南宁市房产面积测算细则(最新版)
竣工前后房产面积测绘差异原因分析
竣工前后房产面积测绘差异原因分析作者：陈龙来源：《科技资讯》 2013年第21期陈龙(贺州市房屋登记交易管理中心广西贺州 542899)摘要:本文以竣工前后的房产面积差异分析为研究对象,从计算规则改变、设计变更、施工变更等五个方面分析了其中原因,全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华,相信对从事相关工作的同行能有所裨益。
关键词:竣工房产面积测绘差异中图分类号:P2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2013)07(c)-0034-02预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时,由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸,依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。
它是开发商预售房屋面积的依据。
实测面积是指房屋竣工验收后,开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构,依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。
换句话说,预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积,购房人通常是按照预测算面积支付房款的,而实测面积是产权登记面积,即房产证上的面积。
要缩小预测算与实测面积的差异,必须先了解其差异的原因,才能避免较大差异的产生,从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。
1 预测算与实测面积的差异分析在实际测量中,预测算面积与实测面积存在差异是必然的,笔者在贺州市房产测量实际工作的基础上,分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。
(图1)1.1 计算规则的改变目前,房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986．1-2000、GB/T17986．2-2000),该规范明确了房屋产权面积的测量要求,是一个原则性和灵活性相对平衡的规范,符合当时经济发展的需要。
但在新的形势下,由于房屋建筑风格不断创新,房产测量在个别环节上存在不统一的情况。
房屋建筑面积测绘技术规范 SZJGT 22-2006
1
SZJG/T 22—2006
房屋的专有建筑面积 建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。 3.1.7 房屋的产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记 确权认定。 3.1.8 房屋建筑施工图面积测算 依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建 筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。 3.1.9 房屋建筑面积预售测绘 依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积 为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。 3.1.10 房屋建筑面积竣工测绘 依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计 算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转 移登记。 3.1.11 房屋建筑面积现状测绘 依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、 征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。 3.1.12 房屋建筑面积变更测绘 因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建 筑面积测绘计算。 3.1.13 房屋建筑面积分割测绘 依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而 进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。 3.2 建筑容量名词 3.2.1 用地面积 经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 3.2.2 建设用地面积 经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 3.2.3 总建筑面积 建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 3.2.4 地面以上建筑面积 建筑物地面以上各层建筑面积之和。
房产面积测算细则
房产面积测算步骤
01 确定测算范围
需要确定具体测算的区域和范围
02 进行实地测量
需要使用测量仪器或其他工具进行实地测量
03 记录测量结果
需要将测量结果记录下来，以备后续使用
总结
房产面积测算是非常重要的一部分，需要进行精准测算和核 对。在进行测算时，需要考虑多种因素，并选择合适的工具 和技术。同时，还需要注意人为操作误差等因素，以避免误 差和纠纷的发生。
建筑面积与使用面积的差异
项目
建筑面积 使用面积
含义
建筑物所有楼层的面积，包括 室内和室外的面积 实际可供人们居住或工作的面 积，包括室内和室外的面积
计算方法
以外墙面到中心线的距离为宽 度，在各楼层上铺设面积，然 后加上建筑物外墙的面积 以室内面积为主，再包括阳台、 露台、花园等面积
应用场景
用于衡量建筑物的规模和等级 用于衡量房屋的实际可用空间
建筑物的边界应当 明确，避免计算错
误
正确识别房间 类型
不同类型房间的面 积计算方法不同，
应当认真区分
注意拐角处的 测量
拐角处的墙体长度 应当准确测量，否 则会影响测算结果
排除不计入面 积的部分
如阳台、楼梯、空 调外机等
面积测量误差的影响因素
建筑结构问题
建筑结构复杂 突出部分不规则
测量方法问题
工具使用不当 空间遮挡 角度和位置计算错误
将各项面积相 加
将室内面积、阳台 和露台面积以及花
园面积相加
计算阳台和露 台面积
测量阳台和露台的 面积，按照实际面
积计算
建筑面积和使用面积的概念不同
建筑面积与使用 面积的区别
南宁市房产面积测算细则
南宁市房产面积测算细则第一章总则第一条为加强我市房产测绘管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》 (建设部、国家测绘局第83号文) 、《房产测量规范》(GB/ T17986— 2000)的规定，结合我市实际，制订本细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内国有土地及集体土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。
第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
房产面积的精度等级启用二级。
限差：±(0.04＋0.002S)中误差：±(0.02＋0.001S)第四条房产分层分户平面图，图示详见《房产测量规范》。
第五条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。
(一)房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20 米）的永久性建筑。
（二）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
（三）房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。
（四）房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内房屋使用面积为套内使用空间的面积，以内墙面水平投影面积按以下规定计算：a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；b、跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积系指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
南宁市房屋面积测算规则
南宁市房屋面积测算规则按本细则规定进行房产面积测算及共有建筑面积的分摊若已办理《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》或《房屋所有权证》的，维持原房产面积测算及共有建筑面积的分摊方法，原计算方法有误除外第三十二条房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致，房屋产权面积的确认以批准文件或图纸为依据，若房屋整体与批准文件或图纸不相符时，按以下情况分别处理(一)自然人自建私有住宅的，按房屋自然状况完整测绘(二)商品房、经济适用房、安置房、单位自建房等，应反映房屋自然状况，按规划审定图纸以栋为整体制定共有建筑面积分摊方案第三十三条房产测绘委托人在委托测绘时须提交经规划部门审定的建筑施工图纸，图纸上各建筑部位的名称及定义应符合相关规范，不得自创名称术语第三十四条本细则由南宁市房产管理局负责解释附录：术语解释1、栋──是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋(1)独立建筑的房屋为一栋；(2)由多个塔楼和裙楼组成建筑，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑；(3)本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋；若相通则应视为一栋(4)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通，地面房屋应视为多栋；(5)以通廊相连的房屋，各为一栋2、夹层──位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫夹层3、技术层──指用作水、电、暖、卫生等设备安装的层次经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高米以上的计算层数4、结构转换层──建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层5、跃层式住宅──套内空间跨跃两楼层及以上的住宅6、阁楼──利用房屋内的上部空间加建的楼层或顶层坡屋面形成的空间7、地下室及半地下室──房间地面低于室外地坪面的高度超过该房间净高的二分之一的建筑物称为地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一且不超过二分之一者，采光窗在室外地坪以上的建筑物称为半地下室半地下室及地下室计入地下层数，地下层数用负数表示9、地上层数──即房屋的自然层数，指室内地坪±以上的按楼板结构分层的层高在米以上的楼层数依坡地建造的房屋，在该栋房屋的室外地坪最高处和最低处之间的楼层计入地上层数地上层数用自然数表示，楼层号不能避讳任何数字层高m以上的楼层算作一层，均应计算层数假层、附层、插层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出房屋的楼梯间、水箱间不计入层数分户图中填写实际层数10、地下层数──采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在米以上(含米)下的层数用负数表示11、房屋总层数──房屋的地上层数与地下层数之和12、骑楼──底层为有柱廊，廊道上方建为楼房的一部分一般建于市政道路、街、巷两侧，且建筑红线与道路红线相重合13、挑廊──指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊14、门廊、门斗──建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗15、檐廊──顶盖是由屋檐延伸而构成无柱走廊，称为檐廊；顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成的无柱走廊，也是檐廊16、层高──上、下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离17、阳台──有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台18、封闭阳台──在实体围护墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台19、露台──供居住者进行室外活动的上人屋面20、楼梯──是指房屋各楼层之间供垂直交通用的通道21、室外楼梯──依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯22、台阶──系指室外台阶，是房屋室内、外联系的过渡构件，是根据室内外的高差而设置的房屋辅助设施23、天面水箱间──指突出房屋屋面的装有水箱(水池)的房屋即水箱(水池)应完全包含在该房屋内，且必须可以看到水箱(水池)的底部或顶部24、天面楼梯间──指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在米以上供上屋顶维修或安全出口用的梯间25、天面电梯机房──指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房26、设备间──一栋大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，如配电房、发电机房、水泵房、消防控制室、空调机房、电梯机房等以设计图纸所标定的用途认定，凡设备间都应有具体明确的用途27、架空通廊──系指两建筑物之间供人们通行用的空中走廊28、管理用房──系指为保障建筑物正常使用而设置的用于值勤、检修、维护等工作的专用房屋，如值班室、警卫室、物业管理办公室等29、吊脚──系指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人们生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于米的部位计算建筑面积如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。
广西自治区南宁市房地产项目开发费用实例9
2005.5.1：30%。
土石方
41500方
33
ห้องสมุดไป่ตู้136.95
2003.3.1-2003.4.1
2003.4.1：30%；
2003.12.1：40%；
2004.6.1：30%。
桩基检测（大小应变）
10.00
2002.9.1
2003.5.1：50%；
2003.12.1：50%。
14.52元/平方米
50.82
室外管线工程费用
111.79
监理费用
10.89元/平方米
38.12
大门
170
售楼处
30
小计
1138.47元/平方米
3984.64
5
外部基础设施配套工程类
外部接水工程费
15.24
外部接电工程费
14.52元/平方米
101.63
配电工程费
76.22
排污费
10.16
小计
58.07元/平方米
土地费用
10000
8000
8000.00
二
前期工程费用
650.00
规划设计费
69472
65
451.57
2004.6.1
2002.7.1：10%；
2002.12.1：20%；
2003.6.1：10%；
2005.5.1：10%。
按建筑总面积，含总规费用
勘探费用
69472
5
34.74
2002.6.1
2002.7.1：50%；
9
临时电
1440
4.0
115.2
供电费用×8%
房产面积计算规则国家法规
房产面积计算规则国家法规房产面积计算规则是指在房屋买卖、租赁以及其他相关交易过程中，用于计算房屋实际使用面积的一系列规定。
这些规则一般由国家法规或地方条例来制定和执行，以确保交易的公平性和合法性。
以下是关于房产面积计算规则的一些主要国家法规。
1.《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是中国国内的一项法律法规，对于房产交易的各个方面都有详细规定。
其第二十八条指出，房屋面积应当按照国家有关规定计算和公示。
2.《商品房预售管理办法》《商品房预售管理办法》是中国国内的一项规范商品房销售的法规，其中包括了对房屋面积计算的详细规定。
根据该办法第十四条，房屋面积应当以建筑面积为准，其中建筑面积又包括了套内和套外面积。
3.《住房租赁合同》《住房租赁合同》是中国国内用于住房租赁交易的合同，其中也包含了对房屋面积计算的规定。
根据该合同的相关条款，房屋面积以套内使用面积为准。
4.建筑面积与套内面积的区别在中国的房屋交易中，建筑面积和套内面积是两个常见的术语。
建筑面积是指整个房屋的总体积，包括了墙壁、阳台等空间的面积。
而套内面积则是指房屋内可实际使用的面积，一般不包括墙壁、阳台等空间。
5.其他国家的相关法规除了中国，其他国家也都有相关的房产面积计算规则。
例如，美国的《对住房和城市发展部的家庭和住房支持规定》规定了公寓、共管公寓和联排别墅等不同类型房屋的面积计算方法。
而英国的《房屋租赁合同》则对房屋面积计算进行了详细规定。
总结起来，房产面积计算规则是针对房屋交易中计算和公示房屋实际使用面积的一系列规定。
这些规则主要由国家法规或地方条例来制定和执行，以确保交易的公平性和合法性。
在中国，房屋面积的计算一般以建筑面积为准，其中套内面积是指房屋内可实际使用的面积。
其他国家也有类似的规定，但具体细节和计算方法可能有所不同。
南宁市限价普通商品住房管理办法【最新版】
南宁市限价普通商品住房管理办法第一章总则第一条为促进南宁市房地产市场健康发展，合理调整住房供应结构，构筑多层次住房供应体系，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，缓解中等收入家庭住房困难，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》（桂政办发〔2013〕77号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。
第三条本办法适用于本市城区范围内限价普通商品住房的项目规划、土地出让、开发建设、销售和管理。
第四条市住房保障部门住房和城乡建设部门是本市限价普通商品住房的行政主管部门。
城区住房保障部门住房和城乡建设部门、民政部门按照各自职责分工负责本辖区范围内限价普通商品住房申请的复核工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区范围内限价普通商品住房申请的受理、初审等工作。
市发展和改革、建设、国土资源、规划自然资源、环保生态环境、财政、价格、民政、公安、统计、投资促进、监察纪委监委、税务、人社、城市管理综合行政执法等部门按照各自职责分工负责相关工作。
第二章项目建设计划及土地供应第五条市住房保障部门住房和城乡建设部门应当会同发展和改革、自然资源建设、国土、规划管理部门根据本市城市总体规划、土地利用总体规划、土地年度供应计划和住房建设规划，合理确定限价普通商品住房中长期规划及年度建设计划、建设规模及用地的供应规模，并根据本市住房需求变化情况，适时调整供应规模。
限价普通商品住房建设计划经市人民政府批准后实施。
第六条限价普通商品住房建设用地应当实行公开招标、拍卖、挂牌方式出让。
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南宁市房产面积测算细则第一章总则第一条为加强我市房产测绘管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局第83号文）、《房产测量规范》（GB／T17986－2000）的规定，结合我市实际，制订本细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内国有土地及集体土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。
第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
房产面积的精度等级启用二级。
限差：±(0.04＋0.002S)中误差：±(0.02＋0.001S)第四条房产分层分户平面图，图示详见《房产测量规范》。
第五条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。
(一)房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
(二)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
(三)房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。
(四)房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内房屋使用面积为套内使用空间的面积，以内墙面水平投影面积按以下规定计算：a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；b、跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积系指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
(五)房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占有或共同使用的建筑面积。
第六条房屋面积以平方米为单位，最终面积取至0.01平方米。
第七条量距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、掌上型测距仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米。
第二章房屋墙体定位及归属确认第八条房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷、抹灰、贴面等外墙装饰层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕墙、大理石、轻质铝扣板等）。
第九条单产权的房屋、独立栋或独立宗地的连体别墅不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内。
毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。
第十条墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
第十一条房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑之间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑之间的分隔墙均为共有墙。
共有墙的权属线绘于共有墙结构中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外墙按水平投影面积一半计入共有建筑面积。
第十二条房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙实体厚度确定，作为绿化、休憩、观光的架空楼层除外。
地下室外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）可按规划审定的设计图纸中墙体厚度计算建筑面积。
第十三条玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕墙等外墙面的间距确定为外墙体厚度。
同一位置外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，则确定主墙为房屋外墙，主墙厚度为外墙厚度。
金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
第三章房屋建筑面积测算第十四条计算全部建筑面积的范围：(一)永久性结构的单层房屋，层高2.20米以上（含2.20米），按一层计算建筑面积。
多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）在2.20米以上（含2.20米）的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
(二)房屋内的夹层、插层、技术层及其专用楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上（含2.20米）部位计算建筑面积。
利用、占用自然层的楼梯间、电梯间通往夹层、插层、技术层的不视为其专用楼梯间、电梯间。
(三)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其水平投影计算建筑面积。
跃层式住宅大厅上空对应的外围墙体，无论其层高，仅按一层计算。
跃层式住宅内的楼梯（包括“用户自理”楼梯）应按自然层数计算建筑面积。
(四)楼梯间、电梯井（观光梯）、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。
若层高不足2.20米，但楼梯间高度在2.20米以上（含2.20米），该楼梯间应计算建筑面积。
(五)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上（含2.20米）的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上（含2.20米）的部位，按其外围水平投影计算建筑面积。
(六)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。
封闭与不封闭按以下方法确定：1、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是不封闭的，但实际上房屋现状的阳台是封闭的，应该按照设计图不封闭阳台计算建筑面积。
补办规划变更手续后则可按封闭阳台计算建筑面积。
2、经规划行政主管部门审定的设计图纸，阳台是封闭的，但实际上房屋现状的阳台是不封闭的，应按不封闭阳台计算建筑面积。
(七)属永久性结构有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。
(八)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，按柱的外围水平投影计算建筑面积。
若既有柱又有围护（如栏杆）时，当围护在柱外边以内的，按围护结构外围水平投影计算建筑面积；当围护结构在柱外边以外的，则柱外边以外部份按挑廊处理。
(九)房屋间永久性的封闭架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。
架空通廊的外围投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
(十)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上（含2.20米）的，按其外墙外围水平投影计算建筑面积。
(十一)门斗按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积，门廊按柱的外围水平投影计算建筑面积。
(十二)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。
同一位置既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙的外围水平投影计算建筑面积。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
(十三)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。
有柱车棚、货棚应具有两排或两排以上承重的结构柱。
(十四)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上(含2.20米)部位的外围水平投影计算建筑面积。
(十五)与室内相通的变形缝（包括伸缩缝、沉降缝）计算建筑面积。
(十六)建在室内的机械车库高度在2.20米以上(含2.20米)，不论其停放层数，均按一层计算建筑面积。
(十七)有顶盖的通风井、排气道、采光井，仅按一层计算建筑面积。
第十五条计算一半建筑面积的范围：(一)与房屋相连有上盖及永久性牢固围护结构但无柱的外走廊、檐廊(仅两端的墙体不视为其围护)，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是专用的上盖（宽度应不小于0.90米），当围护结构超出顶盖范围且不大于两倍顶盖宽度时，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。
走廊、檐廊、挑廊的长度都必须超过两个开间以上（含两个开间），并且起到通道的作用。
(二)属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
(三)层高在2.20米以上（含2.20米）且有牢固围护结构及上盖的未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
阳台、挑廊围护结构的外围尺寸按下图(1)(2)(3)(4)取值：阳台、挑廊都必须具有上盖，并且与室内相通。
其中上盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或专用的上盖。
若该阳台的围护结构超出上盖水平投影的，按上盖水平投影面积的一半计算。
隔层不封闭的阳台、挑廊、檐廊、通廊，其上盖高度不大于二个自然层的按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(四)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(五)有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
第十六条不计算建筑面积的范围：(一)层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。
若层高在2.20米以上（含2.20米），但局部（如楼梯间等）不足2.20米，该部分不计算建筑面积。
(二)突出房屋墙面的构件、配件、烟囱、通风道、管道，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
(三)无上盖、无围护结构或围护结构宽度大于两倍顶盖的走廊、檐廊、挑廊及房屋之间的架空通廊。
(四)无顶盖的通风井、排气道、天井，以及大于0.3平方米的孔洞。
(五)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池、水池。
(六)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
(七)骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊的底层用作市政道路、街、巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。
(八)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
在引桥、高架路、高架桥、路面下建造房屋超过两层以上的，最上面的一层是利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖，该层不计建筑面积，但其他各层应按规定计算建筑面积。
(九)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
(十)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
(十一)与房屋室内不相通的变形缝。
(十二)简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯、底层室内楼梯延伸出室外的部分。
(十三)建筑主体结构以外的雨蓬或挑楼等在露台、天面上的投影部分均不计算建筑面积。
(十四)与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。
(十五)类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。
(十六)楼梯下方空间不论是否利用，楼梯已计算过面积的不再重复计算。
地下室入口处坡道下方空间层高在2.20米以上（含2.20米）的，若坡道已计算建筑面积则不再重复计算。
第四章房屋共有建筑面积测算第十七条房屋共有建筑面积处理原则：(一)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。