央行宣布调整商业性个人住房贷款政策
LPR
市场影响--利好股市
如何降息？
9月6日，央行宣布降准， 且采取全面+定向的降准 方式。
央行方面指出，此次降准 释放资金约9000亿元，有 效增加金融机构支持实体 经济的资金来源，还降低 银行资金成本每年约150 亿元，通过银行传导可以 降低贷款实际利率。
既然央行提前给银行“减 负”，那么，银行给实体 “让利”也就合情合理。
3 如何降息？
如何降息？
LPR=MLF利率+加点。MLF利率或加点变化，都可能引起LPR变化。 9月17日，央行开展新一次1年期MLF操作，利率3.3%，没有变化。 因此，这一次LPR下降通过压缩加点的方式实现。 之前，1年期LPR是4.25%，同期MLF利率为3.3%，加点幅度为95 个基点；如今，1年期LPR是4.20%，MLF利率仍为3.3%，加点幅度 变成了90个基点。换句话说，是银行通过“让利”实现的。 但央行早有安排。 9月6日，央行宣布降准，且采取全面+定向的降准方式。 央行方面指出，此次降准释放资金约9000亿元，有效增加金融机构 支持实体经济的资金来源，还降低银行资金成本每年约150亿元，通 过银行传导可以降低贷款实际利率。 既然央行提前给银行“减负”，那么，银行给实体“让利”也就合 情合理。
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4 市场影响
市场影响
LPR下降利好股市，对人民币汇率利大于弊，利空债市。 •利好股市 一方面，从历史经验来看，国信证券研究发现，A股市场在央 行启动降息后的1个月、3个月内涨跌概率参半，而在首次降息 后的6个月内上涨概率较大。行业方面，在央行首次降低贷款基 准利率后的半年内，房地产和医药行业表现相对较好，而钢铁 和银行行业表现相对靠后。 另一方面，从逻辑分析的角度，LPR降息从三个角度利好股市： 一是缓解企业财务负担；二是有助于刺激需求，提振经济增长， 改善企业盈利增长预期；三是提振风险偏好。 降息利好高负债行业，这是最明显的，另外，股市交易活跃也 将惠及券商板块。
2003-2013年的房地产调控政策
2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷
款管理
----土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷 款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发 放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得 发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外 贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控 努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。
。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)
国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价 提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结 构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住 房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地 产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房 价格工作的督促检查;
范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。 1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开 发项目的;3是直接转让土地使用权的。
2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、
建设部负责研究开征物业税。
2009年10月，营业税免征优惠政策终止。
2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利 率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调 活期存款利率。 2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27 个百分点;
2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27 个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到 7.29%。
中国房地产20年发展历程
中国房地产20年发展历程1988 -1993 疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。
同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。
当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。
政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。
易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。
4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。
9月，各地陆续停止福利分房。
社会映像：结婚率大增。
10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年)
历年国家房地产调控措施集合(1978年-2013年)1978-1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。
政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。
开始住房制度改革;调整产业结构，下放管理权。
1984年政策目标：发展房地产业。
政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。
1985-1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅。
政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。
1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革。
政策内容：修改《宪法》，允许土地批租;全国城镇分期分批推行住房制度改革;房地产市场。
1989年政策目标：加强房地产市场管理。
政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序;压缩固定资产规模，紧缩银根。
1990年政策目标：加强治理整顿;推进土地使用制度改革。
政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目;颁布深化企业经营机制改革的通知;紧缩银根;发布《土地管理法实施条例》。
1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。
政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。
1992年政策目标：加快房地产业发展。
政策内容：引进外资;宣布“治理整顿”结束;房地产价格;扩大市场调控范围;下放权力;发放开发消费贷款。
1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展。
政策内容：开始进行宏观调整;控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。
发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》。
1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革。
政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》;进入调控、消化、稳定的发展阶段;开展房地产开发经营机构全面检查;整顿金融秩序。
1995年政策目标：规范房地产市场。
2005年我国房地产政策
2005年我国房地产政策央行决定从3月15日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20提高到30。
央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
2005年3月房地产税改革深入调控触及交易环节 [size=10.5pt]财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。
2005年3月国八条出台调控上升到政治高度(老国八条)国务院出台八点意见稳定房价。
一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2005年5月七部委意见调控加强、细则出台(新国八条)国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为“新国八条”。
要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月银监会212号文件收紧房产信托2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。
该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信托发行门槛进行了严格限制. 提高房地产信托发行门槛，要求房地产贷款企业必须四证齐全、自有资金达到30等。
2005年10月国税总局重申二手房交纳个税2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。
房贷新政对房地产业发展的影响分析
会有药到病除的功效：二是住宅结构严重 行通过为购房者提供贷款获取 正常利息收
不 合 理 ， 人们 基 本 住 房 没 有得 到满 足时 ． 入 ， 在 最大限度避免“ 贷款停供” 现象 。
过快地发展 了用于投 资的商品房 ．虽然我
（ ） 二 购房者的反应预测。新政给普通
国房 地 产 。 购 房 者 的大 致 实 惠可 以计 算 如下 ：契 税税
的 比例远 大 于 居 民 收 入增 长 ．从 而 抑制 了 步提升上下游相关行业的景气度；开发商
市场需求 ．完成价格向价值 的回归需要 一 重 燃 购地 热 情 ，帮助 地 方 政 府 摆脱 土 地 出
段时问， 新政 出 台 只能 加 速 这一 回归 ． 不 让金锐减所带来 的财政 收入 下降危机 ： 但 银
不买跌的心理也还是不会买 ，当前房价过 确定性 。 调查发现 ， 想要一蹴而就恢 复市场 高是市场价跌量缩的内因。房地产调控政 信心 ， 激发购房者需求 ， 显然不现实 ， 反应
印花税 ； 对个人销售住房暂免征收增值税。 本身． 不支持高房价 ， 并 而是刺激居民的真
率 分 别下 调０２ 个 百 分 点 ．商 业 住 房 贷 款 是 为 自住 房 购买 者 改 善 住 房消 费 提 供选 择 ．７
最低首付款比例下调 为两成 ．利率 的下 限 机会 ． 并不意味着支持购房投 资。 扩大为贷款基 准利率 的０７ ： ． 接着央行宣 倍
目的显然是为了刺激消费 ．减轻购买 白住 保障力度。 尽管其本意如此 ， 但对“ 保房价” 房消费者的负担 ．并 以此防止经济过快下 和刺 激 投 资 能起 到一 定 作 用 ．甚 至 有 可 能
滑。 这一政策的出 台， 将对房地产产业链和 大 于在 本 意 上 的效 果 。 房地 产 金 融 产 生 一 系列 影 响 ．是 国 家宏 观 政 策 的“ 向标 ” 风 。
房地产新政对商业银行房贷业务的影响与对策
房地产新政对商业银行房贷业务的影响与对策为应对国际金融危机造成的冲击，促进国内需求，拉动经济增长，我国政府对房地产调控政策进行了调整。
房地产新政在影响房地产市场的同时，也对商业银行的房贷业务产生了多方面影响。
为应对房地产新政带来的挑战，商业银行应密切关注政策变化，切实提高定价能力和风险防控能力，在巩固存量客户的同时，积极拓展新增客户，调整房贷业务结构，创新产品和服务，努力增强市场竞争力。
一、房地产新政的内容与动机2008年10月22日，人民银行印发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号，以下简称《利率下浮通知》)，宣布降低个人住房贷款准入条件。
同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号，以下简称《调整税收通知》)，减免房地产交易环节税收。
10月24日，银监会印发《关于加强个人住房贷款风险管理的紧急通知》(银监发[2008]71号，以下简称《风险管理通知》)，强调金融机构对居民利用贷款购买第二套及以上住房要坚持原有信贷政策不变。
11月5日，国务院常务会议研究提出扩大内需的十项举措，提出加快建设保障性安居工程。
12月17日，国务院常务会议提出三项促进房地产市场健康发展的政策措施。
12月22日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号，以下简称《若干意见》)，明确了当前指导房地产市场发展十三条意见。
至此，这一轮房地产新政从人民银行调整房贷政策开始，历时两个月，结合各方关于房地产市场调控的意见，采取“循序渐进、逐步完善”方式，最终通过国务院办公厅的《若干意见》明确了此次扩大内需中房地产市场调控政策的方向和要求。
(一)房地产新政的主要内容1.强调政府住房保障职责，加大保障性住房建设力度。
2008年11月5日国务院常务会议研究确定的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施中的第一项即提出加快建设保障性安居工程。
2003至2012房地产调控政策汇总
2003至2011房地产调控政策汇总2003年4月121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。
2004年3月831大限提高拿地“门槛” 调控开始继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。
此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。
金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。
对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。
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分 点 。汶 川地 震 灾 区居 民灾后 购 置 自住 房的 贷款 利 率 下
央 行表 示 ，此次 政 策调 整 主要 是 为 了应 对 国际 金融
危机 对 中国可 能 产生 的 影响 ，支持 扩 大 内需 ，提 高 对居
民购 买普通 自住房 的金融 服务水 平 ，保 障和改善 民生 。
前９ 月我国境 内商业银行不 良贷款率５４ ％ ．９
民生 银 行 私 人银 行 开 业
私 人银 行 管理 的
第 三阶 段 ，在 成 功打 造 民生 私 人银 行 的 核心 竞争 力 后 ， 积极 向海外延 伸和 拓展 。
２ ５ ％，比年初 下降０ ５ 个百 分点 。农村商 业银行 不 良贷 ．４ ．０
款 率４ ４ ％，比年 初上升 ０ ４ 个百分 点 。外 资银行 不 良贷 ．４ ．７
择 在这 一 特 殊时 刻 开业 ，表 达 了对于 美 国 经济前 景 的信 心 。工行 纽 约分 行 开业 后 ，将 严格 遵 循 美 国监管 准 则 ，
央 行 同 时 宣 布 下 调 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 。其
中 ，五年 期 以下 （ ） 含 由现行 的４．２ ３ ％调 整为４．５ ０ ％，五年 注 重风 险管 理和 内部 控 制 ，积 极 支持 中美两 国之 间的经
整 为 ２ ％。 ０
工行 董 事长 姜 建清 表示 ，尽管 目前 国 际金融 危机 还 在蔓 延 ，但 相信 在 世界 各 国政 府 的共 同 努 力下 ，美 国 经 济一 定 能够 渡过 难 关 ，恢 复繁 荣 ，世 界 金融 业也 一 定能
够 走 出 动荡 、 萧条 ，走 向复苏 、繁荣 。工行 纽约 分 行选
业界资讯 ・ 动 金融 态
央行宣布调整商业性个人住房贷款政策
本 刊讯 中国人 民银行 （ 以下 简称 “ 央行 ” ）近 日宣
布 ， 自２ ０ 年 １ Ｎ ２ ０ ８ ｏ ７日起 ，将 商业 性个 人 住房 贷款 利率 的 下限扩 大为 贷款 基准 利率 的０ ７ ；最 低首 付款 比例调 ．倍
工行纽约分行开 业
本 刊讯 中 国工商 银行 （ 下简 称 “ 以 工行 ” ）近 日发
布 消息 称 ， １ Ｎ ５ ｏ １ 日工 行纽 约 分 行正 式 开业 。这 是 工行
款 率０ ５％，比年初 上升０ ０ 个百分 点 。圆 ．０ ．４
在 美 国设 立的 第 一家 分 行 ，标 志着 工 行 的 国际化 经 营战
不 ．１ ．１ 文化 ；第 二阶 段 ，用 ３ 年 时 间在全 国建立 起 完善 的私 份 制商 业银 行 ） 良贷款率 ６ ０ ％，比年初 下 降０ ７ 个百 ～５ 人银 行 服 务 网络 与体 系 ，通 过 大 力发 展 客 户与 业务 ，使 分 点 。其 中 ， 国有商 业 银 行不 良贷款 率 ７ ３ ％， 比年 初 ．５ 下降０ ７ 个百 分点 。股份制 商业银 行不 良贷款率 １ ５ ％， ．０ ．９ 比年 初 下 降０． ６ 百 分 点 。城 市 商 业 银 行 不 良 贷款 率 ５个
限 、最 低 首付 款 比 例以 及住 房 公积 金 贷款 利 率优 惠 政 策 银 行 业 务 。 不变 。
截 至今 年６ 末 ，工行 已将营业 机构 延伸 至全球 １ 个 月 ５ 国家和 地 区 ，并 与 １２ 国家和 地 区的 １６ 家 银行建 立 了 ２个 ３０ 代理行关 系 。
略取 得 重 大突 破 。据 了 解 ，工 行也 是近 年 来首 家 在 美 国
＿ 栏目 编辑
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设立分 行的 中国 国有银 行 。
杨洁 ｙ ｎｊ＠ｆ ． ｍ． ａｇｉ ｃ ｃ ｃ ｅ ｃｏ ｎ
９ 中 金 电 ２８ ｛ ０ 国 融 脑 ０ ・１ ０
本 刊讯 中 国民生 银行 私人 银行 部近 日在北 京开 业 。
该 行 私 人 银 行 业 务 主 要 定 位 于 资 产 超过 １ ０ 万 元 的客 ００ 户 ，主 要 为其 提 供 个人 、家族 及旗 下 企 业 的金 融 、非金 融管理 方案 。 本 刊讯 银 监 会 统 计 数 据 表 明 ，截 至９ 末 ，中 国 月 境 内商 业 银 行 （ 包括 国有 商 业 银 行 、股 份 制 商 业银 行 、 城 市 商 业 银 行 、农村 商业 银 行 和 外 资 银 行 ） 良 贷款 率 不 ５ ４ ％，比年 初下 降０ ６ 个百分点 。 ．９ ．７ 从 不 良贷 款 的 结 构 看 ， 损 失 类 贷 款 余 额 ６ ５ ． ０ ２ ８ 亿元 ；可疑 类 贷款 余 额４ ９ ４ 元 ；次级 类 贷款 余额 ２ ４． 亿
据 了 解 ，民 生将 分 三步 实 施私 人 银 行的 发 展计 划 ：
３ １５ 第 一 阶 段 ， 用 １ 年 时 间 全 力 打 造 管 理 架 构 、专 业 团 ２ ０ ．亿 元 。 ～２
队 、分 部 网络 、服务 体 系 、产 品平 台 、制 度规 范和 企业
从 分机 构 类型 看 ，主要 商业银 行 （ 国有 商业 银行 和股