商业地产全程管控及盈利模式解析培训
商业地产培训计划
商业地产培训计划一、培训目的商业地产是一个复杂而又有挑战性的行业，需要掌握一定的专业知识和技能。
培训计划的目的是帮助员工提升商业地产领域的知识和技能，提高他们的绩效和工作表现，提升企业的竞争力。
二、培训对象本次培训主要针对商业地产公司的销售人员、项目经理、市场运营人员等相关岗位的员工。
三、培训内容1. 商业地产基础知识- 商业地产概念- 商业地产市场特点- 商业地产发展历程- 商业地产运营模式- 商业地产投资分析2. 商业地产市场分析- 行业发展趋势- 决策者需求分析- 资产定位与市场定位3. 商业地产项目开发- 项目规划与设计- 项目融资与投资- 项目管理与施工4. 商业地产租赁管理- 租赁市场分析- 租赁合同管理- 租户关系管理5. 商业地产销售与营销- 销售技巧与策略- 营销手段与渠道- 客户关系管理6. 商业地产法律法规- 土地管理法规- 建筑规划相关法律法规- 市场监管法规7. 商业地产风险管理- 市场风险分析- 项目风险管理- 投资风险管理8. 商业地产案例分享与讨论- 分享成功的商业地产案例- 讨论商业地产项目中的挑战与解决方案四、培训方式1. 线上课程通过网络直播的形式开展课程教学，便于员工在工作之余进行学习，提高学习效率。
2. 线下讲座定期组织商业地产领域的专家和行业精英进行讲座，分享经验和知识。
3. 实地考察安排员工到商业地产项目现场进行实地考察，深度了解项目运营和管理的实际情况。
五、培训周期培训计划将持续6个月，每两周进行一次培训，总计12次。
六、培训效果评估1. 考核测试培训结束后，对员工进行综合考核测试，检测其对商业地产知识和技能的掌握情况。
2. 项目实践要求员工根据培训内容，完成一个商业地产项目策划或管理的实践项目，并提交详细的报告。
3. 绩效评估结合培训前后员工的工作表现，综合评估培训对员工绩效的提升情况。
七、培训资源1. 培训师资邀请商业地产领域的专家学者和行业精英作为培训讲师，确保培训内容的专业性和实用性。
培训：商业地产开发技术和盈利模式
培训：商业地产开发技术和盈利模式商业地产专业培训提要商业地产开发技术和盈利模式姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。
上海知名商业地产服务机构―“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。
谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。
从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，(清华大学房地产总裁班重点教材),主持或参与了“世博轴”、商业地产真经经营实心化资产优质化开发系统化项目品牌化上篇基础知识一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准1、商业地产概念固化资本2、价值表现商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金，租金支持房价。
3、商业地产两种开发类型一是产品性开发二是资产性开发4、商铺和住宅的差异比较项目最终用途评判标准升值条件消耗方式获得方式商业物业商业经营商业利润或租金居住舒适、安全、便捷、私密、经济、景观居住物业经营或商业环境改善土地或居住环境改善价值转移(中间商品) 投资终端消耗购置类属型性经营型物业生产资料消耗型物业生活资料二、商业地产分类(一)项目分类1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。
(二)商业形式分类(1)购物中心(专业的，如家居中红星美凯龙) (2)百货大楼(3)商业步行街(有综合类,如专业类、步行、地铁) (4)专业市场(综合市场、专业市场) (5)专卖店(6)奥特莱斯(7)商业街区(8)一般街市(三) 产品分类1、商场物业2、街铺物业三、国内商业地产开发模式和发展趋势( 一) 开发形式1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的开店形式( 二) 介绍几种开发模式1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达；2、华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌；3、华润万象城VS中粮大悦城；子品牌渐成气象。
商业地产培训(内部)
写字楼商铺 交通设施商铺
写字楼底商 以交通发展起来的商业
商业地产分类
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
商业地产分类
按业态划分
综合型 专一型 特色型
零散型
商业地产分类
Байду номын сангаас专业型商铺
定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的 商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密 切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、 数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场， 经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万 人民币，其投资价值可见一斑。
商业地产的销售模式
销售模式
整体 转让
自由 出租
零散 销售
返租 销售
商业地产的销售模式
返租销售
商业地产的销售模式
返租销售
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不
利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具 产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投 资人的双赢。
物业、运营 公司
实力 信誉 经验
商业地产知识 项目本身
外在因素
硬件
软件
商业地产知识
硬件
地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施
● ●
软件
产品定位 投资成本 投资回报率 投资回报周期 进驻品牌 未来前景 销售策略 优惠政策 推广力度 运营管理
商业地产概论及运营管理培训讲座
商业地产概论及运营管理培训讲座商业地产概论及运营管理培训讲座概述：商业地产是指用于经商目的的地产，包括零售店铺、购物中心、写字楼、酒店等。
商业地产概论及运营管理培训讲座旨在向相关从业人员提供关于商业地产的基本概念、发展趋势以及成功的运营管理方法。
一、商业地产概论：1. 商业地产定义：商业地产是指用于经商活动的地区或建筑物，其可以提供零售、服务、办公和住宿等功能。
商业地产的核心目标是满足消费者的需求，并创造利润。
2. 商业地产类型：零售店铺：提供各类商品和服务，包括超市、服装店、餐厅等。
购物中心：集合多个零售店铺和娱乐设施，为消费者提供便利和娱乐体验。
写字楼：为企业提供办公空间，涵盖各行各业。
酒店：提供住宿和服务，包括旅游酒店、商务酒店等。
二、商业地产的发展趋势：1. 新兴市场的崛起：随着全球化的发展，新兴市场成为商业地产投资者的主要关注点。
亚洲、非洲和中东地区的消费者需求不断增长，吸引了国内外资本的涌入。
2. 零售业的创新和变革：电子商务的兴起对传统零售业造成了冲击，经营者需要适应消费者购物方式的转变，通过线上线下结合的方式保持竞争力。
3. 可持续发展的重要性：商业地产业务需要考虑到环境和社会的可持续因素。
节能、环保和社会责任成为投资者和消费者选择商业地产的重要考虑因素。
三、商业地产的运营管理：1. 市场调研：在选择商业地产项目和制定经营策略之前，进行市场调研是至关重要的。
了解消费者的需求、竞争对手的优劣势以及地区的经济发展情况，可以帮助经营者做出正确的决策。
2. 物业管理：商业地产的物业管理需要考虑到设施维护、保安、清洁等方面的问题。
确保商业地产的良好运转和提供良好的顾客体验。
3. 租赁和合同管理：商业地产的租赁和合同管理是保证投资回报的关键。
确保租客按时支付租金，合理管理合同和租约条款，是运营商业地产的重要工作之一。
4. 市场营销：通过有效的市场营销策略，吸引消费者、提高品牌知名度和销售额。
【郑州】商业地产开发盈利模式及规划设计要点解析培训(2015年4月25日)
3、标识系统的设计策略
十、服务设施的设计策略
1、服务台的设计；
2、卫生、母婴设施设计
3、其他公共服务设施的设计
十一、购物中心的主题设计策略
（一）主题特色的重要性
1、独特的主题特色将众多功能统一为整体
2、独特的主题特色是购物中心的灵魂主导
3、独特的主题特色与竞争对手形成差异化
4、独特的主题特色使项目的商圈范围扩大
5、独特的主题特色能强化项目的聚客能力
6、独特的主题特色能有效地强化品牌认知
（二）主题特色的设计策略
1、建筑形式和形象
2、建筑空间
3、室内设计风格
4、文化内涵
5、业态以及娱乐元素
6、独特的雕塑以及环境设计
7、各种元素的综合设计
【课程说明】
6、购物中心的概念分析
7、购物中心的发展模式
8、日本购物中心的启示
9、香港购物中心的启示
三、大型商业地产开发的成功关键
1、商业开发模式与企业能力关系
房地产业的主要商业模式
商业模式对企业能力的要求
2、如何成为合格的商业地产开发商
大型商业地产的特点
大型商业地产的金融本质
房地产融资的主要方式
【课程对象】
1、房地产企业高管、成本、财务、工程等负责成本管理的主管领导
2、商业项目责任人，营销策划、规划设计、招商营运、物管等相关部门负责人；
3、房地产策划代理、专业商业管理公司企业负责人，策划、招商等部门相关人员；
4、企划、广告、建筑设计院等公司涉足商业地产的职业经理人。
【专家导师】
综合体功能组合模式
商业地产的运营模式及盈利要点分析
商业地产三种盈利模式及六大盈利要点——深圳市华地集团有限公司——常见的五类商业地产形态商业形态底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体商业与住宅的差异性1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。
住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。
2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。
因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。
3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。
相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。
而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。
基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。
商业地产三种盈利模式该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。
优点缺点相对省时省力且能够实现资金的快周转。
无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。
（如：很多老旧的商业综合体就是存在这个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所）优点缺点产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。
收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。
即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。
该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。
适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企。
优点缺点该模式较适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。
持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
房地产培训【北京】万达商业地产项目管控及计划管理培训(5月17日)
【北京】万达商业地产项目管控及计划管理培训（5月17日）商业地产培训：万达商业地产项目管控及计划管理培训【课程价值】1、学会国内标杆企业的商业地产项目操作模式和管控关键要点2、了解万达集团万达城市综合体管控的核心工具—模块计划管理体系3、通过深度剖析一个项目实际案例，深入了解万达城市综合体项目管控与计划管理体系【课程对象】房地产企业的总经理、副总、项目总、运营计划部核心成员【讲师介绍】樊老师：中房商学院房地产培训高级顾问；现任某地产集团总经理。
曾任万达某城市公司副总、集团运营管理中心副总。
在房地产企业管理、房地产项目开发管理方面积累了丰富的经验；在从事地产开发管理的同时，致力于地产行业理论研究与培训，传播管理智慧。
在中山大学、重庆大学等大学、企业开设专题讲座和培训。
授课风格：他风趣幽默、知识面宽广、创新思维活跃，获得广大学员的良好评价【培训内容】一、商业地产（城市综合体）1、产品创新2、第三代产品3、第四代产品二、万达集团管控及关键点解析（一）万达集团各发展阶段战略及组织管控体系演变（二）万达集团管控解析1、文化管控-万达成功之道2、制度管控3、资源管控4、业务管控5、集团接管三、万达集团某城市综合体项目管控案例深度剖析（一）商业地产团队组建计划与管控1、项目组织架构2、岗位要求3、团队建设（二）商业地产规划设计计划与管控1、商业规划与总体规划2、初步设计3、施工图与建造标准4、建筑、结构、机电、装修、园林设计要点5、设计、成本、工程、招商、商管、销售配合6、关键难点（三）商业地产开发报建计划与管控1、项目前期2、开工典礼银行融资四证件办理3、初步设计与专项报建4、施工图纸审查5、质监安监6、预售许可证7、竣工验收与开业验收8办理产权证（四）商业地产项目采购与成本计划与管控1、采购与成本控制2、项目开工招标：总包监理3、机电装修园林招标4、采购难点与解决（五）商业地产项目工程计划与管控1、集团管控计划2、项目工程总体计划3、工程现场问题4、工程管理难点与解决方案（六）商业地产营销计划与管控1、集团营销管控计划2、项目营销总体计划3、项目营销与销售4、营销难点与解决方案（七）商业地产招商计划与管控1、集团招商管控计划2、项目招商总体计划3、招商难点与解决（八）商业地产开业计划与管控1、开业总体计划2、开业验收与问题解决3、开业庆典4、持续运营准备四、万达城市综合体管控的核心工具：万达十一阶段模块计划解读1、阶段划分2、开工之前3、销售阶段4、招标阶段5、封顶阶段6、外装阶段7、内装阶段8、市政阶段9、招商阶段10、验收阶段11、试营业阶段12、交付阶段五、万达项目管控及关键模块解析（一）万达项目公司管控组织体系解析（二）万达项目管控体系（三）模块计划管理体系1、模块简介（1）分类（2）差异（3）标准模板三级节点架构（4）涉及集团各部门对项目开发全过程的327个节点2、模块计划编制、审批流程（1）编制原则（2）选择要求（3）时间基点（3）拆迁说明（4）编制过程【课程说明】[组织机构]：中房商学院中房博越[时间地点]：2014年5月17-18日北京（详见报到通知）[培训费用]：4800元/人（含培训费、资料费、午餐费）住宿代订，费用自理。
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商业地产全程管控及盈利模式解析培训
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2、华侨城选址要素华侨城项目资金运作模式
3、华侨城物业管理模式
（四）国际经验模板（恒隆模式）
五、商业地产经典案例解读
单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号
文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级★★★★★文档制订陈先生
分享资料，共同进度文档审核周小姐
1、成功案例：大悦城或万达广场
2、失败案例：（略）
3、死盘复活案例：（略）
4、中后期项目实例探讨（互动环节）
单位名称：深圳市*科技有限公司文档编号
文档文名称：★★★★★★★★★★文档密级★★★★★文档制订陈先生
分享资料，共同进度文档审核周小姐结束。