商业地产计算方法
商业体量测算模式

最近很多商业项目,体量从几十万方到上百万方,规模巨大让人惊叹,开发商业项目也是一个接一个,不管市场潜力多大,市场需求如何,先开发再运作,或者边开发边运作,今天我在这里就重点说商业理性体量多大比较合理,或者一个商圈内商业规模多大合适。
因为未来随着商业成熟,商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。
首先引用两个公式;
1、零售销售额=购物概率*人口*人均零售开支
2、商业面积=零售销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式
在以上的公式中,P ij表示i地区的消费者在j市场购物的概率;s j 表示j 市场的规模(营业面积);T ij 表示i地区的消费者到j市场的时间距离或空间距离;表示通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数;
表示j市场对i地区消费者的吸引力;示同一区域内所有市场的吸引力。
在计算购物人流(购物人流=购物概率*人口)同时,画出商圈大小和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级,核心商圈(交易区域)、次级商圈(交易区域)、边缘商圈(交易区域)
然后累加总的销售额,其中在计算商业面积或体量的时候,单位面积营业额也可以用零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。
但这一模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查,对调查执行和数据处理都有较高要求,一般只为专业的市场研究人员所使用
一般采用人均商业面积来计算商业体量,其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考一定比例或人均商业面积来计算,国际上通常比例是人均在
1.2-1.5M
2.。
【工具箱】【地产知识】商业地产租金测算

对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,本网罗列以下几种计算方式,仅供投资者参考。
(1) 租金回报率=每月租金收益×12/购房总价案例分析:2008年12月底,周先生买下了翠苑社区一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元,目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。
那么,他的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2) 租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
案例分析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。
套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算,我们得出该套商铺的投资回报率将是:5.76%点评:该计算方法的优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。
不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
(3) 租金回报率分析法公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
点评:优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
(4) 内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
商业地产商铺定价计算的三种模式

商业地产商铺定价计算的三种模式1.基于成本的定价模式基于成本的定价模式是最常见的一种商业地产商铺定价方法。
该方法将商业地产的成本作为主要的决策依据,确定合理的销售价格。
在这种模式下,商业地产的成本包括购买地块的成本、建筑物的建造和装修成本、税费和其他相关费用等。
然后,通过加上一定的利润来确定最终的销售价格。
基于成本的定价模式可以确保商业地产项目能够覆盖成本,并有一定的盈利能力。
但是,该定价模式忽视了市场需求和竞争情况,可能导致定价过高或过低的情况。
因此,这种定价模式通常需要结合其他定价模式来进行综合考虑。
2.基于市场比较的定价模式基于市场比较的定价模式是商业地产定价中另一种常见的模式。
该方法通过比较相似商业地产项目的价格来确定合理的销售价格。
在这种模式下,商业地产的价格会根据市场上类似地产的售价进行调整。
通过对市场上类似商铺的市场价格进行调研,商业地产开发商可以更好地了解市场价格趋势和竞争状况,从而确定适当的定价。
基于市场比较的定价模式基于市场供需关系,能够更好地反映市场价格的真实情况。
然而,该模式也有一些缺点,例如忽略了商业地产项目的特殊性、可能存在市场上类似项目数量较少的情况等。
因此,在使用该模式时需要慎重考虑,并结合其他模式进行综合分析。
3.基于收益能力的定价模式基于收益能力的定价模式是商业地产定价中的第三种常见模式。
该方法通过考虑商业地产项目的预期收益和投资回报率来确定合理的销售价格。
在这种模式下,商业地产的价格会根据预期租金收入、净收益率和市场利率等因素进行计算。
通过对商业地产项目未来收益的预测,商业地产开发商可以确定适当的定价。
基于收益能力的定价模式能够更好地反映商业地产项目的价值和潜在回报。
然而,该定价模式也存在一些局限性,例如可能存在预测不准确的风险、对市场因素的高度依赖等。
因此,在使用该模式时需要充分考虑相关风险,并结合其他模式进行综合分析。
综上所述,商业地产商铺定价可以基于成本、市场比较和收益能力等多种模式进行计算。
房地产评估师的写字楼估值和分析

房地产评估师的写字楼估值和分析写字楼作为商业地产的一种重要形式,承载着各类企业办公需求。
对于房地产评估师来说,准确评估和分析写字楼的价值至关重要。
本文将深入探讨房地产评估师在写字楼估值和分析方面的方法和技巧。
一、写字楼估值方法1.比较法比较法是一种常用的写字楼估值方法。
通过分析市场上类似写字楼的成交价格和出租价格,评估师可以找到参照物,根据写字楼的实际情况进行调整,得出准确的估值。
在比较法中,评估师需要考虑写字楼的位置、建筑面积、楼层高度、层高、物业管理水平等因素。
2.收益法收益法是另一种常用的写字楼估值方法。
评估师通过对写字楼未来租金收入的预测和现值计算,得出写字楼的估值。
在收益法中,评估师需要考虑写字楼的租赁率、租金水平、运营成本、资本化率等因素。
3.成本法成本法是一种相对简单的写字楼估值方法。
评估师通过计算写字楼的重建成本或替代成本,并考虑写字楼的折旧和功能附加值等因素,得出写字楼的估值。
成本法对于新建的写字楼比较适用,但对于老旧写字楼则存在一定的局限性。
二、写字楼估值要点1.地理位置地理位置是决定写字楼价值的重要因素。
评估师需要考察写字楼所处地区的商业环境、交通便利度、配套设施等因素,以此来评估写字楼的地理位置优劣。
2.建筑质量写字楼的建筑质量直接影响其价值。
评估师需要对写字楼的结构、外立面、设施设备等进行评估,以此来判断写字楼的建筑质量和维护状况。
3.租赁市场租赁市场的运行情况对写字楼的价值有重要影响。
评估师需要对当地的租赁市场进行调研,了解写字楼的租赁需求和租金水平,从而准确评估写字楼的价值。
4.市场供需供需关系是决定写字楼价值的重要因素之一。
评估师需要分析写字楼市场的供需关系,了解当前市场上存在的空置率、租赁率和市场潜在需求,从而判断写字楼的价值波动情况。
三、写字楼分析方法1.市场分析市场分析是写字楼分析的基础。
评估师需要对当地的写字楼市场进行全面调研,了解当前的市场供需状况、租赁市场的走势以及竞争对手的情况,从而为写字楼的估值和分析提供有力支持。
商业地产购物中心租金计算构成分析

商业地产购物中心租金计算构成分析
1.基础租金
基础租金是购物中心租金的主要组成部分,是指商户每月或每年支付
的固定租金。
基础租金根据商户所租用的面积、地理位置、商业环境等不
同而有所差异。
一般来说,购物中心的地理位置越好、商业环境越繁荣,
基础租金也就越高。
2.公共区域费用
购物中心的公共区域包括停车场、走廊、楼梯、电梯等公共使用空间。
这些空间不属于任何商户私有,但商户需要按照一定比例分摊使用费用。
公共区域费用往往根据商户的租赁面积比例来计算,通常以每平方米每月
或每年的方式进行计费。
3.管理费用
购物中心需要一定的管理维护成本,包括物业管理费、保安费、清洁
费等。
这些费用通常由购物中心的管理方根据商户所占总面积比例进行分摊。
管理费用的计算方式一般为每平方米每月或每年的固定金额。
4.其他费用
除了基础租金、公共区域费用和管理费用外,购物中心还会有其它费用,如广告费用、促销费用等。
这些费用通常是商户按照一定比例分摊的,也可以根据商户的营业额来计算。
购物中心还可能收取一些附加费用,如
装修押金、停车费等。
商业地产租金定价方法及价差处理

商业地产租金定价方法及价差处理住宅的价差处理方法(链接)1、朝向差价。
一般而言,根据我国独特的地理环境和文化背景,朝南的单元较贵,东南向、西南向的次之,朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南,则最贵,若所有的厅和卧室都朝北,则最便宜,其他依次类推。
2、楼层差价。
对高层楼房而言,通常是由低层向高层逐渐趋贵,但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。
对六层公寓而言,一般情况是,三、四层最贵,二、五层次之,一、六层最便宜3、边间差价。
对公寓而言,三面临空,并且三面采光的房屋最贵,二面临空二面采光的房屋次之。
对别墅而言,四面临空的独栋别墅最贵,三面临空的双拼别墅次之,二面临空的连体别墅最便宜。
4、面积差价。
因面积大小而导致的差价系数的不同,往往和总价配比有关。
当一个楼盘的总价范围波动很小,但因市场需要,要求拉开总价落差的时候,就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现,以锁定不同客户的总价需求。
而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样,因此房屋面积有一个适度规模,面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵,而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、视野差价。
如果房屋面临公园、湖泊,视野较佳,人生活在里边会感到轻松自然,这样的房屋一般价格较贵。
而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋,即使在同一幢楼的同一楼层,价格也应相对便宜。
6、产品差价。
房地产是由建筑材料构成的,而建材有许多档次,价格差异较大。
以外墙到屋内建材价格差异很大,例如,木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大,而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的,外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、设计差价。
室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。
另外,如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、口采差异。
一般来说,双数的楼层门牌号贵一些,单数的楼层门牌号便宜一些;有13、14号码的便宜一点,含有8、6、9号码的贵一点。
商铺整体租金单价计算公式

商铺整体租金单价计算公式商铺的租金是商业地产领域中一个非常重要的指标,它直接影响着商业地产的投资价值和经营成本。
商铺整体租金单价是指商铺整体租金与商铺面积的比值,它是商铺租金的重要计算指标。
商铺整体租金单价的计算涉及到多个因素,包括商铺的位置、面积、周边环境、交通便利程度等。
在商业地产租赁市场中,商铺整体租金单价的计算对于商业地产投资者、开发商和租户来说都是非常重要的。
本文将从商铺整体租金单价的计算公式、影响因素以及相关注意事项等方面进行详细介绍。
一、商铺整体租金单价的计算公式。
商铺整体租金单价的计算公式为:商铺整体租金单价 = 商铺整体租金 / 商铺面积。
其中,商铺整体租金是指商铺的总租金,商铺面积是指商铺的总面积。
商铺整体租金单价是指商铺每平方米的租金价格,通常以元/平方米/月为单位。
例如,某商铺的总租金为10万元,商铺面积为100平方米,则商铺整体租金单价为:商铺整体租金单价 = 10万元 / 100平方米 = 1000元/平方米/月。
以上是商铺整体租金单价的简单计算示例。
在实际应用中,商铺整体租金单价的计算还需要考虑到商铺的具体情况,例如商铺的位置、周边环境、交通便利程度等因素。
二、影响商铺整体租金单价的因素。
1. 商铺位置。
商铺位置是影响商铺整体租金单价的重要因素之一。
一般来说,位于繁华商业区、交通便利的商铺整体租金单价会相对较高,而位于偏远地区或者交通不便的商铺整体租金单价会相对较低。
商铺位置的好坏直接关系到商铺的客流量和品牌效应,因此在商铺整体租金单价的计算中,商铺位置是一个非常重要的考量因素。
2. 商铺面积。
商铺面积是影响商铺整体租金单价的另一个重要因素。
一般来说,商铺面积越大,商铺整体租金单价会相对越低,因为大面积的商铺通常需要更长的租期和更高的租金折扣。
相反,商铺面积越小,商铺整体租金单价会相对越高,因为小面积的商铺通常更容易出租和更容易实现高租金回报。
3. 周边环境。
商铺周边环境也是影响商铺整体租金单价的重要因素之一。
商铺定价方法

1、成本加成法(成本财向定价:定义:是指开发商按照所开发物定的成本,加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。
计算公式:物业售价=单位成本×(1目标利润率)÷(1-税率)。
利弊:用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格,因开发商对成本的了解要比对需求的了解多,所以这种定价方法可以简化定价过程,物汪售价更容易被确定。
但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报,因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格,可能导致销售不利。
2、租金参照法(需求导向定价):投资回报率计算过程:由于投资商业物定所需的资金较大,多数人会选择向银行贷款,现时商业物业的贷款额度一般这6成10,10期贷款的年利率为5.76%。
以购买一个100万元的底商为例,首付40万元,贷款60万,每月需要还贷0.6589万元。
假设该物业月月租金水平为1.5万元,每年物业管理费为2万元,估计物业空置期为一个月,那么,每年净收入=1.5×11-2=14.5万元,得出投资回报率=(14.5-0.6589×12)÷40=16.48%。
定义:租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。
例如,某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月,根据市场情况,投资底商的回报率应不底于15%,可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000(元/平方米)。
利弊:该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。
这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定,充分考虑了市场需求,因而更被投资者所接受,造成物业的火爆销,但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润,甚至有可能造成亏损。
3、随行就市定价法(竞争导向定价)定义:是以该地区同类物业的价格水平来确定售价,采用这种定价法,项目售价是以竞争对手的价格为定价基础,并做或商或低的小幅度调整,而较少考虑产品成本和市场需求;这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价,属于一种中价策略,既可以为开发商带来较合理的利润,又使购买者的投资回报有一定的保障。