容积率规范
常用资料：容积率标准及容积率计算规则
常用资料：容积率标准及容积率计算规则容积率标准是什么，所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率标准是什么?容积率计算规则是怎样的呢?一、容积率标准容积率一般是由政府规定的。
目前现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
二、容积率计算规则容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
1、住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。
3、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。
建筑容积率计算规定
建筑容积率计算规定（报审稿）为进一步规范建筑容积率计算办法，根据国家有关法律法规及技术标准，结合我市实际情况, 作出如下规定：一、术语解释容积率分为地上容积率与地下容积率。
凡未注明地上、地下的，均指地上容积率。
地上容积率，系指一定地块内建筑物地上的计容面积与用地面积的比值。
地下容积率，系指一定地块内建筑物地下的计容面积与用地面积的比值。
计容面积，系指一定地块内参与容积率指标计算的建筑面积。
二、计算规则一般情况下，容积率及建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005 的规定执行；遇有下列情况，按照本规定执行：（一）建筑的层高1、住宅建筑、公寓（包括酒店型和混合型公寓）标准层层高大于 3.9 米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的 1.5 倍计算；标准层层高大于.8 米且小于或者等于 5.4 米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的 2 倍计算。
设计层高大于 5.4 米的，按该层水平投影面积的 3 倍计算。
2、办公建筑、写字楼建筑标准层层高大于 4.8 米且小于或者等于5.4 米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的 1.5 倍计算；标准层层高大于 5.4 米且小于或者等于 6.6米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的 2 倍计算。
设计层高大于 6.6 米的，按该层水平投影面积的3倍计算。
但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。
3、商业建筑标准层层高大于 5.4 米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的 1.5倍计算；标准层层高大于 6.0 米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的 2 倍计算；标准层层高大于7.8米，计容面积按照该层水平投影面积的 3 倍计算；但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。
超市、农贸市场、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房，单一空间面积达到2000 平方米以上的，其层高可以根据功能要求适当提高。
容积率计算规则
容积率计算规则容积率计算规则一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。
七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。
福建省建设厅关于印发《容积率计算规则》的通知闽建规[2008]14号各设区市规划局：为进一步规范我省建设项目容积率指标计算的管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《住宅设计规范》等有关规定，结合我省实际，我厅制定了《容积率计算规则》，现予印发，请遵照执行。
并就有关事项通知如下：1、本《容积率计算规则》适用于我省新建、扩建和改建的住宅工程。
容积率计算规则
容积率计算规则容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。
地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
地下空间等建筑面积纳入不计入容积率建筑面积。
一般情况下，建筑面积计算值依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）的规定执行，涉及以下内容的，按照下列条款执行：（1）对高度在米以下（含米）的设备层及储藏室，不计算容积率；（2）在室外地面以上部分的高度不超过米的半地下室纳入不计容积率和建筑面积；（3）住宅层高超过米的、办公建筑层高超过米的部分按其层高折算计入容积率，但建筑面积仍按一层计算。
住宅局部共享空间及办公共享空间按一层计算建筑面积和容积率。
（4）在室外地面以上部分的高度超过米的半地下室，其计入容积率建筑面积按下式计算：A＇=K×A式中：A＇--计入容积率建筑面积，K—半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—半地下室建筑面积。
（5）市政公用设施（如为地区服务的变电站等）因选址困难，设置在其它拟建项目建筑基地内的，可纳入拟建项目不计容积率建筑面积；（6）高、多层民用建筑底层设架空层（无围护结构）用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等共用空间的，其建筑面积可纳入不计容积率建筑面积。
架空层不应围合封闭挪作他用或出售、出租；（7）建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，在计算容积率时均按其水平投影面积的一半计入容积率，但房产发证面积仍按《房产测量规范》（GB/T17986-2000）执行。
阳台是指供使用者进行半室外活动和晾晒衣服的建筑空间，封闭阳台应有围护结构与建筑室内空间分隔，阳台面积和进深不宜过大；（8）落地且窗洞高度达到米的飘窗应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率；（9）居住类建筑物的入户花园和空中花园应至少有一整面为开敞面，并参照阳台计算规则计算建筑面积和容积率。
容积率指标计算规则
容积率指标计算规则一、容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
二、当住宅建筑标准层层高大于4.5米时，建筑面积按该水平投影按1.5倍计算；当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于5米时，建筑面积按1.5倍计算；当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
五、半地下室的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；半地下室的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率，地下室建筑面积不计入容积率。
六、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
七、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、阁楼、水箱间、电梯机房；结构（设备管道）转换层；底层车库、杂物间等。
建筑容积率计算规则
建筑容积率计算规则颁布日期:2007/01/01实施日期:2007/01/01一、为进一步规范建筑容积率（以下简称容积率）计算方法，统一容积率计算规则，明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，制订本规则。
二、一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有下列情况，按照本规则规定执行。
三、标准层层高超出常规指标的建筑（一）住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。
跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。
（二）办公建筑（包括写字楼）标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于9.4米（3.6米×2+2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。
（三）普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
住建部容积率管理办法
住建部容积率管理办法（总6页）《建设用地容积率管理办法》发布日期：2017-09-15信息来源：中央政府门户网站关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知建规[2012] 22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二零一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。
第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则III省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项U,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，山城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。
确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
建筑容积率计算规定
建筑容积率计算规定（报审稿）为进一步规范建筑容积率计算办法，根据国家有关法律法规及技术标准，结合我市实际情况,作出如下规定：一、术语解释容积率分为地上容积率与地下容积率。
凡未注明地上、地下的，均指地上容积率。
地上容积率，系指一定地块内建筑物地上的计容面积与用地面积的比值。
地下容积率，系指一定地块内建筑物地下的计容面积与用地面积的比值。
计容面积，系指一定地块内参与容积率指标计算的建筑面积。
二、计算规则一般情况下，容积率及建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005的规定执行；遇有下列情况，按照本规定执行：（一）建筑的层高1、住宅建筑、公寓（包括酒店型和混合型公寓）标准层层高大于3.9米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。
设计层高大于5.4米的，按该层水平投影面积的3倍计算。
2、办公建筑、写字楼建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不论层内是否设置隔层，计容面积按照该层水平投影面积的2倍计算。
设计层高大于6.6米的，按该层水平投影面积的3倍计算。
但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。
3、商业建筑标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，计容面积计算按照该层水平投影面积的2倍计算；标准层层高大于7.8米，计容面积按照该层水平投影面积的3倍计算；但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。
超市、农贸市场、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房，单一空间面积达到2000平方米以上的，其层高可以根据功能要求适当提高。
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表2 容积率控制指标行业分类容积率代名称码13 农副食品加工业≥1.014 食品制造业≥1.015 饮料制造业≥1.016 烟草加工业≥1.017 纺织业≥0.818 纺织服装鞋帽制造业≥1.019 皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.020 木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.821 家具制造业≥0.822 造纸及纸制品业≥0.823 印刷业、记录媒介的复制≥0.824 文教体育用品制造业≥1.025 石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.526 化学原料及化学制品制造业≥0.627 医药制造业≥0.728 化学纤维制造业≥0.829 橡胶制品业≥0.830 塑料制品业≥1.031 非金属矿物制品业≥0.732 黑色金属冶炼及压延加工业≥0.633 有色金属冶炼及压延加工业≥0.634 金属制品业≥0.735 通用设备制造业≥0.736 专用设备制造业≥0.737 交通运输设备制造业≥0.739 电气机械及器材制造业≥0.740 通信设备、计算机及其他电子设备制造业≥1.041 仪器仪表及文化、办公用机械制造业≥1.042 工艺品及其他制造业≥1.043 废弃资源和废旧材料回收加工业≥0.7建筑设计容积率取值及其设计吴松涛1 贾梦宇1 韩冬2(11 哈尔滨工业大学建筑学院150006 ; 21 齐齐哈尔物资开发公司161000)【摘要】从城市规划编制角度对其中倍受瞩目的容积率的概念、性质、特征、影响因素、主要问题、设计过程等方面进行了探索,对如何确定容积率提出了一些见解。
【关键词】容积率;土地利用;城市管理;城市开发【中图分类号】TU984 【文献标识码】 A 【文章编号】1001 - 6864 (2003) 01 - 0010 - 03EVALUATION AND DESIGN OF PLOT RATIOWU Songtao J IA Mengyu HAN Dong(11School of Architecture ,Harbin Institute of Technology ,150006 ;2.Qiqihar Company of Materials exploitation ,161000)Abstract : This article discussed the noticeable plot ratio which concerns its concept ,characters ,influenc2ing factors ,problems ,course of design and so on. Some opinions about plot ratio calculation were put forward.Key words : Plot ratio ;Utilization of urban land ;Urban management ;Urban exploitation 笔者认为“容积率”在城市规划学科体系研究中可能只是微观问题,但在实践中却是城市规划师们最值得下功夫的“细节”。
作者从近年来在规划设计项目中对容积率确定与研讨中所得的体会加以总结,望广大同行和前辈指正。
1 概念、性质与计算111 概念、性质在中国《城市规划基本术语标准》中的定义是:在一定地块上,总建筑面积与地块面积的比值,英文简写FAR[1 ] 。
“容积率”的概念和由来已有较多的论述,不必详谈,为本文展开的方便,首先从城市规划师工作角度,以本人的理解总结其主要性质,即容积率的“双重性”。
由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的,因此,其主要意义首先是“定量指标”。
对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的,而对城市规划管理则是“控制性指标”,是“定量”的;其次,由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性,如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系,也涉及规划结构、布局、形态等实体规划,容积率的确定又是一项“定性设计”内容。
112 容积率的计算容积率按其定义,其基本公式为:FAR = S C/ S L式中: FAR ———容积率;S C ———总建筑面积;S L ———用地总面积。
S C 的取值,按标准规定,应取用地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称总建筑面积,但各国和各地区对地下建筑面积是否计算争议颇大,不过目前惯例系指地面以上部分,如果包括地下部分的建筑面积就特别注明。
从引导城市开发角度看,不计算地下部分的面积,可鼓励开发商尽量利用地下空间,但从城市管理讲,如果地下部分也引起人流、物流,则在考虑环境容量限制时必须考虑。
关于S L 的取值,各地也不尽相同,在Zoning(区划法) 中,包括日本和美国等国家地区,往往是按所有用地范围计算,其面积就是地块(Plot 、Lot) 的面积,而其地块往往是土地再划分(Subdivision) 的结果,比较规则完整。
国内城市大多以市规划局正式划定红线范围内的建设用地面积为准,这是一贯划拨用地的传统做法,不包括代征的城市道路用地和城市绿化用地,也不包括在用地中安排的城市基础设施,如地区变电站、污水处理厂及集中锅炉房建筑的占地,但公共的广场通道都含在内。
[ 2 ]2 容积率特征容积率作为城市土地利用的综合控制指标,不同于建筑高度、建筑密度等形态控制指标。
它通过比值方式来计算,为规划与建筑设计提供了较宽松的条件,为丰富建筑群体形象提供了可能,同时它又表现为无量纲的比值,简单明了,便于管理操作。
但这些只是直观感受,其深层内涵远非如此。
城市规划的目标是想达到社会、经济和环境三效益的统一,或者说是公平与效率的有机结合,北京大学叶向忠总结了容积率的几个特征。
[ 2 ]211 容积率的社会性如果把与人口有关的几项指标考虑进去,容积率的公式可用另一形式表示:FAR =S CS L=P ·R PS L= D P ·R P式中: P —总人口; R p —人均拥有建筑面积; D p —人口密度。
10低温建筑技术2003 年第1 期(总第91 期)在人口密度一定的情况下,容积率跟人均拥有建筑面积成正比;在人均拥有建筑面积不变的情况下,容积率跟人口密度也成正比。
这反映了容积率的社会性。
212 容积率的经济性在考虑房屋的售价时,容积率可以下公式表达:FAR =S CS L=P CR C ·S L式中: P c ———建筑总售价;R c ———单位建筑面积售价。
对于某个具体的项目S L 不变, R C 在短期内也不会发生变化,那么从以上公式可以清楚地看出,建筑总售价直接受容积率影响。
如果假设其单位造价不变的话,那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低,反映了土地使用的经济效益。
现实条件下,由于开发商对超额利润的追求,使容积率指标存在着不断提高的趋势。
213 容积率的环境性把反映环境质量的相关指标进行变换,可引申出下式:FAR =S CS L=S b ·NS L= D C ·N = (1 - D g - D p - D s) ·N式中: S b ———建筑占地面积;N ———平均层数;D C ———建筑密度;D g ———绿地率;D P ———停车场覆盖率;D S ———空地比例。
N = H/ H式中: H —高度; H —平均层高。
这一公式反映了容积度跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系,在建筑密度不变的条件下,容积率跟建筑层数成正比。
同样,在建筑层数不变的条件下,容积率与建筑密度成正比,而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。
3 容积率的影响因素分析前面已经分析了一些影响容积率的内在因素,然而进行容积率设计与控制,本身就是一种外在干预,即通过外部一些条件的限制来影响其内在因素,进而影响容积率的取值, 下面着重分析制约容积率的因素。
311 城市规划相关法规与技术规范容积率作为一个城市规划控制指标,它受城市规划的影响是显而易见的,也是最直接的。
城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距(日照间距、安全间距等) 及开放空间的地块中所占比例的大小等等(如绿地率) 的规定,都会影响容积率的取值。
同样,如果容积率过高,就会导致人口密度增大,交通流量过高,突破城市合理的环境容量,引起环境质量恶化。
因而容积率的最高极限也不应该超过城市合理环境容量的限制。
此外,建筑高度、体量等方面的限制,也会影响容积率的变化,对土地利用的不同限制,也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。
312 土地经济价值城市不同区位地块,由于其区位条件在经济价值方面的差异引出地块土地使用性质的不同及地价的差异[3 ] ,这两方面均对容积率产生影响。
现实中地价较高的地区,其容积率要求也较高,区位条件好的地方其交通条件、各类设施配套完善,其环境容量往往较高,因而其容积率也可以提高。
一般来讲,城市容积率规划图往往与地级差价图是一致的。
313 城市风貌要求当代城市规划和建设越来越注重城市风貌设计,它既包括城市实体空间的形体环境设计(例如建筑形态、关系等等) ,也包括社会环境和文化环境设计[4 ] 。
特别是城市文化环境特征,历来为人们所重视,对历史文化建筑的保护,城市历史文脉的追寻,其价值是不可计算的,因而总表现为很严格的限制,所有这些追求,都限制了容积率的提高。
4 容积率控制中的主要问题分析从实施容积率控制情况看,基本达到了城市规划目标,但也存在一定问题,分析这些问题是解决矛盾的着眼点。
411 容积率确定依据不足往往凭经验或主观因素来决定,而使容积率缺乏有力的论据。
由于现代城市控制性详细规划存在控制面积较大的问题,使容积率确定工作隐身于众多矛盾中,首位度不足。
412 容积率缺乏弹性没有配套相应的“指标度”,如容积率奖励,容积率“振幅”规模等,而使其操作性受到较大影响。
413 容积率“联动性”不强与高度控制、建筑密度、地价分布等不协调,容积率及相应指标体系不能形成一体关系。
414 容积率限上不限下或相反同建筑高度控制指标一样,在一些经济发达地区,政府部门对开发活动主要控制是不要突破环境容量上限,不要给周边环境造成更多影响;而在一些经济相对滞后的地区,政府部门主要是督促开发商达到一定的规模,保持一定的城市形象要求。
5 容积率确定笔者在实际工作中,借鉴前人的理论总结,就以上问题进行了一些分析,并据此采取了一些措施,在规划设计中进行了探索,主要原则就是以“设计”的方法和程序来确定容积率。
基本方法如下:511 对容积率进行三级控制容积率影响因素的多样性、复杂性以及影响作用的层次性、多方位性,客观上要求容积率的控制应分层次,成体系。
这样才能较好地处理各种因素的关系和矛盾,使指标易于确定,科学合理。