《中级财务会计》课程课件第7章 投资性房地产
2015-1-16
中级会计实务
3
三、不属于投资性房地产的项目
（一）自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管 理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼 属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形 资产。 （二）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营 过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这 部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性 房地产。 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、 部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计 量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确 认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚 取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
中级会计实务
2015-1-16
12
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公 允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模 式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采 用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地 产均采用公允价值模式进行后续计量。 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不计 提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房 地产的公允价值计量，资产负债表日投资性房地产 的公允价值与账面余额之间的差额计入当期损益 （公允价值变动损益）。
2015-1-16 中级会计实务 13
【教材例7-3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。 20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定 将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时 开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日， 该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万 元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万 元。假设甲公司采用公允价值计量模式。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租： 借：投资性房地产——成本 9 000 贷：开发成本 9 000 （2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面 价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200
2015-1-16 中级会计实务 2
企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下3个要点： 1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租 赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以 经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日 起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 但对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事 会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图 短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房 地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入，自行建造或开发完工但 尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到 可经营出租状态的建筑物。 3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务 在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
2015-1-16 中级会计实务 15
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产的转换形式及转换日 1.投资性房地产的转换形式 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地 产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地 产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的变更。
2015-1-16 中级会计实务 8
【教材例7-1】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁 合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000 万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决 定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合 同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企 业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房 改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给 丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。 本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性 房地产的成本。甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 400 投资性房地产累计折旧 600 贷：投资性房地产——厂房 2 000 （2）20×8年3月15日至l2月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 150 贷：银行存款 150 （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房 l 550 贷：投资性房地产——厂房（在建） l 550
第七章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置
2015-1-16
中级会计实务
1
第一节 投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁 方式出租的土地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投 资性房地产。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让 的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地 使用权，即不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包 括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将 来用于出租的建筑物。
2015-1-16 中级会计实务 5
（二）投资性房地产的初始计量
投资性房地产应该按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 （1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取 得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记 “银行存款”等科目。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用， 用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同 部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行 分配。 （2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 在采用公允价值模式计量下，外购的投资性房地产应当按照取 得时的实际成本进行初始计量，其实际成本的确定与采用成本模式 计量的投资性房地产一致。企业应当在“投资性房地产”科目下设 置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使 用权和建筑物发生的实际成本，记入“投资性房地产——成本”科 目。
2015-1-16
中级会计实务
14
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经 确定，不得随意变更。以成本模式转为公允 价值模式的，应当作为会计政策变更处理， 将计量模式变更时公允价值与账面价值的差 额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配 利润）。 已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为成本模式。
2015-1-16 中级会计实务 9
【教材例7-2】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁 合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满 后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改 扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同 到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完 工，共发生支出150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。3 月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累积 公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 200 贷：投资性房地产——成本 1 000 ——公允价值变动 200 （2）20×8年3月15日至11月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 150 贷：银行存款 150 （3）20×8年11月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——成本 1 350 贷：投资性房地产——厂房（在建） l 350
2015-1-16 中级会计实务 6
2.自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产，其成本由建造该 项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出 构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、 应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和 分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常 性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等
2015-1-16 中级会计实务 4
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 1.投资性房地产的确认条件 投资性房地产只有在符合其定义的前提下，同时满足下列条件的， 才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2.投资性房地产的确认时点 （1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产 的确认时点一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状 态、开始赚取租金的日期。但对企业持有以备经营出租的空置建筑物， 董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有 意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资 性房地产。 （2）对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的 确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。
合集下载
《中级财务会计》课件第7章 投资性房地产
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其 在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入 “投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊 销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日 的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定 资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自 用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状 态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经 营管理的日期。
第七章 投资性房地产
2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发 企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货 相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为 房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权 行使其使用租赁资产权利的日期。
（2）公允价值模式 ①投资性房地产成本 ②投资性房地产减值准备
第七章 投资性房地产
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产
（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价
值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资 性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计 量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值 模式进行后续计量。
记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本” 科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借 记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按 该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允 价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科 目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的 金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成 本”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日 的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定 资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自 用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状 态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经 营管理的日期。
第七章 投资性房地产
2.作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发 企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货 相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为 房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权 行使其使用租赁资产权利的日期。
（2）公允价值模式 ①投资性房地产成本 ②投资性房地产减值准备
第七章 投资性房地产
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 地产
（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价
值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资 性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计 量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值 模式进行后续计量。
记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本” 科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借 记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按 该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允 价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科 目。按该项投资性房地产在转换日记入其他综合收益的 金额，借记“其他综合收益”科目，贷记“其他业务成 本”科目。
中级财务会计8投资性房地产
A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧
B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧
C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式
本章结构要点
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指பைடு நூலகம்赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。特征： 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 能够单独计量和出售（或转让）。
（1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；（3）已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。
【答案】BDE
2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元， 2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10％计提盈余公积。
借：投资性房地产——成本 950 投资性房地产累计折旧 27 贷：投资性房地产 900 利润分配－未分配利润 69.3 盈余公积 7.7
长江公司于2007年1月1日购买一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，该幢商品房的购价为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）
B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧
C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式
本章结构要点
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指பைடு நூலகம்赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。特征： 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 能够单独计量和出售（或转让）。
（1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；（3）已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。
【答案】BDE
2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元， 2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10％计提盈余公积。
借：投资性房地产——成本 950 投资性房地产累计折旧 27 贷：投资性房地产 900 利润分配－未分配利润 69.3 盈余公积 7.7
长江公司于2007年1月1日购买一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，该幢商品房的购价为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）
中级财务会计培训PPT投资性房地产
（一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，
公允价值 变动损益
××× ×××
投资性房地产 ——成本
××× ×××
固定资产
××× ×××
无形资产
××× ×××
累计折旧
××× ×××
累计摊销
××× ×××
资本公积——其 他资本公积
××× ×××
固定资产 减值准备
××× ×××
无形资产 减值准备
××× ×××
（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方 式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产 权利的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量 的投资性房地产
投资性房地产累 计折旧（摊销）
××× ×××
投资性房地产 减值准备
××× ×××
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为存货时 以转换日的公允价值作为存货的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
投资性房地产— —公允价值变动
××× ×××
公允价值 变动损益
××× ×××
投资性房地产 ——成本
开发产品
××× ×××
投资性房地产
××× ×××
存货跌价准备
××× ×××
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式
（二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。 资产负债表日，
公允价值 变动损益
××× ×××
投资性房地产 ——成本
××× ×××
固定资产
××× ×××
无形资产
××× ×××
累计折旧
××× ×××
累计摊销
××× ×××
资本公积——其 他资本公积
××× ×××
固定资产 减值准备
××× ×××
无形资产 减值准备
××× ×××
（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方 式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产 权利的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量 的投资性房地产
投资性房地产累 计折旧（摊销）
××× ×××
投资性房地产 减值准备
××× ×××
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换 为存货时 以转换日的公允价值作为存货的账面价值 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
投资性房地产— —公允价值变动
××× ×××
公允价值 变动损益
××× ×××
投资性房地产 ——成本
开发产品
××× ×××
投资性房地产
××× ×××
存货跌价准备
××× ×××
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式
中级财务会计第七章课件
第七章无形资产和投资性房地产学习目标：了解无形资产的概念和确认条件；掌握无形资产研究与开发支出的确认和计量；掌握无形资产的取得、摊销、处置和减值的账务处理；了解投资性房地产的概念和范围；熟悉投资性房地产核算的成本模式和公允价值模式；掌握投资性房地产的账务处理。
第一节无形资产一、无形资产的概念及特征无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
相对于其他资产，无形资产具有以下特征：（一）无形资产不具有实物形态（二）无形资产具有可辨认性符合以下条件之一的，则认为其具有可辨认性：（1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，则说明无形资产可以辨认。
某些情况下无形资产可能需要与有关的合同一起用于出售转让等，在这种情况下也视为可辨认性无形资产。
（2）产生于合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。
如一方通过与另一方签订特许合同而获得的特许使用权，通过法律程序申请获得的商标权、专利权等。
商誉由于不具有可辨认性，因此不属于无形资产。
（三）无形资产属于非货币性资产二、无形资产的分类（一）按取得方式划分1.外来的无形资产外来的无形资产是指企业外购的无形资产、投资者作为资本投入的无形资产、企业接受外部捐赠的无形资产，以及通过其他外部渠道形成的无形资产。
2.自行开发的无形资产自行开发的无形资产是指企业自行研制开发形成的无形资产以及在生产经营过程中由于经营良好而自然累计形成的无形资产。
有些需要由国家有关部门经法定程序批准授予，如专利权、商标权等；有些则无需由国家有关部门授权，如非专利技术等。
（二）按使用寿命期限划分1.使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产是指在相关法律中规定最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。
2.使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产是指在相关法律中没有规定有效期限，或使用寿命难以估计的无形资产，如非专利技术。
中级财务会计课件——投资性房地产PPT
(二)持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来 资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
24.01.2021
2
企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使 用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据 1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规 定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土 地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动 工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行 政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设 的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未 经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定 的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定程序批 准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改 变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。按照国 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常
性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
[例1]2007年6月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写
字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。6月25
日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计2000万元(假设不
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来 资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
24.01.2021
2
企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使 用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据 1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规 定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土 地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动 工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行 政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设 的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未 经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定 的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定程序批 准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改 变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。按照国 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常
性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
[例1]2007年6月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写
字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。6月25
日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计2000万元(假设不
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
中级会计课件投资性房地产
如，母公司以经营租赁出租给子公司的房 地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自 用房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于 投资性房地产。
将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且 出租的部分能够单独计量和出售的，出租 的部分可确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的后续计量
企业投资性房地产采用成本计量模式改为公允价 值计量模式，其公允价值高于或你于其账面价值 的差额调整留存收益。
某企业投资性房地产采用成本计量，原账面成本 1000万元，累计已提折旧100万元。现改为公允价 值计量，其公允价值为1200万元。
借：投资性房地产
1200
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产
1000
未分配利润
300
公允价值模式下的会计处理
不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损 益. 借:投资性房地产(公允价值变动)
贷:公允价值变动损益
某企业采用公允价值计量投资性房地产,入 账价值为5000万元,期末的公允价值为5500 万元。
期末调账的会计处理为：
已出租的投资性房地产租赁期届满，因 暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性 房地产
3、持有并准备增值后转让的土地使用权
（三）下列项目，不属于投资性房地产
1、自用房地产 出租给本企业职工居住的宿舍
2、作为存货的房地产
（四）下列房地产，是否属于投资性房地 产，要根据具体情况判断
一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，用于赚取租金或资本增值的部 分，如果能够分别计量和出售的，可以 确认为投资性房地产，否则不可。
的投资性房地产，自用房地产的账面余额
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于 投资性房地产。
将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且 出租的部分能够单独计量和出售的，出租 的部分可确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的后续计量
企业投资性房地产采用成本计量模式改为公允价 值计量模式，其公允价值高于或你于其账面价值 的差额调整留存收益。
某企业投资性房地产采用成本计量，原账面成本 1000万元，累计已提折旧100万元。现改为公允价 值计量，其公允价值为1200万元。
借：投资性房地产
1200
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产
1000
未分配利润
300
公允价值模式下的会计处理
不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损 益. 借:投资性房地产(公允价值变动)
贷:公允价值变动损益
某企业采用公允价值计量投资性房地产,入 账价值为5000万元,期末的公允价值为5500 万元。
期末调账的会计处理为：
已出租的投资性房地产租赁期届满，因 暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性 房地产
3、持有并准备增值后转让的土地使用权
（三）下列项目，不属于投资性房地产
1、自用房地产 出租给本企业职工居住的宿舍
2、作为存货的房地产
（四）下列房地产，是否属于投资性房地 产，要根据具体情况判断
一项房地产，部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品、提供劳务或经 营管理，用于赚取租金或资本增值的部 分，如果能够分别计量和出售的，可以 确认为投资性房地产，否则不可。
的投资性房地产，自用房地产的账面余额
《投资性房地产》PPT课件
2021/2/12
a
36
3.投资性房地产后续计量模式 的变更
为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
2021/2/12
ห้องสมุดไป่ตู้
a
37
成本模式可改为公允价值模式：
采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更， 并按计量模式变更时公允价值与 账面价值的差额，调整“利润分 配——未分配利润”科目，同时 还要调整“盈余公积”科目。
2021/2/12
a
47
对投资性房地产计提折旧时，按 实际提取的金额计入“投资性房 地产”科目的贷方；对投资性房 地产摊销时，按实际摊销的金额 计入“投资性房地产”科目的贷 方。
2021/2/12
a
48
对于采用公允价值模式投资性房 地产的，平时不计提折旧，也不 进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与账 面价值之间的差额计入当期损益。
a
53
在公允价值计量模式下，由于已 经按其期末的公允价值对投资性 房地产的账面价值进行了调整， 因而公允价值计量模式下的投资 性房地产不存在减值的问题。
2021/2/12
a
54
4）“公允价值变动损益”科目
“公允价值变动损益”会计科 目，主要核算采用公允价值模 式计量的投资性房地产等, 由 于公允价值变动而形成的应计 入当期损益的利得或损失金额。
2021/2/12
a
57
企业将采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用房地产 时，该项房地产在转换日的公允 价值低于其账面价值，按其差额 计入该科目的借方；
2021/2/12
中级财务会计课件第07章 投资性房地产
二、投资性房地产的确认条件
（一）与该投资性房地产有关的经济利益 很可能流入企业 （二）该投资性房地产的成本能够可靠地 计量
三、投资性房地产应设置的会计科目 应设置“投资性房地产”、“累计 折旧”、“投资性房地产减值准备”、 “公允价值变动损益”等总账科目，进 行总分类核算。“投资性房地产”科目 核算投资性房地产的价值，包括采用成 本模式计量的投资性房地产和采用公允 价值模式计量的投资性房地产。企业应 当按照投资性房地产类别和项目并分别 “成本”和“公允价值变动”进行明细 核算。
二、自行建造投资性房地产
• （一）自营方式 • 按照使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记 “在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付职 工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性房地 产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。 • 【例6－3】 2007年 1月，甲公司自行建造一幢厂房准备用于出 租，购入工程物资一批，价款为600 000元，支付的增值税进项税 额为102 000元，款项以银行存款支付。工程领用工程物资585 000 元（含增值税税额）；领用生产用材料一批，价值为40 000元， 购进该批原材料时支付的增值税进项税额为6 800元；辅助生产车 间为工程提供有关劳务支出为60 000元；计提工程人员的职工薪 酬为50 000元； 年底，该工程达到预定可使用状态并交付使用。 假定不考虑其他相关税费。
第二节 投资性房地产的初始计量
一、房地产
四、通过非货币性资产交换取得投资性房 地产 五、通过债务重组取得的投资性房地产
一、外购投资性房地产
• 外购的投资性房地产，应当按照购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出，作为其成本，借 记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 • 【例6－1】红星股份公司为了拓展经营规模，2007 年1月以银行存款方式购得繁华商业街的一栋商务楼， 并当即出租。该商务楼的购买价为400万元，相关税费 为20万元，款项以银行转账支付。红星股份公司会计 处理为： • 借：投资性房地产 4 200 000 • 贷：银行存款 4 200 000
中级财务会计课件-投资性房地产
投资性房地产的取得方式
02 披露投资性房地产是通过购买、建造、交换等方式取
得的。
投资性房地产的计量模式
03
披露投资性房地产的计量模式是成本模式还是公允价
值模式。
披露的要求
披露投资性房地产的折旧或摊销
根据会计准则，投资性房地产应按照其使用寿命计提折旧或摊销， 并在财务报表中披露相关信息。
披露投资性房地产的减值
03
投资性房地产的后续计量
Chapter
成本模式
概述
成本模式是指以历史成本为计量 基础，对投资性房地产进行后续 计量的一种方法。
特点
采用成本模式进行后续计量的投 资性房地产，需要按照固定资产 或无形资产的相关规定计提折旧 或摊销，并在期末进行减值测试 。
适用范围
成本模式适用于市场条件不成熟 、无法取得可靠公允价值的投资 性房地产。
2
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人 自愿进行资产交换或债务清偿的金额。
3
如果投资性房地产的公允价值发生变动，应将变 动金额计入当期损益或所有者权益。
06
投资性房地产的披露
Chapter
披露的内容
投资性房地产的种类、特征和用途
01
披露投资性房地产的种类，如住宅、商业地产等，以
及其特征和具体用途。
投资性房地产的主要目的不是自用，而是出租或出售。
特征
01
投资性房地产具有高收益性，通常能够为投资者带 来稳定的租金收入或资本增值。
02
投资性房地产通常需要较大的初始投资，并且流动 性相对较低，不易在短期内出售。
03
投资性房地产的价值受市场供求关系、经济环境、 地理位置等因素影响较大。
与自用房地产和存货的区分
中级财务会计：投资性房地产 (第四版)
日购入房屋的后续计量模式为公允价值模式。20×2
年12月31日该房屋的公允价值为38000000元;20×3
年12月31日该房屋的公允价值为40000000元。甲公
司编制会计分录如下:
(1)20×2年12月31日确认公允价值变动损益。
公允价值变动损益
=38000000-30000000=8000000(元)
应交税费—应交增值税(进项税额) 2 700 000
贷:银行存款
32 700 000
8
8.3 投资性房地产的出租收入
投资性房地产对外出租取得的出租收入， 属于让渡资产使用权的收入，应确认为营业收 入。
借：银行存款 贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
9
【例8—2】 承例8—1。20×2年1月1日,甲公司收到
①记录处置收入
借：银行存款
（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
36
1.采用成本模式计量的 投资性房地产处置
②结转处置成本 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
37
【例8—11】承例8—1和例8—3。甲公司投资性房地产
贷:投资性房地产
40 000 000
累计折旧
9 000 000
31
2.投资性房地产转换为其他资产
（2）投资性房地产采用公允价值模式计量 在公允价值模式下，企业在转换日首先应将投资性 房地产的账面价值调整为公允价值，然后将转换日 的公允价值作为转换后其他资产的入账价值。
32
2.投资性房地产转换为其他资产
允价值模式进行后续计量。20×1年12月31日,该房屋的