商业运营培训资料全

一、商业地产：2001年诞生
二、商业地产发展经过三个阶段：
第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特 征是：
其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词； 其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和 业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项目有定位和业态规划，但也仅仅停 留在概念上； 其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段； ， 其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业 后也很快就陷入困境。
二、什么是商管公司？ 对商业地产项目进行商业项目定位、 商业布局规划、商业经营管理、商业地产运营、 商业经营管理诊断、品牌管理、商业空间规划设计、商业市场调研、经营定位、 卖场规划、招商组货、商品陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、 开业策划、运营管理等全方位高效优质的全程服务。
商管公司的终极目标：为商家和消费者做好服务。让商业项目正蒸蒸日上
五、商业房地产与住宅房地产区别 •需求对象 •功能用途 •物业持有方式 •风险角度
商业地产的几种模式
购物中心的概念？
购物中心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。
1、对购物中心概念的基本理解：
A．国际购物中心协会的定义是：“购物中心系由开发商规 划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的 核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。
购物中心是商业产品，因为它最终的体验方式是凝聚客流、提升销熟；购物中心是地产产品，原因在 于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间；购物中心同时也是金融产品，因为它不 是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值和较高收益的投资形式。 是以购 物为主体，辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业态。在服务功能上表现为复合 性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。
现代商业地产是为了满足商业用途而有计划，有组织地开发和 经营产品，而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进 招商；现代商业地产则着眼于商业组合，通过商业组合产生集合 能力形成有吸引力的商业环境。
四、商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下： 其一、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融； 其二、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则； 其三、“做对程序”成为商业地产领域的流行语。
瀑乡驿站商业运营培训
2016年6月2日
商业地产与商管公司的关系
一、什么是商业地产？ 商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。 以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经 营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、 别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单 列。 国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。 泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
超市兴起，倡导自由 选购的理念。最大贡 献是给零售业业态注 入工业制造业的文化 要素。
以Shopping Mall为代表，追 求一站式购物。环境污染、 郊区化的边缘生存状态、 交通堵塞、旧城衰落等问 题使其渐渐退出发展舞台。
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
B．日本购物中心协会对购物中心所下的定义是：购物中心 是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运 营的商业和各种服 务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便
Mall 性和娱乐性等特征，并作为适应 消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
原意是“林荫
道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫 步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建 筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的，mall实际上是一致的，国
在经营模式上也发生 内汽车保有量低难以支
了很大的变化
撑真正意义的郊区mall
第二个阶段为2000年—2005年， 称之为“商业、地产叠加阶段”
其一，提出了“商业地产”概念； 其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两张皮； 其三，这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的，销售模模式不断创新，“带租约销 售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场； 其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资； 其五，多数项目不重视经营管理。
第三阶段为2006年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”
商业模式发展规律
商业 模式
城市中心区域
第一代商业
城市核心
第二代商业
社区中心/临近市区
第三代商业
第四代商业
国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
街区商铺
百货商场
摩尔
城市生活休闲中心
风光数十年后在 20 世 纪前期遭遇挑战，传 统商业的赢利率无法 支撑起再扩张、发展 的负担
一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划； 二是主力店招商要先行； 三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定 位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。 其四、注重经营和业绩。 其五、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。
城市生活休闲中心
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多， 惠商项目率先将城市休 闲生活带到常州
购物中心
三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别
传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开 发意识两个层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业” 到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要 区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以 外，更加强调商业的组合，其开发动机也过渡到了更加强调商业 特色的阶段。