投资性房地产的确认、初始计量与后续计量

❖ 企业自行建造房地产达到预定可使用状态 后一段时间才对外出租或用于资本增值的， 应当先将自行建造的房地产确认为固定资 产或无形资产，自租赁期开始日或用于资 本增值之日开始，从固定资产或无形资产 转换为投资性房地产。
（三）以其他方式取得的投资性房地产 以其他方式取得的投资性房地产，其
成本参照本书“第三章 固定资产”相关内 容确定。
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或 者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥 有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要 是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆 饭店不确认为投资性房地产。
（2）作为存货的房地产。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本
增值、部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，能够单独计量和出售的、用于赚 取租金或资本增值的部分，应当确认为投 资性房地产；不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分，不确认 为投资性房地产。
（见教材P81）
1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以
经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划 用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于 此类。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权
是指企业取得的、准备增值后转让的土 地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土 地，不属于持有并准备增值后转让的土地使 用权。
❖ 借：无形资产——土地使用权 2000
贷：银行存款
2000
2006年末摊销土地使用权
借：管理费用 40
贷：累计摊销（2000÷50） 40
2007年1月1日，该土地使用权出租，甲公司将无
形资产转入投资性房地产，采用成本模式计量：
借：投资性房地产 2000
累计摊销 40
贷：无形资产——土地使用权 2000
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符 合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地 产的两个确认条件：
1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 ❖ 只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性 房地产”科目核算。
借：投资性房地产 1010 贷：银行存款 1010
❖ 企业购入房地产，自用一段时间之后再改 为出租或用于资本增值的，应当先将外购 的房地产确认为固定资产或无形资产，自 租赁期开始日或用于资本增值之日开始， 才能从固定资产或无形资产转换为投资性 房地产。
❖ 【例3】甲公司于2006年1月1日支付2000 万元土地出让金取得一块土地使用权，使 用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购 入土地使用权的账务处理是：
投资性房地产累计摊销 40
【例4】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出
租，总投资4000万元。2006年2月1日支付工程款
1000万元，则甲公司账务处理如下：
借：在建工程——商用楼 1000
贷：银行存款
1000
2006年其余付款略；2006年12月23日，工程达
到预定可使用状态，开始办理经营租赁手续，在
【例1】企业购买一块土地使用权，购买价 为2000万元，支付相关手续费等30万元， 款项全部以存款支付。企业购买后准备等 其增值后予以转让。
借：投资性房地产 2 030
ห้องสมุดไป่ตู้
贷：银行存款
2030
【例2】甲公司于2007年1月1日支付1000万 元价款和10万元相关税费购入了800平方米 商业用房，当日出租给乙公司。甲公司购 入投资性房地产的账务处理是：
本章主要内容有：
1、投资性房地产概念和范围； 2、投资性房地产的确认条件； 3、投资性房地产初始计量的核算 4、投资性房地产后续计量的核算 5、投资性房地产转换的核算； 6、投资性房地产处置的核算。
第一节 投资性房地产的确认和初 始计量
一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增
值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地 产应当能够单独计量和出售。 （一）属于投资性房地产的项目
（二）投资性房地产的初始计量
❖ 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的 同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或 用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税 费和可直接归属于该资产的其他支出。
3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式
出租的建筑物。
❖ 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人 提供的相关辅助服务在整个协议中不重大 的，如企业将办公楼出租并向承租人提供 保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物 确认为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产：
关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房 地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式 向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司 的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集 团的自用房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是 通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具 有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆 饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和 出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
❖ 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或 用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固 定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增 值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投 资性房地产。
❖ 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房
地产，只有在自行建造或开发活动完成 （即达到预定可使用状态）的同时开始对 外出租或用于资本增值，才能将自行建造 的房地产确认为投资性房地产。自行建造 投资性房地产的成本，由建造该项房地产 达到预定可使用状态前发生的必要支出构 成。
建工程余额为4000万元，则：
借：投资性房地产 4000
贷：在建工程 4000
第二节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量是指企业应该在资产负 债表日对投资性房地产的期末价值进行重新计量。 企业对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式：