元/平米
1层 一层3.5米（目测）
无
190平 5.5万/年 年涨幅5000
大面积会所，运动超市，女 子美容及药店
塞纳家园
出售时间
2007年
商业类型
点商
出售时间：5年以前
历史商层售业数价 类：型一：层底南商面、：8000元/平米
一次性9.9折
无
一次性减 500/平米
层数 2层 1层 2层 2层
万科新榆公
50-140
10000
一次性9 .9
1层
馆
折
浦江苑
250-551 7000-7800 一次性9.8折
2层
层高
赠送面积
一层4.2米 二层4.1米
负一层地下 室
8米
无
一层3.5 二层3.2
无
7-8米
无
一层3.9米 二层3.7米
送80~110平 地下室
项目 金水花城
注：
万科新里 程
销售率
商业物业 管理费
总套数34 0.75元/ 套，7月13 月·平 号开售，已 卖出3套。 其中拐角一 套22000元/ 平
总量22套， 0.9元/ 已售出16 月·平 套
采暖费
预留烟道情况
采用中央空 调制冷和供 暖，价格未 定。住宅15 元/年·平
没有预留烟道
23元/年·平 预留烟道，少部 分未留
5年内假定平均 投资回报率为5% 时的现售价格 （元/平）
5年内假定平 均投资回报率 为10%时的现 售价格（元）
万科新里程
526
14.02%
13912
6956
金水花城
注：
富都丽景
490 289.5
万科城
281
13.1% 10% 10%
12728 7072 6860
6364 3536 3430
金水花城和万科新里程信息补充
一期
：已出租 ：未出租
河畔新城
出租时间 商业类型 现在租金 历史租金
层数 层高 赠送面积 周边情况