第七章投资性房地产-投资性房地产的后续计量
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
投资性房地产的后续计量重点
第 03 讲投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量原则〔★★★〕〕。
A.不同企业可以分别采纳本钱模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采纳公允价值模式C.同一企业可以分别采纳本钱模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采纳本钱模式和公允价值模式（正确答案）ABD（答案解析）此题考核投资性房地产的后续计量原则。
知识点：投资性房地产的后续计量模式〔★★★〕给乙公司使用，租期 5 年，每年末收取租金 1 000 万元。
该写字楼的估计使用年限为 20 年，估计净残值为零，采纳年限平均法计提折旧。
甲公司对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量。
2×21年12 月31 日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11 200 万元。
不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×21年度营业利润的影响金额为〔〕万元。
A.400B.800C.200D.1 000（正确答案）C（答案解析）〔1〕2×21 年写字楼计提折旧金额＝12 000/20＝600〔万元〕，计入其他业务本钱；〔2〕2×21年年末，减值测试前写字楼的账面价值＝12 000－600＝11 400〔万元〕，大于其可收回金额，应计提减值打算＝11 400－11 200＝200〔万元〕，计入资产减值损失；〔3〕2×21年确认租金收入 1 000 万元计入其他业务收入；因此，对甲公司2×21年度营业利润的影响金额＝－600－200＋1 000＝200〔万元〕，选项 C 正确。
（例题·单项选择题）〔2021〕企业采纳公允价值模式计量的投资性房地产，以下会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.资产负债表日应该对投资性房地产进行减值测试B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销C.取得租金收入计入投资收益D.资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益（正确答案）B（答案解析）采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，不计提减值打算；取得的租金收入计入其他业务收入；资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
第七章投资性房地产-采用成本模式进行后续计量
2015年注册会计师资格考试内部资料
会计
第七章 投资性房地产
知识点：采用成本模式进行后续计量
● 详细描述：
1.按照固定资产或无形资产准则的有关规定，按期（月）计提折旧或摊
销；
2.获取租金收入；
3.计算应交营业税（计入营业税金及附加）；
4.经测试后确定发生减值的应当计提减值准备，且减值金额不得转回。
例题：
1.下列关于成本模式后续计量的投资性房地产改扩建后仍作为投资性房地产
的说法中正确的有（）。
A.应将改扩建时投资性房地产的账面价值转入在建工程
B.厂房改扩建期间不应计提折旧
C.改扩建达到预定可使用状态时由在建工程转入固定资产
D.改扩建期间仍应作为投资性房地产
正确答案：B,D
解析：企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。
2.某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
2014年9月20日该企
业将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为2600万元，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元。
在采用年限平均法计提折旧的情况下，2014年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。
A.0
B.25
C.100
D.50
正确答案：B
解析：2014年该办公楼应计提的折旧额=(2600-100)+25×3/12=25（万元
）。
投资性房地产不同模式下的后续计量
投资性房地产不同模式下的后续计量
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
进行投资性房地产后续计量主要有公允价值模式以及成本模式两种。
投资性房地产采用成本模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用成本模式的条件：
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
采用公允价值模式的条件：
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
从成本模式转为公允价值模式的，应当作勾会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产
1）题至第（ 2）题。（ 20XX 年
新制度考题）
（ 1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（
）。
A.20×７年 2 月 5 日
B.20×７年 2 月 10 日
C.20×７年 2 月 20 日 D.20×７年 3 月 1 日
【答案】 B
【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书
本章小结
1．掌握投资性房地产的范围 2．掌握投资性房地产改扩建的后续支出 3．掌握投资性房地产的后续计量 4．掌握投资性房地产计量模式间的转换
5．掌握投资性房地产的处置
面决议， 明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，
即使尚未签订租赁
协议也应视为投资性房地产， 所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似
机构作出书面决议的日期即 20×７年 2 月 10 日。
（ 2）甲公司 20×９年度因出售办公楼而应确认的 损益 金额是（
）万元。
A.160
当投资性房地产被处置， 或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
应
当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、 转让、 报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，
应当将处置收入扣除其
账面价值和相关税费后的金额计入当期损益 （将实际收到的处置收入计入其他业务收入， 所
处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（ 2）1 月 5 日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使
用权成本为 2 750 万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销
10 年，预计尚可使用
40 年， 采用直线法摊销。 办公楼于 3 月 1 日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出
第7章 投资性房地产
第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。
采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。
A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。
2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。
A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。
3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。
下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。
4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。
5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。
3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。
投资性房地产习题
第七章投资性房地产一、单项选择题1. 下列不属于企业投资性房地产的是( )。
A.企业持有并准备增值后转让的土地使用权B.房地产企业拥有并自行经营的饭店C.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租D.企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的2.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记( )科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
A.投资性房地产B.固定资产C.在建工程D.无形资产3.甲房地产开发商于2008年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1000万元，已计提跌价准备170万元，该项房产在转换日的公允价值1100万元，则转换日计入投资性房地产—成本的金额是( )万元。
A．1100 B．830 C．1000 D．9304.甲公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。
长江公司2007年应确认的公允价值变动损益为( )万元。
A.损失50B.收益150C.收益150D.损失1005.下列各项说法，不正确的是（）。
A. 非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为租赁期开始日B. 自用建筑物或土地使用权停止自用，已达到可经营出租状态，且企业管理当局正式作出书面决议将用于经营出租且持有意图短期内不再发生改变的，可视为非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局正式作出书面决议的日期C. 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期D. 自用建筑物或土地使用权停止自用，已达到可经营出租状态，且企业管理当局正式作出书面决议将用于经营出租且持有意图短期内不再发生改变的，可视为非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日6.甲公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50000万元，已计提的累计折旧为1000万元，已计提的固定资产减值准备2000万元，转换日的公允价值为60000万元，则记入“资本公积—其他资本公积”科目的金额为( )。
第七章投资性房地产-投资性房地产后续计量模式的变更
2015年注册会计师资格考试内部资料
会计
第七章 投资性房地产
知识点：投资性房地产后续计量模式的变更
● 详细描述：
企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。
在满足条件的情况下，企业对投资性房地产可以从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
例题：
1.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本
模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
正确答案：B
解析：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号一会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
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2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：投资性房地产的后续计量● 详细描述：◇总原则：投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式在满足条件时可以变更为公允价值模式但是，公允价值模式不能变更为成本模式。
例题：1.下列各项中，可直接计人当期损益的利得或损失是（）。
A.可供出售金融资产的公允价值变动B.权益法下被投资单位其他所有者权益的变动C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值与原账面价值之间的差额D.交易性金融资产公允价值变动损益正确答案：C,D解析：选项C和选项D属于直接计入当期损益的利得或损失。
选项A和选项B属于直接计人所有者权益的利得或损失，直接计人所有者权益的利得或损失是指不计入当期损益、会导致所有者权益变动的、与所有者投人资本或向所有者分配利润无关的利得或损失。
2.20x6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。
当日，出租办公搂的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。
20x6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。
20x7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。
上述交易或事项对甲公司20x7年度损益的影响金额是（）。
A.500万元B.6000万元C.3100万元D.7000万元正确答案：C解析：处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积的金额2500万元（8000-5500)转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20x7年度损益的影响金额=9500-9000+2500+200×6/12=3100（万元）。
附分录：借：银行存款9500贷：其他业务收入9500借：其他业务成本9000贷：投资性房地产—成本8000—公允价值变动1000借：资本公积—其他资本公积2500贷：其他业务成本2500借：公允价值变动损益1000贷：其他业务成本1000借：银行存款100贷：其他业务收入1003.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
自20x1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。
该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至20x1年1月1日已使用10年，累计折旧3000万元。
20x1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。
假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20x1年利润总额的影响金额为（）万元。
A.250B.350C.450D.650正确答案：B解析：20x1年计提折旧=(12000-3000)/(40-10)=300（万元），20x1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=(12000-3000)-300=8700（万元），因可收回金额为8800万元，大于其账面价值，所以不需计提减值准备。
该投资性房地产对甲公司20xl年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。
4.甲公司20x1年至20x4年发生以下交易或事项：20x1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20x4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
20x4年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。
下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。
A.出租办公楼应于20x4年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积175万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼20x4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值正确答案：B解析：20x4年应计提的折旧=3000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3000-3000/20×2.5=2625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2800-2625=175（万元），选项正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。
5.甲公司20x1年至20x4年发生以下交易或事项：20x1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20x4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
20x4年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。
上述交易或事项对甲公司20x4年度营业利润的影响金额是（）。
A.0B.-75万元C.-600万元D.-675万元正确答案：C解析：上述交易或事项对20x4年度营业利润的影响金额=-75+150/2+(2200-2800)=-600（万元）。
6.20x7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。
20x7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。
当日，办公楼成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20x7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20x7年3月1日起2年，年租金为360万元。
办公楼20x7年12月31日的公允价值为2600万元，20x8年12月31日的公允价值为2640万元。
20x9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。
甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。
A.20x7年2月5日B.20x7年2月10日C.20x7年2月20日D.20x7年3月1日正确答案：B解析：对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似机构作出书面决议的日期即20x7年2月10日。
7.20x7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。
20x7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。
当日，办公楼成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20x7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20x7年3月1日起2年，年租金为360万元。
办公楼20x7年12月31日的公允价值为2600万元，20x8年12月31日的公允价值为2640万元。
20x9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。
甲公司20x9年度因出售办公楼而确认的损益金额是（）。
A.160万元B.400万元C.1460万元D.1700万元正确答案：C解析：因出售办公楼应确认的损益金额=2800-2640+2400-(3200-2100)=1460（万元）。
这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。
8.2014年3月1日，甲公司外购一栋写字楼直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的买价为3000万元；2014年12月31日，该写字楼的公允价值为3200万元。
假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司2014年度利润总额的影响金额是（）万元。
A.180B.200C.350D.380正确答案：C解析：该项投资性房地产对甲公司2014年度利润总额的影响金额=180×10/12+(3200-3000)=350（万元）。
9.甲公司从事房地产开发经营业务，2014年3月5日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。
该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元。
账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。
装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。
装修后预计租金收入将大幅增加。
甲公司对商铺采用成本模式进行后续计量。
甲公司2014年12月31日该项投资性房地产的账面价值是（）万元。
A.4500B.5700C.6000D.6500正确答案：B解析：2014年12月31日投资性房地产的账面价值=4500-300+1500=5700（万元）。