机制与模式_以广州琶洲地区开发为例
广州房地产十大开发模式介绍
广州房地产十大开发模式介绍广州作为中国的经济中心城市之一，房地产业的发展也居于全国前列。
在这一领域，广州房地产开发企业为了应对市场需求的多样性和变化，采用了各种不同的开发模式，如住宅开发、商业地产开发、物业管理、市政工程等。
下面我们就来介绍一下广州房地产十大开发模式。
1. 精装修现房销售模式这种模式是将房源投放在市场，并且在房屋内进行精细装修后出售，其优点是开发商的品牌效应可以得到很好的发挥，同时让购房者省去自己装修所需花费，节约时间和精力。
2. 期房销售模式这种模式是在楼盘未建成的情况下推出销售，而买房者所买房屋还未建成，以合同的形式预定，然后等待交付。
这种模式通常适用于刚需、购房需求紧急、预算不足等人群。
3. 房产预订模式这种模式是针对市场上看中楼盘但无法马上购买的人群而设立。
买房者可以支付一定的预订款预订自己心仪的房屋，然后有足够的时间考虑并决定是否购买。
有利于开发商提前预判市场需求，降低市场风险。
4. 租售结合模式租售结合模式在近年发展越来越好，租售结合模式将租售两个完全独立的模式结合，让购房者可以在楼盘还未建成的时候先把房产租出去，等到房屋建好后租售方就可以把房屋的产权转移给租户，实现资金流动和资产增值的双重效益。
5. 会员积分兑换模式这种模式大多由大型房地产集团、银行、酒店等机构推出，即平时购物和消费消费可以获得积分，积分可以用于换购房屋或享受其他优惠。
这种模式往往可以吸引年轻人的关注，同时增加用户的忠诚度，促进长期合作与发展。
6. 分期付款模式这种模式是将购房者的购买过程拆分成多个部分，可以分几个阶段进行付款。
这种模式可以缓解购房者的资金压力及提高购房的便利性，在市场竞争中拥有更好的竞争力。
7. 地块入股模式这种模式是开发商与投资者、机构以及外来资本进行合作，在施工或销售过程中各方利润比例约定好，节约开发商的建设成本，又可以吸引更多的方面资本进入开发项目。
8. 建筑群租模式这种模式是针对社会上一些没有购买住房能力的人群进行的。
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1.琶洲板块的市场分析和展望㈠新兴的国际商务商贸中心区琶洲地处广州市东南部经济开发区内，总用地面积13.05平方公里，被规划为广州21世纪大型居住区——琶洲新城（又称广州国际博览城），可居住40万人，是广州八大重点开发的现代化居住区中最大的一个。
在未来城市开发战略中，广州国际博览城将以会展、博览为核心主导功能，集国际信息交流、国际金融服务、高新技术产业研究、文化旅游以及高品质居住环境于一体。
华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲岛划分成A（居住区）、B（金融商业区）、C（旅游度假区）三个区，广州国际会展中心就是心脏地带B区的核心，其周围将发展起与会议和展览相关联的配套设施如酒店、写字楼、银行、商业服务、博览馆等；A区是西区，以居住、康乐为主导功能；东区是C区，以高新技术产业开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。
㈡国际会展中心的落户，为板块的经济和社会发展带来难得的机遇1.立体化的交通网络；道路规划中，除了将有江海大道、华南快速干线等五条南北向主干道和新港东路及环岛北路两条东西向主干道之外，未来地铁二号线和四号线也将在这里交汇。
可见会展中心的修建使得该地区的交通变得四通八达。
2.国际性的商务配套；会展中心建成后，将以其为核心，西部将建设成一个规模宏大的运动公园；南部将建设一个信息博物馆和两个四星级以上的高级酒店等；东部将建设一个国际商务中心；同时，高级写字楼、国际传播中心等商务办公配套也会相继落成，琶洲岛将成为一个国际化商务商贸中心区。
3.国际化的绿化生态环境；琶洲国际会展中心亲水公园、体育健身公园和琶洲塔公园等三大会展中心的配套公园将构成一个全新的以生态区域为主题的城市景观中心。
4. 旅业开发前景广阔从区域的功能分布来看，东面主要以旅游度假和高尚居住为主且东望长洲文化旅游区（内有著名的黄埔军校遗址）；而岛上的整体绿化景观系统，主要由北面沿珠江滨水区绿化景观带以及几大公园构成，同时会展中心、博览馆也将成为游览参观的都市景点。
广州 新城建 优秀案例
广州新城建优秀案例摘要：一、引言二、广州新城建的背景与意义三、广州新城建的优秀案例分析1.琶洲新区2.珠江新城3.国际金融城四、广州新城建的启示与借鉴五、结论正文：一、引言随着我国城市化进程的不断推进，新城建成为推动城市发展的重要手段。
广州作为中国南部的大城市，新城建项目在推动城市发展和提高城市品质方面取得了显著成果。
本文将通过对广州新城建的背景与意义进行分析，并详细介绍广州新城建的优秀案例，以期为我国其他城市的新城建提供借鉴。
二、广州新城建的背景与意义广州新城建是在国家大力推进新型城镇化、广东省建设珠三角世界级城市群和广州市实现“东进南拓”战略的大背景下提出的。
广州新城建旨在优化城市空间布局，促进产业转型升级，提高城市综合竞争力。
通过新城建，广州成功实现了城市功能的完善、城市品质的提升以及城市环境的改善。
三、广州新城建的优秀案例分析1.琶洲新区琶洲新区是广州新城建的代表性项目之一，位于广州市海珠区，总规划面积约为30 平方公里。
琶洲新区以会展经济、总部经济、科技研发为主导产业，旨在打造成为国际一流的生态型、智能型、创新型现代化新区。
在琶洲新区建设中，注重绿色发展、智能化管理、产城融合等方面，为广州新城建提供了良好示范。
2.珠江新城珠江新城位于广州市天河区，是广州市新中轴线的核心区域。
珠江新城以金融、商务、文化、旅游等产业为主导，形成了具有国际化水平的现代服务业集聚区。
珠江新城的成功建设，为广州新城建提供了宝贵的经验，如高起点规划、完善基础设施、强化城市管理等。
3.国际金融城广州国际金融城位于广州市荔湾区，规划面积约为8 平方公里。
金融城以金融、科技、总部等产业为核心，打造成为华南地区最具影响力的金融集聚区。
广州国际金融城在建设中，充分体现了绿色发展、智能管理、产业集聚等新城建理念，成为广州新城建的又一亮点。
四、广州新城建的启示与借鉴从广州新城建的优秀案例中，我们可以得出以下启示：首先，新城建应注重规划先行，明确产业发展方向和城市定位；其次，新城建要注重绿色发展，提升城市生态环境品质；最后，新城建要关注民生问题，提高城市居民的生活品质。
区域产业合作的机理和模式研究——以粤台产业合作为例
Байду номын сангаас
说 ，区域 的产 业合作 应该 以比较优势 作 为基础 ，在此 之上 的企业 或者 产业 的分工 合作 才具有 自生
能力 和竞 争优 势 。 ２ ．产 业 的关联性 和互 补性 是 区域 产业 合作 的必要 条件
内经 济学 家在 对产 业合 作 也作 了大 量有 益 的探 索 、解 释 和指 导 。其 中 ，比较 有代 表性 的著作 ，如
卢根 鑫 的 《 国际产 业转 移论 》 认 为 ，产业 贸易 与 产业 投 资促 进 技 术 构 成 与价 值 构 成 相 异 性 的重
合产业 的成长 ，而这也正是重合产业 的存在导致 国际产业 转移的基础。王先庆 的 《 产业扩 张》
台经 济发 展实 现 “ 双赢 ” 的全新产 业合 作模 式 。
二 、区域产 业合作的机理和模式
（ 一）区域产业合作的机理分析
１ 区域 比较 优势 是 区域 产业合 作 的基础 ． 区域产业 合作 是 由区域 比较优 势与 产业指 向有 机结合 的产 物 ，在 此基 础上 ，地 区之 间以市场 为纽带 得 以形 成各 有特 色 、互相 依 赖 的社 会 产业 合 作 体 系 。林 毅 夫 、李 永 军 （０３ 在 对 比较 ２０ ） 优 势 和竞争优 势 的互相关 系进 行分 析之后 ，得 出 ：只有充 分地发 挥经 济 的 比较优 势 ，企业 和产业 的竞争 优势才 有可 能形 成 。或 者说 ，比较 优势是 竞争 优势 的基 础 与必 要 性条 件 。并 且认 为 ，在
指 出产 业 合作 包括 两个 方 面 ：一是 不 同经 济—— 地 理 空 问存 在 的 “ 长差 ” 成 ，二 是 不 同 区域 产 业
广州市琶洲区域房地产发展状况详解
广州琶洲区域市场浅析一、琶洲概况1、基本情况琶洲总占地面积10.4平方公里，比占地6.6平方公里的珠江新城要大3.8平方公里。
琶洲储备用地面积为433万平方米，可出让用地面积98万平方米，可出让建筑面积160万平方米，均位于琶洲的A区和B区，土地使用性质是与会展中心相配套的商务办公、酒店、居住用地。
目前琶洲的规划定位是以“已会展博览业为核心的城市幅中心区”。
从政府的详细规划看，琶洲地区储备用地总面积超过5平方公里，其中绝大部分与会展相关，用于住宅开发的用地空置较严，调整后可出让的建筑面积增加到146万平方米。
2、琶洲开发现状琶洲岛规划空间的基本布局：三区、五带、一环、一轴、九组团从地理位置上看，琶洲位于广州市行政区域的东南部，行政区属海珠区，北隔珠江与广州CBD珠江新城相望；西接赤岗领事区；南临海珠区万亩果园。
琶洲定位为广州的会展中心区，将发展成为广州对外交流的重要窗口。
华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为了A、B、C三个区：A区位于西面，是居住、康乐、文化休闲综合区，以居住功能为主，另有文化区、滨水娱乐区等；B区是会展博览区，广州国际会展中心在B区的核心，目前首期工程已建成投入使用，占地面积43．9万平方米，建筑面积39．5万平方米。
全部工程建成后，占地面积和建筑面积均将达到70万平方米。
除会展博览核心主导功能外，配套了国际会议中心、酒店、博物馆、金融咨询服务、商务办公，国际传媒、医疗服务等设施；C区则在东面，以高新技术研发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。
五带是指城市主干道形成的控制带，分别为"一横"--东西向横贯全岛的新港东路，"四纵"--为南北向四条主干道，江海大道、华南快速路、科韵路和东环高速公路。
一环是沿环岛路形成的滨水开敞区域及生态景观控制带。
一轴是连接新城市轴线发展区和会展中心区的绿色空间走廊，成为新城市轴线的辅助轴线。
广州 新城建 优秀案例
广州新城建优秀案例摘要：一、引言二、广州新城建的背景与意义三、广州新城建的优秀案例1.案例一：琶洲新区2.案例二：珠江新城3.案例三：南沙新区四、广州新城建的成果与启示五、结论正文：一、引言广州，作为我国南方的大城市，一直在城市建设方面走在前列。
近年来，广州的新城建项目在推动城市发展、提升城市品质方面发挥了重要作用。
本文将介绍广州新城建的优秀案例，并分析其成果与启示。
二、广州新城建的背景与意义广州新城建是在国家新型城镇化战略指导下，结合广州市实际情况进行的城市建设。
其主要目的是优化城市空间布局，提升城市功能，推动经济社会发展。
新城建项目对于广州实现城市可持续发展具有重要意义。
三、广州新城建的优秀案例1.案例一：琶洲新区琶洲新区作为广州新城建的代表之一，成功地将原来的琶洲岛打造成为一个集商业、金融、文化、旅游等功能于一体的现代化新区。
琶洲新区的建设为广州城市发展提供了新的增长极，也为琶洲岛上的居民提供了良好的生活环境。
2.案例二：珠江新城珠江新城是广州新城建的又一成功案例。
这里原来是广州市的旧城区，经过新城建项目的改造，现已发展成为广州市的政治、经济、文化中心。
珠江新城的建设提升了广州市区的整体形象，为广州的经济社会发展注入了新的活力。
3.案例三：南沙新区南沙新区是广州市近年来重点发展的新城区域。
南沙新区以先进制造业、现代服务业为主导产业，同时积极发展科技创新、教育培训等高端产业。
南沙新区的建设为广州实现产业转型升级提供了有力支撑。
四、广州新城建的成果与启示广州新城建项目的实施，取得了显著的成果。
不仅优化了城市空间布局，提升了城市品质，还为广州的经济社会发展注入了新的活力。
从广州新城建的案例中，我们可以得出以下启示：一是要注重规划先行，科学合理地进行城市布局；二是要坚持以人为本，关注民生问题，提升居民生活品质；三是要注重产业发展，推动城市经济转型升级。
五、结论广州新城建项目的成功实施，为我国其他城市的城镇化建设提供了有益的借鉴。
珠江琶洲项目定位及可行性分析
珠江琶洲项目定位及可行性分析一、项目定位1.商务定位：珠江琶洲项目将打造成为商务中心，吸引国内外一流企业入驻，提供高端商务服务，并搭建商务交流平台，促进商务合作和发展。
2.展览定位：珠江琶洲项目将建设成为广州市重要的展览中心，为各类展览提供高质量的展览场地和服务，吸引国内外展览公司和参展商，促进展览经济的繁荣发展。
3.文化定位：珠江琶洲项目将注重文化建设，打造文化创意产业基地，举办各类文化活动和演出，提供艺术教育和培训，为市民提供丰富的文化娱乐活动。
4.旅游定位：珠江琶洲项目将充分发挥珠江的景观优势，打造成为旅游目的地，结合商务和文化活动，提供一站式的旅游服务，吸引国内外游客前来观光和体验。
二、可行性分析1.地理位置优势：珠江琶洲项目位于广州市中心地带，距离广州珠江新城和广州塔等知名景点仅几步之遥，交通便利，可吸引更多的游客和商务人士。
2.政策支持：广州市政府将珠江琶洲项目列为重点支持项目，提供政策支持和优惠措施，包括土地使用权、税收优惠等，有利于项目的顺利进行和经营。
3.市场需求：珠江琶洲项目定位于商务、展览、文化和旅游综合体，这几个领域都具有很大的市场需求。
商务人士需要高端的商务服务和交流平台；展览公司和参展商需要高质量的展览场地；市民需要丰富多样的文化娱乐活动；游客需要一站式的旅游服务。
珠江琶洲项目有能力满足这些需求。
4.前期规划：珠江琶洲项目的前期规划已经完成，包括场地选址、建筑设计、配套设施等，可以快速推进项目的建设和运营。
5.团队实力：珠江琶洲项目的运营团队拥有丰富的经验和专业知识，具备较强的管理和运营能力，可以保证项目的顺利进行和高品质的服务。
基于以上分析，可以得出珠江琶洲项目具备良好的发展潜力和可行性。
然而，项目仍然面临一些挑战，如市场竞争、资金压力等。
因此，需要进一步完善项目规划和管理，创新运营模式，以确保项目的成功运营和可持续发展。
广东解决城乡区域发展的典型案例
广东解决城乡区域发展的典型案例
广东省解决城乡区域发展差距的典型案例有以下几个：
1. 深圳经济特区：深圳作为中国改革开放的前沿城市，通过引进外资、吸纳高新技术企业等举措，迅速发展为国内最重要的经济中心之一。
深圳的成功经验可以借鉴，特别是在城市规划、产业转型升级、创新创业等方面。
2. 珠三角地区：广东省东部地区的珠三角地区，包括广州、深圳、珠海等城市，以及周边地区。
珠三角地区以制造业为主导，同时也是中国最重要的经济区域之一。
通过发展制造业、引进高新技术产业、加强城市间合作等方式，珠三角地区实现了城乡区域发展的协调。
3. 农村电商发展：广东省积极推进农村电商发展，通过农村电商平台，将农产品直接销售给消费者。
这一举措不仅改变了传统的农产品销售模式，还促进了农村经济的发展，解决了农村的就业问题。
农村电商的发展可以促进城乡经济的融合，推动农业现代化。
4. 城乡一体化发展：广东省积极推进城乡一体化发展，通过加强农村基础设施建设、提升农民收入水平、改善农村居民生活条件等方式，实现城乡之间的均衡发展。
这一举措可以促进农村地区的经济发展，提高农民的生活水平，减少城乡差距。
同时，城乡一体化还可以促进农村人口向城市流动，推动城市化进程。
综上所述，广东省在解决城乡区域发展差距方面，通过深圳特区发展、珠三角地区发展、农村电商发展以及城乡一体化发展等典型案例取得了积极的效果。
这些经验可以在其他地方借鉴和推广，促进全国城乡区域发展的均衡。
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第26卷 第3期热 带 地 理Vol 126,No 13 2006年8月TROP I C AL GE OGRAPHYAug .,2006 收稿日期:2005-09-20;修订日期:2006-04-20 基金项目:广东省自然科学基金项目(05003285)“基于城市效率的广东省城市协调发展”资助 作者简介:李郇(1964∃),男,江西南昌人,副教授,经济学博士,主要从事经济地理、城市地理、经济增长等领域的研究,(E 2mail )L ixun23@ 。
国内城市新区开发的政府与市场的互动机制与模式———以广州琶洲地区开发为例李 郇,李灵犀(中山大学城市与区域规划系,广州510070)摘 要:针对国内城市新区开发不断升温的现象,分析了城市政府和市场在新区开发过程中的动力机制:在政府实现土地升值和房地产商实现利润最大化的驱动下,新区成功开发需要政府与市场的相互配合。
在此基础上,提出新区开发的政府与市场的互动模式,即政府规划、投资引导,房地产商跟进与市民参与,并以广州市琶洲新区开发为例,演绎了政府与市场互动模式下的新区开发过程。
关键词:城市新区开发;政府与市场;互动机制;广州中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1001-5221(2006)03-0243-05 随着我国城市化的快速发展,城市中的人口和经济社会活动过度密集给城市的运行造成巨大压力。
缓解老城区的增长压力,拓展新的城市发展空间,优化城市结构,提升城市的综合竞争能力已成为目前大城市规划中的关键问题[1]。
另一方面,在经济全球化的影响之下,城市逐渐成为竞争的主体,城市间的竞争越来越激烈。
城市政府的角色也从城市管理走向城市经营[2]。
在此背景下,我国新区开发不断升温,成为大城市发展和城市空间拓展的主要手段,如上海的松江新城,杭州的钱江新城,天津海河新区。
城市新区是指相对于旧城区具有一定距离和发展界限的集中城市化区域。
新区开发跨越了城市老城区的蔓延地带,承载了老城区的城市功能转移或反映出城市新型功能的培育与演化方向,内部具有一定的自我生长能力。
新区开发一定程度上适应了城市规模扩大对于城市土地空间的需求,但由于经济体制转型过程中诸多环节的不完善,新区开发中也暴露出一些政府与市场脱节等问题[3]。
事实上,新区的成功开发取决于政府行为与市场力量的互动,一方面是城市功能的发展需要城市跨越旧中心城区空间限制,即市场具有发展新区的动力;另一方面,政府对城市的规划与建设行为体现了城市发展的空间要求。
成功的新区开发模式来自于政府行为、房地产开发和市民需求的联合与匹配,单纯以政府供给为导向和单纯以市场需求为导向都会导致开发的失败。
本文通过对新区开发的政府与市场的动力机制的探讨,发掘开发过程中各因素间的相互关系,并在动力机制下提出政府-市场互动的新区开发模式,为新区建设提供一条清晰的开发与运作思路。
1 新区开发的动力机制1.1 城市空间发展的自身要求随着我国城市化速度的加快,在城市规模效应的影响下,人口和社会经济活动不断向成熟的城市旧区聚集,城市规模不断扩大。
但城市土地的相对稀缺性,人口过度密集必然出现一些城市问题,例如建筑密度过大、道路交通堵塞,城市环境恶化等,使旧城区拥挤成本快速增大。
另外,城市各种功能聚集在城市旧区,形成老功能不能充分发挥、新功能生长受抑制的局面,从而增加了旧城的交易费用,抵消了城市规模效应带来的边际收益[4]。
因此,当城市旧区环境难以包容城市活动,城市功能处于饱和、抑制、停滞状态的时候,城市就会选择沿对外交通线路向外蔓延,形成城市结构的“摊大饼”现象,进一步制约城市的发展。
因此,城市要突破这种格局就要进行旧城改造,同时开发建设新区来平衡老城区的结构,疏解和更新老城区的城市功能。
从空间发展的动力来看,往热 带 地 理26卷 往采取的是通过发展新区带动旧城区的改造。
1.2 城市政府经营城市的动力随着市场经济体制的建立,经济要素流动性的增加,城市间的竞争也越来越激烈。
城市政府角色不仅只是城市管理者,而且向城市经营者的角色转变。
城市经营是指政府通过利用城市有形资产和无形资产,积极为城市发展提供外部环境和为城市生活、生产提供公共物品,推进城市资产的保值、升值和增值,扩大城市的经济实力,完善城市的多种功能的过程。
在我国城市化加速发展,资金成为城市发展最大制约瓶颈的背景下,政府作为经营的主体,随着我国土地使用制度的改革,城市土地成为政府经营的最大财产,一方面,城市政府在开发建设中追求投资收益的最大化和开发成本的最小化;另一方面政府通过土地的有偿使用筹措建设资金,实现开发建设的良性循环。
在这种前提下,新区开发成为政府城市空间拓展和获取较高土地收益的首选。
根据地租理论,土地利用的一般模式是:零售商业为得到城市核心区的地方付出的租金最高,其次是办公和事务所等需要邻近核心区,付出的地租高于其他用途,一般居住、工业与商业和办公相比,对城市中心区的依赖程度要小得多,所以在租金压力下,趋向于远离市中心的地区选址。
在这种模式下,土地收益是由图1中P OB 的面积表示。
图1 城市新区与地租曲线Fig .1 The ne w urban distriet and land rent当旧城区出现拥挤,城市向外蔓延,土地价值上升,上升幅度为面积P ACB 。
如果政府从城市经营的角度出发,进行新区开发,假设政府选定城市边缘的O 1点为新城开发的中心,制定相应的规划和征用该区域的土地形成新城开发范围,并优先进行基础设施建设,改善区域的交通条件和通达性。
通过政府行为,O 1点的土地潜在区位效益得到开发,吸引部分商业和办公活动为得到新区域的土地付出较高的租金。
这时,新城所在地,形成以O 1为中心的次一级级差地租,同时AC 段由于经济活动的增加,土地收益提高,曲线上扬。
因此,政府的引导作用,使城市外围地区的土地收益曲线产生突变,形成比P ACB 面积更大的土地收益。
如图中所示面积,CADE 部分为新区开发带来的土地收益。
这种土地收益,增加了新区基础设施开发的再投入资源,增强了新的城市活动,形成了新区开发的良性循环。
可见,政府行为是新区开发的动力。
1.3 市场的利益驱动新区开发过程中,市场行为主体包括房地产商和市民消费者,房地产开发商在城市开发中既是一级市场的土地需求者,也是二级市场的房屋供给者[3],市民消费者则是市场的最终实现者。
房地产商其行为与政府开发行为不同,政府的开发主要以公共开发为主,其自身增收动力受到以公共利益的约束限制,主要以经济和城市发展的整体和长远目标作为决策依据。
而开发商作为非公共开发的主体,在市场经济条件下,开发商以追求自身经济利益最大化为投资基本目的,项目效益的高低和市场需求直接影响其决策的直接因素。
房地产开发商行为是建立在市场需求的基础上,同时追求收益的最大化和成本的最小化。
比较新区和旧城区,旧城区由于社会经济活动的集中,占据了较优的区位,具有完善的配套设施,房地产开发的市场价值较高,但同时土地的相对稀缺性较大,不适合大规模的开发,土地价格、房屋成本都高于新区;新区具有相对充足的土地供给、较低的土地价格、优良的自然环境,适合大规模的开发,但新区房地产开发的市场价值是逐步上升,而且市场培育需要一定的时间。
对开发商而言,当在旧区开发的机会成本超过在新区开发的机会成本时,也就是说,当新区基础设施条件得到充分提高和新区市场潜力开始显现的时候,便转向成本低、利润高、开发时序较长、自然环境好的新区进行大规模的开发。
市场消费者受到实际需求和土地价格预期的影响。
城市开发作为不动产既有实用价值也有投机价值,土地和房屋市场中的价格信息,影响到消费者的购买行为。
在新区开发中,政府和房地产商的不断投入行为和开发行为,就是土地价值上升的信号,这种信号是否能顺利地传达到市民,决定了新区开发的最终市场响应程度。
通过上述分析,本文认为新城区的开发首先是城市自身发展要求的产物,具有一定的市场潜力,作为经营型的城市政府和企业行为的房地产开发商,442 3期李 郇等:国内城市新区开发的政府与市场的互动机制与模式都具备了开发新城区的动力,但在新城区开发中的角色和开发时序存在不同。
政府通过规划供给和基础设施或大型公共设施建设供给,促进新城区土地价值的升级,吸引房地产商介入,是推动新城开发形成和发展的直接动力;房地产商在满足利润最大化的前提下,提供适合市场消费需求的功能空间;市民则是土地市场价值的最终实现者。
因此,新城区的开发需要政府与市场两者相互协调和共同作用。
如果一味强调政府的供给行为而忽视市场需求,则造成建设停滞或延长了新城的开发周期,而缺乏政府引导的市场导向开发,又会使新城区开发粗放增长,开发效益下降,无法实现新城区开发的良性循环。
2 政府与市场互动的新区开发模式2.1 T OD 和SOD 开发模式从现阶段国内新城开发的模式来看,T OD 模式和S OD 模式最为常用[5-7]。
T OD 模式即公共交通导向型开发,最早是美国城市为克服以小汽车和高速公路为导向的低密度城市蔓延而倡导的一种城市发展模式,在我国主要用于引导旧城区疏散,实现城市空间组团式发展。
T OD 模式主要是通过以轨道交通为主的基础设施建设,并利用轨道交通容量大、速度快、可达性高、指向性强的特点,对其沿线站点周边的土地进行居住、商贸办公、商业等用地类型的综合开发。
T OD 模式的空间结构是“糖葫芦”状,快速轨道交通构成交通主干线网络,辅以通达性强的常规公共交通线路系统,以站点为核心组织人流,以适宜的步行距离为半径,进行紧凑型的多功能混合开发。
①规划内容参照了《琶洲地区控制性详细规划》1999-2000。
S OD 是通过大型社会基础设施和服务设施建设引导的开发模式,即利用城市政府的行政垄断权的优势,通过规划将政府主导的城市功能,如行政办公、展览中心等进行空间迁移,并带动新城区的市政设施和社会设施同步形成。
由于这些大型项目的建设和发展就包括了大量的就业岗位需求,围绕这些项目,可以逐步完善居住、购物、娱乐、办公、就业等城市功能。
该模式的目的是为了通过城市服务设施对城市各种要素集聚的引导作用,提高房地产商和市民对新城区土地价值得预期,引导各种功能区的形成和发展。
T OD 和S OD 在开发的作用上不可分离,T OD 是基础设施建设,S OD 是服务设施建设,共同构成了新城区开发的基础,但T OD 和S OD 都是以政府为主导的开发,显然其作用是对市场的引导和基础设施、服务设施的建设。
政府投资回报最终是通过市场来实现的,因此,实现政府行为和市场行为的协调是新城区成功开发的关键。
2.2 政府与市场互动的新城区开发模式要实现新城开发过程中的政府与市场行为的协调,就应该建立起政府与市场的互动模式,即两者在开发功能和开发时序上的相互配合,相互补充,从而平衡新城开发的短期收益和长期经营,合理配置新区功能,并最终形成紧凑型的空间结构。