最新整理营销策划城市综合体保利国际保利国际公寓集中商业市场定位.ppt
国际公寓营销策划案(PPT 63页)
• 后果
对开发商自有资金的要求提高，良性现金流的隐形约束； 紧缩银根降低金融风险，限制房地产行业的过度投资； 挤压房地产泡沫，促进房地产行业的稳定发展；
2020/7/9
政策判读——国六条
2020/7/9
创意 Idea
公寓案名： 华府 首府 红公馆
用简易而寓意深刻的单词赋予项目独特的内涵和价值感
SLOGAN：
2020/7/9
华府 盛世
广告创意
第一阶段： 着重建立本案的社会知名度和影响力。
第二阶段： 通过人与宅的故事着重表现建筑本身。 以前所未有的独特视角表现客群阶层生活场所， 展现专属于这一阶层的生活状态以及建筑特性。
77 ㎡ ：8.5% 104-139 ㎡ ：17.5% 152-195 ㎡ ：58% 231/290 ㎡ ：16%
50 ㎡ ：75% 110 ㎡：25%
117.4－177.6㎡：62% 240㎡：38%
47—55㎡ ：40% 101、133㎡ ：28.7% 173—200㎡ ：25.8%
60－70 ㎡ ：46% 90-120 ㎡ ：53.2% 152-195 ㎡ ：58%
25000
25000
20000
19000
15000 15000
16000
11000
10000
11000
5000
20000
14000 13000 9000
0
颐
起价
和 国
均价
际
最高
燕 岛 国 际
三 度 空 间
东 海 路 9号
成都保利国际广场定位策划报告_上
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
《市场定位经典》PPT课件
“永远的绿色，永远的秦池”花费亿元巨资的广告来自曾经两度夺得中央电视台标王
21.12.2020
精选ppt
13
海飞丝：头屑治理专家
市
场
1988年海飞丝进入中国市场
营 销
10多年一直是中国市场洗发护发领导品牌
1999年，海飞丝在去屑止痒的基础上，提出健 康的头发来自健康头部皮肤的理念
王菲、周迅先后担任代言人
本学期市场营销学课程． 第四章市场营销战略． 第三节的内容
目标市场 市场细分
市场定位
21.12.2020
市
场
策划
营
销
定位策划概念
定位策划的三方面
定位策划的方法
精选ppt 7
案例：“李宁”打败了“耐克”? 市 场 营 2002年8月西班牙和中国 销 女篮争夺第5名
“中国新一代的希望” “把精彩留给自己” “我运动我存在” “运动之美 世界共享” “出色，源自本色”
15
定位的三个时代
市
场
50年代——产品时代：
营 销
USP理论, “独特销售主张”（Unique Sales Proposition）
60年代——形象时代：
大卫.奥格威，消费者看重的是实质与心理利益之 和
70年代——定位时代：
从传播对象（消费者）出发，在对象心目中占据 有利 位置
21.12.2020
21.12.2020
精选ppt
20
2、产品差异点
市
场
独特的销售主张
营 销
独一无二的说辞，独特的主张具有实在的利益
沃尔沃：“安全”；
联邦快递：“隔天到”（Overnight）；
佳洁士：“没有蛀牙”
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
保利花园销售培训之城市综合体策划方案
保利花园销售培训课件之城市综合体世联地产保利项目组2008.5.8城市综合体，从来都是城市的宠儿综合体定义综合体定义：综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
城市综合体的特征巨大的升值潜力巨大的社会效应功能高度复合性业态高度集约性内外部联系完整性土地使用均衡性高度可达性…………深圳万象城北京国贸中心日本六本目美国洛克菲勒中心香港太古广场嘉禾影城室内真冰场品牌店OLE 超市REEL 女性百货深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的一站式购物中心1：深圳万象城国贸中心北京CBD。
3：香港太古广场由甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶 级公寓构成的太古广场是香港最顶级的综合体物业v太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙 (荃湾)两条地铁线的交汇点，向北可拥览浩瀚的 海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的 环境。
v太古广场位于香港核心地带，香港公园、香港 政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文 化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； v太古广场总占地三十二万平方呎，停车位有 500多个，于1990年落成，包括四座大楼及一个 购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括 有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、 购物商场和会议中心等。
3：香港太古广场太古广场购物中心集百货、餐饮、娱乐、休闲、 文化于一体，已成为香港人吃喝玩乐的生活消费模式最佳典范各式品牌店：v香港西武、连卡佛、马莎 百货 vA/T、Versace、D & G、 Hermès、Gucci、登喜路 v香港唱片、环宇影音中心 v屈臣氏 v集雅堂、世界画廊、万宝 龙、高登眼镜、亚历山大 v星巴克、北京楼、锦江春 v花旗、汇丰、揸打 vUA金钟电影院经营业态：v百货公司 v女士时装/男士时装 v童装/玩具 v皮革制品/皮鞋/手 袋 v运动用品 v护理/美容 v珠宝/钟表/饰物 v书籍/音乐/电子用 品 v艺术品/家居布置/ 礼品 v电影院 v食肆 v银行/服务商场业态特点及布局：v国际品牌专卖店为主、主力核心店为国 际品牌百货店； v除百货店外，全部采用室内街； v优越的共享空间。
市场定位策划ppt课件
二、目标市场选择策划
• 步骤：
–step1: 分析情况（市场需求和竞争环境；企
业自身能力）
–step2: 发现机会（有否未被满足的需求；企
业有无能力去满足未被满足的需求）
–step3: 价值评估（确定进入哪些TM；评估细
分市场的收益；企业的竞争力）
– step4: 制订进入TM的战略与策略
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三、市场定位策划
（一）市场定位概念
市场定位是企业刻意在目标消费者心目中 树立某一特定形象的行为。
定位并不是对产品采取什么行动，而是针 对潜在顾客心理采取行动，使产品及企业在顾 客心目中留下独特而鲜明的印象。
如： “农夫山泉有点甜”
如 ： 飘柔——柔顺
潘婷——营养
海飞丝——去屑 七喜——非可乐饮料22
• 目标市场的精准选择，再通过独特产品的“入侵”，诺基亚 紧紧捕获了精英消费群体的心，获得极大成功，并为其良好 的销售业绩和高端的品牌形象奠定了坚实基础。
19
• 问题:诺基亚的8800是如何获得成功的?
角色模拟
• 假设你是一家手机生产商的老板，面对已 经越来越广阔的少年儿童手机市场，你该 如何去吸引并满足这群年幼的消费者?
• 香港廖创兴银行就是其中典型的一家，它定位以中小工商
业者为目标对象，以为他们排忧解难、共创基业为宗旨。
在香港，中小工商业者是一个很有潜力的商业群体，廖创
兴正是敏锐地洞察到这一点，所以在专业的、深入的调研
之后，最终切准了他们的内在愿望和需求—想出人头地，
大展宏图。这以后，廖创兴银行就确立了自身定位，专为 •中问小题工:商在业激者励这的一行目业标竞客争户中精，心根服据务自，身给实予力他，们采在取其避他强大定
保利国际广场项目全程营销策划设计
保利国际广场二期房地产项目营销策划学生：指导老师：(湖南农业大学工学院，长沙 410128)摘要：目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。
本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。
通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。
作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。
关键词：房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole Market Planning on the Second Phase of Poly Real Estate ProjectStudent:Tutor:(College of Engineering, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, China)Abstract：China's real estate industry competition has become increasingly fierce, If want to reduce risk and achieved a head start，it has to do whole market planning before the development of real estate project. This paper mainly studies the real estate whole market planning of Poly real estate project on the base of the fundamental theory and method of the investment-project technical-economic estimate and Learn from related fields at home and abroad the latest theoretical achievements. The paper take whole market planning of Poly real estate project as research object, and by market analysis, SWOT and fundamental theory and method of the investment-project, elaborately analyze the market research, product planning, price planning and spread planning of this project. The author thinks that the real estate whole market planning model is the necessary to our country’s development, and not only decrease the cost andincrease profit, but also improve the comprehensive market-ability of enterprises.Key words: Real estate; Whole market planning; Poly international plaza1 前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。
《国际市场营销》课件
ABБайду номын сангаасD
产品创新
根据目标市场的文化和消费习惯，对产品进行创 新和改进，提高产品的适应性和竞争力。
质量保证
确保产品符合国际标准和目标市场的质量要求， 提高消费者满意度。
价格策略
成本导向定价
根据产品的生产成本、营销成本等因素，制 定合理的价格策略。
竞争导向定价
根据市场竞争对手的价格水平，制定具有竞 争力的价格策略。
国际市场营销计划
计划制定
介绍制定国际市场营销计划的过程，包括市场调研、SWOT分析、目标市场选择 和定位等步骤。
计划内容
详细阐述国际市场营销计划的内容，包括产品策略、价格策略、渠道策略和促销 策略等，以及如何根据不同市场制定相应的营销策略。
国际市场营销控制
控制流程
介绍国际市场营销控制的过程，包括设定控制标准、衡量执行情况、分析偏差原因和采取纠正措施等 步骤。
线下渠道
通过实体店面、展会等传统销 售方式，与消费者建立联系。
促销策略
01
广告宣传
利用各种媒体和平台进行广告宣传 ，提高产品知名度和曝光率。
公关活动
通过公关活动，提高品牌形象和声 誉，增强消费者信任感。
03
02
促销活动
举办各种促销活动，如打折、赠品 等，吸引消费者购买。
口碑营销
通过消费者的口口相传，提高产品 知名度和美誉度。
案例三：迪士尼乐园的国际市场拓展
要点一
总结词
要点二
详细描述
品牌化运营、文化融合
迪士尼乐园作为全球知名的主题公园品牌，通过品牌化运 营和文化融合，成功地拓展了国际市场。迪士尼乐园注重 品牌形象的塑造和维护，通过提供优质的游客体验和服务 ，赢得了消费者的信任和忠诚。同时，迪士尼乐园还注重 与当地文化的融合，根据不同国家和地区的文化特点，推 出具有当地特色的主题活动和产品，吸引了更多游客前来 体验。
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新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
▪ 新天府广场在作为城南大型公共配套的同时，涵盖商务、商业、娱乐、餐饮、
主题乐园、酒店、文化艺术等多种业态，势必成为外地人到成都必到的建筑地 标和旅游目的地。
交房入驻，以及“新天府广场”的动工，可以预见，本案所在的大源组团，将 面临一个新城市中心华丽蜕变前的历史性的巨大机遇！
▪ 这一机遇，是城市中心式的机遇，是城市功能完善过程中的多种物业的复合型
机遇！
▪ 城中心、快节奏、多样化、复合型、投资性……这些，无疑是未来我们将描述本
区域生活的核心词汇。
事实上，新城南城市演义早已启幕
目录
1. 即将上演的传奇 2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
2009年末，世家机构曾充满期待的断言： 保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。 2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。 2010年，一个保利中心，焕然新生了领事馆区。保利花 园，催动了新双楠的诞生。保利心语花园，更引得南城 高端客户万千瞩目。 2011年，又一部成都地产传奇已在萌动——
▪ 如何实现?
▪ 以下，世家将逐一分析保利国际公寓通往新一轮保利传奇可能的路径！
第一章
保利，不走寻常路……
四种可能?
伪甲级写字楼
服务式公寓
M1
M2
M4
深度居家大 户型
M3
酒店式公寓
当前，商业指标已经不构成此类物业售卖的关键性障碍，影响物业销售的，其 本质还是产品定位本身。如果按一般的思路来考虑国际公寓的定位，大致有以
金融总部商务区，形成以金融、行政 办公、购物中心等为一体新兴区域， 区域金融产业高度集中，将逐步成为 中国西部金融中心。
以新天府广场为中心，形成了高端商 务、会展、高新产业、购物等为一体 的新兴区域。
高端 居住区 高端 居住区 金融总部 商务区 新天府广场区
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新天府广场：成都人的新视觉中心
宅、大型娱乐中心；
▪ 各物业类型规模
▪ 写字楼12万㎡、住宅9万㎡、集中式大型
商业10万㎡、酒2万平米
为“新城南”定调、定性、定中心！
▪ 品牌高地
▪ 保利在成都三年，已经成为在成都最具影响力的地产巨头。对于消费者而言，保 利，就是价值保证。
▪ 功能中心
▪ 作为区域最具影响力的综合体，五星级酒店、超甲级写字楼、集中式高端商业的 集中存在不仅是功能集中，更是区域高端生活方式的集成。
五星级 酒店
乱花渐欲迷人眼
保利国际广场&国际公寓战略
追随者？ • 不值得一提的做法！
战略
创新者？ • 如何立足市场来
创新？
• 如何领先？ 领导者？
风险、收益、速度，困难的抉择！
世家建议：拒绝混战，做自己！
必须从保利国际广场认识国际公寓
▪ 项目用地规模：
▪ 项目用地性质：
▪ 项目功能
▪ 高端写字楼、五星级酒店、大型商业、住
保利国际广场！
第一章
即将上演的传奇……
有的时候，命运很简单……
▪ 有的时候，命运很简单。
▪ 你在哪里出生，你出生在怎样的家庭。
▪ 同理，保利国际公寓也很简单。
▪ 城南，新天府广场。 ▪ 保利，保利国际广场
区域/规划：现在与未来
南部新中心目前居住人口17万，规划居住 人口 50万——70万，就业人口60万人。 南部新区将成为集高新产业、行政办公、高端居 住、高端商务商业等为一体，并具有国际水准、 超前规划的新兴城市CBD。
住宅; 华阳组团 规模：27平方公里 功能：商贸、居住、休闲、文化旅游聚集区
（已经有6000亩纳入大源组团）
Page 5
保利国际广场地处大源组 团核心区， 属于新天府广场区。
以政府公务员小区东园、中海城南一 号、合景.泰富誉峰、南城都汇、时 代晶科、天府长城、华敏翰尊等为代 表高端住宅小区。
▪ 住宅图、写字楼图、五星级酒店分布图
这是一场混战！
住宅
两级分化，中端苦战 2万的誉峰将高层豪宅牢牢控制在手中。而7~8千主
流市场，无论是120左右的舒居产品，还是90以下的刚需产 品，正陷入同质化、性价比苦战。
写字楼
满城尽戴黄金“甲” 在售甲级写字楼XX个，在建甲级写字楼XX个，总量 “甲级标准”写字楼XX个，总量
202193.77㎡
销售进度
存量
物业形态
75%
5.2万㎡
2栋乙写+1栋甲写
70% 2010年3 万区㎡域写字楼销售1栋面连体积建筑在LO4F0T 万平米 以上，结合未来将入市的物业，明后年区
▪ 视觉地标
▪ 保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
▪ 保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
▪ 没错，传奇即将揭幕……
▪ 而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
▪ 目前，新天府广场处下穿隧道工程已经动工，将于今年夏天竣工。届时，新天
府广场区域车流引入地下，实现真正的人车分流。
保利国际广场将迎来城市中心复合型机遇！
▪ 南部新区经过6年集中开发，区域已经初具规模，周边多个大型建筑已经修建完
毕，周边土地多数已经拍卖。
▪ 随着政府的搬迁、地铁的开通、大型商业的纷纷入驻，区域各大型住宅项目的
上四种可能。
寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼
天府新谷
特拉克斯
德商国际拉德方斯
蜀都中心 新希望国际 凯旋广场
航兴国际
美年广场
典型项目 新希望国际 美年广场·
美库 特拉克斯 航兴国际广场 天合凯旋广场
蜀都中心
海洋中心
香年广场
合计
规模 总建面约20.8万㎡C座约7.9
万㎡ 美库：约10万㎡
79712 ㎡ 93055 ㎡ 110582㎡ 1期26万㎡
该区域为南部新中心的起步区 规模：6.3平方公里（1996年启动） 功能和现状：目前已经是非常成熟的高档居住
区和最早的科研区。
站南组团——新中心核心区 规模：15.6平方公里 功能金融总部商务区。（2003年正式启动）
大源组团——总部基地/中央商务区 规模：15平方公里（2005年启动） 功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档