物业费测算——万科物业管理成本数据库
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价引言概述：物业管理经费测算及报价是物业管理公司制定合理的经费预算和报价的重要环节。
准确测算物业管理经费和合理报价能够确保物业管理公司的经济利益和服务质量，同时也能够满足物业业主的需求。
本文将详细阐述物业管理经费测算及报价的五个部分。
一、人力资源成本1.1 职工工资和福利：包括物业管理人员的基本工资、奖金、津贴、社保和公积金等福利待遇。
1.2 培训和培训成本：包括物业管理人员的培训费用、培训材料和培训场地等费用。
1.3 人事管理费用：包括物业管理人员的招聘费用、劳动合同管理费用和绩效考核费用等。
二、物业维护成本2.1 日常维护费用：包括物业设备的日常维护和保养费用、公共区域的清洁费用和绿化维护费用等。
2.2 设备维修费用：包括物业设备的维修和更换费用，如电梯、水泵、空调等设备的维修费用。
2.3 大型维修基金：用于应对大型设备故障或修缮的费用，如大楼外墙的翻修费用、电梯大修费用等。
三、公共设施管理费用3.1 公共设施维护费用：包括公共设施的维护和保养费用，如停车场、游泳池、健身房等设施的维护费用。
3.2 公共设施更新费用：用于更新和升级公共设施的费用，如更换停车场的道闸系统、游泳池的水处理设备等。
3.3 公共设施管理费用：包括对公共设施的巡查、监控和管理费用，如安保人员的工资、监控设备的维护费用等。
四、管理费用4.1 行政管理费用：包括办公室的租金、水电费、办公设备的采购和维护费用等。
4.2 财务管理费用：包括财务人员的工资、财务软件的购买和维护费用等。
4.3 宣传推广费用：用于物业管理公司的宣传推广活动，包括广告费用、宣传品的制作费用等。
五、其他费用5.1 物业保险费用：包括物业管理公司的责任保险费用和财产保险费用等。
5.2 法律咨询费用：用于物业管理公司的法律事务咨询费用，包括律师费用和法律文件的起草费用等。
5.3 公共事业费用：包括物业管理公司向业主收取的公共事业费用，如水费、电费、燃气费等。
某小区物业管理费用测算
某小区物业管理费用测算
标题：某小区物业管理费用测算
引言概述：物业管理费用是小区维护和管理的重要支出，合理测算物业管理费用对小区运营至关重要。
本文将从不同角度分析某小区物业管理费用的测算方法。
一、小区规模和设施情况
1.1 小区规模：小区的建筑面积、绿化面积、停车位数量等
1.2 设施情况：小区内是否有游泳池、健身房、儿童游乐设施等公共设施
1.3 物业服务范围：物业公司提供的服务范围，如保洁、安保、维修等
二、物业管理费用的构成
2.1 人工成本：物业公司员工的工资、福利等支出
2.2 物料成本：保洁用品、维修材料等的费用
2.3 管理费用：物业公司的管理费用，包括办公室租金、水电费等
三、费用测算方法
3.1 按建筑面积计算：根据小区建筑面积和单位面积管理费用确定总费用
3.2 按人口密度计算：根据小区居民数量和单位人口管理费用确定总费用
3.3 按设施使用情况计算：根据公共设施的使用情况确定管理费用
四、费用分摊方式
4.1 按建筑面积分摊：根据各房屋建筑面积比例分摊管理费用
4.2 按居民人口分摊：根据各房屋居民数量比例分摊管理费用
4.3 按楼栋数量分摊：根据各楼栋数量比例分摊管理费用
五、费用调整和监督
5.1 费用调整机制：根据小区实际情况，定期对物业管理费用进行调整
5.2 费用监督机制：建立监督机制，确保物业公司使用费用合理、公正
5.3 业主参与管理：鼓励业主参与物业管理，监督管理费用使用情况
结语：物业管理费用的测算是小区管理的重要环节，需要根据小区规模、设施情况等因素进行合理测算，并建立完善的费用分摊和监督机制，以确保费用使用的公平、透明和高效。
万科物业项目管理费测算套表
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项目
未抄表到户
供暖方式
无
未抄表到户
供暖期(月/年) 无
不抄表，业主自
行充值
组团封闭、小区
敞开
泳池正常开放时间(小时/天)
10
第4年
第5年
期期期期
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项目
土地面积 建筑面积
数量
项目
420318 容积率
393480 绿化率
数量
项目
1.067 水表抄表方式
36% 电表抄表方式
管理费结算时间
每两月 绿化覆盖率
托收、现
管理费收取方式
金
佣金制
公司费用分摊比例
（10％）
室外游泳池有效利用时间(月或天/年)
87% 燃气抄表方式
暖气抄表方式
小区管理方式 5个月 游泳池正常开放时间(小时/天)
项目
第1年 首期 期
入住时间
04年12月
入住面积
388710
入住户数
3026
保修截止时间
坏帐损失率
5%
管理费收缴率
95%
电梯部数
1
其中：kw/部
运行时数/天
24
水泵台数
其中：kw/台
运行时数/天
万科物业管理费测算指引
万科物业管理费测算指引1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算4.9.列举法测算4.9.1根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公设备维护费用通讯费公干车辆费交际应酬费电脑维护费用.报刊资料费咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
财产费用的测算折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
资产的摊销管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
固定资产的修理费员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）保险）物料消耗的测算月）保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引
恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引Revised by Chen Zhen in 2021万科物业管理费测算指引2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61wuyeren1. 目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2. 范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3. 职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。
4.物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算5. 列举法测算5.1人工费用的测算根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
物业管理圈公众号。
人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
人员工资构成表单位：元序号名称工资标准人数工资金额（月）1 经理工资标准×人数2 经理助理工资标准×人数3 行政管理人员工资标准×人数技术、维修人员工资标准×人数5 保安人员工资标准×人数6 保洁人员工资标准×人数7 绿化人员工资标准×人数8 其他人员工资标准×人数合计根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。
5.2. 行政费用的测算（单位：元/月）水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
万科广场物业管理成本数据库
(一)管理处综合费用
1、人员费用 1)薪酬、餐补及工资附加费 2)体检暂住证及用工管理费 3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、行政费用 1) 办公费 2) 差旅交通及车辆费 3) 交际应酬费 4) 通讯费及网络费 5) 水电暖气费 6）咨询及律师费 3、财产费用 1)折旧及减值准备 2)养护、维修费用 3)长期待摊费用 5)其他 4、公共责任险 5、员工活动费用 8、 居委会费用 9、社区集体活动费 10、 其它（上缴佣金）
(五）维修费用
1、公共维修人员费用 1)薪酬、餐补及工资附加费 2)体检暂住证及用工管理费 3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、行政及物料消耗费 1)设备工器用具费 2)公共部位维修养护物耗 3)其它 3、财产费用
（六）公共设备运行费及养护费
1、电梯 1)电费 2)维修、年检、保险费 3)电梯维护分包费 4)其他 2、空调、通风设备 1)电费 2)维修费用 3)外包费用 4)其他 5、上下水泵 1)电费 2)维修费用 3)外包费用 4)其他 6、消防设施 1)水费 2)年检费 3)维修费用 4)外包费用 5)其他 7、公共照明（楼道、道路、广场） 1)电费 2)其他 8、屋面、墙体等公共、共用部位 1)维修费用 2)其他 9、差价损失(量差) 1)冷水 2)热水 3)电费 4)暖气 10、其他 1)总供配电系统 2)照明系统 3)给排水系统 4)弱电系统 5)供暖系统 6)其他
后勤保障工具 食堂用
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财产费用
同上
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0 同上
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万科物业费用测算模板
小计
年数量 0 0 0 0 0 25 0 0 0 199 0 0 30 0 360 0 240 0 0 0 0 0 0 0 0 0 750 0 0
单价 0 0 0 0 0 7 0 0 0 4 0 0 2.8 0 4.2 0 2.8 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0.65 0 0
金额 0 0 0 0 0 175 0 0 0 796 0 0 84 0
7 球阀
8 止回阀
9 保温材料
10 钢管
11 PVC管
12 锁
13 木板
14 线槽
15 铝塑板
16 石膏板
17
小计
电梯
序号
名称
1 钢丝绳
2 转盘工具
3 机油
4
5
小计
中央空调
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名称
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维修物料
年数量 306 380 1200 300 0 100 0 36 0 0 0 0 0
月费用 81.67 10.00 229.17 500.00 0.00 820.83
月费用 40.83 10.00 166.67 1333.33 200.00 5000.00 1500.00 2200.00 78.00 0.00 1875.00 41.67 2800.00 0.00 15245.50 16066.33
月费用 332.92 886.67 0.00 0.00 157.50 16.17 22.50 28.67 0.00 0.00 49.33 0.00 0.00 24.00 0.00 0.00 0.00 1517.75
万科物业财务管理
万科物业财务管理（一）物业管理费用预算表序号支出项目名称算式支出金额（人民币元）月支出年支出一、物业管理处员工薪金经理办公室职位人数物业总经理 1 总经理助理 1客户服务中心客服经理 1客服专员 4……二、物业管理办公费1 办公低耗品2 办公交通费3 节日布置费4 办公电话费5 办公水电费三、公共设备维护费1 消防设备维护费2 客梯设备维护费3 空调设备维护费4 电器设备维护费……四、物业管理清洁费1 写字楼厕所用纸费用2 清洁剂、毛巾、工具类费用3 垃圾清运费4 清洁管理备用金……五、绿化租用、管理费1 外围绿化租用费2 物业绿化水电费3 室内绿化布置费……六、固定资产折旧费1 电脑2 复印机3 打印机……七、物业公用水、电费1 客梯、消防梯2 生活水泵、排污泵3 公共照明4 会所用水费用5 餐厅用水费用6 ……（二）物业管理收支预算表项目经济指标（万元）备注1．收入1．1 管理费1．2 其他不包括会所收入预算2．税金营业税及附加税3．支出3．1 管理成本其中：维修水电维护绿化清洁保安社区活动公共水电费消防创优费用其他折旧3．2 管理费用其中：工资及奖金等办公费培训费水电费修理费其他3．3 物业公司提成4．利润（三）应收管理费明细表月份：____年____月____日房号业主名称面积/m2 单价/元月管理费/元备注制表：填表：审核：（四）管理费欠费分析表年月日本月欠费分类项目上月数本月数增减数一个月两个月三个月四个月以上欠费业主数量户户欠费金额元元收缴比例及趋势分析审核：制表：（五）发票领用登记表月份：发票号码领用日期领用人核销日期有效份数无效份数核销人（六）现金流量分析表年月日付款期现金收入现金支出差额现金结存周转金额处理方式总经理：经理：填表：（七）费用报销管理制度第一条目的。
为了加强公司的财务管理，合理调度资金，提高资金使用效益，根据国家有关法律、法规和各项财政政策，结合本公司的具体情况制定本规定。
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1、公共维修人员费用 1)薪酬、餐补及工资附加费 2)体检暂住证及用工管理费 3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、行政及物料消耗费 1)设备工器用具费 2)公共部位维修养护物耗 3)其它 3、财产费用
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物业管理成本数据库
项目类型：高层、多层、别墅。。。
项
目
A项目 B项目
总占地面积（M2） 总建筑面积（M2）
建筑密度% 绿化面积（M2）
绿化率% 集中景观（个）
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本数据库
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可收费建筑面积（M2）
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ห้องสมุดไป่ตู้
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高层
目
多层
概
独栋别墅
况
排屋
商住办公楼
商业
车位
设施、设备
电梯
水泵
空调
照明系统
供暖、供热
经理
主管
人
管理员
员
保安
配
保洁
置
维修
绿化
合 计 ( 人)
指
人均管理面积(人/M2)
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标
人均管理成本(元/M2)
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4)资产摊销费 4、物料消耗 1)保安物料及器材消耗 2)消防物料及器材消耗 3)其他 5、其他 1)外包费 2)其他
(三)保洁费用
1、人员费用 1)薪酬、餐补及工资附加费 2)体检暂住证及用工管理费 3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、财产费用 1)固定资产折旧 2)固定资产维修 3)房屋租赁费 4)资产摊销费 3、物料消耗 1)保洁工具消耗 2)保洁用具、材料消耗 3）保洁水费 4、生活垃圾处理费 5、其他 1)外包费 2)其他
成 (四）绿化园林景观费 本 1、绿化人员费用 情 1)薪酬、餐补及工资附加费 况 2)体检暂住证及用工管理费
3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、绿化养护费 1)花卉苗木肥料药剂费 2)绿化水费 3)绿化分包费 4)其他 3、财产费用 4、园林景观费 1)道路广场草地围墙费用 2)室外、水景水电费用 5、其他
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一、营业收入
(一)管理费收入
(二)有偿服务收入
1、特约服务收入
2、代理性服务收入
3、装修管理收入
收 入
收 入
二、其他收入
三、代收代缴收入 (一)公共设施运行收入
一、物业管理成本合计
(一)管理处综合费用 1、人员费用 1)薪酬、餐补及工资附加费 2)体检暂住证及用工管理费 3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、行政费用 1) 办公费 2) 差旅交通及车辆费 3) 交际应酬费 4) 通讯费及网络费 5) 水电暖气费 6）咨询及律师费 3、财产费用 1)折旧及减值准备 2)养护、维修费用 3)长期待摊费用 5)其他 4、公共责任险 5、员工活动费用 8、 居委会费用 9、社区集体活动费 10、 其它（上缴佣金） (二)保安费用 1、人员费用 1)薪酬、餐补及工资附加费 2)体检暂住证及用工管理费 3)社会保险 4)员工培训、考察 5)服装及其他 2、财产费用 1)固定资产折旧 2)固定资产维修 3)房屋租赁费
3)维修费用
4)外包费用
5)其他
7、公共照明（楼道、道路、广场）
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2)其他
9、差价损失(量差)
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（六）公共设备运行费及养护费
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1)电费
2)维修、年检、保险费
3)电梯维护分包费
4)其他
2、空调、通风设备
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1)电费
2)维修费用
3)外包费用
4)其他
5、上下水泵
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1)电费
2)维修费用
3)外包费用
4)其他
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1)水费
2)年检费