房产面积测算

• d．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、 垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。 • e．房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机 房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的 部位，按其外围水平投影面积计算。 • f. 挑楼，全封闭的阳台按其外围水平投 影面积计算。
• g．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层 水平投影面积计算。 • h. 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖 和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。 • i．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围 水平投影面积计算。 • j．地下室、半地下室及其相应出入口，层高 在2．20m以上，按其外墙(不包括采光井、防 潮层及保护墙)外围水平面积计算。
• 3、尺寸界限要合理
• ⑴外围尺寸不包括主墙外的艺术形体及 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、台阶、无柱雨 篷等。 • ⑵同一房屋需分别计算面积时，其分界 墙柱应注入主建筑物内。室外雨篷、挑 阳台、挑（檐）廊等，其两侧边长尺寸 应是与主体建筑分界的外墙边线开始计 算。
• ⑶墙体厚度应以实量为准。
• f. 骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通 行的部分。 • s．利用引桥、高架路、高架桥、路面作 为顶盖建造的房屋。 • h．活动房屋、临时房屋、简易房屋。 • i．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人 防干、支线。 • j．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
• 房产面积测量出新规 建筑面积计算 更明确
• o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸 缩缝面积计算建筑面积。
• （三）计算一半建筑面积的范围
• a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按 其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 • b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属 永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半 计算。 • c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围 水平投影面积的一半计算。
• d．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面 积的一半计算。 • e．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊， 按外围水平投影面积的一半计算。
• （四）不计算房屋面积的范围
• a．层高小于2.20m以下的夹层、插层、 技术层和层高小于2．20m的地下室和半 地下室等。
• b．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、 装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨篷等。 • c．房屋之间无上盖的架空通廊。 • d．房屋的天面、挑台、天面上的花园、 泳池。 • e．建筑物内的操作平台、上料平台及利 用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
• 二、房屋建筑面积测算基本精度
• 房屋建筑面积测算一律以中误差作 为评定精度的标准，以2倍中误差作 为房屋建筑面积测算的最大限差。 我国房产面积的精度分为3个等级， 各级房产面积测算的限差和中误差 不得超过表5-1中计算的结果。
房屋面积测算的中误差与限差 表5-1
房屋面积的 精度等级 一级 二级 三级 房屋面积中误差 0.01√S+0.0003S 0.02√S+0.001S 0.04√S+0.003S 房屋面积误差的限差 0.02√S+0.0006S 0.04√S+0.002S 0.08√S+0.006S
• k．有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱 或围护结构的外围水平投影面积计算。 • 1．玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水 平投影面积计算。 • m. 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱 外围水平投影面积计算。 • n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层， 有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外 围水平面积计算。
一级 ±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D） 0.02 二级 三级 ±(0.014+0.0007D) ±(0.028+0.0014D) ±(0.028+0.002D) ±(0.056+0.004D) 0.04 0.10
0.02 0.06 0.15
0.03 0.07 0.18
• B)套内墙体面积：套内使用空间周 围的维护或承重墙体，有共用墙及 非共用墙两种。 • 套之间的分隔墙，套与公共建筑之 间的分隔墙以及外墙（包括山墙） 均为共用墙，共用墙墙体水平投影 面积一半计入套内墙体面积。
• C）阳台建筑面积：按阳台底板水平 投影面积计算，封闭的全部计算建 筑面积，不封闭的计算一半建筑面 积，没有顶盖的阳台不计算建筑面 积。 • 3. 房屋的共有建筑面积 （由两部分
• 三、斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结 构，即坡屋顶的，层高2.2米以上部位计 算建筑面积。 • 四、不规则围护物。阳台、挑廊、架空 通廊的外围水平投影超过其底板外沿的， 以底板水平投影计算建筑面积。 • 五、变形缝。与室内任意一边相通，具 备房屋的一般条件，并能正常利用的伸 缩缝、沉降缝均应计算建筑面积。
±(0.01+0.0005D) ±(0.02+0.0015D) ±(0.02+0.001D) ±(0.04+0.003D) 0.03 0.07
0.02 0.04 0.11
0.02 0.05 0.14
0.03 0.07 0.19
• 三、房屋建筑面积测算要求
• 1、房屋边长丈量采用经检定合格的钢卷尺或 手持测距仪两次丈量结果取中数，量至厘米。 • 2、计算公式要正确 • 一般规则图形外围水平面积，可用下式表示 • S=B×L×J • 式中：S为建筑面积（m2）； • B、L为外围水平投影宽度和长度； • J为折减系数（无折减系数时，J=1）。
0.03 0.10 0.26
不利情况下房屋面积测量中的边长 测量误差 表5-5
限差计算举例 房屋 面积 的精 度等 级 边长测量的中误差 m 边长测量误差的 限差 m
D= 10.00
D= 22.36
D= 31.62
D= 50.00
一级 二级 三级
± ±（0.01+0.0003D） 0.01 （0.005+0.00015D）
• 建设部进一步明确了如下几种情况建筑面积的 计算规定： • 一、房屋层高。计算建筑面积的房屋，其层高 均应在2.2米以上（包含2.2米，以下相同）。 • 二、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又 有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙 的厚度按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不 同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕 墙参照玻璃幕墙的有关规定处理。
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根据《规范》中的规定，房屋面积的精度分 为3级，根据实践和实际的要求，一般采用2 个精度等级，即采用二级、三级精度标准。 5-3表中列出了不同测算面积所允许的面积 测算中误差。 有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段 可采用一级精度。
对新建商品房（及以前未测算的）建筑面积 测算精度采用二级精度要求。 对其他房产建筑面积测算采用三级中误差。
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测算面积所允许的面积测算 中误差 表5-3
面积 20 40 50 60 70 80 90 100 150 180 200
一级
0.05
0.08
0.09
0.10
0.10
0.11
0.12
0.13
0.17
0.19
0.20
二级
0.10
0.16
0.19
0.21
0.23
0.25
0.28
0.30
0.40
0.45
• （二）计算全部建筑面积的范围
• a. 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑 面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 • b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、 电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面 积。 • c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅， 均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分， 层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。
组成） • （1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、
• 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫室等；以及为整幢服 务的公共用房和管理用房的建筑面积； • （2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙， 以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半 的建筑面积。
• 4. 房屋的产权面积 • 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑 面积。
• 1.房屋的建筑面积
• 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有有 上盖，结构牢固，层高在2.20米以 上（含2.20米，以下同）的永久性 建筑。
• 2. 房屋的套内建筑面积 （由以
下三部分组成） • A)套内使用面积：为套内房屋使用 空间的净面积，按水平投影面积计 算。一般根据内墙面之间的水平距 离计算，内墙面的装饰厚度应计入 使用面积。
• 8、房产面积测算的一般要求有：
• ⑴房地产面积的测算，均指水平投影面积的测 算； • ⑵各类面积的测算，必须独立测算两次，其较 差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果； • ⑶边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单 位，取至0.01m2；共有建筑面积分摊系数至少 保留五位小数； • ⑷量距应使用鉴定合格的卷尺或其他能达到相 应精度的仪器或工具。
• 六、非垂直墙体。对倾斜、弧状等 非垂直墙体的房屋，层高2.2米以上 的部位计算建筑面积。房屋墙体向 外倾斜，超出底板外沿的，以底板 投影计算建筑面积。 • 七、楼梯下方空间。楼梯已计算建 筑面积的，其下方空间不论是否可 以利用，均不再计算建筑面积。
• 5、房屋共有建筑面积 • 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共 同占有或共同使用的建筑面积。
• 6、房屋的占地面积 • 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、 门、阳台）外围水平面积。 • 7、房屋用地面积 • 房屋用地面积是指房屋占用和使用的全部土地 面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面 积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全 部使用面积。
注：S为房产面积，m2