世邦魏理仕_国际大都会CBD规划专题研究_96P
世邦魏理仕简介
世邦魏理仕简介为扩大世邦魏理仕在中国北方区的业务规模，进一步拓展公司在中国市场的业务运营, 世邦魏理仕大连分公司于2007年5月成立。
大连分公司将与世邦魏理仕目前在北京、天津的业务相呼应，同时加强公司在整个华北地区提供房地产服务的能力。
分公司的成立还将使世邦魏理仕处于有利地位，得以进一步获得不断增长的业务机遇，同时更好地满足华北地区市场本土及国际的开发商、投资商及租户的地产需求。
大连市地处中国东北辽东半岛的南部，在环渤海和东北经济区的发展中具有举足轻重的战略地位，也是重要的港口、贸易、工业及旅游城市。
大连环境优美，气候宜人，其良好的人居环境多次获得荣誉称号，不仅引来了众多国内企业，也吸引了国际租户和投资者进驻。
近年来大连在整个东北地区是吸引外商投资额最多的城市，同时也是项目最集中的城市，随着国内外机构继续投资大连房地产业，整个城市对优质办公楼、工业及物流物业、以及更多的商铺设施的需求将更为强劲，这正是促使世邦魏理仕成立大连分公司的主要原因。
大连分公司的设立不仅体现了世邦魏理仕对中国市场的长期承诺，也反映出世邦魏理仕继续扩充二线市场以及进一步强化大中华区整体业务运营的发展策略。
大连分公司将提供全方位服务，包括在办公楼、商铺、住宅、工业与物流等领域提供顾问与研究、租售及管理等一系列广泛的房地产业务。
同时，还将为已经或计划进驻大连开展业务的日本公司提供具有针对性的专门服务。
世邦魏理仕利用当地、区域乃至全球性的综合业务平台，利用独到的全球资源结合本地市场的专业知识，将为客户在发展快速的大连及整个中国房地产市场上提供大力支持，期盼与客户建立密切的伙伴关系，共同把握市场先机。
世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业。
按照2006年营业额计算，世邦魏理仕是全球最大的商业地产服务公司。
公司拥有24,000多名员工，通过全球300 多家办事处，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
世邦魏理仕(泛海国际)
世邦魏理仕公司简介亚洲服务范围：世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力迎合客户房地产的需要，配合其整理业务指标，在瞬息万变的市场上力求转变，就是我们与客户建立长久关系的原则。
我们希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面房地产服务，包括：资产服务：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令他们主要物业资产与整体物业策略相匹配。
我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、税务管理、项目及建筑管理、租务管理、风险管理、能源采购管理及财务报告。
我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。
策略发展顾问：我们将提供卓越的房地产方案，帮助客户提供长远业绩，为业主、发展商、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，例如初级执行阶段的物业发展建议。
策略顾问会与本地市场其他专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关发展项目的未来、营销及管理等重要事宜的需要。
住宅项目营销：亚洲最成功的服务之一，并在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识。
我们就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、发展及项目营销咨询服务、海外营销及买家提供的售后服务，如租赁服务、租赁管理及租用汇款等。
住宅服务：作为一家提供一站式服务的供应商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，并为他们提供全面服务。
同时亦为发展商的项目提供营销服务。
我们为企业客户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。
住宅服务部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外，还为业主提供策略性的市场意见。
我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各区提供一致性服务。
办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。
沈阳世邦魏理仕商业策划
沈阳世邦魏理仕商业策划目录1 前言 (1)1.1本项目须解决的问题 (4)1.2解决方法 (4)2 大连市房地产发展状况及特征分析 (6)2.1大连市商业市场分析 (6)2.2大连市消费模式和特点 (6)3 项目周边已建成商场业种业态情况分析 (8)3.2天百大楼（天津百货大楼） (8)3.3国泰商业大厦 (9)3.4新世界百货 (10)3.5巴黎之春购物中心 (10)3.6友谊商城 (11)3.7胜利广场 (11)3.8大连商场 (12)3.9秋林女店 (13)3.10大商新玛特 (13)3.11百年城 (14)3.13分析结论 (16)4 项目竞争对手分析 (17)4.1 52号地(天和广场) (17)4.2 53号地(天植商城) (17)4.3 54号地(天海科技城)及55号地(天龙商城) (18)4.4 56号地(民生乐园) (18)4.5 修竹地块 (18)4.6 52号地对面地块 (19)4.7 分析结论 (19)5 项目基本情况分析 (21)5.1项目概况 (21)5.2商业气氛分析 (21)5.3结论分析: (21)6 本项目竞争力分析 (22)6.1项目优势分析 (22)6.2不利因素分析 (23)6.3项目竞争力研判 (23)7 项目定位 (25)7.1项目档次定位： (25)7.2功能定位： (25)7.3目标买家及消费群： (25)7.3.1针对的目标买家： (25)7.3.2主要消费目标客户： (26)7.4品牌定位 (26)7.5广告定位 (26)8 推广时机 (27)9 项目定价策略 (28)9.1三号地（天植商城）价格策略 (28)9.1.1定价方法 (28)9.1.2楼层系数 (28)9.2项目成本分摊计算 (29)9.3我们的定价策略和方法 (29)9.3.1均价定位 (29)9.3.2具体操作： (29)9.3.3系数制定 (30)9.3.4楼层建筑面积均价 (30)10 付款方式策略 (31)11 媒体策略 (32)11.1报纸在媒体组合中的运用 (32)11.2电视广告的运用 (32)11.3电台广告在媒体组合中的运用.........................................3211.4车身广告在媒体组合中的作用.........................................3211.5其它媒体 (32)12 项目分货计划 (33)12.1推广节奏 (33)12.2项目分货计划 (34)13 促销措施 (35)13.1针对负二层、三层销售的促销措施.....................................3513.1.1 8+8+8计划 (35)13.1.2 购铺易计划 (36)13.1.3 完全创业计划（零首期） (37)13.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施 (37)13.2.1 利润分成计划 (37)13.2.2 折扣： (39)13.3其他策略 (39)13.3.1 使用权出售： (39)13.3.2 旧业主介绍大行动 (39)13.4租赁策略 (39)13.4.1 抬高租金、延长免租期策略 (39)13.4.2 引入“全球特许经营加盟协会” (40)13.4.3 与“国际名牌”总代理合作经营 (40)13.4.4 带租约出售 (41)13.4.5 保底出租 (42)14 营销推广建议 (43)15 推广部署 (44)15.1第一阶段形象建立期 (44)15.2第二阶段：公开发售一期 (47)15.3第三阶段：项目调整期 (51)15.4第四阶段：强势销售期 (52)15.5第五阶段消化期 (53)16 招商安排与计划 (53)17 附件 (54)12 前言2.1 本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。
世邦魏理仕：青岛写字楼市场风险犹存
世邦魏理仕：青岛写字楼市场风险犹存作者：于洋来源：《商周刊》2013年第09期“大力发展新兴CBD的地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应，同时加速在这些新兴区域建设及完善各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。
”2013年4月25日，世邦魏理仕青岛分，公司召开新闻发布会。
会上世邦魏理仕发布了《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。
据世邦魏理仕研究部的统计数据显示，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4.080万平方米，增幅达80%。
当然，由于普遍存在的工程滞后现象，写字楼在未来四年的实际供应未必如上述数据显示一般严峻。
然而各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给也有不同的解答。
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟评论道：“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。
”相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。
据世邦魏理仕收集的数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。
在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。
世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞表示，实际上，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的政策引导所致。
对此，她建议道，“大力发展新兴CBD的地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应，同时加速在这些新兴区域建设及完善各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。
全球知名物业管理(五大行)
全球知名物业管理（五大行）世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CBCo mmercial”。
1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。
目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。
作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。
目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。
仲量联行早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。
目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。
进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。
目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。
目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Savills plc旗下物业服务子公司的商号名称。
第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。
其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。
目前，第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目有：写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下，宁波北岸财富中心等10个项目；住宅方面包括杭州东方金座、宁波甬城金大第等22个项目；别墅方面包括常州香树湾项目。
戴德梁行作为国际主要的房地产顾问公司，戴德梁行为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。
目前，公司在全球40个国家200分公司。
世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬哪些海外不动产值得中国
世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬：哪些海外不动产值得中国人去投资？从数据看，海外地产投资，第一是伦敦，第二是纽约，第三是悉尼。
那么，未来呢？哪些海外不动产值得中国人去投资？在日前举行的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上，世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬认为，从全球来看，房地产正在成为投资品种。
那么，除美国、英国、澳大利亚热点国家外，欧洲经济开始复苏，建议中国投资人可考虑投资一些欧盟外围国家，如中欧的不动产，值得关注和投资。
此外，2014年以后，由于出租回报率下降，乙级写字楼正在替代甲级写字楼，成为机构投资者的选择，这意味着未来全球二线城市的投资会越来越多。
本次论坛由房地产法律业务国内排名第一的律师事务所——中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合·耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT）联合协办。
演讲要点1、从全球来看，房地产正在成为投资品种。
在欧洲，有将近70%的投资者愿意进行房地产投资配置，亚太地区和美国的这一数字分别是65%和55%。
2、亚太地区的机构投资者正在增加海外地产的资产配置比例，从以往的1%至2%正在增加至3%至5%。
3、欧洲地区投资者最希望投资的前三大城市是伦敦、马德里和柏林。
伦敦市场不仅最透明，而且税务条件好。
4、北美的五大城市依次是旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约和休斯顿。
5、进入2014年以后，由于出租回报率下降，乙级写字楼正在替代甲级写字楼，成为机构投资者的选择，这意味着未来全球二线城市的投资会越来越多。
6、未来值得中国投资人关注的是瑞典、德国、爱尔兰、西班牙、意大利这几个欧洲国家。
演讲实录摘要我想跟大家谈一谈全球海外投资的策略，看一下全球的投资者在想什么，想要做什么样的投资，以及海外不动产有哪些市场值得中国投资人去投资。
欧美地产投资已成全球主流欧美地区的投资者并不是很想投在亚太地区，而是愿意投在自己的国家，即北美的投资者想投在美国，欧洲的投资者想投在欧洲，这是一个大趋势。
世邦魏理仕(泛海国际)
世邦魏理仕公司简介亚洲服务范围: 世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先，致力迎合客户房地产的需要， 配合其整理业务指标，在瞬息万变的市场上力求转变，就是我们与客户建立长久 关系的原则。
我们希望成为客户在房地产市场中之“导航者”，为客户提供全面房地产服务， 包括： 资产服务：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回 报，令他们主要物业资产与整体物业策略相匹配。
我们在各服务范围上可以提供 可观的回报，包括物业管理、税务管理、项目及建筑管理、租务管理、风险管理、 能源采购管理及财务报告。
我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统， 协助直接 客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。
策略发展顾问：我们将提供卓越的房地产方案，帮助客户提供长远业绩，为业主、 发展商、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见， 例如初级执行阶段 的物业发展建议。
策略顾问会与本地市场其他专业队伍紧密合作， 确保所提供的 建议能充分反映有关发展项目的未来、营销及管理等重要事宜的需要。
住宅项目营销：亚洲最成功的服务之一，并在营销整个住宅发展项目方面拥有稳 固的专业知识。
我们就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务， 包括市场定 位意见、发展及项目营销咨询服务、海外营销及买家提供的售后服务，如租赁服 务、租赁管理及租用汇款等。
住宅服务：作为一家提供一站式服务的供应商，我们协助各跨国公司将雇员分派 往亚洲，或在区内重新安置，并为他们提供全面服务。
同时亦为发展商的项目提 供营销服务。
我们为企业客户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市 场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。
住宅服务部拥有丰富 的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易服务外， 提供策略性的市场意见。
我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经 验，为各区提供一致性服务。
办公楼服务：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值服务而进行简单 的租赁交易代理商非常关键。
世邦魏理仕2010年4月20日国内绿色生态写字楼研究
便捷的 公共交
通
更好地吸 引雇员
更好的客户印 更好的业主或 象和公共形象 股东印象
09年3季度空置率比较
空置率对比
全国 绿色办公楼
全国
绿色办公楼
09年3季度租金比较
全国 绿色办公楼
租金对比
全国
绿色办公楼
▪ 根据麦格劳希尔集团 2008年的统 计，绿色建 筑的优势总 结如下：
降低运营成本 提升物业价值 提升投资回报 提高入住率 提高租金
概况：
▪ 由世界建筑大师Steven Holl主导设计，总建筑面积约为 23万平方米
▪ 成功获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED预认证金奖
绿色建筑关键技术： ▪ 地源热泵供热和制冷系统 ▪ 热回收系统 ▪ 冷热水蓄藏 ▪ 中水会用
▪ 屋顶与裙楼绿化 ▪ 就地取材 ▪ 太阳能等可再生资源的利用
绿色建筑在成都
35. 龙湾半岛写字楼 36. 沙湾国际中心 37. 北城天街写字楼 38. 城北天地写字楼 39. 摩根中心
57. 誉峰写字楼 58. 美年广场 59. 复地项目 60. 晶科名苑写字楼 61. 世豪广场
目前国内通过世邦魏理仕完成LEED认证的物业
▪ 北京世纪财富中心
▪ 北京环球金融中心
▪ 北京中海广场
绿色建筑在亚洲的发展现状
亚洲地区绿色建筑新闻摘要
中国大陆
▪ 中美合作发展绿色能源，其中包括两国将共同努力提高 建筑、工业设施及家用电器的能源效率。
▪ 2009年10月，中国城市科学研究会发布了“中国低碳生 态城市发展战略”的研究报告，呼吁立即在城市发展战略 中推行低碳概念。
▪ 北京市政府提出为能源节约专案提供补助。节能率达到 15%-25%的建筑专案将得到总投资饿20%的补助，而节能率 达到25%以上的项目将得到总投资额30%的补助。
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国际大都会CBD规划研究 ---世邦魏理仕
伦敦CBD发展研究
概念定义
à 商务综合区： à 写字楼比较密集的区域，由金融城（City of London）、西敏市（City of Westminster）和道克 兰（Canary wharf）组成； à 随着城市经济的发展而逐渐形成； à 被伦敦政府称为CBD，并在国际得到广泛认可； à 商务新兴区： à 主要指道克兰（Canary Wharf），位于商务综合 区内部； à 国内学术界有观点认为Canary Wharf是伦敦较有 代表性的CBD区域； à 本报告将重点研究商务综合区，并介绍商务新兴区 （Canary Wharf）的相关情况；
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伦敦CBD发展研究
p城市整体
宏观情况
指标 占地面积（平方公里） 人口（万人） 人口密度（人/平方公里） 市区面积（平方公里） 伦敦郊区 伦敦市区
伦敦 1,572 751 4,779 319
占英国的比重 0.6% 12.4% － －
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伦敦是英国的首都，位于英格兰南部，泰晤士河横穿城市中 部，下辖33个区，市区14个，郊区19个； 伦敦市区面积319平方公里，相当于北京四环以内的区域；
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伦敦CBD发展研究
p商务综合区－范围
宏观情况
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6km Canary wharf
伦敦中心区
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伦敦商务综合区由伦敦中心区（Central Activities Zone）和Canary wharf共同构成，总 占地34.4平方公里（伦敦中心区33平方公里， Canary wharf1平方公里），约为伦敦市区面积 的10.8%； 伦敦中心区主要由金融城（City of London）、 西敏市（City of Westminster）构成，该区域又 可以进一步划分为CITY（金融城所在片区）、 WEST END、SOUTHBANK及MIDTOWN四个子 区域； 金融城是伦敦的金融中心区。
在金融产业方 面，伦敦和纽约具有同等的全球领导地位； Canary wharf位于陶尔哈姆莱茨区（Tower Hamlets），也称道克兰（Docklands）区域， 也是伦敦主要的金融区；
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MIDTOWN 金融城
u
WEST END
SOUTHBANK DOCKLANDS
à 伦敦商务综合区既含有历史形成的商务区 （金融城），又包含了新近开发的商务区 （Canary wharf）； à 伦敦商务综合区的面积大约相当于北京CBD 的9倍；
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伦敦CBD发展研究
p商务综合区－发展历程 1980年以前 阶段 1980年-1990年 1991年-现在
宏观情况
+
传统市中心 规模范围 28平方公里 金融业占较大比重，第二产业 总部经济占一定比例 1980年占伦敦经济总量20% 传统市中心 33平方公里 制造业向外围转移，以金融业 为主的第三产业发展迅速 1990年占伦敦经济总量30% 传统市中心 34平方公里 成为英国的资本中心（金融业）、信息中心 （传媒业）及决策中心（企业总部） 2006年占伦敦经济总量的43% Canary wharf
产业变化
经济贡献
就业人口
1980年，100万人
1990年，120万人
2006年，150万人
办公规模
1980年，1,300万平米
1990年，1,589万平米
2008年，1,959万平米
规划政策
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金融城实行限制性开发政策，即政府为保护伦敦旧城历史人文 风貌，限制高层建筑在金融城的建设。
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出于保住伦敦金融中心地位的需要，取消 了这一政策
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伦敦CBD发展研究
p商务新兴区（Canary wharf）－范围
宏观情况
现有建筑 在建建筑
C ana ry w ha rf
规划建筑
Dockland
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总体规划：包括整个Dockland约1平方公里，目前主要集中在Canary wharf； Canary wharf规划占地面积1平方公里，建筑面积约160万平米 ，包含33栋办公 楼，3个购物中心，目前仍在开发过程中；
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伦敦CBD发展研究
p商务新兴区（Canary wharf）－发展历程
宏观情况
Canary wharf被 songbird地产 公司收购 01 04 07 与Morgan Stanley组成 合资公司
Canary wharf成为 企业特区 年份 81 道克兰开 发公司 （LDDC） 成立 82 85
城市机场 和轻轨开 通运营 87 91 第一个租户 （state street） 进驻 Olympia & York接 手开发
Olympia & York破 产清算后更名为 Canary wharf公司 92 93 95
Jubilee地铁 FSA宣布 开通运营 进驻 97 99 Canary wharf在伦 敦证券交 易所上市
Canary wharf改造 方案提出
Olympia & York, Canary wharf公 司接手管理
Canary wharf 被 Reichmann’s 国际财团收购
预租阶段，租 给Barclays银行 时达到顶峰
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设立目的：吸引开发商； 时间期限：1982-1992，共10年； 免除营业税（Business Rates）； 免除土地开发税（development land tax）； 放松规划限制； 免除建筑工程税费；
企业特区政策 （Enterprise zone）
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伦敦CBD发展研究
p商务新兴区（Canary wharf）－规划情况
宏观情况
à 整体规模约131万平米，以 优质写字楼为主； à 空间规划考虑了地块上具有 历史价值的码头，保留了船 坞的形状； à 注重公共空间营造，通过 500棵树龄35-50年大树的 种植，运用开放设计等手 段，使商务氛围和建筑环境 更轻松健康； à 目前已经基本进入开发尾声 阶段；
规划模型
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伦敦CBD发展研究
p商务新兴区（Canary wharf）－交通条件
宏观情况
金融城 WEST END
6km
Jubilee地铁，1999 年开通运营
轻轨，1987年开通运营
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Canary wharf地区通过轻轨和Jubilee地铁与伦敦其他地区连接； 轨道交通对区域的交通改善作用很大，Canary wharf写字楼的出租率在Jubilee地铁开通后达到高峰；
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伦敦CBD发展研究
p商务新兴区（Canary wharf）－开发资金来源
宏观情况
1997年-2005年 建设二期约80万平米
1988年-1991年 建设一期约70万平米
……
开发资金来源单一，主要依靠企业自有资金。
资金来源多元化，既有开发企业自有资金，也有项目上市融资。
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房地产
会计、顾问商业零售媒体创意
高等教育
法律服务
金融服务
博物馆教育金融服务政府、总部
艺术
海德公园
摄政公园
中心区边界
泰晤士河
WEST END
SOUTHBANK
金融城
MIDTOWN
Canary wharf
大屿山
港岛
荃湾
中环铜锣湾
18401900
两种方式：
中环
中环行人通道系统
加盖行人通道
中环－半山自动扶梯系统。