房地产价格构成
第一节.房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中,凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。
房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一,地价蕴于房价之中,是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格由成本和利润两部分组成,用公式表示就是:商品房价格=成本+利润。
房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+ 流通费用+利润+税金。
具体来说,房地产价格由以下几部分组成。
（一生产成本1. 土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费,征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2. 拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3. 勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4. 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费。
它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。
5. 住宅小区基础设施建设费这是指建筑物 2 米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用,以及环卫绿化设施费。
第七章房地产营销策略--定价策略房地产市场营销6. 小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。
7. 管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用,主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等,还包括房产税、土地使用税、车船使用税等,收费标准是以上述1-6 项之和为基数取一百分比,具体比例由市、县人民政府确定。
8. 贷款利息计入成本的贷款利息,由市、县人民政府根据本地区商品住宅建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。
（二计划利润利润是指开发经营单位销售商品房屋后的销售收入扣除全部生产、销售成本,并缴纳税金之后的净利润。
（三税金税金是政府向房地产开发企业征集的列入商品住宅价格构成的营业税、城市维护建设税等项。
1. 营业税营业税是对发生营业行为的单位和个人以其营业收入为课税对象征收的一种税。
从事房地产开发建设的单位和个人根据营业额交纳税收前税率是5%,按下式计算营业税额二商品住宅营业收入额＞税率（%2. 城市维护建设税城市维护建设税是为适应城市建设需要对缴纳营业税的单位和个人征收的税。
（四住宅楼层、朝向和地段的差价楼层、朝向差价和地段的差价在公有住房出售时的规定。
1.楼层差价根据高层或多层房屋的高度、提升工具、光照时间和消费者习惯等具体情况,确定标准价格楼层与其余各层的差价率。
各楼层的差价率的代数和应趋近于零。
例如以多层住宅为例,以第一层价格为98%,则第二层为100%,顶层为96%,其他为102%,其计算公式为楼层差价=标准房价艰层差价率2.朝向差价房屋的朝向差价率是根据当地的气候、主风向和光照以及当地人们生活习惯确定不同朝向的差价率。
住宅的朝向以每套主居房朝向为准,如一房间有双重朝向择优朝向。
一般地,朝向增减差价率之和应为零。
如以向南差价率为102%,朝东100%,朝西95%,朝北92%,其计算公式为朝向差价=标准房价刪向差价率3. 地段差价根据城市土地级差情况,将城市土地划分成不同地段,确定相应的地段差价率。
新建房屋的出售价格的构成和制订,应有严格的计划。
国家规定了新建商品房的出售价格由物价部门审批,各地也制定了具体的申报制度和作价方法。
商品房屋价格组成的公式如下成本价格=生产成本±(朝向差价、楼层差价平均价格=成本价格+计划利润+税金销售价格=平均价格+地段差价房地产开发企业在开发、经营、销售过程中,企业所定的价格既不能低得没有利润,也不能过高而影响需求,必须介于两者之间。
此外,价格构成因素尚要考虑下面这些情况。
(1房屋装修。
随着经济的发展,房屋装修标准日益提高。
门、窗、地板的用料已成为房产价格的重要构成因素。
如超过同类房屋标准,一般可按原单价酌增5%-15%;如低于同类房屋标准,则可按原单价酌减5%-15%.(2 房屋设备。
般指卫生和暖气设备。
卫生设备指抽水马桶、瓷面盆和搪瓷浴缸等三件。
如果设备因素未列入房屋造价或增加了房屋设备,就应按原单价增加房屋设备费用(3房屋附属设施。
包括围墙、女儿墙和绿化等。
围墙、女儿墙可按墙体结构每平方米估算单价另加20%价格,作为围墙上木门、铁门、竹笆门的费用。
(4房屋的折旧。
房屋建成后,无论是使用还是闲置,都会发生自然的和人为的损耗,从而需要考虑折旧因素。
一般地说,房屋使用年限越长,折旧额越高。
但折旧的计算方法不同,折旧额也会有所不同。
(5房屋完好程度。
使用年限内各阶段的折旧率,一般只考虑时间因素,而未考虑人为因素。
房屋完好程度应综合考虑自然损耗、房屋维修、保养爱护等三个因素对房屋价格的影响。
可根据上述三个因素确定房屋的完损等级,然后再进一步确定房屋的价格水平。
二、房地产价格的多种表现形式房地产价格形式多,名称不完全一致,有的是特定房地产制度下的产物。
不同房地产价格,所起的作用不尽相同,有的是交易的结果,有的是作政府征税的标准,有的是政府征用房地产补偿时的依据,有的是计算房地产增值额的基础。
(一房产价格、地产价格和房地产价格房地产价格通常有房产价格、地产价格、房地产价格之分。
房产价格有时称房屋价格,或建筑物价格,简称房价。
地产价格又称土地价格,简称地价。
房地产价格又称房地混合价。
由于房产、地产、房地产又有各种分类,因此又有各种价格,如房产可分为住宅、工业用房、商业用房、办公用房等,相应的房产价格也有住宅价格、商业用房价格等。
再如地产。
同一块土地,其“生熟”程度不同,其价格也不同,所谓“生熟”程度是指以下方面工作进行得如何:(1 征用补偿的农地,还需要支付征地补偿费。
(2已征用补偿但未做“三通一平”的土地。
所谓“三通一平”是指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
(3 在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地,此土地征购后需进行拆迁安置。
(二售卖价格和租赁价格销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。
租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下,对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。
(三商品房的价格、成本价格和福利价格商品房的价格包括成本价格和利润,其计算公式为商品房的价格=成本价格+利润成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。
福利价格是低于成本价格的价格形式。
这主要是国家为了解决一些住房特别困难的公民让其有房住而采取的措施,成本价格和福利价格必须要辅之以相应的财政补贴,通常国家可采取免费或者优惠划拨一些土地建房,然后出售给住房困难户。
(四市场价格、理论价格和评估价格房地产的市场价格,是房地产交易的实际成交价格。
这种价格通常随时间和供求关系及交易双方的心态等的变化而发生变化。
市场价格简称市价,其中又可分为公平市价和非公平市价。
公平市价是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。
这个价格对交易双方来说也是经济上合理的价格。
反之即为非公平市价。
房地产的理论价格,是经济学理论中认为的房地产的“内在价值”或“公开市场价格”即,将该房地产放在合理市场上交易,它应该实现的价格为多少。
房地产的评估价格,简称评估价,是运用某种估价方法对房地产市场价格等所作的一种估计、推测和判断。
在评估市价时,房地产的评估价与房地产市价有密切关系。
理论上,一个良好的评估价格等于公平市价等于理论价格。
（五总价格、单位价格和楼面地价房地产总价格,是指一宗房地产的整体价格。
根据情况的不同,房地产总价格也不同,它可以是一块面积800平方米的土地价格,或是一片土地的土地价格,也可能是一个地区内全部房地产的价格。
房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
房地产单位价格,对土地单位价格来说,是指单位土地面积的土地价格。
对建筑物单位价格来说,是指单位建筑面积的建筑物价格。
对房地产单位价格来说,是指单位建筑面积的房地产价格。
房地产单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
对于住宅来讲,还有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
（六抵押价格、课税价格和征用价格抵押价格是在设定房地产商品抵押权时所规定的价格。
接受抵押的一方为了保证自身利益的安全性,房地产商品的抵押价格通常要低于它的实际价值。
课税价格,是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。
具体的课税价格如何,由课税政策而定。
征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。
（七期货价和现货价期货价是房地产商品的预售价,是先交钱后取货的价格;现货价是“一手交钱,一手交货”的价格。
两者之间的关系可表示为期货价=现货价-相应的投资利益±销售风险预期损盈值（八住宅工程造价和住宅综合造价住宅工程造价是单一住宅项目的征地、开发和建设价格。
住宅综合造价则除了单一住宅工程造价之外还包括小区配套费,拆建还建费、统建管理费等项目费用。
目前各地一般都采用综合造价指标。
第四节.房地产基本定价方法定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多,但是企业在制定价格时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最低基数,而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系数。
在实际定价过程中,企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本费用导向定价、需求导向定价和竞争导向定价三类。
一、成本费用导向定价法成本费用导向定价法是房地产企业以产品的成本费用为主要依据,综合考虑其他因素制定产品价格的方法。
它简单方便,是企业最基本、最普遍和最常用的定价方法。
由于产品的成本费用形态不同,因此以成本费用为导向的定价方法也多种多样,具体有以下几种。
（一成本费用加成定价法这是以成本费用为中心的传统定价方法。
就是在单位产品成本费用的基础上加上一定比率的预期利润和税金,作为房地产产品的价格的定价方法。
在实际工作中可分为两种情况。
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
房地产估价(成本法)资料讲解
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
➢ 取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
房地产估价(成本法)
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
房地产估价方法——成本法
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ① 物质折旧：
自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ② 功能折旧：
功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效
房地产价格基本构成要素及其影响因素
浅议房地产价格的基本构成要素及其影响因素房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。
房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性，这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。
住房问题从来就不是一个纯粹的经济和市场问题，它是一个事关社会和谐以及城市建设是不是要以人为本的社会和政治问题。
不管是售楼人、二手房中介、炒房者，还是平民百姓，面对房价上涨，无不露出为房而动的焦躁。
自1990年我国土地使用制度市场化以来，特别是近几年，我国房地产价格持续攀升特别是以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚。
房地产价格的大幅度上涨已经引起了各方关注，并引发了是否产生房地产价格泡沫的大讨论。
如何看待我国房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动，从而使宏观经济保持稳定是一个需要研讨的课题。
一、房地产价格的基本构成要素及其影响因素居民所关心的房地产价格变动主要是商品房住宅价格的变动。
商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。
购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。
商品房的价格由市场供求关系决定。
（一）房地产价格基本构成要素房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
房地产价格的基本构成要素如下：1、土地价格或使用费土地所有权转让或使用权出让的价格在房地产中占很大的比重。
由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。
即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异。
2、前期开发工程费前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，还有“三通一平”基础设施建设费等。
3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分。
房地产开发成本详细构成
房地产开发成本详细构成【每项都包含经验数据】2016-06-28 豆豆666dou内容提要房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产建安成本构成参考价格
房地产建安成本构成参考价格-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII房地产建安成本构成参考价格1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙装饰工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产建安成本构成参考价格
房地产建安成本构成参考价格房地产建安成本构成参考价格1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙装饰工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价~%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
第二节 房地产价格构成
计算公式
房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+ 房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费 成本 用+投资利息+销售税费 +开发利润 投资利息+销售税费 开发利润 利息
新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息
开发利润= 土地取得成本+开发成本） 开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率 开发利润= 土地取得成本+开发成本+管理费用） 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率 开发利润= 土地取得成本+开发成本+管理费用+ 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 销售费用） +销售费用）×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值× 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率
投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用， 土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借 贷资金，还是自有资金， 贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 ——利息额 ——资金额 P——资金额 ——利率 i——利率 ——计息期 n——计息期
：从投入到开发期结束
销售费用和销售税费
1、销售费用
广告宣传、 广告宣传、销售代理费
2、销售税金及附加
营业税、城市维护建设税和教育附加 营业税、
3、其他销售税费
应由卖方负担的交易手续费等
开发利润
第十讲房地产价格
1.3房地产价格的类型
1.3.1所有权价格及其他权利价格
房地产所有权价格，特指房地产市场上 商品房买卖价格，包括新增商品房〔增 量房〕买卖价格和存量房买卖价格，商 品房的所有权通过买卖由卖方转移到买 方，表达了房地产产权关系的变化，俗 称为“产权价格〞。
房地产他项权利价格可细分为租赁权价 格〔通常称为租金〕、抵押权价格、地 上权价格、地役权价格、典权价格等， 它们都是从房地产所有权价格派生出来 并与之有密切联系的价格。
5.4.4房地产估价程序
1.明确估价基本领项
〔1〕明确委托方所提出的估价目的，不同的 估价目的，所评估的价格内涵也不尽相同。
〔2〕了解估价对象，主要包括估价对象的物 质实体状况和权益状况。
〔3〕明确估价时点，估价时点应根据估价目 确实定。
〔4〕签定估价合同，明确委托人所要求的估 价任务完成期限。
重置价格，是指按现行市场价格，使用现代材 料、施工技术和检测标准，购置或建造一个与 评估对象具有相同用途的全新房地产所需支付 的全部金额。
重建价格，是指按现实市场价格，一切均按评 估对象的原样和原样标准，建造一个全新状态 的评估对象所需的全部金额。
造成的价值损耗，可以分为自然性贬值、功能 性贬值、经济性贬值。
第十、十一讲：房地产价格
2015年12月2日、9日
目录
1
房地产价格的含义与特点
2 房地产价格的构成 3 房地产价格的影响因素 4 房地产估价
1、房地产价格的涵义与特点
1.1房地产价格的涵义 1.1.1房地产价格的涵义 房地产价格是房屋建筑物价格和土地价
格的统一，是房地产商品价值和地租资 本化的综合价值的货币表现。
2.3房地产价格
从商品价值构成的角度分析，房地产价格是 房产价格和土地价格的统一。
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
房地产价格构成
完全成本费用加成定价是以房地产产品生产和经营过程中全部实际成本费用为基础，制定产品价格。其计算公式为
单位产品价格=［完全成本费用（1+成本费用利润润+税金]/产品产量
成本费用利润率一般根据市场上开发同类房地产产品所获得的利润率来确定。这种方法可以保证补偿企业的全部劳动耗损，实现预期收益.但这种定价由于利润率一定，往往会因企业成本费用越大而是利润也越大，因此很少考虑用户利益,加上房地产投入批量大,建设周期长,交工时间不一致等特点，造成总成本费用统计的复杂性,难以达到精确计算。
2.目标收益定价法
这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。计算步骤如下：
(1)确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式.
(2）确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式有
（二）售卖价格和租赁价格
销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。
（三）商品房的价格、成本价格和福利价格
商品房的价格包括成本价格和利润，其计算公式为
商品房的价格=成本价格+利润
成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。
房屋建成后，无论是使用还是闲置，都会发生自然的和人为的损耗,从而需要考虑折旧因素。一般地说，房屋使用年限越长，折旧额越高。但折旧的计算方法不同,折旧额也会有所不同.
（5）房屋完好程度。
使用年限内各阶段的折旧率,一般只考虑时间因素,而未考虑人为因素。房屋完好程度应综合考虑自然损耗、房屋维修、保养爱护等三个因素对房屋价格的影响.可根据上述三个因素确定房屋的完损等级，然后再进一步确定房屋的价格水平。