房地产估价案例与分析真题与解析
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题
河南省2024年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押价值内涵及估价实质试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发商取得一建设用地运用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，须要实行肯定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
依据城市用地适用性评价结论，该地块属于。
A：一类用地B：二类用地C：三类用地D：临时用地E：执行层的组织协调2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。
A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必需加盖公章3、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。
A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C：依据增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：依据增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为．【2024年考题】A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。
A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2024年考题】A：过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍旧存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公允合理的价值．【2024年考题】A：托付人B：估价报告预期运用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格8、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案第一部分：案例选择与分析案例一：某城市的一处住宅小区现有10栋楼房，每栋楼含有5层，每层有5个房间，每个房间的建筑面积均为100平方米。
该小区的建造年代为1990年，总共占地面积为2000平方米。
请根据以上信息回答以下问题：1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。
2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该小区目前的市场估价。
3. 列举可能影响该小区市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。
4. 假设该小区所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该小区市场估价带来的影响。
答案：1. 房地产估价方法选择：成本法。
解释：选择成本法的主要原因是该小区的建筑年代相对较新，且不存在租金收入等附加价值，适合使用成本法进行估价。
2. 计算市场估价：小区总建筑面积 = 10栋楼 × 5层 × 5个房间× 100平方米 = 25000平方米。
根据该地区的市场行情，每平方米建筑价格为5000元。
因此，总市场估价 = 25000平方米× 5000元/平方米 = 125000000元。
3. 影响市场估价的因素：- 地段：该小区所在的城市区域是否处于交通便利、生活配套完善的地段，以及未来规划中是否会有更多公共设施的建设。
这些因素会直接影响房地产的市场需求和价值，从而对估价产生影响。
- 房屋状况：小区的整体建筑质量、装修情况和维护程度等因素，会直接影响房地产的使用价值和市场竞争力，进而影响估价。
- 市场供需关系：如市场上同类型房产的供应量、购房需求、租金水平等，都会对估价产生影响。
如果市场上类似房产供应过剩或购房需求不足，可能会导致价格下降。
4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：- 房地产市场上涨：如果市场上涨，小区的市场估价可能随之增加。
这是因为市场需求的增加会推动房产价格上涨。
- 房地产市场下跌：如果市场下跌，小区的市场估价可能下降。
【经管励志】历年房地产估价案例与分析试题解析
历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一．问答题〔40分〕1．有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法？并简述理由。
〔10分〕2．就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？〔15分〕3．在某市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路与基本步骤。
〔15分〕二．改错题〔60分〕分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。
××市华兴酒家评估报告一、评估单位：宇辰房地产估价公司二、委托单位：康达工贸公司三、评估日期：1995年8月1日～1995年8月30日四、评估目的：为入股评估房地产价格五、评估人员：〔略〕六、评估原则与依据：〔略〕七、华兴酒家概况：华兴酒家位于××市江南大道1号，所处地段优越，交通便利。
华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。
首层为大餐厅，建筑面积305㎡，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费20元；二层为包厢，建筑面积450㎡，每间楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯，以川菜风味为主，平均每位消费40元。
华兴酒家占地500㎡，土地使用年限为40年，从1990年8月30日起至2030年8月30日止。
八、评估过程：1．选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属于等水平，故选用收益还原法。
其计算公式为：评估价格V=(A－C)/r[1－1/(1+r)n]〔式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期。
〕2. 确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：r=〔13%+15%+15%+15%+12%〕÷5=14%3. 计算年总收入〔1〕首层大餐厅有200个座位，每天中午、晚上两次营业，上座率均为65%，每人次自助火锅消费20元，一年按350天计算，则一年总收入为：200×2×65%×20×350=1820000〔元〕〔2〕二层有20间包厢，每包厢平均6个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均上座率70%，每人次平均消费40元，一年按350天计算，则一年总收入为：20×6×2×40×350=3360000〔元〕〔3〕年总收入为：1820000+3360000=5180000〔元〕4. 计算年总支出〔1〕营业税与附加：按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900〔元〕〔2〕餐饮成本〔原材料、能源、人工工资与福利费等〕：按总收入的50%计算5180000×50%=2590000〔元〕〔3〕管理人员工资：40人，每人每月400远，则400×40×12=192000〔元〕〔4〕综合管理费：每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000〔元〕〔5〕保险费：按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000〔元〕〔6〕固定资产折旧费：按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000〔元〕〔7〕广告宣传费：按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900〔元〕〔8〕房屋与设备更新费：按注册资金的1%计算8000000×1%=80000〔元〕〔9〕人员培训费：按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900〔元〕〔10〕其他费用：按总收入的5%计算5180000×5%=259000〔元〕〔11〕年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式：V=(A－C)/r[1－1/(1+r)n]V=(5180000－4442700)/15%×[1－1/(1+15%)40]=4896983〔元〕=489.7〔万元〕九、评估结论：经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析检测卷包括详细解答
2024年房地产估价师之房地产案例与分析检测卷包括详细解答单选题（共20题）1. 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】 B2. 用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】 A3. 用户界面设计的原则不包括（）。
用户界面设计的原则不包括（）。
A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的IT术语D.保持界面简洁和平衡【答案】 C4. 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】 B5. 用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
用户交互界面设计的易用性原则不包括( )。
A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】 A6. 房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析
2022年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析一、问答题1 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。
某房地产估价机构承受委托评估该酒店房地产的市场价值。
注册房地产估价师发展了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
2 某房地产估价机构于2022年7月1日承受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2022年7月10日。
注册房地产估价师于2022年7月3日发展了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2022年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
请问：采用本钱法和假设开辟法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?2 张某方案用自有闲置资金100万元购置一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。
某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。
经理解，普通住宅的市场租金为5000元／月，酒店式公寓按70000元／年的固定收益委托经营。
张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)／1000000=6％，而酒店式公寓的投资回报率是70000／1000000=7％，所以选择购置酒店式公寓。
请问：3 张某的选择是否正确?4 针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?二、单项选择题4 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及局部家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体构造和安全性未受到影响。
该住宅楼开辟企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值发展评估，两个估价结果差异较大。
5 本估价工程最适宜采用的估价方法是( )。
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2021年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题〔共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下〕〔一〕某房地产开发公司拟将其开发建立中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体构造已封顶，后续建立工程正在进展，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差异？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：〔1〕估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提〞；〔2〕估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提〞；〔3〕估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提〞。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提〞。
参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。
房地产抵押估价与房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提〞。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差异包括：〔1〕预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建立期；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
〔2〕后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提与被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用〞，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这局部“前期费用〞。
〔3〕测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见?房地产估价理论与方法?教材P341～342。
第三科教材的某一表达，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
〔二〕甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2021 年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比拟法与本钱法进展测算，并于2021 年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2021年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保存原估价结果后出具新的评估报告。
请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2.针对本案情况，在前次估价的根底上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【参考答案】1.房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。
原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进展估价、并出具新的估价报告。
2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：〔1〕通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况与权益状况的资料。
〔2〕收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：〔1〕比拟法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进展调整；对可比房地产状况进展调整，主要是对房地产实物状况与权益状况进展调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进展调整。
〔2〕本钱法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项本钱与开发利润率进展调整，计算建筑物重新购建价格。
〔三〕李某于2021 年6月向甲房地产开发公司〔以下称甲公司〕购置了一处商铺，2021 年9月交房，装修后即投入使用。
同年12月该房屋出现局部根底沉陷，局部墙体开裂等质量问题，不能继续使用。
经双方协商，由甲公司负责修复并承当其他损害赔偿。
2021年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关平安隐患，房屋到达正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进展评估。
请问：1.假设停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2.除房屋修复费用与停业损失外，该工程损害赔归还应包括哪些内容？【参考答案】1.损失资本化测算过程：〔1〕测算损失期；〔2〕确定月租金收益与运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；〔3〕确定报酬率；〔4〕计算房地产价值减损额。
参见?房地产估价理论与方法?教材P380。
2.除房屋修复费用与停业损失外，该工程损害赔归还应该包括的内容有：〔1〕房屋使用人周转安置费用；〔2〕房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；〔3〕修复对邻近房屋损坏的补偿；〔4〕施工影响的补偿；〔5〕修复后对承租人的心理减价；〔6〕补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。
参见教材P292。
二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内〕〔一〕某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积一样，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。
收益归全体业主所有。
目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。
合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进展估价，房地产估价机构承受委托进展了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
『正确答案』B『答案解析』业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。
2.该估价工程最适宜采用的估价技术思路为〔〕。
A.采用比拟法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比拟法、收益法评估住宅与相应广告位的市场价值C.采用比拟法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比拟法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响『正确答案』C『答案解析』该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比拟法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。
3.假设采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为〔〕。
A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约本钱D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约本钱『正确答案』B『答案解析』评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。
『正确答案』A『答案解析』抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。
参见?房地产根本制度与政策?教材P142。
〔二〕某房地产估价机构承受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。
该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
5.本次估价的估价对象应包括〔〕。
A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙『正确答案』C『答案解析』征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建立用地使用权与其他不动产，不包括违法建筑与超过批准期限的临时建筑。
被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
『正确答案』C『答案解析』该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进展个案评估。
『正确答案』A『答案解析』选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足以下要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途一样、与估价对象的权利性质一样、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。
此题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周边带院落的类似平房作为可比实例。
〔三〕甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房与门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。
2021年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2021年12月。
2021 年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2021年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
『正确答案』D『答案解析』工业房地产估价时采用较多的是本钱法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法与本钱法。
『正确答案』D『答案解析』以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
『正确答案』C『答案解析』转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。
三、以下房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处〔每指明一处错误得3分，此题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分〕房地产抵押估价报告估价工程名称：××市××区××路19号楼第10层房地产抵押价值评估估价委托人：×××集团房地产估价机构：×××房地产估价注册房地产估价师：×××〔注册号×××〕×××〔注册号×××〕估价作业期：2021 年12月1日一2021 年12月5日…估价报告编号：×××〔房估〕〔抵〕字第×××号致估价委托人函×××集团：受贵公司委托，我公司对×××集团位于××市××区××2的办公房地产〔产权证号：××房权证第××号〕的抵押价值进展了评估。