自用转投资性房地产,之后的账价和计税基础
自用房产转为投资性房产的会计处理【会计实务操作教程】
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自用房产转为投资性房产的会计处理【会计实务操作教程】 A.由自用房地产转入投资性房地产时： 借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产或存货 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 B.由投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面价值计量） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天
投资性房地产的会计核算及纳税调整
投资性房地产的会计核算及纳税调整[摘要]企业将存货、自用房地产或土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换时公允价值与账面价值会有不等的情况，导致出现不同的会计处理及纳税调整。
本文主要就公允价值模式下自用房地产转换为投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析，并针对存在的问题提出建议。
[关键词]投资性房地产；公允价值模式计量；会计核算；纳税调整根据企业会计准则的规定，企业在有确凿证据表明投资性房地产的用途发生变更，才可将投资性房地产转换为其他资产或相反处理。
一般有以下转换形式：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或者土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用改用于资本增值；投资性房地产开始自用。
投资性房地产可采用公允价值模式或成本模式进行后续计量。
本文就自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析。
1 自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定自用房地产转换为投资性房地产。
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累积折旧，借记“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”科目。
同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目；若转换日公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
当该项投资性房地产处置时，因转入资本公积的部分应转入当期损益。
例1：2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。
在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。
甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量（以下分析均以万元为单位）。
将自用商铺转为投资性房地产如何进行账务处理？【会计实务操作教程】
那 1300万元和 800万元差额 500万元是不是可以进入当期损益，公允价
值确定需要准备什么资料以备外部检查使用，是不是没有税收风险。 再答：《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十一条规定，采 用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当
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以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允 价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 第十九条规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信 息： （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允 价值变动对损益的影响。 根据上述规定，将原自用房地产转为投资性房地产的，在转换日，如 公允价值大于原账面价值，则其差额应计入所有者权益；在资产负债表 日投资性房地产的公允价值大于原账面价值的，其差额计入当期损益。 问题中公允价值 1300万元与 800万元的差额 500万元可以计入当期损 益。但贵公司应披露公允价值的确定依据和方法，同时应准备相关资 料，能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，如当地人民政府公布的房价变动信息或相同地段类似房地产 交易数据等。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用，
第十条规定规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续
可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价 格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产计税基础及暂时性差异
投资性房地产，企业持有的投资性房地产进⾏后续计量时，会计准则规定可以采⽤两种模式，⼀种是成本模式，采⽤该种模式计量的投资性房地产，其账⾯价值与计税基础的确定与固定资产、⽆形资产相同；另⼀种是在符合规定条件的情况下，可以采⽤公允价值模式对投资性房地产进⾏后续计量。
对于采⽤公允价值模式进⾏后续计量的投资性房地产，其计税基础的确定类似于以公允价值计量且其变动计⼊当期损益的⾦融资产。
【例1】 A公司于20×6年1⽉1⽇将其某⾃⽤房屋⽤于对外出租，该房屋的成本为750万元，预计使⽤年限为20年。
转为投资性房地产之前，已使⽤4年，企业按照年限平均法计提折旧，预计净残值为零。
转为投资性房地产核算后，能够持续可靠取得该投资性房地产的公允价值，A公司采⽤公允价值对该投资性房地产进⾏后续计量。
假定税法规定的折旧⽅法、折旧年限及净残值与会计规定相同。
同时，税法规定资产在持有期间公允价值的变动不计⼊应纳税所得额，待处置时⼀并计算确定应计⼊应纳税所得额的⾦额。
该项投资性房地产在20×6年12⽉31⽇的公允价值为900万元。
分析：
该投资性房地产在20×6年12⽉31⽇的账⾯价值为其公允价值900万元，其计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的⾦额，即其计税基础=750-750÷20×5=562.5（万元）。
该项投资性房地产的账⾯价值900万元与其计税基础562.5万元之间产⽣了337.5万元的暂时性差异，会增加企业在未来期间的应纳税所得额。
投资性房地产与自用房产互换模式
投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产。
投资性房地产后续计量可分为成本模式计量和公允价值模式计量，同时，投资性房地产可与自用房产相互转换。
（1）投资性房地产可转为自用房产无论是成本模式计量还是公允模式计量的投资性房地产，都可转换为自用房产即固定资产。
其中，成本模式计量的投资性房地产转为自用房产时，对应科目相应对换，即在转换日的投资性房地产的账面余额、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等科目分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备等科目。
（2）自用房产也可转为投资性房地产自用房产转换为成本模式计量的投资性房地产的，对应科目相互对换方法同前。
固定资产核算的房产与投资性房地产区别固定资产是为生产经营管理而持有的，而投资性房地产则是为赚取租金或资本增值而持有的；固定资产通过分期计提折旧的方式计入产品成本或费用，通过产品销售分期收回其价值，投资性房地产重在“投资”属性；成本模式计量的投资性房地产一般采用直线法计提折旧，公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧；成本模式计量的投资性房地产计提的折旧计入其他业务成本科目；投资性房地产处置时，通过其他业务收入或其他业务成本进行核算。
其中，公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应将公允价值变动和其他综合收益计入其他业务成本。
房产进项税额当期全额抵扣规定15号公告规定会计制度上按固定资产核算的不动产进项税额适用两年抵扣制度，公告未规定按投资性房地产核算的不动产进项税是否适用；投资性房地产的名义购入，成本模式计量；改变用途，进项税额无需转出的策划15号公告第7条规定已抵扣进项税额的不动产改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的（为行文方便，下称进项税额转出项目），进项税额需转出，需转出的进项税额根据不动产的净值率确定，通俗讲，根据不动产的成新率确定。
方案：先以投资性房地产购入房产，则进项税额可当期全额抵扣。
投资性房地产后续计量模式转换的账务处理
投资性房地产后续计量模式转换的账务处理一、投资性房地产的核算内容根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的核算范围有：1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物。
自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
二、投资性房地产的初始确认和后续计量1.初始确认根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第六条规定，投资性房地产应按成本进行初始计量，外购的投资性房地产成本，包含购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
2.后续计量企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产计量模式一经确认，不得随意变更。
由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。
三、投资性房地产后续计量模式转换账务处理甲公司2022年1月1日将一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为3年，出租时采用成本模式进行后续计量，2023年1月1日，甲公司认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，该写字楼造价是9000万元，已计提折旧2700万元，2023年1月1日该写字楼公允价值是7000万元。
投资性房地产财税处理差异及纳税调整
投资性房地产财税处理差异及纳税调整作者：李春玲来源：《管理学家》2021年第08期[摘要] 投资性房地产的会计核算和税法规定存在较大差异，在计算企业所得税时需要根据二者的差异做出纳税调整。
文章通过具体案例对投资性房地产初始计量、后续计量模式和处置进行财税处理差异的分析，做出相应的纳税调整。
[关键词] 投资性房地产；财税处理；差异；纳税调整。
中图分类号：F253 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2021）08-0052-02一、投资性房地产初始计量的财税差异企业会计准则对企业自行建造的投资性房地产规定，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
当会计期末，企业自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态，但尚未办理竣工结算，按暂估价值转入投资性房地产，于次月开始计提折旧。
待企业自行建造的投资性房地产办理竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额[1]。
企业所得税法关于资产的税务处理部分，没有对企业自行建造的投资性房地产进行单独阐述，将其作为固定资产或无形资产处理。
其中，企业自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出作为计税基础。
企业会计准则和企业所得税法对企业自行建造的投资性房地产初始计量的不同定义，有可能导致投资性房地产的账面价值和计税基础产生差异。
在其产生差异的情况下，会计准则和税法上确认的每个期间的折旧金额不同，在计算应纳税所得额时需要做纳税调整[2]。
案例1：甲企业自行建造一栋写字楼用于对外出租，2018年12月31日写字楼达到预定可使用状态并对外出租，企业发生建筑成本等共计8000万元，2019年2月28日企业办理竣工结算并入账，2019年1-2月办理竣工结算前发生其他合理费用100万元。
此写字楼预计使用年限为50年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。
税法的折旧方法、年限、净残值与会计准则一致。
2019年甲企业利润总额1000万元，企业所得税税率为25%。
投资性房地产的会计核算与税务处理
投资性房地产的会计核算与税务处理随着房地产市场的持续活跃，企业利用房地产赚取租金或增值收益的现象日趋常见，但是大部分企业对这项经济业务的会计核算与税务处理却并不规范，甚至有些企业根本没用过“投资性房地产”这个会计科目，长期与自用固定资产或存货混为一谈，这些都是与企业会计准则相悖的。
一概念与范围根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上也是一种让渡资产使用权的行为。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的范围包括三个方面的内容：（一）已出租的土地使用权；（二）持有并准备增值后转让的土地使用权；（三）已出租的建筑物。
需要注意的有两点：一是企业自用的房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴，应作为“固定资产”、“无形资产”或“存货”处理。
二是税法没有参照会计的这种分类方式，出租用的房屋建筑物或土地使用权依然分别按照固定资产和无形资产进行核算。
在投资性房地产按照成本模式进行会计核算的情况下，会计与税法没有本质差异，只是使用的会计账户有区别；如果投资性房地产采用公允价值模式进行会计核算，期末计入会计利润的投资性房地产公允价值变动损益，税法不予确认，需要进行纳税调整，同时这些资产按照税法标准计算的折旧费或者摊销费，可以税前扣除。
投资性房地产业务是一种经营性活动，企业应当单独确认、计量和报告。
二成本模式计量下的投资性房地产根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，但后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式。
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自用转投资性房地产,之后的账价和计税基础
企业的房地产按其用途可分为：在“开发产品"科目核算的待售商品房；在“固定资产”或“无形资产"科目核算的企业自用房地产、土地使用权；在“投资性房地产"科目核算的已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
如果这些房地产的用途发生了变化，如：投资性房地产开始自用，应当将“投资性房地产"转为“固定资产"或“无形资产”；作为存货的房地产改为出租、自用土地使用权停止自用改为用于赚取租金或资本增值、自用建筑物停止自用改为出租时，应当将“开发产品”、“无形资产”、“固定资产"转为“投资性房地产”。
下面谈谈我对投资性房地产转换的会计处理和与之相关的所得税纳税调整事项的认识。
一。
投资性房地产转换为自用房地产
投资性房地产分别按采用成本模式和采用公允价值模式进行后续计量两种，其在转换为自用房地产时的计量模式也不同。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称：准则）第9条规定，采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号---—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号--—无形资产》。
因此，采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应分别按以上准则规定进行会计处理。
（一-）采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产1.采用成本模式计量的建筑物改为自用。
准则规定，采用成本模式计量
的建筑物的后续计量、适用固定资产会计准则。
因此，在转换时只是转换为不同的会计科目，如：将“投资性房地产一─-建筑物”科目余额转入“固定资产——建筑物”科目；将“投资性房地产累计折旧"科目余额转人“累计折l旧”科目；将“投资性房地产减值准备"
科目余额转入“固定资产减值准备”科目。
原来因计提投资性房地产减值准备从而产生所得税纳税调整的，还应将原“递延所得税资产”科目继续沿用，直至该项建筑物处置时再结转有关科目。
改为自用后，如无其他变化，仍可按原办法继续计提固定资产折旧，如果由于已经计提了减值准备致使以后计提的折旧少于按税法规定的折旧差额，造成会计期末递延所得税资产的应有余额小于原有余额的，其差额应调减“递延所得税资产"科目余额。
2.采用成本模式计量的土地使用权改为自用。
准则规定，采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用无形资产会计准则，因此在转换时应将原土地使用权的账面价值从“投资性房地产-—-土地使用权"科目转入“无形资产--—土地使用权”科目。
如果原来进行了摊销或计提了减值准备，则在转换时还应将“投资性房地产累计摊销"科目余额转入“累计摊销"科目；将“投资性房地产减值准备"科目余额转入“无形资产减值准备"科目。
由计提减值准备而引起的所得税纳税调整，处理同建筑物。