房地产价格与价值
房地产估价中的价格与价值涵义探讨
房地产估价中的价格与价值涵义探讨作者：张俊于海燕来源：《商业时代》2008年第19期内容摘要：为了规范房地产估价中价格与价值的使用，本文在比较研究国内外相关观点的基础上，总结出了价格与价值的定义，并对如何准确理解房地产的涵义进行了探讨，最后给出了房地产估价中房地产价格和房地产价值的概念。
关键词：房地产估价价格价值房地产估价中，房地产价格和房地产价值是两个最基本的概念，它们又可以细分出一系列的关于价格和价值的专业术语。
对房地产价格和房地产价值涵义的准确把握是正确理解这一系列专业术语的基础。
价格与价值的涵义（一）价格马克思主义劳动价值论认为价格以价值为基础，是商品价值的货币表现。
西方经济学一般认为价格是为交换商品或服务所支付的代价。
在国内有的学者认为：房地产价格是和平地获得他人的房地产必须付出的代价。
在《国际资产评估标准(94、95卷)》中对价格是这样定义的：Price is a term used for the amount asked, offered, or paid for a good or service.马克思主义劳动价值论揭示了价格的本质，笔者从其具体的表现形式上借鉴国际资产评估标准的定义，在房地产估价行业内对价格定义如下：价格是为交换商品或服务支付的、要求的或者承诺的货币数量。
一般而言，价格是特定的买者或卖者在特定的条件下，对于商品或服务的相应价值的一种表示。
价格通常用货币来表示，虽然不一定要用货币来偿付，包括购买者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
从价格定义可以看到，价格一般可以分为三种：实际支付的、要求的、承诺的。
实际支付的这一类也就是通常所说的成交价格，是在特定条件下，特定购买者同意支付的，且特定出售者同意接受的金额。
要求的这一类主要是指卖者的出价或买者的应价，俗称“讨价还价”中的两个“价”都是指要求的价格，它不等同于成交价格。
承诺的这一类主要是指合同、契约中所达成的金额，由于合同并不一定得到执行，所以承诺价格不等同于成交价格。
房地产价格和价值_真题(含答案与解析)-交互
房地产价格和价值(总分160, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.在合法利用下，在用价值一般( )市场价值。
A．低于B．等于C．高于D．不等于SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A2.房地产估价中的价值，一般是指( )。
A．使用价值B．交换价值C．投资价值D．账面价值SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B3.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的( )。
A．互补性B．权益差别C．替代性D．外部环境差异SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C4.在评估投资价值时，折现率是( )。
A．社会一般的收益率B．收益法中的资本化率C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D5.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
A．快速变现价值B．谨慎价值C．在用价值D．残余价值A B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B6.投资者评估的房地产的投资价值( )该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。
A．小于B．大于C．小于或等于D．大于或等于SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D7.房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A8.决定房地产需求量和供给量的共同因素是( )。
A．相关物品的价格水平B．该种房地产的价格水平C．房地产开发商对未来的预期D．消费者对未来的预期SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B9.需求规律是指需求量与价格( )的关系。
如何评估房地产的价值
如何评估房地产的价值房地产是人们生活中最基本的需求之一，对于购房者和投资者而言，了解如何评估房地产的价值至关重要。
本文将介绍一些常用的方法和指标，以帮助读者准确评估房地产的价值。
一、市场对比法市场对比法是评估房地产价值最常用的方法之一。
通过对房屋周边同类型物业的销售价格进行对比，可以更准确地了解当前市场价格。
在使用市场对比法时，需要考虑以下几个因素：1. 位置：房地产的地理位置是价值评估的重要因素之一。
同类型物业在不同位置的销售价格可能存在较大差异。
因此，需要将房地产与周边同类型物业进行比较，以获取更准确的价值评估结果。
2. 建筑面积和房间数量：建筑面积和房间数量是房地产价值评估的另一个重要考虑因素。
通常情况下，建筑面积越大、房间数量越多的房屋价格相对较高。
因此，在进行市场对比时，需要确保同类型物业的建筑面积和房间数量与待评估的房地产相似。
3. 房屋年限和维护状况：房屋的年限和维护状况同样会对价值评估产生影响。
较新的房屋一般具有更高的价值，而老旧房屋则可能价值较低。
此外，房屋的维护状况也会对价值评估产生影响，因为较好的维护状况通常意味着更高的价值。
二、收益法收益法是评估投资物业价值的常用方法，尤其适用于评估出租物业的价值。
这种方法基于租金收益，通过将预期租金与市场上相似物业的租金进行对比，从而确定房地产的价值。
在使用收益法进行房地产评估时，需要考虑以下几个因素：1. 净年租金收入：净年租金收入指扣除房屋运营费用之后的租金收入。
评估房地产价值时，需要基于该指标计算预期年租金收入。
2. 收益率：收益率是指投资者在房地产上获得的回报率。
不同地区和不同类型的房地产可能具有不同的收益率。
因此，在使用收益法进行评估时，需要了解当地市场的收益率情况，并将其应用于预期年租金收入，以确定房地产的价值。
三、成本法成本法是一种评估房地产价值的方法，基于重建或重置成本来确定房地产的价值。
该方法适用于新房和待建房地产的评估。
房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第三章房地产价格和价值
第三章 房地产价格和价值一、单项选择题1、（ ）是指对物品的有支付能力支持的需要。
A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求2、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（ ）。
A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、没有交换价值也一定没有使用价值C、没有使用价值肯定就没有交换价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值3、在通常情况下，（ ）出让的地价最低。
A、拍卖方式B、挂牌方式C、招标方式D、协议方式4、正常成交价格的形成条件不包括（ ）。
A、公开市场B、交易对象本身具备市场性C、较短的期间完成交易D、买者和卖者都具有完全信息5、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。
A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格6、成交价格围绕着（ ）而上下波动。
A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格7、下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（ ）。
A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值8、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值（ ）比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。
A、大大高于B、大大小于C、等于D、小于9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（ ）。
A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值10、对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值11、在评估投资价值时，折现率是（ ）。
A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率12、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（ ）。
A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。
房地产价格和价值
房地产价格和价值房地产价格和价值之间存在着紧密的关联，但并不完全相同。
房地产价格是指具体房地产市场上的交易价格，是买卖双方在特定时间段内达成的一种市场价值的体现。
它受到供求关系、经济周期、政府政策以及地理位置等多个因素的影响。
然而，房地产价格并不一定能准确反映房地产的实际价值。
价值是指房地产在经济、社会和自然环境中的真正意义和价值，是对其潜在效用、稀缺性和可持续性的综合评估。
价格可能会受到短期投机行为的影响，而忽略了房地产的长期价值。
房地产的价值不仅仅局限于物质价值，还包括非物质价值。
比如，房地产所具备的文化、历史和环境保护等方面的价值，对于城市的发展和居民的生活质量起着重要的作用。
这些价值无法通过纯经济手段来衡量，而是需要综合考虑社会、文化和环境等多个维度的因素。
另外，房地产价格的波动也不一定能准确反映房地产的价值变化。
价格波动可能是由市场供求矛盾引起的，也可能是由于购房者对未来市场走势的预期变化而产生的。
然而，这些预期不一定与实际的价值变化相吻合，因此房地产的价格波动并不能准确反映房地产的真正价值。
最后，房地产的价值评估是一个相对复杂的过程，需要综合考虑经济、社会和环境等多个因素。
只有在全面了解房地产的各个方面并做出科学评估的基础上，才能更好地把握房地产的真正价值。
因此，在购买或投资房地产时，我们应该注重价值而非仅仅关注价格，以充分考虑其长期的经济、社会和环境效益。
房地产是人们生活中的重要组成部分，对于个人和社会而言都具有巨大的影响。
因此，对房地产的价格和价值进行准确的评估和理解是非常重要的。
首先，房地产的价格是在市场供求关系的作用下形成的。
当市场需求高于供应时，房地产价格会上涨；相反，当市场供应超过需求时，价格则会下降。
在房地产市场中，供求关系的变化是房地产价格波动的主要原因之一。
然而，价格只是一种表象，并不能完全反映房地产的真正价值。
房地产的价值更为复杂，它包括物质价值和非物质价值两个方面。
房地产评估的价值区间及均衡价格探讨
房地产评估的价值区间及均衡价格探讨摘要】随着我国房地产交易和金融市场的繁荣发展，房地产评估作为资产评估中的重要领域之一，对于资产评估有着重要的意义。
在我国房地产评估理论和方法有了一定的发展，但是对于缩小房地产评估值与交易价格的差距上还存在一定的问题。
本文简单介绍房地长评估的概念，探讨分析了房地产的价值区间和均衡价格之间的问题，分析价值区间模型，运用供求理论以及均衡价格和博弈理论等检验价值区间的合理性，并结合评估方法进行了详细的阐述。
关键字：房地产评估；价值区间；均衡价格；评估方法随着我国房地产市场的快速发展，我国对于房地产的评估范围的规定也变得越来越广。
房地产评估不仅包括土地使用权还包括房地产转让等多方面。
针对我国现有的房地产市场的不够完善。
如果直接将国外的成本法、市场法和收益法应用于中国的实践中，就有可能阻碍中国房地产事业的发展，我们应该借鉴国外的评估方法，寻找适合中国房地产发展的评估方法。
在现有的房地产市场环境下，我们既要考虑房地产供求双方的利益最大化也要结合价格区间与均衡价格进行房地产评估，寻求房地产的最大利益。
一、房地产评估概述评估包括评价与估算机器设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产和企业价值的评估。
而房地产评估则是指由专业评估人员为特定目的的房地产的特定权益在某一特定时点上的价值评估，其评估是模拟出来的，所以评估结果并不是指房地产定价。
房地产的评估主要包括以下五个要素：时间、对象、目的、原则、程序及方法等。
房地产评估的评估内容具有多样性的特点。
其中按评估对象可以分为房产评估和地产评估。
而按评估目的则主要有土地使用权、房地产转让、租赁、抵押、典当课税征用拆迁补偿、保险、企业合并、纠纷解决、以及企业合资、合作、联营以及企业的上市、兼并、破产清算等。
二、价值区间2.1 评估值的区间值合理性分析房地产的评估区间值指的是房地产价值的分布范围。
对于房地产评估区间值的合理性分析要从一下几方面进行分析。
房地产价格和价值
房地产价格和价值房地产作为一项重要的投资和生活资产，一直备受关注。
人们普遍关心的问题之一是房地产价格与价值之间的关系。
本文将探讨房地产价格与价值的概念、影响因素以及两者之间的关联。
一、房地产价格和价值的概念房地产价格是指某一时刻下，市场上对一套房产所支付的货币金额。
它受供求关系、市场因素和政策调控的影响，具有波动性。
房地产价值是指某一房产在特定条件下所能持续提供的经济利益。
价值与价格有所不同，它更加综合考虑了房地产的功能、位置、品质等因素。
二、房地产价格的影响因素1. 供求关系：供需关系是决定价格的重要因素之一。
当房源紧张，需求旺盛时，房地产价格通常会上涨。
相反，当供大于求时，价格则可能下跌。
2. 地理位置：房地产的地理位置是其价值的重要决定因素。
比如，位于城市中心的房产通常更具价值，因为其具备便捷的交通、商业和文化资源，更能满足人们的生活需求。
3. 房地产质量：房地产的建筑质量、装修程度和设施配置等也会影响其价格。
高质量的房产往往会被认为价值更高。
4. 经济环境：经济环境的稳定与发展水平也会对房地产价格产生影响。
如果经济增长迅速，就业市场繁荣，人们的购房能力增强，房地产价格也会相应上涨。
5. 政策调控：政府的宏观调控政策也会对房地产价格产生一定的影响。
比如，鼓励购房的优惠政策或者限制购买的调控政策都可能对价格产生一定的影响。
三、房地产价格与价值的关联房地产价格和价值之间存在一定的联系，但并非完全一致。
房地产价格是市场供求关系和其他因素的影响下形成的，而价值是对房地产在特定条件下所能提供的经济利益的综合评估。
当房地产价格低于其价值时，即房产被低估时，可能存在投资机会。
购买这样的房产可以在未来价格上涨时获得较高的回报。
然而，房地产市场的价格波动也存在一定的风险。
购买过高估值的房产可能会在市场调整时遭受损失。
因此，对于购房者和投资者来说，了解房地产价格和价值之间的关联，并综合考虑市场因素、地理位置、质量等多个因素，才能做出更明智的决策。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法I.定价策略1.市场定价策略：根据市场供求关系和竞争情况来确定房地产的定价。
市场定价能够更好地适应市场需求和变化，并提供具有竞争力的价格，吸引买家。
2.成本定价策略：根据开发成本和预期利润来确定房地产的定价。
成本定价策略可以确保开发商能够覆盖成本，同时获得理想的利润。
3.需求定价策略：根据目标客户群体的需求和能力来确定房地产的定价。
需求定价能够更好地满足特定客户的需求，吸引目标客户群体。
4.差异化定价策略：根据房地产项目的独特特点和差异来确定定价。
差异化定价策略能够凸显产品的独特性和价值，提高产品的竞争力。
II.定价方法1.直接成本法：通过计算直接开发成本，加上预期利润率来确定定价。
这是最常见的定价方法，基于开发商的成本和利润要求进行决策。
2.市场比较法：通过与类似房地产项目的市场价格进行比较，来确定定价。
市场比较法可以根据市场供求关系和竞争情况，提供参考的定价水平。
3.收益法：通过计算房地产项目的未来现金流量来确定定价。
这种方法更适用于投资房地产，考虑到租金收益和资本增值等未来收益。
4.投标法：通过向潜在买家征求报价，并选择最高报价来确定定价。
这种方法适用于市场需求不确定或投资决策紧迫的情况。
5.基于价值的定价法：根据房地产项目的实际价值来确定定价。
这种方法需要对房地产项目进行详细评估，包括土地价值、建筑物价值和未来现金流量等。
总结起来，房地产定价需要综合考虑市场情况、成本、需求、差异化和投资回报等因素。
合理的定价策略和方法能够确保开发商和投资者能够获得最大的利益，并获得良好的销售和投资回报率。
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P S P2 Pe P1 D 0 Q1 Q2 Qe Q3 Q4 房地场均衡价及其形成 Q E
E点是需求曲线与 供给曲线的交点， 它同时处于需求曲 线和供给曲线上。 因此，E点是供求 均衡点，其所对应 的价格Pe被称为均 衡价格，所对应的 数量Qe被称为均衡 数量。
均衡价格理论是价格原理的核心内容，它 表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而 脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺， 导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上 升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价 格。
价格形成时间不同
一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形
成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完 全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形 成的时间通常较长。
供求变化不同
对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产
品和服务的需求而引起的需求。
二、房地产价格的特征
1、该种房地产的价格水平
2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、房地产开发商对未来的预期
（三）房地产供给曲线
P
S
P
S1
供给减小
S0 S2
供给增加
0
（a）
Q
0
（b）
Q
一般房地产供给曲线
三、房地产均衡价格
在其它条件不变的情况下，需求曲线上的 每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地 产价格与数量的组合， 供给曲线上的每一个 点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提 供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易 是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因 此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都 愿意而且能够接受的价格和数量。
二、成交价格、市场价格、理论价格、公开 市场价值和评估价值
1、成交价格：是指在一笔房地产交易中，交易双方实 际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者 买者支付、买者收取的货币额、商品或其它有价物；
买价、卖价、正常成交价格之间的关系：在实际交易 中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖 者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。如下 图所示：
房地产供给量变化的百 分比 房地产供给的要素成本 弹性 要素价格变化的百分比
（三）弹性数值的类型
弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的 变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于 另一个经济变量的变化是较不敏感的。 经济学上将弹性数值分为如下5种类型：
（1）弹性大于1的情况，称为富有弹性； （2）弹性小于1的情况，称为缺乏弹性； （3）弹性等于1的情况，称为单一弹性； （4）弹性为无穷大的情况，称为完全弹性； （5）弹性等于零的情况，称为完全无弹性。
3、房地产需求的人口弹性
房地产需求的人口弹性是建立在房地产的需求量变化 与人口数量变化之间的一个弹性概念，用来表示房地 产的需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反 应程度。是房地产需求量变化的百分比与人口数量变 化的百分比之比。
房地产需求量变化的百 分比 房地产需求的人口弹性 人口数量变化的百分比
房地产需求量变化的百 分比 房地产需求的价格预期 弹性 预期的房地产价格变化 的百分比
（二）房地产供给弹性
1、房地产供给的价格弹性
房地产供给的价格弹性通常称为房地产供给弹性，表 示在一定时期内一种房地产供给量的变化对于该种房 地产价格的相对变化的反应程度。是房地产供给量变 化的百分比与其价格变化的百分比之比。
变化方向 变动幅度
供给增加=需求减少 反 方 向 变 化 供给减少=需求增加 供给增加﹥需求减少 供给减少﹤需求增加 供给增加﹤需求减少 供给减少﹥需求增加
均衡价格
下降 上升 下降 上升 下降 上升
均衡交易量
不变 不变 增加 增加 减少 减少
四、房地产供求弹性
当两个经济变量之间存在函数关系时，作为 自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量 的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济 变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相 对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。 具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发 生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量 的百分比变化。
Q2 Q1 ( P2 P1 ) ED Q1 Q2 2 P1 P2 2
例2-1：假设某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到 2200元/平方米，其需求量从1000套减少为800套。试采用 中点法计算该种商品住宅的价格弹性。
解：采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：
Q
P
完全弹性
P S
S
完全无弹性
0
（d）
Q
0
（e）
Q
供给的价格弹性类型
第四节 房地产价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值
使用价值：指该种商品能满足人们某种需要的效用； 交换价值：指该种商品同其他商品相交换的量的关 系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为 一定数量的货币、商品或其它有价物。
人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价 值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换 价值。
示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房 地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求 量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。
房地产需求的价格弹性
房地产需求量变化的百 分比 房地产价格变化的百分 比
由于房地产的需求两与其价格一般按照相反方向变化， 即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此， 房地产需求的价格弹性通常为负数。但为了方便起见， 一般用正数来衡量需求的价格弹性。 通常采用“中点法”计算需求的价格弹性。
作为因变量的经济变量 的相对变化 弹性 作为自变量的经济变量 的相对变化
（一）房地产需求弹性
1、房地产需求的价格弹性 （通常简称为房地产需求弹性） 2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性 4、房地产需求的交叉价格弹性 5、房地产需求的价格预期弹性
1、房地产需求的价格弹性
房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表
1、房地产价格受区位的影响很大； 2、房地产价格实质上是房地产权益的价 格； 3、房地产价格既有交换代价的价格，也 有使用代价的租金； 4、房地产价格是在长期考虑下形成的； 5、房地产价格通常是个别形成，容易受 交易者的个别因素的影响。
第三节 房地产供求与价格
房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动， 从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两 种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的 房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者 （购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他 一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响 房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求， 要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现 的。
流逝而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有 期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要 计提折旧。
价格差异不同
一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一
致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地 之间价格差异较大。
市场性质不同
一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而
土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
第三章
房地产价格和价值
房地产价格的含义和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
第一节 房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义 二、房地产价格的形成条件
一、房地产价格的含义
关于价格： 1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的 东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货 币形式来偿付。（[英]戴维：现代经济学词典，现象） 2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在 商品中的抽象的人类劳动。（许涤新主编：政治经
3000元/m2
最低卖价
3000元/m2
最高买价
2500元/m2
最高买价 2500元/m2
最低卖价
交易不能成功 （a）
交易可能成功 （ b）
达成交易的基本条件
房地产供给的价格弹性 房地产供给量变化的百 分比 房地产价格变化的百分 比
2、房地产供给的要素成本弹性
是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料 价格、建筑设备价格、建筑人工费等）变化的反应， 用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相 对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比 与要素价格变化的百分比之比。
房地产需求的收入弹性是建立在房地产的需求量变化 与消费者的收入量变化之间的一个弹性概念，用来表 示消费者对某种房地产的需求量的相对变化对于消费 者收入的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化 的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。
房地产需求量变化的百 分比 房地产需求的收入弹性 消费者收入变化的百分 比
（二）决定房地产需求的因素
1、该种房地产的价格水平
2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关物品的价格水平 5、消费者对未来的预期
（三）房地产需求曲线
P
P
需求增加
D
需求减小
D1 D0 D2
0
（a）
Q
0
（b）
Q
一般房地产需求曲线
二、房地产供给
（一）房地产供给的概念
房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房
2200 2000 价格变化的百分比 100% 9.25% 2000 2200 2
- 800 - 1000 需求量变化的百分比 100% 22.22% 1000 800 2
22.22% 需求的价格弹性 2.33 9.52%
2、房地产需求的收入弹性
第二节 房地产价格的特征