城市综合体项目如何进行容积率分析-12页精选文档
怎么计算一个项目的最佳容积率
怎么计算一个项目的最佳容积率？容积率数值对应的建筑类型一、基本概念1．建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。
由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
2．绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。
从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。
3．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
4．容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C•H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
城市规划中合理容积率的确定探讨
Ｑ＝ ＸＡ Ｄ
何 ，只要经济持续增长 ，就会 引发如交通拥挤、住 房紧张等
效 应 。 某 地块 的容 积率 与城 市 环 境 、 地 价 和 开 发 商 的开 发利 润 有 密 不 可 分 的联 系 。从 政 府 的角 度 来 看 ，容 积 率若 与地 价
由以上式子可以看 出，在既定的地块 中，提高容积率 可
以采 用 增 加 建筑 层 数 或 建筑 密度 来 达 到 目的 ，而 建筑 层 数 及 建 筑 密度 正 是城 市 环境 的重 要组 成部 分。 （ ） 二 容积 率 与地 价 的定 量 经济 分析 １影 响地价 的 因素 ． （ １）内 部 因 素 主 要 是 具 体 对 地 价 或 宗 地 地 价 产 生 影 响 的 因素 。 一 般 来 讲 包 括 土地 形 状 和 其 面 积 、 地 质 条 件 、 周 边
的定量 经 济 分析 。
今 ，量 化 分 析 在 规 划 编 制 中 有着 光 明 的前 景 ，本 文 主 要 用定 量 经 济 分析 的 方法 对 控 制 性 详细 规划 中 的重 要 参 数— — 容 积 率 的合理 确 定 进行 探讨 。 容积 率 的重 要 性
（ ） 积 率 与城 市环 境 的 定量 经 济 分析 一 容 城 市 环 境 包 含 较 多 的 因素 ，如 人 口 密 度 、城 市 绿 化 面
发 利润 三 者 之 间的 关 系和作 用 机 制 。 三 、定 量 分析 的必要 性 从 城 市 的经 济 发 展 观 点 来 看 ，不 管其 规 模 和 建筑 密度 如
其 中Ｄ 地面单 价 ｉ 为 Ｑ同 上 为 土 地 总 价 ｉ 指 总 用 地 面 Ａ
城市规划—容积率分析
城市规划—容积率分析
考虑到开发效率的因素，服务条件越好地区开发强度越高。
服务条件主要是指商业、金融、企业总部等服务中心，以功能区为源进行可达性分析。
以功能分区总图中的金融办公、商业服务、企业总部等服务中心为依据，基于不同服务影响范围进行服务条件分区，建立基于服务条件的容积率分布模型。
基于市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：中心区内部赋值4；10 分钟步行距离（700 米）范围内赋值3，公交10 分钟运距（3500 米）范围内赋值2，其它地区赋值1（具体赋值见下表）。
容积率的计算方法
容积率的计算方法容积率是指建筑物在单位面积上的总建筑体积，它给予城市规划和建筑设计提供了一种评估、控制和管理城市土地发展的标准。
容积率的计算方法是根据建筑物占地面积和总建筑面积进行计算。
以下是容积率计算的一般方法：1.确定建筑物占地面积：建筑物占地面积是指建筑物在水平方向上所占用的地面面积，也称为建筑基底面积。
它通常通过测量建筑物的轮廓或平面图来确定。
2.确定建筑物总建筑面积：建筑物总建筑面积是指建筑物在所有楼层上的总建筑面积，包括地上和地下的部分。
它通常通过测量建筑物各层平面图的面积并求和来计算。
3.计算容积率：容积率是建筑物总建筑面积与建筑物占地面积的比值，可以用下式来表示：容积率=建筑物总建筑面积/建筑物占地面积1.城市总体规划容积率：城市总体规划容积率是根据城市整体规划和发展需要计算的容积率，通常由城市规划部门制定。
它可以根据城市发展的战略目标、土地使用情况、交通和基础设施状况等因素进行调整和设定。
2.区域容积率：区域容积率是指在特定的城市区域或开发区域内所规定的容积率，可以根据该区域的社会经济状况、环境条件和土地用途等因素进行调整。
例如，商业中心区的容积率可以比住宅区的容积率要高。
3.绿地率和容积率的协调：为了保护城市生态环境和提高居民生活质量，容积率的计算方法通常与绿地率进行协调。
绿地率是指在建筑物占地面积中绿化用地的比例。
例如，在建筑物占地面积中的30%必须是绿地用地，容积率可以根据这个要求进行调整。
4.高层建筑容积率：高层建筑的容积率通常会有特殊规定。
由于高层建筑具有较大的建筑体积，容积率的设定可能会受到限制，以确保城市的可持续发展和建筑物的空间利用效率。
容积率的设定和管理对于城市的规划和发展至关重要。
一个合理的容积率可以提高土地的利用效率，促进城市的可持续发展，并提升居民的生活质量。
因此，在进行容积率的计算时，需要充分考虑城市规划和发展的各个方面因素，并与相关部门和规章制度进行沟通和交流，以确保计算结果的准确性和合法性。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
容积率计算方法
容积率计算方法容积率是指城市规划中用来衡量建筑物密集程度的一个重要指标，它是指某一地块上建筑物总体积与地块面积之比。
容积率的计算对于城市规划和建筑设计具有重要意义，合理的容积率可以有效地控制城市建筑密度，保障城市空间的合理利用。
下面将介绍容积率的计算方法。
首先，容积率的计算公式为建筑物总体积除以地块面积。
在实际计算中，建筑物总体积是指建筑物的总建筑面积乘以层高，再乘以建筑物的层数。
地块面积则是指建筑物所占用的地面面积。
通过这个公式，我们可以清晰地了解到某一地块上建筑物的密集程度。
其次，容积率的计算方法还可以根据不同的地块类型进行调整。
例如，对于住宅用地，容积率一般会设置在1.0~3.0之间；而对于商业用地，容积率一般会设置在2.0~5.0之间。
这是因为不同类型的地块对建筑物密集程度有着不同的要求，需要根据实际情况进行合理的调整。
另外，容积率的计算还需要考虑到周边环境和配套设施。
在城市规划中，通常会根据周边道路、绿地、交通设施等因素来确定合理的容积率。
例如，对于交通便利的地区，可以适当提高容积率；而对于绿地丰富的地区，则需要适当降低容积率，以保障城市的生态环境和居住舒适度。
最后，容积率的计算还需要考虑到建筑物的功能和设计特点。
不同功能的建筑物对容积率的要求也有所不同。
例如，办公建筑和住宅建筑对容积率的要求就会有所差异，需要根据实际情况进行合理的调整。
此外，建筑物的设计特点，如采光、通风、景观等因素也会对容积率的计算产生影响。
综上所述，容积率的计算方法是一个综合考虑了地块特点、周边环境、建筑功能和设计特点的过程。
合理的容积率计算可以有效地控制城市建筑密度，保障城市空间的合理利用，为城市规划和建筑设计提供重要参考依据。
希望通过本文的介绍，读者可以对容积率的计算方法有一个更加清晰的认识，为城市规划和建筑设计提供参考。
城市综合体项目如何进行容积率分析共7页
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
容积率确定方法-控规编制PPT课件
扩大分析范围
是
4.周边相邻地块的土地 出让价格与分析区是否 可以近似地认为一样
分 析 地 块
5.周边相邻地块的现状 容积率与建筑质量与分 析区是否可以近似地认
为一样
2024/10/16
3.分析地块内不同规划 使用性质的地块之间的 相互影响是否可以忽略
6.周边相邻地块与分析区 之间在规划使用性质上的 相互影响是否可以忽略
层 面
筑高度、容积率、人口容量等）。
宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市 用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的 需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。
中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、 文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，
2024/10/16
7
5、 小结：合理容积率的确定
容积率确定的合度空间 是指在规划方案中能够定量 地从经济效益、环境效益角 度测算土地开发容积率的最 大规划区域。
否
缩小分析范围
1.分析地块的出让地价 在市场短期均衡期内是 否可近似地认为是均值
2.分析地块的现状容积 率与建筑质量是否可以
近似地认为是均值
17
卫2生02局4/、10疾/1控6 中心
卫生防疫用 地
0.73
19.71% 2.55
9 10
万象和 香港大.60% 7.25 36.40%6 1.30
18
圣地酒店
旅馆餐饮 1.23 35.00% 2.58
4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图 开发强度规划图
2
星河家园
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城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
一、关于市场先说一个概念的问题，体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等，诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。
因此，研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。
（一）概念层面1、运营城市项目如何体现特定城市的文化与商业特征，如何整合城市功能，创造出非常强的城市标签，不要过多局限在项目本身，要鸟瞰城市整体。
因此，让项目在整体城市运营中寻找机遇，这是第一个层面。
既然如此，这个城市代表什么？有什么文化内涵，需要什么商业质素，体现什么样的商业形象，城市的发展需要项目完成什么样的功能，就是策划工作首先要明确的问题。
“领袖”是必须的。
成本决定价格，价格决定消费群体。
反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。
那么，就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大？在哪？他们的消费习惯是什么？等一系列问题。
2、综合“综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合，准确地说应该是融合，是和谐。
各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。
在其内部，可以形成相互的促进与价值提升;在其外部，可以形成强大的商业磁场，产生洼地效应。
这里，科学而精细的整体功能布局需要重点研究。
3、“高级”的商业形态目前国内的城市综合体项目，多数是城市最高级的商业形态，这是地块决定的。
一个最高级的城市商业必然要与国际接轨，这是市场规律决定的。
从招商到运营，从当下到未来发展，都应当且必须具备“领袖”特质。
这是认识问题的必然逻辑，但你的项目所在地是否具有这样的基础，需要策划部门给出有说服力的报告。
上海新天地的成功引来了大批的效仿者，不可否认他的某些手法可以借鉴，但不是哪个城市都可以复制，因为上海有上海的特质。
商业模式需要市场支持。
区域内市场饱合度如何，消费人群的情况需要了解，毕竟商业规模是如此而得来的。
（二）技术层面1. 对项目精神层面的描述是什么？在这个阶段，需要结合城市定位进行项目定位与项目形象的思考。
比如做项目的宗旨是什么？在项目中沉淀城市的文化，可以通过开发理念，形象设计、商业建筑设计、景观设计、其他文化符号等来进行具体表现。
2. 市场定位。
项目市场定位应该是代表城市生活与消费的最丰富性与最完整性，一方面提升消费者的生活品质，另一方面也能引发城市居民的心理骄傲，使之成为游客必去的观光之地，是城市的CBD，是展示城市形象的窗口与名片。
3. 初期商业规划与后期招商成果的把控。
项目的商业内容与招商成果，必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。
这里要明确以下问题：1) 资源整合的目的是要全方位的满足消费市场的各个层面的需求，还是主攻高端更好？2) 如何在城市传统商圈边缘形成一个高度集中的商业洼地？3) 如何为商家提供最佳的营商环境？4) 如何让消费者体验最优的消费感觉？5) 如何持续提升项目的价值？6) 如何实现商业规划与外围行业的资源整合？7) 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值？（三）处理好以下几个关系：1、城市与项目的关系——城市的发展战略与规划，城市的性格与文化，城市功能与形象的提升，都必须和项目本身的特质结合。
2、局部与整体的关系——一个城市综合体项目的开发，一定是渐进的，应该说，一期就等于整期，一开始的操作对整个项目至关重要。
同样的，局部与整体的关系也渗透到招商、销售、推广的各个阶段的作业层面，因为既要建立项目的整体形象，又要突出局部的核心与重点。
3、开发先后顺序的关系——这取决于市场对产品的接受难易程度，以及我们对项目的不同产品的价值判断，再结合企业和项目的实际情况（比如资金需求、拆迁、地块形态等等）。
个人意见是：先做酒店因为酒店是一个相对独立与成熟的行业，从融资到运营管理均有一套完善的操作流程。
酒店在整个链条中的主要作用是提供稳定与高品质的客流，并最终提升项目的整体形象。
赢利依靠的是长期有效的运营管理，而非一次性销售。
同时，大多数开发商是酒店管理的门外汉，且不具备运营管理的能力与资源。
所以，让专业的人（公司）做专业的事是最好的选择。
而开发商的工作重点应该放在品牌的选择上。
即什么样的酒店品牌对项目整体开发更有利的问题。
再做商业。
原因有三：（1）商业物业价值最高，物业投资能获得最大的市场价值认可，也符合绝大多数人的投资心理;（2) 通过先启动商业，可以把整个项目的价值提升到一个新的层次，这样以后的住宅的价格可以卖到更高;(3)另外一个因素是目前的住宅市场扑簌迷离，风险比商业更大。
最后，写字楼与住宅依市场情况而定。
4、租售关系——就是说销售哪些部分？销售多少？什么时间销售的问题。
有些物业只能出租，有些物业一定要卖掉。
（所有的主力店，部分次主力店、主题店最好都不要卖，要卖就卖临街铺面，卖商业街铺面，也就是说所有可以单独分割为独立铺面的，面积不大，总价不高的商铺是可以销售的。
什么时间卖的问题，自然是主力店招商取得成果的时候卖。
一般而言先卖商铺，再卖住宅，最后卖写字楼）5、市场炒作与理性操作的关系——项目一定要拔高到社会层面，而实际操作一定要落到市场层面，一个是虚，一个是实。
6、开发与运营的关系——这是说我们究竟是做一个开发商还是做一个运营商的问题，这是企业的战略需求，要根据企业的发展战略来考虑，但有一点是可以肯定的，本项目做为一个城市综合体，运营是决胜的关键之一。
二、关于设计前边说到，定性、定量与分析，设计工作是定量工作的主要实践环节。
1、先定性，再定量，然后进行分析，最终得出结论概括来说就是是：建什么？建多大？赢利模式是什么？2、协调与同步做为开发商，在容积率问题上重点分析三个层面，一是业态的合理性，二是产品的可实现性，三是经济的可盈利性。
营销顾问对业态的合理性负责，设计部门对产品的可实现性负责，成本部门对可盈利性负责。
协调与同步就是指三个相关职能提出问题、分析问题与解决问题的过程是同时推进，反复验证的。
通过定性的分析，可以得到一个相对合理的商业规划，而把一个抽象的商业规划转化成具象的、可供分析的建筑模型的过程，便是容积率产生的过程，在此期间，建筑师可依据规划、交通、市政基础、日照、卫生、人口顺序逐一进行分析，一方面验证市场提供的数据，把规模控制在市场需求的合理范围内，另一方面提出可供经济分析的数据，并结合自身及经济分析的结果进行趋于合理利润的调整，必要时，反馈到市场研究部门，以便市场研究部门认识到开发压力所在，对定位及营销等工作进行思路的创新，甚至对整体操盘思路进行必要调整。
这个阶段的设计职能并不是以方案设计的形式开展的，它属于“概念设计”范畴。
因此笔者认为，被业内泛滥使用的“概念设计”，其价值并不体现在“设计”上，而更应该强调其分析的属性。
是投资决策前的分析工具，而不是投资后的选秀表演。
正因如此，“概念设计”的成果并不是表面华丽的效果图或模型，而是对建筑基本型态的理性思考。
那么，什么是建筑的基本型态呢？它至少应该具有以下属性：1、可实现性首先应该保证项目将来是可以实施的，不会由于技术层面的问题而搁浅。
2、可分析性能够据以进行交通、日照、人口、消防、市政、卫生等技术分析。
3、可调整性能够随着项目推进可能产生的市场变化做出相应调整。
我们说，具备了以上属性，建筑的基本型态便能够成立。
三、关于分析经济层面上，城市的最优容积率就是投入产出的最大化，具体到一个项目，也是同样的道理，首先要考虑的是投入与产出关系的平衡问题。
作为开发主体的开发商，必定要结合项目所在城市的经济条件及其自身的发展战略由宏观至微观，审慎地进入。
有理想的开发商一定不是唯利是图，但必须有利可图，图多少呢？需要有一个科学预期，而这个预期值是不断变化的数字，这一阶段能做到的是对底限的测算。
底限是所有后续故事展开的起点。
确定城市不同功能土地的最优比例和开发强度，从来都是城市规划面临的核心问题。
从城市经营的角度，我们就可以对这个问题的本质有更深刻的理解。
在这个问题上，各地政府扮演着自相矛盾的角色。
城市所有土地，都可以分为营利和非营利两个部分：非营利部分是指道路、桥梁、管线、学校等政府无法获得直接土地收益的用地;营利部分是指居住、商业、酒店等政府可以从土地出让中获益的部分。
政府一方面拿到了土地收益以及日后的税收、就业、城市形象等一系列利益，另一方面又违反商业开发规律，给出了非营利用地的指标。
盈利与非盈利是个辩证的关系。
显然，根据收益最大化的原则，应当是可以盈利的部分比例越大越好。
但非盈利部分过低反过来会影响土地的价值，最优的比例应当是用最少的支出获得最大的土地收益。
投入土地转让费、拆迁安置费、市政配套费等以获得土地达到可以使用的条件;投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件，从而获取售房款的收入。
资金筹措、贷利关系、区位差价、各种税费以至市场形势、供需关系、房屋售价、利润分配等都是在运行过程中极为复杂的问题，需要仔细核算。