第二章 房地产价格

按实物形态分类 ⑴土地价格：简称地价。 土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟 地价格； 地价格； ⑵建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用 建筑物价格：是指建筑物部分的价格， 的土地的价格。 的土地的价格。 ⑶房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土 房地价格：又称房地混合价， 地的价格，对于同一宗房地产而言， 地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格
城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准还是清算价值标准
按政府对价格干预程度 ⑴市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成 市场调节价：由经营者自主经营制定， 的价格。 的价格。 ⑵政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门， 政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门， 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度， 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者 制定的价格。主要有基准地价、标定地价、 制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及 经济适用房销售价格。 经济适用房销售价格。 ⑶政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按 政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门， 照定价权限和范围制定的价格。 照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革 中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 中对出售公有住房实行的标准价和成本价。
房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、 房屋重置价：指在估价期日采用当时的建筑材料、构配件 和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、 和技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋 所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润， 所需一切合理必要的费用、税金并加上应得利润，体现当 时价格水平的货币值经济适用房销售价格； 时价格水平的货币值经济适用房销售价格； 经济适用房销售价格： 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和 利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察 利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、 设计和前期工程费、建筑安装工程费、 设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施 建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、 建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款 利息和税金等7项 利润在3%以下 以下。 利息和税金等 项，利润在 以下。
基准地价：指在城镇规划区范围内， 基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不 同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、 同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等 用途， 用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期的土 地使用权区域平均价格； 地使用权区域平均价格； 标定地价：指在基准地价基础上， 标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同 用途、不同区位， 用途、不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标 志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率， 志性宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观 区位和市场行情等而修订评估的土地使用权在某一时期的 价格； 价格；
一般房地产的供给曲线
房地产供求与价格之间的关系 房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定， 房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定， 需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定， 需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供 给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
房地产价格的特征 地价与一般物品价格的共同之处： 地价与一般物品价格的共同之处： ①都是价格，用货币来表示； 都是价格，用货币来表示； ②都有波动，受供求因素的影响； 都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价； 都是按质论价；
地价与一般物品价格的不同： 地价与一般物品价格的不同： ①生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素 ； 生产成本不同 地价不一定含有生产成本因素 ②折旧不同：土地价格通常随着时间的流逝而上升，不仅 折旧不同：土地价格通常随着时间的流逝而上升， 无折旧，而且会自然增值； 无折旧，而且会自然增值； ③价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的 价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格， 土地之间价格差异较大； 土地之间价格差异较大； ④市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主 市场性质不同：土地市场为不完全市场， 观因素的影响较大； 观因素的影响较大； ⑤价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长； 价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长； ⑥供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求 供求变化不同：土地供给弹性较小，因此， 的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求同。 的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求同
房地产价格的概念、形成条件、 房地产价格的概念、形成条件、特征
房地产价格的概念 房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产 而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 房地产价格随市场供求关系变动， 房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格 是指某个时点状态下的价格； 是指某个时点状态下的价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 不同的房地产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 这种代价一般以货币形式支付。
房地产供求与价格
决定房地产需求量的因素 ①该种房地产的价格水平 ； ②消费者的收人水平 ； ③消费者的偏好 ； ④相关物品的价格水平 ； ⑤消费者对未来的预期 ；
一般房地产的需求曲线
房地产供给的概念 房地产开发商和拥有者(卖者 在某一侍定的时间内 房地产开发商和拥有者 卖者)在某一侍定的时间内，在 卖者 在某一侍定的时间内， 每一价格水平下， 每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售 的数量。形成供给有两个条件： 的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有 者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。 者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为： 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为： 供给量＝存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量 供给量＝存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+ 其他 种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 种类房地产转换为该种房地产量 新开发量
房地产价格的特征： 房地产价格的特征： ①房地产价格受区位的影响很大 ； ②房地产价格实质上是房地产权益的价格 ； ③房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； 房地产价格既有交换代价的价格， ④房地产价格是在长期考虑下形成的 ；
由于房地产价值量大， 由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权 质量、功能、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以， 、质量、功能、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以，人 们在房地产交易时一般是十分谨慎的。 们在房地产交易时一般是十分谨慎的。房地产的交易价格难以在短期内 达成。另外，一宗房地产通常与周围房地产构成某一特定地区， 达成。另外，一宗房地产通常与周围房地产构成某一特定地区，而该地 区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此， 区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，房地产价格 也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用， 也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这 些考虑结果后才形成房地产现在的价格。 些考虑结果后才形成房地产现在的价格。
第二章
房地产价格
1 2 3 4
房地产价格的概价格的种类
重点掌握内容： 重点掌握内容： 房地产价格的概念及形成条件； 房地产价格的概念及形成条件； 房地产供求与价格； 房地产供求与价格； 房地产价值和价格的种类； 房地产价值和价格的种类；
这三种价格中哪种价格不能反映房地产价格水平的高低？ 这三种价格中哪种价格不能反映房地产价格水平的高低？
房地产价格的形成 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样， 个条件： 备3个条件： 个条件 ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有 有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“ 用”，经济学上称为使用价值或效用； 经济学上称为使用价值或效用； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲 稀缺性： 地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏； 地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意 有效需求：对物品的有支付能力支持的需要 不但愿意 购买而且有能力购买 。
房地产价值与价格的种类
按形成形式分 ⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实 成交价格：指交易双方实际成交的价格， 价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种房地产在市场上的平均水平价 市场价格： 格，是大量成交价格的统计结果 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡 理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。 价格 ⑷公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价 公开市场价值： 格。房地产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理 性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对 性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间， 象具有必要的专业知识， 象具有必要的专业知识，交易条件正常
⑤房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影 房地产价格通常是个别形成， 响；
房地产供求与价格
房地产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内， 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平 下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成 对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 需求有两个条件：一是消费者愿意购买， 需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者 有能力购买。 有能力购买。
房地产供求与价格之间的关系 在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型： 在理论上可以将房地产的供求状况分为 种类型： 种类型 全国房地产总的供求状况； ①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总 的供求状况； 全国本类房地产的供求状况； 的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④ 本地区本类房地产的供求状况。 本地区本类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同， 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动 及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低 及变更用途困难， 的供求状况， 的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状 况。