城市综合体-物业管理特点及其运作方案

3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业
购物中心 20-30元//月平 省级城市40-50元/月/平米
收费
Fra Baidu bibliotek方米
五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费
店
拨款
用需要200万元-400万元
写字楼 公寓
普通3-5元//月 平方米
3-5元/平方米
5A写字楼,以深圳大中华国 际金融中心为例
物业管理费用的确定
1.人员工资 2. 相关的办公费用 3.建筑相关维护材料和 维修费用;设备备件和 维修费用 4.物业管理的合理利润
加强和规范“佣金”“基金”的核算与管理
深圳市物业管理行业管理规定 要求，物业管理处应该按照管 理成本的10%提取管理佣金上 交物业管理公司，这部分提取 的佣金可以列入物业管理处的 管理成本。如果物业管理处收 不抵支，佣金可以少提，但是 不可因为物业管理处收高于支 而擅自提高计提标准。
城市综合体物业管理特点及其 运作方案
现代综合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要求高 ，物业设施含量高，日常运营管 理要求高，因此，我们需要考虑 采用基于知识的综合体物业管理 体系,吸引高品质人才进入到物 业管理公司,实现物业服务智能 化,降低物业能耗和运营成本。 现代物业管理要通过提供丰富的 增值服务和高附加值服务,提升 自己的服务品质,满足业主的各 类需求,体现业主资产价值的最 大化,最终实现企业创富能力的 提升、物业管理产业结构的优化 升级、行业社会效益和经济效益 的同步增长、行业社会价值和社 会地位的彰显。
对于产权分散的商业街区,还可以组织商 业经营委员会,共同决定重大经营事宜。
三、 综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括 在项目规划、建设与验收 交付阶段的前期介入，开 盘区的物业管理服务，物 业的接管验收、入伙与装 修管理策划及房屋质量遗 留问题的处理流程等。根 据项目开发各阶段的工作 重点的不同，物业管理公 司将委派相对应的人员参 与前期物业管理服务工作， 充分发挥开发商自有物业 的资源优势，确保产品更 具人性化优势与恒久的品 质。
位置很好,知名品牌入住很多的综 合体里边的空气环境不好,例如, 在10月份或冬季却很差 普遍问题就是室内温度过高,同时 空调采暖费也会很高,这样的后果 就算是把商家引进了， 也可能会存在退场的可能性 济南万达广场客户嫌空调采暖物 业费过高,而要求退房的如下照片 及各大商场写字楼的室内环境很 差的统计结果。需要在设计阶段 就考虑空调和通风系统的节能与 空气质量问题，采用送新风调节 和水冷却模式。
参与人员
前期介入小组：物业管 理公司业务副总经理 、项目经理、工程和 机电设备主管、财务 部经理
主要工作内容
1、从物业管理角度对项 目的整体布局提出建 议，如在综合体项目 中，前期介入小组对 机电设备节能和室内 空气品质、物业管理 用房的位置、临时停 车场的设置等提出建 议。
项目规划设计阶段
因为空调和通风系统是合理引起的物业管理纠纷---济南万达广场案例
财务部
工程与设备部
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、
电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。
关于商业综合体业主委员会的组建
业主委员会的成立标志着业主们有了自 己的自治组织，任何业主都可以通过委 员会发表意见和言论，所有的困难都可 以提交委员会研究解决，通过业主委员 会这个沟通的平台，可以使业主逐渐了 解物业管理公司是真正为购物广场、为 广大业主着想，可以逐渐消除业主可能 存有的戒心，使更多的业主配合我们的 工作，比如在青岛万达购物广场商铺招 商工作中，开始只有72个商铺的业主将 租赁权委托给了物业管理公司，在通过 召开两次业主委员会沟通以后，达到了 102个，从而确保了购物广场的商品布 局能够按照既定的规划方案实施。
化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化
工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，
其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
2.商业综合体物业基本的管理职能为：
——办公室（含前台、财务、采购、仓 库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、 维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理与能耗管理（供水、供电、 供气、空调、电梯、消防、通讯等设备 的运行、维护、维修、管理；公共部位 装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、 重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团 膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理 部。可以根据具体情况进行调整。
物业管理企业最主要的一项基 金就是住宅维修基金，它是一 项区之于业主用之于业主的专 项消费基金。物业管理企业必 须按照代管理基金的性质严格 遵循物业管理条例及物业管理 部门的规定核算管理合使用。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
购物中心商业管理公司
综合体物业管理公司
购物中心物业管理处
卫生清洁部 保安部
关于中央空调系统的节能比较
综合体物业管理特点
1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、
写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统， 智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平 维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综
合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大
物业费：8.8元/月/平米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分
主力店和次要主力点水电 费用和物业管理费用应在 租赁合约中明确规定，主 力店物业管理费用可以低 于普通商铺。
公共空间采用分摊思路， 利于通道和空中花园照明 等计费采用公摊方式。 划分组团的公共空间，采 用本组团分摊方式。