房地产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
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第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算
表5-9 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
开发期税费估算表 项 目 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 金
单位：万元 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估 算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估 算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5．1．3房地产投资估算各种报表
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
表5-5
基础设施建设费估算表
单位：万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计
建设费用 接口费用 合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4．建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行 估算。
第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
经营资金
3
项目总投资
3．1 3．2 3．3
2019/12/20
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
课件
估算说明
（1）+（2）
4
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算
每年应计利息的近似计算公式如下：
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
2019/12/20
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表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
3
项目总投资
3．1 3．2 3．3
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开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
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估算说明
（1）+（2）
4
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算
每年应计利息的近似计算公式如下：
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。
而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
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表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投19/9/16
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总成本费用
开发 项目 总投 资 13057 万元
开发 建设 投资 13049 万元
经营 资金8 万元
图5-1 房地产开发项目总投资构成图示
2019/9/16
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估 算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织
和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。
管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2019/9/16
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
2019/9/16
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
第5章 房地产投资项目基础数据分析估算
如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估 算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5．1．3房地产投资估算各种报表
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地
规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主 要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路 灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设 施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程 量估算。
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表5-5
序号
1 2 3 4 5 6 7 8
对一般建设目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
2019/9/9
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2
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
2019/9/9
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7
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
2019/9/9
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22
表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元
序号
项目
1 居委会 2 派出所 3 托儿所 4 幼儿园 5 公共厕所 6 停车场
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地
规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主 要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路 灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设 施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程 量估算。
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表5-5
序号
1 2 3 4 5 6 7 8
对一般建设目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
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表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元
序号
项目
1 居委会 2 派出所 3 托儿所 4 幼儿园 5 公共厕所 6 停车场
第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
表5-4 序 号 1 2 3 4 5 6
前期工程费估算表 项 目 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规 划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。
总成本费用 开发 建设 投资 13049 万元 开发 项目 总投 资 13057 万元 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 固定资产 及其他资 产182万元
公共配套设施建设费用
开发间接费用 管理费用 财务费用
经营 资金8 万元
图5-1
销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
表5-10 销售期间
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发 生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售 机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销 手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。
房地产投资分析第5章房地产投资项目基础数据的分析估算PPT课件
26.07.2020
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13
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
26.07.2020
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款
土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
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3
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算
❖ 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 ❖ 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 ❖ 借款还本付息的估算
第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估 算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织
和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。
管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
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表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估 算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织
和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。
管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
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表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
房地产投资分析课件第5章房地产投资项目基础数据的分析估算
TENTS
添加目录标题
项目基础数据 的收集
项目基础数据 的分析
项目基础数据 的估算
项目基础数据 的应用
项目基础数据 的管理与维护
PART ONE
PART TWO
土地位置：确定项 目的具体位置
土地面积：测量土 地的实际面积
土地性质：了解土 地的性质，如商业 用地、住宅用地等
土地价格：获取土 地的市场价格，以 便进行投资估算
技术风险：项目设计、施工、 管理等方面的技术问题
成本风险：原材料价格波动、 人工成本上升等
市场风险：房地产市场波动、 政策变化等
法律风险：合同纠纷、产权 纠纷等
资金风险：资金链断裂、融 资困难等
环境风险：自然灾害、环境 污染等
PART FIVE
项目基础数据：包括土地价格、建筑成本、销售价格等 市场调研：了解市场需求、竞争情况等 财务分析：计算投资回报率、利润率等 风险评估：评估市场风险、政策风险等 投资决策：根据以上分析，做出投资决策
文化氛围等社会因素
政策环境：项目所在地区的政 策支持、法律法规、税收优惠
等政策因素
历史销售数据指标：销售量、 销售额、价格、客户群体等
历史销售数据时间范围：过 去几年、季度、月度等
历史销售数据来源：房地产 销售数据、市场调研数据等
历史销售数据趋势：增长、 下降、波动等
历史销售数据与市场环境的关 系：政策、经济、社会等因素
价格定位：根据市 场情况和产品定位 确定销售价格
销售量预测：根据 市场调研和价格定 位预测销售量
销售收入预测：根 据销售量和销售价 格预测销售收入
投资回报率定义：投资回报率是指投资项目在运营期内获得的收益与投资成本之比 投资回报率估算方法：采用净现值法、内部收益率法、投资回收期法等 投资回报率估算影响因素：项目投资成本、运营成本、收益预测、风险因素等 投资回报率估算步骤：收集数据、建立模型、计算结果、分析评估
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项目基础数据 的收集
项目基础数据 的分析
项目基础数据 的估算
项目基础数据 的应用
项目基础数据 的管理与维护
PART ONE
PART TWO
土地位置：确定项 目的具体位置
土地面积：测量土 地的实际面积
土地性质：了解土 地的性质，如商业 用地、住宅用地等
土地价格：获取土 地的市场价格，以 便进行投资估算
技术风险：项目设计、施工、 管理等方面的技术问题
成本风险：原材料价格波动、 人工成本上升等
市场风险：房地产市场波动、 政策变化等
法律风险：合同纠纷、产权 纠纷等
资金风险：资金链断裂、融 资困难等
环境风险：自然灾害、环境 污染等
PART FIVE
项目基础数据：包括土地价格、建筑成本、销售价格等 市场调研：了解市场需求、竞争情况等 财务分析：计算投资回报率、利润率等 风险评估：评估市场风险、政策风险等 投资决策：根据以上分析，做出投资决策
文化氛围等社会因素
政策环境：项目所在地区的政 策支持、法律法规、税收优惠
等政策因素
历史销售数据指标：销售量、 销售额、价格、客户群体等
历史销售数据时间范围：过 去几年、季度、月度等
历史销售数据来源：房地产 销售数据、市场调研数据等
历史销售数据趋势：增长、 下降、波动等
历史销售数据与市场环境的关 系：政策、经济、社会等因素
价格定位：根据市 场情况和产品定位 确定销售价格
销售量预测：根据 市场调研和价格定 位预测销售量
销售收入预测：根 据销售量和销售价 格预测销售收入
投资回报率定义：投资回报率是指投资项目在运营期内获得的收益与投资成本之比 投资回报率估算方法：采用净现值法、内部收益率法、投资回收期法等 投资回报率估算影响因素：项目投资成本、运营成本、收益预测、风险因素等 投资回报率估算步骤：收集数据、建立模型、计算结果、分析评估
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
5．1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算 1．土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。 1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土 地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
总成本费用 开发 建设 投资 13049 万元 开发 项目 总投 资 13057 万元 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 固定资产 及其他资 产182万元
公共配套设施建设费用
开发间接费用 管理费用 财务费用
经营 资金8 万元
图5-1
销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
单位：万元
估算说明
3
3．1 3．2 3．3
项目总投资
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
（1）+（2）
表5-2
开发建设投资估算表
单位：万元
序 号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项
目
开发产品成本 固定资产投资
合计
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 合 计
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发 过程中所发生的各项费用，也就是当开发项 目产品建成时，按照国家有关会计制度和财 务制度规定转入的房地产产品的开发建设投 资。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土 地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土 地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费 （包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等）。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 （见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为 1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售， 休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成； 综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元， 到项目结束时一次性收回。
表5-4 序 号 1 2 3 4 5 6
第 5章
房地产投资项目基础数据的分析估算
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。