一个好铺养三代 如何投资商铺必读
商铺投资的时机与策略苏州科普之窗
二、一铺养三代有实例（价值）
◎ 具备各种投资品种的优点 ◎ 影响商铺价值的因素很多：政治、经济、文化、地理、人口 ◎ 价值价格 ◎ 观前步行，南京西路，淮必欢呼收获（ 市场法） ◎ 土地建物折旧（ 成本法） ◎ 收入比较法（ 收入法） ◎ 成熟市场：商铺 住宅 — ◎ 商铺实例
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◎ 贬值还款交易卖出风险
十、有持无恐的炼金术（理财）
◎ 多钱少钱皆可投资
◎ 有限合伙 （甲方出力，乙方出钱）
◎ 以房入股作生意
◎ 低买高卖（赚差价）（只售不租）
◎ 出租收租金
◎ 返租回报（过高碰不得＞，品质越高，返回越低）
◎ 自己当老板
◎ 以物业别人成立公司（租金增值经营利润）
◎ 租旧买新，押旧买新
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五、万事莫如地点急（地利）
◎ 英国百货业大王的名言 ◎ 宁要好地点的旧门面，不要坏地点的新门面 ◎ 生铺熟铺 ◎ 好地点有那些特征 ◎ 不好地段有哪些特征 ◎ 的马太效应：越贵的越有机会，便宜的却需要当心 ◎ 日中当中区 明日之星区 夕阳西下区 ◎ 商铺脱离居住区的趋势 ◎ 中央圆圈理论 ◎ 涨买市区，跌卖郊区 ◎ 好地点不如好规划
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四、投资商铺的时机（天时）
◎ 经济发展阶段投资（大环境） ◎ 房产景气循环的谷底翻身时（小气候） ◎ 房产开发商比较缺资金时（人） ◎ 地区刚要大兴土木时（地） ◎ 银行资金宽松利率较低时（银弹） ◎ 时机决定涨跌（质），地点决定涨多少（量） ◎ 景气上升时， ；景气下挫时， ◎ 涨买商铺，跌卖别墅 ◎ 目前是好时机 ◎ 投资要经得起时间的考验（长期投资）
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八、押三付一行不行（租铺）
◎ 一分为二（空间分租） ◎ 一屋两用（时间分租）（机票吧，草席皮革，糖炒栗子冷饮） ◎ 包口出租 ◎ 信誉值钱（空置、欠租、稳定性）低租金﹥高租金 ◎ 转租限制 ◎ 一年一付 ◎ 设定门槛 ◎ 租赁 ◎ 代租 代管 包租 ◎ 委托 自租
商铺投资五大法则
商铺投资五大法则投资商铺就好比挖了一个泉眼，这个泉眼源源不断的涌出固定投资回报，同时商铺自身还以固定的速度不断升值。
与市面上的无形资产投资相比，投资商铺是一个有形资产的投资模式，相对投资证券、股票等无形资产而言是目前最保险的投资。
同时，商铺在继承过程中不需要缴纳继承税，所以俗话说得好“一铺养三代”。
商铺的价值体现在能不能有可持续并且可观的租金回报，那选择优质商铺主要看哪几点？1.口碑开发-商圈枢纽金岸每个城市都有传统繁华的商业街，在传统的商业中心，商铺的价值往往是体现在有没有品牌开发商的号召力加持。
品牌知名度是一种无形资产，选择品牌开发商从前期的规划到后期的运营管理都更有保证，且品牌开发商会配备优秀的商业管理团队，助力商铺价值持续增值，营造更加良好的商业氛围。
2.历久弥香-雄踞价值高地商铺使用寿命在几十年以上，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，越是贵价的商铺越能证明其价值，买商铺的人嘴上抱怨着价格太高，但实际都清楚未来会有更为可观的利益流入。
二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素，而商铺就不是这样的了，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，且其涨势远高于住宅的租金(一般为1%—3%)。
3.特色商圈-形成聚合效应成熟商圈的商铺有很强的聚合效应：一来能够吸引商家，二来能够吸引消费者，且二者互相融合、互相推动，越丰富的购物选择越能刺激消费者群聚，使得商圈和商铺越做越旺。
商铺既可以自行经营，也可以交给专人代为打点。
与传统的沿街商铺比，商业综合体商铺也有其过人的优势，通过统一运营管理，根据其设计结构的特点，商家可根据经营的业态特色自主经营，可塑性极强。
4.稀缺旺铺-产品决定价值目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，房改政策的完善，对于商铺未来的价值提升有着非常好的推进作用，市场发展将逐步趋向于规范化，商业地产在未来有着极大的价值提升空间。
国家为了实现让老百姓“居者有其屋”，将会加大住宅对土地的占用比例，而这一大的宏观调控政策下，商业地产用地将被压缩，用以培养旺铺的土地也会越来越稀缺，好铺自然也会“一铺难求”。
一铺养三代
2003年度末，″温
州看楼团″掀起了一股
投资风暴。
随着投资理念的日
趋成熟，商铺已受到越
来越多投资者的关注。
然而商铺的投资不同于住宅，选择商铺是一门大学问，温州商人对此颇有见解。
在温州客商看来，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优点：
(1)投资商铺具有稳定性。
（2)商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。
相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。
(3)商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。
(4)商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面
普及，价格还有较大的空间。
——摘录自《温州人投资观》。
如何投资商铺
现今社会投资成为一个热门话题，越来越多的人在考虑将手中富余的金钱用作投资，做到钱生钱，利滚利。
然而在众多的投资方式中，商铺投资渐渐进入人们的视野成为越来越多人的选择。
那么普通投资者如何投资商铺呢，投资商铺前景如何？1.商铺投资者购买了商铺之后，可以自己亲自经营，也可以出租给别人去经营，坐收租金，或委托商管公司代为经营，坐收利润分成，还可以待价而沽，等商铺增值时，转手获利。
2.在待价而沽的同时还可以把商铺作为自己的临时住所。
当然在自己经营商铺时也可以同时将它作为临时住所。
3.当需要资金时还可以用它作为抵押品，获取信贷资金。
在它被抵押时，仍可用各种灵活形式加以经营，并仍可作为临时住所。
这就是普通投资者投资商铺的理由。
这些优越性，是股票投资所不具备的。
因为股票投资需要投资者具有相当完备的专业知识，需要投资者具备相当灵活的信息获取机制。
需要投资者成天盯着盘子看，需要投资者具备巨大的风险承受能力，需要投资者具备跟股票市场中机构投资者不相上下的市场嗅觉和判断力，所有这些都不是一般投资者所能具备的。
商铺投资的这些优越性，也不是实业投资所能具备的。
因为实业投资有很大的进入门槛，讲究规模，讲究实力，非一般投资者所能为之。
投资商铺前景：商铺属于耐久商品，商铺使用寿命在40年以上，折旧率低，买个商铺，不仅不掉价，还会更值钱，随着限购令的出台，越来越多的人把投资住房转为商业地产。
一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，就能达成“一铺旺三代”的.理想境界。
商铺买的就是一个投资赚钱，不象住宅会考虑很多因素，只要是地段好，商业氛围好的商铺就一定会有回报，商铺是稳赚不亏的买卖。
那商铺投资钱怎么样呢？一、投资回报高商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在5%以下;商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年的租金高，住宅就不一定，第二年比第一年低都有可能，不稳定。
而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或顶手费。
再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。
投资商铺要把握两大要点 市口决定商铺价值
资商铺要把握两大要点市口决定商铺价值对于商铺的投资者来说，要想实现“一铺养三代”的目标，需要掌握商业经营的规律，通过正确的商业选址来找准投资对象，从而把握今后长期可靠的收益回报。
投资商铺要把握两大要点文／本刊记者徐卓航商铺位置是决定商家经营成败的关键因素，不同业态、不同档次的商铺选址要求往往大相径庭。
对于商铺的投资者来说，要想实现“一铺养三代”的目标，需要掌握商业经营的规律，通过正确的商业选址来找准投资对象，从而把握今后长期可靠的收益回报。
市口决定商铺价值许多人会觉得，在同一条商业街上，相差不远的两个位置在地理条件上应该是差不多的。
然而事实却恰恰相反，同样的店铺大小、同样的经营内容，相差几十米的距离甚至就会带来千差万别的效果。
比如，通常而言在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位，围棋当中流行的“金角，银边，草肚皮”也可以算是一句商铺选址的口诀。
一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位汇聚四方人流、人们要立足的时间长，自然生意旺，因而是择铺首选。
“边”指的是一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。
“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支等原因而使店铺经营相对弱势。
另外，与其他关键位置和相关店铺的距离也影响着店铺的人气。
比如最简单的，公交站点通常汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐；又或者商业街的某一头是写字楼上下班、午间休息出入的必经之路，也当然能带来更高的客流。
另外，有时候店铺的搭配也有所讲究，比如在烧烤店旁的饮料铺。
根据业态来规划另一方面，投资者也要通过对业态规划的把握来找准自己的目标客户(租户/商铺经营者)，以免遇到今后经营不善或空置率久高不下等问题，影响了整个投资的收益回报。
举例来看，像是考虑做餐饮类的，就要对商务类、大众类、连锁快餐类、休闲类进行一定的区分。
进一步的，要考虑人口密度、消费群等、店铺面积、层高等多方面的要素，看看在整个区域范围和店铺条件上有没有相应的基础。
商铺投资讲座
投资大讲堂详解商铺投资技巧"稳、准、狠"自国家房地产新政实施，以及政府大力推进城镇化发展，商业地产潜力巨大，钱景无限，市场兴起一股投资风，全国各地越来越多的投资者选择投资商铺。
所谓“一铺养三代”，的“商铺”现作为一种不动产的投资。
对此，投资商铺的老百姓应该如何看待?因此，如何使自己的投资更有针对性和科学性，保证投资收益的稳定，需要很多技巧，因此，我今天和大家分享一下商铺投资理财方面的知识与经验：技巧一：商铺投资目的要明确购买商业用房的目的大致分为三类。
一类是以短期升值转让赚取差价的收益。
投资者一般在项目销售前期通过一次性付款或按揭贷款的形式购入，在该项目后期较为成熟并价格升值较高的情况下出售，获取差价收益。
另一类是作为资金保值并升值的手段。
考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定，纯住宅投资回报低。
可见，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。
这类投资者一般采取按揭贷款的方式购入，并通过出租并收取租金的形式获得长期收益。
此外，有相当一部分自营性质的投资者，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。
尤其是在城市新区未来中心商圈的店铺更受他们青睐，投资门槛低，未来升值空间较大，自已投资买铺面积可稍大一些，比如设立形象店、旗舰店，展示自已品牌的实力、提升市场形象，从而进行品牌传播。
建议，投资人应根据不同的需求制定投资计划，切不可盲目投资。
比如对于一些城市新区主题商业街或社区性商铺则可长期持有或自购经营，因为其价格低、租金收益起步虽较低，但经过2-3年的养商期后，度过养商期的优质性商铺，仍具有很高的投资价值。
技巧二：商铺投资类别选择要恰当商铺根据所处的物业特性，分为主题商业街区、综合性购物中心、底商、街铺、市场。
底商又可分为写字楼底商、公寓底商、住宅底商及群房。
一般可投资的商铺主要为街铺、主题型商业街区和底商、市场铺等，而街铺由于多为民改商或临建，产权转让时多存在问题不宜投资，市场类商铺由于经营的特殊性和回报稳定性较差，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺因鲜有成功者也不宜投资。
关于买铺养老的说辞
关于买铺养老的说辞站在20XX年的下半年，我是不会选择买商铺养老的，估计今后十年都不会。
放在二十年前，一铺养三代看起来还是行得通的，三五十万元购买的商铺在今天租金一年五六万元，比得上当地一个人的年收入。
但是到了今天，一铺养三代已经成为历史，更多时候是在三代养一铺。
1、三代养一铺为什么说三代养一铺呢？因为房价已经很高，商铺的首付又要最少五成，单价又比住宅更高，仅首付就要掏空积蓄，甚至要使用父母的养老钱救命钱。
由于商铺贷款最长只有十年，租金一般不够支付月供，出现空置的时候更是需要自己贴钱，这么长的时间内不仅没有正收益，还要不断投入，自己挣的不够就要孩子帮忙还贷了。
2、消费习惯已经发生改变时代在改变，科技改变生活，智能手机的普及改变了国人的生活和消费习惯，不管是网购还是叫外卖，手机上点几下就可以实现，逛街的需求越来越小。
互联网提供了无数更高性价比的选择，并且有着实体店都无法相比的优质服务。
只要不是特别着急的购物，等上两三天时间，就能节约一少半甚至一多半的钱，为什么还要到线下的实体店挨宰呢？3、受网购冲击的实体店也在转型仔细观察就会发现，实体店越来越多集中于生活服务，蔬菜水果、理发外容、药店门诊、快递饭店等等。
越来越多价格比网上商品算上运费后还要贵的生意大多已经不好做了，大型商场倒闭的也越来越多。
4、不能忽视新冠病毒对消费的影响2003年的非典让网购火了，2020年新冠病毒进一步加速了互联网经济步伐。
足不出户就可以完成购物需求，节省下时间来娱乐休闲，还能更省钱，还有多少人愿意去逛街呢？想买一种商品，也许要找多家实体店，甚至去几个地方才能买到，但是在网上只需要输入几个字就可以轻松搜到很多。
5、产能过剩是普遍现象，商铺也是如此部分行业的线下消费是持续萎缩的，但是新的商铺还在不断进入市场，越来越多的社区建成，周边都会带一大圈商铺。
社区入住有一个过程，人在不断分流，实体店难以挪动，生意不会一直好。
当商铺越来越多，大饼不断被摊薄时，商铺早已不再是好的投资选择。
投资商铺 把握五“精”口诀
投资商铺把握五“精”口诀随着住宅商品楼的价格飞涨，现在可以升值的空间不再看上去那么诱人了，而且租金收益比例相对于房价来说过低，投资商品住宅的风险已经非常大了。
很多资金充裕的投资者逐渐把目光投向商铺投资，商铺投资虽然需要的资金更大，但是回报率相对来说更高，并且随着中国经济的发展，商业的繁荣，商铺本身升值的空间还会很大，租金也会逐步上升。
投资商铺跟投资住宅楼不一样，需要掌握一些市场诀窍，这样才能投资成功。
·诀窍一：精选地段。
地段是商铺最重要的选择因素，因为好的地段才会蕴藏丰富的商业机会，才能引来足够的商户租赁你的商铺。
好的商铺地段人流量大而且稳定，而且已经形成了一定的商业区域优势，这种地段一般处于城市中心地带或者区域特色商圈中间，还有一些处于特定的交通要道交汇地区，好的地段是你的商铺能够成功的以较高的价格租赁出去的保证，这样你的投资回报才会高而稳定，同时还会随着经济的发展稳定升值。
·诀窍二：精确定位。
商铺不是自己用来住的，不能将就。
在选定一个商铺的时候就必须对其商业定位有一个准确的判断，首先要根据周边的商业环境来判断这个商业区域什么行业能够生存和盈利，然后自己准备投资的商铺的位置和大小适合从事什么样的商业活动，能否吸引商户入驻，客源是否丰富，这些人的消费习惯和消费水平怎么样。
通过这一系列的考察，就会对你投资的商铺有一个清晰的市场定位，也就容易高价租出去，而不是盲目投资。
·诀窍三：精算收益。
商铺投资通常资金占用量比较大，大都不会短期内出手，因此租金收益是最重要的收益指标。
投资新商铺的话，通过对临近的类似商铺的租金占商铺总价的比例结合自己投资的商铺的特色优势，然后判断未来出租租金大概比例是否能够达到年回报率相当于总房价的8%-10%，如果低于这个区间，就要谨慎投资，高于这个比例，可以放心投资；至于那些二手商铺，其本身的租金比例比较明显，只需要符合这个比例，并且确定没有特殊变数就可以投资了。
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一个好铺养三代如何投资商铺必读
相关专题：服装店时间：2009-01-06 17:19 来源：中国女装网
看人气、看回报、看特性、看环境
“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。
对此，投资商铺的老百姓应该如何看待?投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。
一个楼盘的价值和价格往往不对等。
就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价值大的商铺。
那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?
看人气是永久旺还是分时段旺
说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。
这里笔者引出两个概念供大家参考：
静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。
打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。
这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。
静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。
但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
谨防高回报率的承诺
现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。
很奇怪，为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，不负责任。
商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。
如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。
在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
要分析商铺适合经营什么
我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。
每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。
所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。
不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
要看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。
有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。
我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。
有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。
闹市区并不一定好
选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。
所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。
产品特色很重要
如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。
专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。
所以，如果你所经营的产
品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。
要考虑市场的知名度
专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。
知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。
政策因素不可忽略
与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。
专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。
所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。