试论经济适用房共有产权制度的建立
我国保障性住房主要分类及对比
我国保障性住房主要分类及对比自1994年我国首次明确了经济适用住房的社会保障性质以来，我国保障性住房体系经历了以经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房（简称“公租房”）、棚改房和保障性租赁住房、共有产权住房等为主的保障性住房供应形式。
一、经济适用住房1994年12月，建设部、国务院住房制度改革领导小组以及财政部联合颁布《城镇经济适用住房建设管理办法》，成为经济适用住房建设的纲领性文件，标志着我国现代化住房保障体系开始建立。
《城镇经济适用住房建设管理办法》明确提出以中低收入家庭住房困难户为供应对象，加快经济适用住房建设；建设资金主要来源于地方政府用于住宅建设的资金、政策性贷款及其他资金。
1999年4月和2006年5月分别出台了《城镇廉租住房管理办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,将廉租房和限价房作为补充住房保障体系的重要一环。
受益于政策加持，我国经济适用房投资在住宅投资中的占比持续上升，直至1999年占比达16.56%，成为我国住宅投资的重要推动力量。
但此后，我国经济适用房投资占比持续下降，截至2007年降至4.56%，部分城市甚至停止经济适用房的建设，究其原因：1、随着商品住房市场的兴起和成长，多数家庭逐步实现购买或承租普通商品住房，对经济适用房的需求下降；2、部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获利，导致建设经济适用房的积极性逐步减弱；3、部分地区政策落实不到位，实际效果偏离预期，形成贪腐问题。
二、公租房（包含廉租房）2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
初步形成了包括廉租住房、经济适用房等主要形式的住房保障制度和建设思路。
2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，成为我国公租房和棚户区改造发展的标志性文件。
《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，正式将廉租房和公租房并轨执行，公租房成为租赁型住房保障的核心。
此阶段就发展来看，主要问题是：1、2008~2013年，我国保障性安居工程新开工约3,700万套，基本建成约2,400万套；其中棚户区改造新开工1,600万套，剩余为以公租房（包含廉租房）为主的其他类型保障性安居工程项目；2、中央支持方面，2009~2013年，中央财政支出中保障性安居工程支出规模整体保持增长趋势，其中对公租房、棚户区改造、廉租房等支出力度相对较大，合计占各期保障性安居工程支出的比重均在60.00%以上；3、整体来看，由于廉租房和公租房具有很强的民生属性，盈利能力不佳，导致市场主体进入门槛高、财政负担重，后期发展趋势弱于棚户区改造。
浅析经济适用房的财产权利
浅析经济适用房的财产权利摘要：经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，本文主要从财产权利的角度对我国经济适用房进行浅析。
关键词：经济适用房财产权利一、经济适用房与限价房的区别经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。
简单理解，就是限房价、限地价的”两限”商品房，其价格比经济适用房高。
二、经济适用房与廉价房的区别廉价房是指以成本加上一定的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
经济适用房与廉价房在管理办法上、满足的客户群体上、转让方面的限制上、申请和购买程序上等都是不一样的。
三、经济适用与商品房的区别两者在获得土地的方式上是不同的，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，商品房采用出让方式必须交纳土地出让金。
租售政策也不同，经济适用房只售不租，商品房则不受限制。
购买条件和对象也不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件则不受限制。
价格政策也不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。
商品房出售价格完全由市场决定。
居民个人购买的经济适用房产产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。
共有产权住房开发服务的经验借鉴与案例分析
共有产权住房开发服务的经验借鉴与案例分析共有产权住房是指通过多种合作方式，由住房保障机构与购房家庭共同购买住房，并按照一定比例享有产权，以解决低收入家庭购房困难的一种住房保障模式。
近年来，随着我国城市化的不断推进和住房市场的快速发展，共有产权住房成为解决低收入家庭住房问题的重要手段。
本文将从经验借鉴和案例分析两个方面来探讨共有产权住房开发服务的相关内容。
一、经验借鉴1. 积极参与政府引导：共有产权住房开发服务需要政府的引导和支持。
政府可以通过优惠政策和土地供应等途径提供相应的扶持，鼓励房地产企业进入共有产权住房市场。
例如，可以对共有产权住房项目给予财政补贴、减少税收负担等优惠政策，提高企业参与的积极性。
2. 确定适宜的合作模式：共有产权住房开发服务可以采用多种合作模式，如政府-企业合作、政府-社会组织合作、政府-农民工合作等。
需要根据当地实际情况选择合适的模式，并建立相应的合作机制。
在确定合作模式的同时，还应明确各方责任和权益，保证各方的利益得到平衡和保护。
3. 健全共有产权住房管理机制：共有产权住房的管理是确保项目顺利运行的重要环节。
需要建立健全的管理机制，明确产权划分、租售关系、维修责任等问题，并加强对住房使用权的监管，确保住房资源的合理利用和公平分配。
4. 加强宣传和推广：共有产权住房作为一种新型的住房保障模式，需要在社会上进行宣传和推广，提高公众对此的认知度和接受度。
政府可以组织宣传活动，向社会各界介绍共有产权住房的政策、优势和申请条件，鼓励更多的低收入家庭参与共有产权住房项目。
二、案例分析1. 北京市共有产权住房项目：北京市在共有产权住房方面做出了积极的探索和尝试。
该市推出的共有产权住房项目广受关注和好评。
这些项目以政府-企业合作的模式进行，政府提供土地和财政支持，企业负责开发建设和销售。
同时，政府还通过合理的产权划分和管理机制，使得低收入家庭能够以较低的成本购买到与市场房价相当的住房。
关于共有产权房模式的认识
房协会则拥有剩余 的产权。当住户有能力购买更多产权时， 以申请购买其余部分的产权 。也 可 可以将 自己拥有的那部分产权出售。由于每一次产权 交易 的基础都是市场价格 ， 想通过这种方 式赚取差价几乎是不可能的事 ， 因此也就大大降低了分配过程中的道德风险， 确保了政府资源的
２１ 年 第 １ 料 芬ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ展 ０２ 期
关 于 共 有 产 权 房模 式 的认 识
张 永岳 谢 福 泉
（ ｅ师 范 大 学 ２ ０ ６ ） 华 ｊ ＿ ００２
内容 摘 要 ：发展 共有 产权 房 、 增加 中低 收 入 群 体 的 财 产 性 收入 ， 是 当前 上 海住 房 应 保 障制 度 建设 中可 以选择 的一 个 主 攻 方 向 。上 海 可 构 建一 个 包括 廉 租 房 、 适 房 、 租 经 公
６１ ．％。２０ 年《 ０ ７ 经济适用住房管理办法》 出台后 ， 经济适用房建设被 中央重新强调。不过，００ ２ １
年 以来 ， 经济适用房的地位在社会上已经被公租房取而代之 。
收稿 日期 ： １ ２— ０ ２ １—１ ２ ０ 作者简介 ： 张永岳 （９ ４一） 华东师范大学教授 ， １５ ： 博士生导师 ， 方房地产学院院长 。谢福泉 ： 东师范大学 商学 东 华 院副教授 。 ．
至是 廉 租房 ， 来 也 可 以通 过合 理 的制 度设计 ， 许 出售 部分产 权 ， 将 允 只是 产权 比重 多少 有别 而 已。
让所有的保障群体都有可能 、 有机会拥有部分住房私权 ， 这将有助于稳定 民心、 增加中低收人群 体的财产性收入。
物业管理中的共有产权管理
物业管理中的共有产权管理共有产权是指多个购房者共同享有一套住房物业的所有权。
在物业管理中，共有产权管理是一个关键的问题，涉及到物业维护、权益保障和协调等方面。
本文将探讨物业管理中的共有产权管理，分析其中的挑战和解决办法。
一、共有产权的定义和特点共有产权是中国住房领域的一项重要制度创新，其主要目的是满足中低收入家庭的住房需求，并提供有限的产权使用权。
共有产权的特点包括：多个购房者共有一套住房的产权、按照比例享有房产的权益、房产不能转让和抵押等。
共有产权的引入有效解决了一些家庭无法购买全款房产的问题，提高了住房供给的公平性和合理性。
二、共有产权管理的挑战1.权益平衡：共有产权涉及多个购房者的权益，如何确保权益的平衡是共有产权管理的一大挑战。
不同购房者可能有不同居住需求和意见，管理方需要做好调和工作，确保每个购房者的利益得到保障。
2.维护管理：共有产权住房的维护和管理是重要任务之一。
特别是在共有产权住房的维修和装修问题上，需要制定明确的规定，并确保维护工作的公平公正。
3.协调管理：共有产权住房涉及多个购房者，管理方需要协调各方的需求和利益，确保共有产权住房的正常运营。
这需要高效的管理机制和沟通渠道，以便及时处理问题和解决纠纷。
三、共有产权管理的解决办法1.建立有效管理机制：共有产权管理方应建立健全的管理团队，包括房产管理人员、维修人员和纠纷调解人员等。
他们需要具备良好的专业知识和沟通能力，保障共有产权住房的日常运营和维护。
2.制定明确规章制度：共有产权管理方需要制定详细的规章制度，明确共有产权住房的维护和管理细则，包括居住权的行使、维修费用的分摊、装修要求等方面的规定。
这可以避免潜在的纠纷和冲突。
3.开展定期沟通和培训：共有产权购房者之间的沟通和理解是关键。
管理方可以组织定期的业主大会或者座谈会，促进购房者之间的交流和协商。
此外，提供相关培训和教育，帮助购房者理解共有产权模式，并提醒他们履行相应责任。
共有产权住房：我国住房保障制度的创新
住 房 问题 ， 微 观 层 面看 ， 仅 影 响居 民家 庭 从 不
的 基 本 生 活 与 社 会 福 祉 ， 且 影 响 居 民 家 庭 的财 产 而
积 累与 社会 经 济地位 。从 宏 观层 面看 ， 房 问题 不 住 仅 影 响一个 国家 的经 济稳 定 和增 长 ， 而且 影响一 个
以提 高住 房保 障 水平 ◎。此 外 ， 多 学者 对 经 济 适 许 用房 制度 持 改 良态度 ， 分别从 不 同角 度探 讨其 改 并
分 配 的住房 改 革思 路 ， 充分利 用 市场 机制 配置 住房
收 稿 日期 ２ １ －９ １ ０ １０ —０
基 金 项 目 国家 社 会 科 学 基 金 重 大 项 目“ 国住 房 保 障 问题 与 改 革 创 新 ” １ ￣Ｚ ０ ９ ； 育 部 人 文 社科 研 究 规 划 基 金 我 （ １ Ｄ ３ ）教 项 目“ 建设 保 障 性 住 房 问 题 与 对 策 ” １ ＹＪ ９ ０ ３ ； 北 省 自然 科 学 基 金 项 目“ 北 省 保 障 住 房 建 设 管 理 （ ０ Ａ７ ０ ２ ） 湖 湖 体 制 创 新 研 究 ”２ １Ｃ ０ ７ （ ０ １ ＨＢ １ ）
点 ， 总体 上讲 ， 房 政 策 的大 趋 势是 以促 进 住 房 但 住
自有化 率 的提 高 为 主 ， 以公 共 租 赁 房 ， 决 住 房 辅 解
问题 。
有学 者认 为 ， 决 我 国住 房问题 应 改变 以提 高住 房 解
自有 率 为主 导 的“ 者 有其 屋 ” 想 ， 出 “ 有 所 居 思 提 住 居” 鼓励 以租赁 方式解 决 住房 问题 ， 房保 障应 着 ， 住
第 ５ 卷第 １ １ 期
Ｖ ｏ１ １ Ｎ ｏ ．５ ．１
经济适用房管理中问题对策
试论经济适用房管理中的问题与对策摘要：经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，具有保障性质的政策性商品住房。
经济适用房的供给、分配方式在目前存在一定的不足，本文针对该问题进行了分析并提出解决办法。
关键词：经济适用房，管理，分配经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，可以说是城市住房制度改革的产物。
经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，推出的由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
与普通商品房相比经济适用房的价格比较便宜。
近年来，住宅类房地产价格一路走高，平抑房价、使普通老百姓能够居者有其屋，已经成为社会关注的焦点，人们越来越多的开始关注经济适用房这种带有一定福利性质的商品住房。
而从1998年开始的经济适用房的供给、分配方式，目前看来存在较多的问题和争论。
一、目前经济适用房的状况在我国，经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。
早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。
”朱镕基总理曾提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。
一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长。
于是乎，全国各地如火如荼的通过土地划拨、以政府建设的方式，大力开发兴建经济适用房小区。
虽然加大经济适用房建设是解决目前房地产价格偏高，普通居民居住条件难以改善的主要手段，但它不仅是个经济问题，更是社会问题和政治问题。
目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。
究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。
共有产权制度是解决经济适用房现有困境的最佳选择吗？
关媒体记者透露——未来的经 济适用房很可能将由 和购房者共享产权 据悉 ，目前北京市对经济适用房政簧茹无新的调整
．
力的人群 ． 住房问题 由其 自行解决 ． 国家用住房公静 给予支持； 对于中下等收入的人群 ． 我国政府采取篓
用房 制 度 ． 含 两 大优 惠 政 簧 ： Ｉ建 设 用 地 由国 家 包 （）
住房 完全 由个人 解决
存 在 极 太 困难 ． 者 说 或 是 不 可 能 的 ， 廉 租 ， 坚
持 经 济适 用房 的 双重 性
制 度有有 其 自身的硬
伤 ： 方 面 ． 是 最 主 一 也 要 白 是 房 源 短 缺 及 资 勺 金 不 足 ， 国城 镇 存 在 我
弃． 经济 适 用 房共 有 产权 制 度就 是 一个 可 以在 很 大程 度 上
阶层 的比重与其稳定性直接 关系到社会 的安定
面 建设 小 瘴 社 会 的 一 个 重 点 就是 扩 大 中 阁阶 层 的 比 重 因此 ， 国经 济 适 用房 政 策 可 以满 足 中 低收 人 家 庭 需 要 ． 我 提 升 中 低阶 层 的生 活 质量 其提 供 社会 保 障 为 按 照世 界
这 一政 蓑主 要是 针 对那 些 既 买不起 经 济 适 用房 、 ； － Ｇｇ 廉 租 房政 策 的“ 夹０ 层 ” 庭 家
在“ 共有产权” 模式下． 具有经济适用房购买资格但无
能 力 购买 的 家庭 ． 以按 资 金 多少 一 次性 昀 买经 济 适 可
的 部 分 产 权 ， 下 产权 则 归政 府所 有 ． 叶 应的 房 产 余 所
维普资讯
“ 有 产权 ” 将政 府 用于 建房 的 财政 性 支出（ 共 是 主要 包
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《 中华人民共和国民法通则 》 第七十八 条规定：“ 财产可以由两个以上的公民、 法 人共有。 共有分为按份共有和共同共有。 按 份共有人按照各 自的份额 ，对共 有财产分
（ ）产权 界定存在较 大争议 三
经济适 用房 的产 权界定较模糊 ，容 易
引发争议 。一 方面 ，根据 土地 使用权性质 的不 同 ，一般可 以分 为公 益性用地使用权 和经营 性用地使 用权 ，如 普通商品住房用 的土地使用权性质进 行划分 、归类就出现
了困难 ，这种土地使用权具有 明显 的商品
ห้องสมุดไป่ตู้
证》 标 明房屋所有人为政府和受助购房人 ，
以及 两者 的产权 比例 。
有权能和使用权能 ，而收益权和部分 的处 分权则归政府享有。 因此 ，这种土地使 用
权 与普通商品房用地的使用权不 同，不具 有 明显的物权特性 ，政府在某种意义上成
容 ，对于缓解城市 中低 收入群体 的住 房压
享权利 ，分担义务 。共 同共有人对共有财 产享有权利 ，承担义务 。按份共有财产 的 每个共有人有权要 求将 自己的份额分 出或
为一个重要的权利主体 ，造成经济适用房
产权主体不一致 。
上市交易 的主要障碍 ，此 问题如果不能得
到很好的解决 ，将会影响经济适用房 的建 设与管理 。甚至会影响到我 国城市住房保 障体系的建立 ，而经济适用房的产权是解
政 府 调 控 房 地 产 市 场 运 行 的 功 能 ，推
动 房 地 产业 持 续健 康 发展 。 关键谪 ：经济适用房 产权争议
产权 政 旃
共有
，一 ， 济适 用房是指 具有社会 保障 性质 ＿
人 的 品 宅是 家 解 中 收 商 住 ，国 为 决 低
Ｌ 入家庭住房问题而修建的普通住
房 。经济 适用房是 我国住房 供应 体系的重
要组成部分 ，也是 实现住房保 障的主要内
致。 然而在经济适用房的管理体制 中， 购
购房 人按 出资比例 共同拥有产权 ，政府和
受助 者按 规定 共同 申请领取 《 房屋共有权
房者 虽拥有房 屋所有权 证和 土地使 用证 ， 但其土地使用权却受到较 多限 制，只有 占
者转让。但在 出售 时，其他共有人在 同等 条件下 ，有优 先购买的权利 。 按照 民法 ”
“
一
决收益分 配的基础 。
我 国现 有 经 济 适 用 房产 权 制 地就属于经营性 用地 。但是对 经济适用房 度 存 在 的缺 陷
（ ）购房 者对房屋 和土地 只拥 有部 一
分 产权
物一权 ”的原则 ，一处房产 ， 法律只承
房者对房屋产权 的行使受到限制 。 （ ） 二 现有经济适 用房产权主体相冲 突 根据国际立法上普遍 实行 的房 地一体 原则和一物一权 主义 ，在房地 产产 权制度 中，房屋产权和 土地产权 的权 利主体应 当
一
经 济 适 用 房 共 有 产 权 制 度 及 其 法 律 依 据
经济 适用房共有产权制度就是指政府 用于经济适用房建设的财政性支 出 （ 主要
房地产是房产 和地产 的总称 ，完整的
房地产产权应包括 完整的房屋产权 和完整 的土地产权 ，权利 主体应能够 同时支配房
权的权能来看 ，经济适用房用地均 通过 行
第三条规定：“ 房屋权利人 （ 以下简称权利 人 ）是依法享有房屋所有权和该房屋 占有
全 国 贸 易经 济 类 核 心 期 刊 ７３
收益权 ，这就使经济适 用房 的购房者在具 有较完整 的房屋产权 的同时 ，却没有 土地 的完全产权 ，造成经济适用房产权界定 的 模糊性。
Ｉ容摘要 ：现行 经济适 用房 的产权 制 ＊ １
度 存 在 较 大 争 议 ， 制 约 着经 济 适 用 房 的 合 理 流 转 ，不 仅 会 影 响 经 济 适 用 房 的 建 设 与 管 理 ，甚 至 会 影 响 到 我 Ｉ城 ！ ｔ 市住 房保 障体 系的建 立 。本 文认 为 ，共 有 产 权 制 度 实 现 了 经 济 适 用 房 保 障性
认一个所有权 ，但一个所有权可 由一个民 事主体所独有 ，也可 以由两个或两个 以上
的民事主体 所共有。
性 ，同 时又带有较浓 的政府福 利性 ， 以 难
进行准确 的划分 。另一 方面 ，从土地使 用
建设部《 城市房屋权属登记 管理办法 》
（ ９ ７年 １ １９ ０月发布 ，２ ０ ０ １年 ８月修正 ）
是减免的土地 出让收益和税费 ，以及政府 用于中低 收入家庭购买经济适用房的财政 补贴 ）转化为投资 ，政府 以投资 比例按份 拥有房屋产权和相应权利。 由政府和受助
与商品性的 有机统 一 ，实现 了经 济适 用 房 的 循 环 利 用 ，提 高 了 会 住 房 保 社 障资源的利 用效率 ，能够更好 地发挥
条规定：“ 房地产转让 、 抵押 时 ， 房屋 的所 有权和该房 屋 占用范围内的土地使用权 同
时转让 、 抵押 。 目前我 国经济适用房建 ”但 设 用地 由政 府划拨 ，购房者支付的价款 中 只 包括房屋 的价格 而不包含土地价格 ，这 就 使得经济 适用房 的地权模 糊且 不完整 ， 购房者对房屋 只有 占有、使用和部分处分 权。 造成 了房屋产权与土地产权 的分离 ， 购
政划拨方式供应 ，根据我 国法律规 定 ，划
范围内的土地使用权 、房地产他项权利的 法人 、 其他组织和 自然人” 第十 一条规定 。 “ 房屋权属登记 由权利人 （ 申请人 ） 申请 。 权利人 （ 申请人 ） 为法人、 其他组织 的， 应 当使 用其法 定 名称 ，由其法 定代 表人 申 请 ” 共有 的房屋 ，由共有人共 同申请” ，“ 。 第三十一条规定：“ 房屋权属证 书包括 《 房
试 经 适 房 论 济 用 共 产 制 建 有 权 度的 立
■ 赵立香 （ 兰州 交通 大学 兰州 ７ ０ ７ ３ ０ ０）
◆ 中 图 分 类 号 ：Ｆ ９ ．３ 文 献 标 识 码 ：Ａ ２ ３３
与地。 我国《 城市房地产管理法 》 三十 一 第 拨用地使用权 的主体不享有 完全意义上 的