容积率分析和方案对比
地下室结构方案经济性比较
地下室结构方案经济性比较为了比较不同地下室结构方案的经济性，需要考虑以下几个方面：1.材料成本：不同地下室结构方案使用不同的材料，包括混凝土、钢筋、木材等，需要比较各种材料的价格，并计算出不同方案所需材料的总成本。
2.施工成本：不同地下室结构方案需要不同的施工方式和工序，施工成本包括人工、机械设备租赁等费用，需要综合考虑各种因素并计算施工成本。
3.建筑面积和容积率：地下室结构的建筑面积和容积率会影响地下室的使用和开发价值，比较不同方案的建筑面积和容积率可以评估其经济性。
4.使用寿命和维护成本：不同地下室结构方案的使用寿命和维护成本也是考虑的因素之一，有些结构可能需要更频繁的维修和保养，导致维护成本增加。
5.环境效益：地下室结构方案的环境效益也是经济性比较的考虑因素，例如能耗、水耗等方面的影响，一些结构方案可能更节能环保，从长期来看可以带来较大的经济效益。
在进行地下室结构方案经济性比较时，可以使用以下方法：1.成本对比法：比较不同方案的材料成本、施工成本、维护成本等，求出总成本，从而进行经济性比较。
2.投资回收期法：计算不同结构方案的投资回收期，即投资成本能在多长时间内回收，从而评估经济性。
3.现金流量法：根据不同方案的预期现金流量，包括收入和支出，使用现金流量评估指标（如净现值、内部收益率等），进行经济性比较。
4.敏感性分析法：对使用年限、利率、工程造价等指标进行敏感性分析，通过计算不同参数变化对经济指标的影响，评估方案的稳定性和可靠性，从而进行经济性比较。
综上所述，地下室结构方案经济性比较需要综合考虑材料成本、施工成本、建筑面积和容积率、使用寿命和维护成本、环境效益等因素，可以使用成本对比法、投资回收期法、现金流量法和敏感性分析法等方法进行评估和比较。
12、容积率与规划形式
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开发商常做的事情——进深大了，容积率提 高了，房型变差了，150的房子如此尴尬。
南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高覆盖率， 增加容积率。
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比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可 以舒适的房型设计的不够通透
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容积率在2.5以下的时候，我们不恐慌，可是随着政府批 地的同时出现容积率超过3的产品的同时，我们不会 了…………
容积率与建筑形式
容积率，是指总建筑面积与总用地面积的比率。这是 我们最常用的一个地产名词，很多做策划的同事，每 天都会聊到容积率的问题。
那么首先，我么要明白的是：单一 容积率下，什么产品符合什么样的 容积率……
单一物业类型的各种容积率指标
建筑形式 独栋、双拼别 墅 Townhouse 4、5层叠加 6层多层 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 小于0.3 0.5—0.6 0.7—0.8 1.1—1.3 0.3—0.4 0.6—0.7 0.8—0.9 1.3—1.5 大于0.4 0.7—0.9 0.9—1.1 1.5—1.7
户型参考：利用大面宽的三梯三户布局， 保证纯正的南北通透舒适度。
根据本项目地块情况，建议： 1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上； 2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不 够，建议少量排布三梯三户点式； 3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。
点式一梯四户设计
三房二厅二卫面积控制在105㎡左右 三房二厅一卫面积控制在90㎡左右 二房二厅一卫面积控制在75㎡左右 通过入户阳台功能臵换，形成室内面 积有效放大，从而实现销售面积的压缩
高容积率下的规划结构要点分类表
序 号 1
学习惯建设用地容积率的管理办法心得
关于容积率的学习心得1、容积率就是一把双刃剑，必须要科学制定，并且要严格的执行（1）控制容积率是政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标和基本手段。
（2）提高容积率能够使开发商获取超额的利润。
（3）合理容积率是业主享受必要环境条件的基本保证。
（4）把握住了容积率才能遏制房地产行业的腐败。
2、容积率的弹性与度量的特性关系（1）容积率表述的是在规化地块上允许建设的总容量（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积）规化地块=建筑所使用的场地；总建筑面积=地面以上部分的建筑面积总和。
（2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比，在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。
（3）容积率是相对指标，有一定弹性。
3、要坚持客观经济普遍利益兼顾性的确定容积率的原则1）容积率上限：取决于环境质量的最起码要求；2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。
3）商业开发地块容积率下限的确定：开发总投入×利润率＝总产出－总投入4、需要因地制宜确定容积率的要素（1）国家和省市的法律、法规、标准、规范（2）城市总体规划或分区规划（3）城市的经济状况（4）地块的实际情况5、技术支撑下克服影响容积率制定的主要因素（1）明确地块的使用性质；（2）明确地块的区位；（3）明确城市交通和基础设施容量；（4）明确地块空间环境条件－表现为城市设计的要求；（5）明确建造方式与形体；（6）明确地块土地出让价格；（7）明确历史环境的保护。
6、多种方案的对比以及集思广益的确定容积率的方法（1）形体布局模拟；（2）经验归纳统计；（3）调查分析对比。
7、程序严谨的容积率制定程序（1）下达任务；（2）熟悉总规；（3）现场踏查；（4）编制方案；（5）技术审查；（6）行政把关；（7）专家论证；（8）汇总修改；（9）上报批准8、积极面对容积率的调整性（1）制定程序的漏洞；（2）决策过程的偏差；（3）实施条件的变化；（4）经济利欲的膨胀9、容积率调整的程序（1）调整申请；（2）行政审核；（3）下达任务；（4）技术论证；（5）专家论证；（6）现场公示；（7）行政汇总；（8）重编控规；（9）上报批准；阳光规划——科学可行——杜绝腐败结合萍乡实际情况，我个人建议如下：1、批复控规。
住宅小区的规划方案布局容积率
住宅小区的规划方案布局容积率# 住宅小区的规划方案布局容积率## 引言住宅小区的规划方案布局容积率是指在一个住宅小区内，建筑物总体容积与占地面积之间的比例关系。
合理的规划方案布局容积率可以有效地提高住宅小区的生活品质和环境质量。
本文将探讨住宅小区规划方案布局容积率的重要性和如何制定合理的规划方案。
## 重要性合理的规划方案布局容积率对住宅小区的发展和居民生活质量有着重要影响。
首先，合理的规划方案布局容积率可以保证小区的通风和采光条件。
过高的容积率会导致建筑物过于密集，影响空气流通和阳光照射，使小区变得阴暗潮湿；而过低的容积率则会导致空间浪费和土地资源的低效利用。
其次，合理的规划方案布局容积率能够改善小区的生活环境。
小区容积率过高会导致噪音和交通拥堵问题，给居民的生活带来不便；适当的容积率则能够创造宜居的生活环境，提高居住者对小区的满意度。
最后，合理的规划方案布局容积率有利于小区的可持续发展。
通过合理布局，可以优化小区的公共设施和文化空间的分布，提高小区的整体服务功能和景观质量，吸引居民和外部资源的持续投入，促进小区的长期繁荣。
## 制定合理的规划方案制定合理的规划方案布局容积率需要考虑多方面因素。
首先，需要对小区的产权性质和开发模式进行综合考虑。
不同产权性质和开发模式的小区在容积率方案上可能有所不同，比如公共租赁住房小区的容积率可以相对较高，而商品房小区的容积率可能相对较低。
其次，需要考虑周边环境和交通状况。
规划方案应根据小区的位置和周边交通路网设计合理的居住和交通空间布局，确保居民的便捷出行和交通流动。
此外，需要综合考虑小区内的公共设施和文化娱乐设施的需求。
合理的容积率方案应将充分考虑到居民的基本生活需求，如公园、学校、商业设施等的设置，以及文化娱乐设施的分布，提供丰富多样的社区服务和文化活动。
最后，需要进行可行性评估和专业设计。
定量分析和经济评估可以帮助决策者理性选择合适的规划方案，避免过高或过低的容积率带来的问题；同时，专业设计团队的参与也有助于调整规划方案，满足居民的需求和社区的整体发展目标。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
初探建筑设计方案对比研究
这是一笔 巨大的开支。仅此一项就达到 了总造价的 ５ ％。
由于国家财政 预算 只给 ６ ０ ６ ０万元 ， 以经过讨论 ， 所 确定干挂
本方案设 计在满足 以上所述 的情 况下 ，尽可能 节省工 程投
资， 降低造价 ， 通过合理 的设计达到降低费用 。 方案三 ： 面造 型以呼应 学校建筑风格为主 运 用学校 立 统一 的三段式 ， ： 即 底部花 岗岩 ， 中间 白色 面砖 ， 上部灰 色涂 料蓝 色坡顶 。该建筑为高层 ， 出屋面楼梯及设 备用房较 多 ， 没 有使用坡顶处理 。底部使用平 面大 台阶、 外凸楼梯 间 ， 立面石 材与玻璃 的对 比来突出招聘 大厅入 口。上部使用标准化设计 控制建设成本 ， 面规整 。 平
气息 。通过造型方面 的精心设计 ， 形成稳重 而又活泼 的建筑
造型 ， 不仅使河 南省 大中专学生就业创业综合服 务基 地有极 强的个性 和标 志性 ， 同时又尊重郑州市 的总体规划 。 同时 ， 实用 、 安全 、 经济 、 观是建筑不 变的准则 ， 美 因此 ，
１０ ０ ６ ０ ｍ 计算 ：
Ｓ ｉｎ ｅ＆ Ｔｅ ｈ ｏ ｏ ｙ Ｖｉ ｏ ｃｅ ｃ ｃ ｎ ｌｇ ｓ ｎ ｉ
规 划 与设计
科 技 视 界
２１年 ９ ０２ 月第 ２ 期 ６
②交通流线设 计清晰明确 、各使用部分 人流可分可合 ，
力求管理方便 、 高效合理 。 ③强 调建筑 的整体性 与建筑造 型 的个 性化 特征并体 现
方案为备选方案 ， 第三方案虽然能够让大部分房 间获得 良好 的朝 向 ， 但是 建筑立 面与道路形成 夹角 ， 打乱 了道 路景观 的
方案对比文本
某居住小区方案设计对比文本指导老师：梁宇鸣宣宁2008级城市规划1班200810126102方案A设计说明及其理念：1、“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新住宅区。
在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使小区的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，从空间形式到内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到小区内部，加以丰富，构筑一种和协美满的空间形式。
2、规划设计构思规划将整个地块整体考虑，并考虑到以后的发展，设计尽力保存现有的自然环境格局，尽量减少对自然的破坏，使得人们的居住环境回归自然、更好的融入自然。
规划定位：整个小区为住宅为三层住宅，规划力求营造一个绿色、生态生活配套设施齐全,布局合理，方便群众生活，环境优美的社会主义新型农村社区。
空间布局手法：根据地块地形，经平整后，通过自然形态创造出天然、和谐的景观环境，以形成居住区与原生态的亲和度。
3、道路交通小区设置了四个出路口，在东边设置了主要出入口，在基地的南西北边设置了次入口。
车流通过出入口进入小区，沿环形道路进入地下停车场。
地块内部道路由小区级路、组团级路组成，小区主干道宽度为6米，组团级道路为4米。
入户道路宽2.5米。
整个道路系统流畅合理，是小区的交通灵魂所在。
消防、紧急救援系统机动车通过环形道路形成的环形交通流线，使其可以便捷地到达毎幢住宅的入口，同时也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。
4、绿化环境小区通过沿主干道的绿化、将户间绿化和组团绿化串联起来。
引入大量的树种，从行道树、景观树到地面草坪，形成了一套完全的、细致的“立体绿化”。
他们不仅保洁空气、释放氧气、增加空气中的负离子，还可以降低噪音、消除城市“热岛效应”，彻底的改变居民的生活质量。
5、竖向设计道路和场地的竖向设计不仅考虑道路线性要求和场地排水要求，还应与场地建筑形式及室外设计相协调、与地形特征相吻合，并具可操作性。
规划设计常用的三个公式
规划设计常用的三个公式成熟的规划师、建筑师做项目，在动手画草图、做方案之前，应该先根据规划条件把关键数据计算清楚，在脑子里形成比较清晰的空间形象，再动手画，就会心中有数很多。
而且通过数值分析去做方案比较，既省时又省力，比先画方案要强得多。
我根据多年的经验归纳了三个使用方式。
自己用起来挺方便，也与同仁交流过，现在发表出来，请大家指正。
公式1:容积率÷建筑密度=平均层数（1）这个式子对控制项目总体形象很有用处。
平均层数11层就是小高层，16层就是50米左右的高层，30层是100米的超高层……如此等等。
建筑密度是控制性指标，大于20%的密度空间就显得不太通透，大于25%的密度显得有些挤。
而高层建筑小区的密度通常在15%以下。
低层建筑和高层建筑的密度可以分开计算，只要分母都是总用地面积，加起来的密度就是总的密度。
容积率也有一些经验数据：别墅0.3、双拼0.35、零边界也是0.5、联排0.6、花园洋房1.0-1.2。
设定密度和平均层数可以做出不同的容积率。
应当注意：不同地区的容积率小有差异。
一般来讲，南方比北方高一些。
设总容积率R，各地块占总用地的比例为：Ｄ1, Ｄ2……Ｄn，地块容积率为Ｒ1，Ｒ2……Rn 。
公式2：Ｄ=Ｄ1·Ｒ1+Ｄ2·Ｒ2+……Ｄn·Rn(2)举例如下：设一地块100公顷。
规划容积率为3.25。
用地50%建超高层，30%建小高层，20%建别墅，试做容积率分配。
假定超高层的容积率为5.06，小高层的容积率为2.2，求别墅容积率为。
设别墅容积率为Ｒ3Ｒ=Ｄ1·Ｒ1+Ｄ2·Ｒ2+Ｄ3·Ｒ33.25=0.5×5.06+0.3×2.2+0.2·Ｒ3Ｒ3=3.25-0.5×5.06-0.3×2.2÷0.2=0.3用这个公式可以快捷的调整同一项目中不同类型建筑的容积率分配。
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容积率 地块一建筑面积 / 地块二建筑面积 / 地块三建筑面积 / 地块四建筑面积 /
容积率 容积率 容积率 容积率
空间形态
沿江景观利用
(24-32层)高层占地面积比例（估算） (24-32层)高层建筑面积（比例） 18层小高层占地面积比例（估算） 18层小高层建筑面积 （比例） 5-9层多层占地面积比例（估算） 5-9层小高层建筑面积 （比例） 联排占地面积比例（估算） 联排建筑面积 （比例） 双拼占地面积比例（估算） 双拼建筑面积(3-7层) （比例） 商业面积 住宅总建筑面积 / 总建筑面积
45.37% 65.232 万m2 （67.67%） 6.30% 7.26 万m2 （7.53%） 34.36% 20.815 万m2 （21.60%） 4.42% 1.75 万m2 （1.82%） 6.45% 1.33 万m2 （1.38%） 1.95 万m2 96.387 万m2 / 98.337万m2 96. 98. 337万
产品类型 空间形态 沿江景观利用 城市广场和沿街界面
大花园结合组团绿化，尺度变化较 大 南向第一排高层一线江景 小高层和高层，局部多层形成三个 层次 以集中商业，沿街商铺和围墙 以集中商业，沿街商铺为主， 为主，有压抑感。 沿讲面局部低层，尺度恰当，但与 高层距离较近，难以营造和谐的氛 围。 97% 约121.1万平方米
50.05% 73.992 万m2 （75.09%） 3.50% 3.96 万m2 （4.02%） 32.05% 17.529 万m2 （17.79%） 3.21% 1.15 万m2 （1.01%） 4.84% 0.91 万m2 （0.93%） 1.9 万m2 98.539 万m2 / 99.491万m2 98. 99. 491万
47.10% 55.68 万m2 （53.50%） 22.54% 27.968 万m2 （28.17%） 18.54% 11.38 万m2 （11.46%） 6.95% 2.7 万m2 （2.72%） 3.95% 0.77 万m2 （0.78%） 2.0 万m2 99.268 万m2 / 101.268万m2 99. 101. 268万
营口市容积率对应分析 容积率 （地块一，二，三综合3.5） 地块一， 三综合3 高层 利用高层日照间距营造的大花园 容积率 （地块一，二，三综合2.7） 地块一， 三综合2 高层结合小高层，少量多层 容积率 （地 块一， 块一，二，三综合2.0） 三综合2 高层，小高层，多层，联排，双拼 形态变化丰富，移步换景，尺度亲 人 多层次结合，点线面的营造江景产 品 部分沿街商铺，建筑密度适 宜，沿江面主要以低层营造了高档 楼盘形象，沿江面的大片低区和局 部点式高层成为亮点。
方案综合比较分析 方案一 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.01 地 块四3 块四3.05 6.904万 6.904万m2 / 0.937 31.38万 31.38万m2 / 2.33 31.308万 31.308万m2 / 2.275 28.80万 28.80万m2 / 3.05 地块一，多层集中西北角布 置，联排，双拼等高档产品东南 向环绕组成。地块二，高层区呈 弧线布置，在地块东北形成类L布 置，多层和联排区面积大，环境 优异。地块三，基本对称于地块 二，高层局部为一排南北通，临 江有18层的小高层。地块四，南 面临江为大弧线构成的18层小高 层，北面为32层高层，中心营造 大花园。 地块一，双拼条件优异，联 排水系环绕，互相借景，形成了 高端的低区。地块二和地块三， 低层区和高层区分明，大部分高 层有全视线江景，水系划分了组 团，大大优化了产品。地块四， 南侧为18层小高层，给后排的32 层高层一定的景观空间。 36.24% 62.208 万m2 (64.71%) 16.92% 12.864 万m2 (13.38%) 23.39% 13.908 万m2 (14.47%) 14.83% 6.25 万m2 (6.50%) 4.61% 0.91 万m2 (0.95%) 2.59 万m2 96.14 万m2 / 98.73万m2 96. 98. 73万 方案二 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.01 地 块四2 块四2.87 7.560万 7.560万m2 / 1.026 29.232万 29.232万m2 / 2.168 32.923万 32.923万m2 / 2.39 27.026万 27.026万m2 / 2.87 地块一，多层集中西北角布 置，联排，双拼等高档产品东南向 环绕组成。地块二，两排32层高层 布置北面，南面5-7层多层，中心 水系划分了产品类型。地块三，32 层高层布置西，北面，打造了高层 临江产品，南面布置5-7层多层。 地块四，南面临江为大弧线构成的 18层小高层，北面为32层高层，结 构清晰，中心营造大花园。 地块一，多层和低层共享江景 和东面公园景。地块二，阶梯式的 高度布置，第一排高层有完整的江 景。地块三，L型的高层区，更多 的高层产品拥有江景景观。地块 四，南侧为18层小高层，给后排的 32层高层一定的景观空间。 方案三 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.01 地 块四2 块四2.87 676万 7.676万m2 / 1.04 31.569万 31.569万m2 / 2.34 31.144万 31.144万m2 / 2.26 30.05万 30.05万m2 / 3.19 地块一，多层区集中西面，联排紧 靠东面景观公园，双拼等高档产品 南向布置，类别墅区和低区利用水 系分区明确。地块二和地块三，高 层区为L型布置，最南面一排为18 层，其他皆为32层小高层，全部高 层产品皆有江景景观，低区低层地 块比较完整，产品高端。地块四南 面临江为大弧线构成的高层，结构 清晰，中心营造大花园，水系连接 西面入口。 地块一，双拼临江，联排东临 公园，多层区面积较大。地块二和 地块三，高层区全部高层产品都有 联排的近景，完整的江景景观。地 块四，纯32层高层，南向第一排为 全江景高层。 方案四 地块一， 三综合2 地块一，二，三综合2.02 地 块四3 块四3.30 798万 8.798万m2 / 1.19 30. 30.7万m2 / 2.278 30. 30.6万m2 / 2.24 31.17万 31.17万m2 / 3.3 地块一，多层区集中西面，联 排空间秩序鲜明，双拼等高档产品 东南向环绕组成，类别墅区和低区 分区明确。地块二和地块三，高层 区为U型布置，最北面一排为32 层，其他皆为18层小高层，景观优 异，低区低层布置活跃，组团绿化 变化多端，空间丰富。地块四为纯 32层高层，高层围绕基地周边布 置，中央花园水系环通，社区中心 有2栋楼王概念。 地块一，双拼条件优异，联排 水系环绕，多层借景，形成了高端 的首发区。地块二和地块三，高层 区呈U型布置，保证了绝大部分18 层小高层和32层高层产品都有江景 景观。地块四，纯32层高层，南向 第一排为全江景高层。
高层占地面积比例（估算） 高层建筑面积(24-32层) 小高层占地面积比例（估算） 小高层建筑面积（11-18层） 低层占地面积比例（估算） 低层建筑面积(5-7层) 类别墅产品占地面积比例（估算） 类别墅产品建筑面积 产品分析
施工难度分析
69% 36% 约79万m2 约62万m2 14% 17% 约8万m2 约12.8万m2 10% 24% 约4万m2 约14万m2 3% 19% 约1万m2 约7.2万m2 空间形态以低层为主，高层 产品为纯高层，在实现第一 高层为主，低层较少，空间 排高层江景的前提下，其他产品主 相对较大，产品分部分部均匀，缺 为辅，高端产品低区空间相对局促，有一 秩序清晰，层次感好，环境优良， 小高层和高层以低区为前景，江为 定压抑感。 中景，城市为远景，提高了附加价 值。 场地为淤泥，高层建筑的基础 鉴于场地情况，高层和小高层 相对于高容积率来说，低层产 和基础要求高，施工难度非常大。 施工有较大难度。 品比较多，施工难度较低。