投资性房地产两种计量方法区别
投资性房地产后续计量模式差异及影响分析
投资性房地产后续计量模式差异及影响分析财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用成本和公允价值计量两种模式。
两种模式下的会计处理、税务处理及所得税纳税调整项目间的差异如表1所示：表1 两种计量模式下会计及税务处理规定、纳税调整项目比较历史成本公允价值会计处理应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
税务处理应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的例如国家统一规定的清产核资、将固定资产的一部分拆除等情形。
此外，《企业所得税暂行条例实施细则》规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。
尚无针对公允价值计量模式的涉税规范。
现行实务中的税务处理与成本模式相同，不考虑投资性房地产公允价值的变化。
论文网纳税调整项目折旧额折旧额；公允价值的变动额［例］环宇公司于2004年开始建造一栋楼房，工程于2005年12月完工并达到预计可使用状态，随后与某研究所达成协议，将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所，租赁期为两年。
环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出20000000元，该楼房预计使用年限为50年，税法上规定可使用40年，采用直线法进行摊销，不考虑残值和除所得税之外的其他税费，每年的租金收入为2000000元，所得税税率为33%，每年年末对房产进行评估，由于该栋楼房所处地段地价上涨较快，2006年12月31日，公允价值为21000000元，假定无其他纳税调整事项。
按两种计量模式对2006年的会计处理及纳税调整比较如表2所示。
通过上表可以看出，两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响，具体如下：一是会计处理方面。
投资性房地产的确认与计量
投资性房地产的确认与计量投资性房地产是指被用于投资或租赁、自用的房地产，可用于持有，销售或转让等。
在企业财务报表中，投资性房地产扮演着举足轻重的角色，因此，正确的确认和计量是至关重要的。
一、确认方法根据《企业会计准则》相关规定，确认投资性房地产的时点是其具有使用价值时同步确认。
使用价值是建筑物能够为租赁、生产或服务提供的净收益或成本节约的预期收益，包括租金、保存或提高建筑物价值的直接费用等。
二、计量方法1.成本模式成本模式计量投资性房地产，即采用成本减值模式。
按照成本模式计量的房地产，其会计核算分为以下两步：（1）物业名称、面积、用途、地址及是否出租等情况做一个简单的记录，记录名称、建造时间、阶段性采购价格和工程进度等；（2）首先对空置房屋开展减值测试，再对出租物业进行折旧计算和事实核实。
其中空置房屋的减值测试主要包括impairment testing 和fair value calculation 两种方法。
2.公允价值模式公允价值模式计量投资性房地产，即按照公允价值计量。
公允价值是被广泛接受的价格，即在交易发生的当天，在市场上二次出售投资物业时被买方和卖方都知情的价格。
在实际应用中，公允价值计量方式可以是采取外部市场价格，也可以是采用内部计量模型计算。
内部计量模型通常采用贴现现金流法或折旧再估价法等方法。
这里应该指出的是，公允价值模式求算公允价值时，应当充分利用市场反映的价格和数据等信息，以免对公允价值的求算造成主观性的干扰。
三、影响因素1.市场变化房地产市场的变化会影响到投资性房地产的公允价值，例如，房地产行业供求关系调整、人民币升值、利率变化等等，都会对房地产市场造成影响，从而影响投资性房地产的公允价值。
因此，企业在计算公允价值时，应当认真履行公允价值的计量方法，以面对外部市场造成的影响。
2.内部因素企业内部因素也会影响投资性房地产的公允价值，例如，企业管理水平、业绩增长等都会对投资性房地产的价值产生影响。
投资性房地产的计量
投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量两个阶段。
（⼀）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进⾏计量。
投资性房地产的初始取得成本应根据以下不同取得⽅式分别确定。
1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他⽀出。
2.⾃⾏建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使⽤状态前所发⽣的必要⽀出构成。
3.以其他⽅式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
4.与投资性房地产有关的后续⽀出，满⾜投资性房地产确认条件的，应当计⼊投资性房地产成本；不满⾜确认条件的，应当在发⽣时计⼊当期损益。
（⼆）投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。
1.成本模式 企业通常应当采⽤成本模式对投资性房地产进⾏计量。
在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——⽆形资产》对已出租的建筑物或⼟地使⽤权进⾏计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进⾏减值测试，计提相应的减值准备。
2.公允价值模式 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采⽤公允价值模式进⾏后续计量。
采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满⾜以下条件：考试⼤为你开户成功之门 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从⽽对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
企业对投资性房地产的计量模式⼀经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
论投资性房地产后续两种计量模式的比较
Ｑ：
Ｓｃｉ ｎｃｅ ｅ ｅｎｄ Ｔｅｃｈｎ０ Ｏｇｙ ｎｎ ｌ Ｉ ｏｖ资性房地产后续两种计量模式 的比较
黄 淑 敏 （ 广州 涉外经 济职 业技 术学院 广东 广州 ５ ５ ０ １ ４ ） Ｏ 摘 要： 本文就投 资性房地 产后续计量会 计政 策的确认 与计 量作 出分析 ， 就采 用不 同的计量模 式对企业经营成果 的影响作 出比较 ， 而论 从 述投 资 性房地 产 后续计 量会 计政 策 的选择 。 关 键 词 ： 资性 房 地 产 成 本 模 式 公 允价 值 比 较 投 中图分类号 ： ｕ２ Ｔ １ 文 献标 识 码 ： Ａ 文章编 号 ： ６ ４ ９ Ｘ ２ １ ） ５ｃ一０ ４ — １ １ ７ —０ ８ （ ０ ｏ ｏ （） ２ ９ ０
２ ０ 年 ２ １ 日， 政 部 颁 布 的 新 企 业 ０６ 月 ５ 财 计提减值准备时 ： 借 ： 产减 值 损 失 １ ． 资 ２５ 会 计 准 则 ， 增 加 了 关 于 投 资 性 房 地 产 确 就 认 与 计量 的相 关 规 定 。 在新 准 则 中 ， 资 性 投 贷 ： 资 性房 地 产 减 值准 备 ｌ ． 投 ２５ 房 地 产后 续 计 量 会 计 政 策 中 包 括 了两 种 模 （） 允 价 值 发 生 变 动 时 ： ５公 式 ： １企 业应 当 在资 产 负 债表 １ 用 成 本 （） ３采 采 用 成 本 模 式 计 量 ， 对 公 允 价 值 发 不 模 式 对 投 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ；２ 在 生 变 动 作 账 务 处 理 。 （） 有 确 凿证 据 表 明投 资 性 房 地 产 的 公 允 价 值 公 允 价 值 模 式 购入时 ： 能 够 持续 可靠 取 得 的 情 况 下 可 以 对 投 资 性 房地产采 用公允价值模 式进行后续 计量。 借： 投资性 房地产— 碱 本（ 办公楼） １ ０ ０ ８ 但是 ， 同一 个 企 业 只 能 采 用 一 种 模 式 对 所 贷： 银行 存 款 ｌ ０ ０ ８ 有 投 资 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 ， 得 同 时 不 （ ） 提 折 旧时 ： ２计 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 ， 对 投 资 性 不 采用两种的计量模 式。 房 地 产计 提 折 ｌ １ ３。 确认租金收入时 ： １ 投资性房地产的含义 投 资 性 房 地 产 ， 指 为 赚 取 租 金 或 资 是 借： 银行 存 款 １ ０ 贷 ： 他业 务 收入 １ 其 ０ 本 增 值 ， 两 者 兼 有 而 持有 的房 地 产 。 资 或 投 性 房 地 产 应 当能 够 单 独 计 量 和 出售 。 （） 提 减 值 准 备 时 ： ４计 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 ， 需 对 投 资 不 ２投资性房地产分别采用两种计量核算及 性 房 地 产 计 提 资 产 减 值 损 失 公 允价 值 发 生 变 动 时 ： 其比较 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 的 ， 当 同 时 应 借 ： 资性 房地产一 公允价 值 变动 ７ ５ 投 ． 贷 ： 允价 值 变 动损 益 ７ ５ 公 ． 满 足 下 列 条 件 ： 是 投 资 性 房 地 产 所 在 地 一 有 活 跃 的 房 地 产 交 易 市 场 ； 是 企 业 能 够 二 采 用 公 允 价 值 模 式 计 量 ， 投 资 性 房 当 需 从 房 地 产 交 易 市场 上 取 得 同 类 或 类 似 房 地 地 产 公允 价 值 发 生 变 动 时 ， 要 进 行 调 整 产 的 市场 价 格 及 其 他 相 关 信 息 ， 而 对 投 从 资 性 房 地 产 的 公 允 价 值 作 出 合 理 的 估 计 。 ４采用成本模式与公允价值模式核算对企 企 业 只 能 根据 其具 体 情 况 采 用 其 中一 种 模 业的影响 通 过 上 述 例 题 ， 们 可 以 将 对 投 资 性 我 式 进 行 计量 。 就 根 据 以 下 例题 ， 别 采 用 现 分 两种模式计量 ， 而进行比较 。 从 房 地 产 的 两 种 计 量 模 式 进 行 对 比 ， 析 两 分 例 ： ０ ９ ７ ， 业 计 划 购一 栋 办 公 种 计 量 模 式 对 企 业 的影 响 。 ２ ０ 年 月 Ａ企 楼用于对 外出租。 月 １ ， ８ Ａ企 业 与Ｂ企 业 ４． ３ １ １企 业 采用 成本模 式 计量 （ ） 月计提 折 旧（ 销） ， 导 致 企 业 １每 摊 时 会 签订 办公 楼 经营 租 赁 合 间 ， 定Ａ企 业 自购 约 买 １ 起将 该 栋 办 公 楼 出租 给 Ｂ 业 ， 赁 期 当期 的 账 面 利 润 减 少 ， ３ 企 租 但是 计 提 的折 旧（ 摊 为３ ， 年 Ａ企 业 每 月收 取 Ｂ 业 租 金 １ 万 。 销 ） 以 在 企 业 所 得 税 税 前 列 支 ， 企 业 的 企 ０ ８ 可 使 月１ Ａ企业 购 人大 厦 ， 日， 通过 银 行 存款 支 付 税 收 成 本 降 低 。 价 款 合计 １ ０ 万 元 （ ０ ８ 不考 虑 其 他 因素 ） 该 办 。 （ ） 资性 房 地 产 发 生 了减 值 迹 象 ， ２投 由 对 公楼 使用 寿 命 为２ 年 ， ０ Ａ企业 按 照直 线 法 计 于 遵 从 资 产 减 值 准 则 ， 房 产 进 行 计 提 减 提 折 旧。 ０ ９ １ 月３ 日， 办 公楼 发 生 减 值 准 备 。 业在 计 提 资 产 减 值准 备 时 ， 接 ２０ 年 ２ １ 该 企 直 从 值 迹 象 ， 减 值 测 试 ， 可 收 回 金 额 １ ０ 计 入 当 期 的 损 益 ， 而 使 企 业 账 面 利 润 下 经 其 ５ ７ 万， 此时 该 办 公 楼 的账 面 价 值 １ ６ ５ ７ ２． 万元 ， 降 ， 该 项 减 值 准 备 在 企 业 所 得 税 税 前 不 但 得 扣 除 ， 且 由于 受 到 资 产 减 值 准 则 的 条 并 公允 价 值 １ ５ 万 ， 前 未 计 提 减 值 准备 。 ７５ 以 件影响 ， 资产 减 值 损 失 一 经 确认 ， 以 后 会 在 ３投资性房地产后续计量采用两种模式核 计 期 间 不 得 转 回 。 ４． 企业 采 用公 允价 值模 式计 量 ２ 算运用 成 本 模 式 （） 月对 投 资 性 房 地产 不 计 提 折 旧或 １每 购入时 ： 不 进 行 摊 销 。 业 对 投 资 性 房 地 产 不 计 提 企 折 旧 或 摊 销 可 以 减 少 企 业 当期 费 用 ， 加 增 借 ： 资性 房 地产 ——办 公 楼 １ ０ 投 ０ ８ 贷： 银行 存 款 １ （ ） ８０ 了企 业 的 账 面 利 润 。 然 会 计 上 不 对 投 资 虽 性 房 地 产 计 提 折 Ｉ 或 进 行 摊 销 ， 是 在 税 Ｅ ｌ 但 计 提 折 旧时 ： 借 ： 他业 务 成本 ７ ５ 其 ． 法 上 ， 资 性 房 地 产 作 为 固 定 资 产 或 无 形 投 可 １ ３ 贷 ： 资性房地 产 累计 折 旧（ 投 摊销 ） ７ ５ 资 产 ， 按 税 法 规 定 计 提 并 扣 除 折 Ｉ 或 摊 ． 确认租金收入时 ： 销 。 业 采 用 公允 价 值 计 量 ， 企 虽然 企 业 的 账 面利润 与税法上确 认的利润产生 了差异 ， 借： 银行 存 款 １ ０ 同时 也 形 成 投 资性 房 地 产 会 计 核 算 与 税 法 贷 ： 他业 务收 入 １ 其 ０
投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。
投资性房地产成本计量模式与公允价值计量模式的比较
销； 存在减值迹象的， 还应当按照资产减值的有关规定进行 处理。企业采用公允价值计量模式进行后续计量的， 不对投 资性房地产计提折旧或进行摊销， 应当以资产负债表 日 投资 性房地产的公允价值为基础调整其账面价值， 公允价值与原 账面价值之间的差额计入当期损益（ 公允价值变动损益） 投 。
性房地产后续计量可采用成本计量模式和公允价值计量两 种模式。在成本计量模式下， 应当按照固定资产或无形资产
的有关规定， 对投资性房地产进行后续计量， 计提折旧或摊
公允价值计量模式下， 公允价值变动形成的利得或损失 属于未实现的损益 ， 税法根据“ 实际发生” 的原则 ， 对于未实 现的损失不允许在税前扣除， 对于未实现的收益也不作为应
２ １ 年 １ 月 ００ ２
天 津 市 经 理 学 院 学 报
Ｊｕｎ ｌ ｆ ｉ ｊ ａ ａｅ ｏ ｅｅ ｏｒａ ｏ Ｔａ ｉ Ｍ ｎ ｇｒ ｌ ｇ ｎｎ Ｃ ｌ
Ｄ ｃ ｍｂ ｒ２ １ ｅ ｅ ｅ ０ ０
第 ６期（ 总第 ３ ） ２期
Ｎｏ６ Ｓ ｍ ｏ３ ） ．（ ｕ Ｎ ．２
、
成本计量模式与公允价值计量模式的比较
对国内 公司 上市 投资价值的 评判与 认可。 公允价值是随 不过
着市场价格的变化而不断变动的， 不可避免地带有主观随意
（ 适应条件的比 一） 较
企业通常应采用成本计量模式对投资性房地产进行后 续计量； 如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得， 可以采用公允价值计量模式对投资性房地产 进行后续计量。成本计量模式是优选模式， 任何企业对投资
资性房地产取得的租金收入， 确认为其它业务收入。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变
投资性房地产两种核算模式之区别
投资性房地产两种核算模式之区别作者：雷振华来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第2期雷振华为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，要求自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。
目前，该准则已经普遍使用于上市公司及大中型企业的会计核算。
但是，实际工作中，一些人对投资性房地产会计核算的成本模式与公允价值模式的区别存在模糊认识，为此，本文对此谈一粗浅看法。
一、使用条件不同通常，企业投资性房地产核算应当采用成本模式进行计量（比照固定资产或无形资产核算）。
只有投资性房地产符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。
即，符合“投资性房地产所在地存在活跃交易市场，企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”条件时，才可以采用公允价值模式计量。
二、转换规范不同投资性房地产核算由成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
投资性房地产核算已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。
也就是说，投资性房地产计量模式一经确定，一般不得随意变更。
三、涉及账户不同成本模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“投资性房地产累计折旧”账户、“投资性房地产累计摊销”账户、“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。
而公允价值模式下，投资性房地产的核算涉及账户有：“公允价值变动损益”账户、“投资性房地产——公允价值变动”账户等，只有转让投资性房地产时，才能够“其他业务收入”账户、“其他业务成本”账户等。
四、摊销方式不同成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。
投资性房地产计提折旧或摊销方式比照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》准则规范模式核算。
投资性房地产如果存在减值迹象，则应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应投资性房地产减值准备。
投资性房地产两种计量方法区别
作为存货的房地产转为投资性房地 产借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
作为存货的房地产转为投资性房地产 ①转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差 额计入当期损益； 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 存货跌价准备 公允价值变动损益 （公允价值与其账面价值的 差额） 贷：开发产品 ②转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差 额计入所有者权益。 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积——其他资本公积
三、投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
区别 外购房地 产的初始 计量
成本模式 按照实际成本初始计量，记入“投 资性房地产”科目 （1）转入改扩建： 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备
公允价值模式 按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产— —成本 （1）转入改扩建： 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （2）发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建 1.公允价值变动 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或者做相反分录。 不对投资性房地产计提折旧或摊销，不计提减值准 备
备注
公允价值模式有：成本 ，公允价值变动 公允价值变动损益
贷：投资性房地产 资本化的 后续支出 （2）发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 1.按月计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （摊销） 后续计量 2.减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 减值金额不得转回，不确认公允价 值变动。 转为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊 销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准 备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊 销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 自用房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产减值准备 贷：固定资产（无形资产） 投资性房 地产的转 换
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作为存货的房地产转为投资性房地 产借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
作为存货的房地产转为投资性房地产 ①转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差 额计入当期损益； 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 存货跌价准备 公允价值变动损益 （公允价值与其账面价值 的差额） 贷：开发产品 ②转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差 额计入所有者权益。 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积——其他资本公积 公允价值模式下投资性房地产的处置 1.取得的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.结转账面价值 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 3.结转公允价值变动损益 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或作相反会计分录。 4.结转转换日公允价值大于原账面价值的差额 借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务成本 公允模式:还需结转公 允价值变动损益,资本 公积-其他资本公积
投资性房地产累计折旧 投资性房 （摊销） 地产的转 投资性房地产减值准备 换
公允价值变动损益（公允价值与其账面价值的 入资本公积-其他资本 差额） 公积 贷：固定资产 （2）转换当日的公允价值大于原账面价值的—— 其差额计入所有者权益。 借：投资性房地产（公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 资本公积——其他资本公积
公允价值模式 按照实际成本进行初始计量，记入投资性房地产— —成本 （1）转入改扩建： 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 （2）发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建 1.公允价值变动 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或者做相反分录。 不对投资性房地产计提折旧或摊销，不计提减值准 备
三、投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别
区别 成本模式 外购房地 产的初始 按照实际成本初始计量，记入“投 计量 资性房地产”科目 （1）转入改扩建： 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 资本化的 后续支出 （2）发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 （3）改良或装修完成时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 1.按月计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （摊销） 后续计量 2.减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 减值金额不得转回，不确认公允价 值变动。 转为自用房地产 借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊 销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准 备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊 销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 自用房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产减值准备 贷：固定资产（无形资产）
1.取得的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.结转账面价值 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊 投资性房 销） 地产的处 投资性房地产减值准备 置 贷：投资性房地产
投资性房地产转换为存货 借：开发产品（按公允价值入账） 借（或贷）：公允价值变动损益（差额） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性 房地产 公允模式： （1）转换当日的公允价值小于原账面价值的—— 其差额计入当期损益； 公允价值<账面价值 借：投资性房地产——成本（按公允价值入账） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值>账面价值 入公允价值变动损益
备注
公允价值模式有：成本 ，公允价值变动 公允价值变动损益
成本模式，有折旧， 有减值 公允模式：公允价值变 动损益
按公允价值入账） 借（或贷）：公允价值变动损益（差额） 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动
公允模式转换时，按公 允价值入账