建设用地容积率管理办法解读

城乡规划法：
第三十八条：在城市、镇规划区内 以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地使用权出让前，城市、 县人民政府城乡规划主管部门应当 依据控制性详细规划，提出出让地 块的位置、使用性质、开发强度等 规划条件，作为国有土地使用权出 让合同的组成部分。未确定规划条 件的地块，不得出让国有土地使用 权。
（一）控制性详细规划组织编制机关应当 组织对控制性详细规划修改的必要性进行专 题论证；
（二）控制性详细规划组织编制机关应当 采用多种方式征求规划地段内利害关系人的 意见，必要时应当组织听证；
（三）控制性详细规划组织编制机关提出 修改控制性详细规划的建议，并向原审批机 关提出专题报告，经原审批机关同意后，方 可组织编制修改方案；
第三十八条：在城市、镇规划区内以 出让方式提供国有土地使用权的，在 国有土地使用权出让前，城市、县人 民政府城乡规划主管部门应当依据控 制性详细规划，提出出让地块的位置、 使用性质、开发强度等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的组成部 分。未确定规划条件的地块，不得出 让国有土地使用权。
建设用地容积率管理办法：
城乡规划法：
第三十七条：在城市、镇规划区内 以划拨方式提供国有土地使用权的 建设项目，经有关部门批准、核准、 备案后，建设单位应当向城市、县 人民政府城乡规划主管部门提出建 设用地规划许可申请 ，由城市、 县人民政府城乡规划主管部门依据 控制性详细规划核定建设用地的位 置、面积、允许建设的范围，核发 建设用地规划许可证。
（四）修改后应当按法定程序审查报批。 报批材料中应当附具规划地段内利害关系人 意见及处理结果。
控制性详细规划修改涉及城市总体规划、 镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体 规划。
建设用地容积率管理办法：
第七条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更 改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
建设用地容积率管理办法：
第十条 城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等 内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。
控规编制审批办法：
城乡规划法：
第十二条：控制性详细规划草案编制完成 后，控制性详细规划组织编制机关应当依 法将控制性详细规划草案予以公告，并采 取论证会、听证会或者其他方式征求专家 和公众的意见。公告的时间不得少于30日。 公告的时间、地点及公众提交意见的期限、 方式，应当在政府信息网站以及当地主要 新闻媒体上公告。
六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层 水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面 积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部 分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、 博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《 建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。
建设用地容积率管理办法：
第五条 任何单位和个人都应当 遵守经依法批准的控制性详细规 划确定的容积率指标，不得随意 调整。确需调整的，应当按本办 法的规定进行，不得以政府会议 纪要等形式代替规定程序调整容 积率。
法制日报：
住建部：严禁政府以会议纪要调整 容积率 本报北京3月26日讯 住建部近日出台的《建设用地容积 率管理办法》明确规定,国有土地 使用权一经出让或划拨,任何单位 和个人都应当遵守经依法批准的控 制性详细规划确定的容积率指标, 不得随意调整、更改,不得以政府 会议纪要等形式代替规定程序调整 容积率。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容 积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内 地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率 的值。
针对一般城区： 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
针对工业区： 容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 (各个地区或城市有各自相关规定)。
建设用地容积 率管理办法：
第一条：为进一 步规范建设用地 容积率的管理， 根据《中华人民 共和国城乡规划 法》、《城市、 镇控制性详细规 划编制审批办法 》等法律法规， 制定本办法。
控规编制审批办 法：
第三条：控制性详 细规划是城乡规划 主管部门作出规划 行政许可、实施规 划管理的依据。 国有土地使用权的 划拨、出让应当符 合控制性详细规划。
一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。 地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地 下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下， 建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的 规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
建设用地容积率管理办法：
第九条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地 块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求： （一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说 明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局 方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通 影响评价等内容； （二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意 见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证 ； 专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随 机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公 正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回 避； （三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求 规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证； （四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论 证、公示等情况报城市、县人民政府批准； （五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划 审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发 展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个 比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一 个社区。
北京市规划委员会2006年 发布的《容积率指标计算规则》：
建设用地容积率管理办法：
第四条 以划拨方式提供国有土地 使用权的建设项目，建设单位应 当向城市、县人民政府城乡规划 主管部门提出建设用地规划许可 申请，由城市、县人民政府城乡 规划主管部门依据控制性详细规 划核定建设用地容积率等控制性 指标，核发建设用地规划许可证 。建设单位在取得建设用地规划 许可证后，方可向县级以上地方 人民政府土地主管部门申请用地 。
建设用地容积率 管理办法：
第三条 容积率是 指一定地块内，总 建筑面积与建筑用 地面积的比值。
容积率计算规 则由省（自治区） 、市、县人民政府 城乡规划主管部门 依据国家有关标准 规范确定。
容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction） ：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积 （但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面 积的比值。
二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时，不论层内是否有隔层 ，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6 米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水 平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时，不论层内是否有隔层 ，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8 米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水 平投影面积的3倍计算。
八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。
建设用地容积率管理办法：
第四条 以出让方式提供国有土 地使用权的，在国有土地使用权 出让前，城市、县人民政府城乡 规划主管部门应当依据控制性详 细规划，提出容积率等规划条件 ，作为国有土地使用权出让合同 的组成部分。未确定容积率等规 划条件的地块，不得出让国有土 地使用权。容积率等规划条件未 纳入土地使用权出让合同的，土 地使用权出让合同无效。
建设用地容积率管理办法解读
主讲：汤宇卿 博士 同济大学建筑与城市规划学院 教授 上海同济城市规划设计研究院 所长
2012年07月
讲座提纲：
第一部分 建设用地容积率管理办法 第二部分 容积率的影响因素 第三部分 容积率的确定方法 第设用地容积率管理办法
为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政 水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市 、镇控制性详细规划编制审批办法》，特制定《建设用地 容积率管理办法》，自2012年3月1日起施行。
城乡规划法：
第三十七条：在城市、镇规划区内以 划拨方式提供国有土地使用权的建设 项目，经有关部门批准、核准、备案 后，建设单位应当向城市、县人民政 府城乡规划主管部门提出建设用地规 划许可申请 ，由城市、县人民政府城 乡规划主管部门依据控制性详细规划 核定建设用地的位置、面积、允许建 设的范围，核发建设用地规划许可证。
第二条：在城市、镇规划区内以 划拨或出让方式提供国有土地使 用权的建设用地的容积率管理， 适用本办法。
城乡规划法：
第二条：制定和实施城乡规划，在 规划区内进行建设活动，必须遵守 本法。本法所称城乡规划，包括城 镇体系规划、城市规划、镇规划、 乡规划和村庄规划。城市规划、镇 规划分为总体规划和详细规划。详 细规划分为控制性详细规划和修建 性详细规划。