投资性房地产后续计量模式的变更
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变
关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变作者：陶蕊，何颖指导老师：李涛摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。
因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。
作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。
截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。
对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
”图一：金融街控股股份有限公司主要部分业务示意图一石激起千层浪，对于以房地产为主要业务的金融街控股股份有限公司来说，这样一个转变无疑会对它的资产、负债和所有者权益产生重大的影响。
投资性房地产的范围、初始计量和后续计量重点
第 01 讲投资性房地产的范围、初始计量和后续计量历年考情概况本章属于根底性章节，难度不大，知识点较多但综合性不强。
在历年的考试中，本章内容既可以出现客观题，也可以出现在主观题中，客观题每年分值为 4 分－12 分左右，2022 年、2022 年、2022 年和 2022 年本章出现过计算分析题和综合题。
从历年考试情况看，本章的主要考点包含：投资性房地产的范围、投资性房地产的后续支出和计量、投资性房地产的处置等。
“机考〞以后，“资产三兄弟〞〔固定资产、投资性房地产和无形资产〕每一年考试均会涉及的，但考真题目总体难度不大，根本为上述重要知识点的串联。
2022 年考生学习本章时应重点关注上述知识点的理解掌握和灵敏运用。
近年考真题型、分值、考点分布2022 年考试内容主要变化本章考试内容未发生实质性变化。
核心考点及经典例题详解（知识点）投资性房地产的范围〔★〕〔一〕属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方法取得的、以经营租赁方法出租的土地使用权。
（快速答复）甲公司以拍卖方法在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为 50 年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方法出租给乙公司。
是否属于投资性房地产？（正确答案）属于。
2.持有并打算增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方法取得并打算增值后转让的土地使用权。
（快速答复）企业发生转产或厂址搬迁，局部土地使用权停止自用，治理层决定继续持有这局部土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
是否属于投资性房地产？（正确答案）属于。
（快速答复）甲公司为房地产企业，以拍卖方法在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70 年，持有并打算增值后再转让。
是否属于投资性房地产？（正确答案）不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方法出租的房屋等建筑物。
〔1〕已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方法租入的建筑物不属于投资性房地产〔属于使用权资产〕。
实物黄金考点第五章
第五章考点：投资性房地产的范围1.企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
()【答案】错误【解析】企业以经营租赁方式租入土地使用权不属于企业的资产，因此不能将其确认为投资性房地产。
2.甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。
()【答案】正确【解析】如果某项投资性房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量的，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量的，不能确认为投资性房地产，应当确认为固定资产或者无形资产。
3.下列经济业务或事项，应确认投资性房地产的是()。
A.企业经营性出租有产权的办公楼B.企业生产经营用的厂房C.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地D.企业生产经营用的土地使用权【答案】A【解析】选项B,属于企业的固定资产;选项C,属于房地产开发企业的存货;选项D,属于企业的无形资产。
考点：投资性房地产的初始计量和后续计量1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量,2017年1月10日甲公司以银行存款9 600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。
采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为()万元。
A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】以成本模式计量的投资性房地产，需要计提折旧并计入其他业务成本，根据年限平均法，2017年应计提折旧=(9600-120)/40x11/12=217.25(万元)。
注意:固定资产从取得次月开始折旧，2017年1月不折旧，折旧月份为11个月。
2.企业采用公允价值模式计量投资性房地产，下列各项会计处理的表述中，正确的是()。
A.资产负债表日应当对投资性房地产进行减值测试B.不需要对投资性房地产计提折旧或摊销C.取得的租金收入计入投资收益D.资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益【答案】B【解析】选项A错误、选项B正确，企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，也不进行减值测试计提减值准备；选项C错误，取得的租金收入计入其他业务收入；选项D错误，资产负债表日公允价值高于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
第七章投资性房地产-投资性房地产后续计量模式的变更
2015年注册会计师资格考试内部资料
会计
第七章 投资性房地产
知识点：投资性房地产后续计量模式的变更
● 详细描述：
企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。
在满足条件的情况下，企业对投资性房地产可以从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
例题：
1.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本
模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
正确答案：B
解析：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号一会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投房概念与特征,投房范围,投房初始计量,投房后续计量
专题七投资性房地产第一节应收款项及减值第二节存货第三节固定资产第四节无形资产第五节投资性房地产第五节投资性房地产【学习提示】通过本小节的学习，熟悉投资性房地产的概念，重点掌握投资性房地产的范围，以及投资性房地产的初始和后续计量的会计处理一、投资性房地产的概念与特征二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的初始计量四、投资性房地产的后续计量五、投资性房地产的处置一、投资性房地产的概念与特征（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的特征1.投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
应与自用的厂房、办公楼等房地产（固定资产）和作为存货的房地产（开发产品）加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。
二、投资性房地产的范围【小新点】已出租的房、已出租的地、等着涨价的地。
【习题1·多选题】下列各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有（）。
A.工业企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算C.工业企业将租出的土地使用权作为无形资产核算D.房地产开发企业将购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算【习题1·答案】ABD【解析】工业企业将已出租的土地使用权作为投资性房地产核算，选项 C 错误。
三、投资性房地产的初始计量（一）外购投资性房地产的确认条件和初始计量（二）自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量四、投资性房地产的后续计量【基本思路】（一）采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理（三）投资性房地产后续计量模式的变更成本模式变更为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配—未分配利润、盈余公积）。
15年-东奥-张志风-习题班讲义007-7-j
第七章投资性房地产一、单选题【投资性房地产转换为固定资产】2015年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该投资性房地产在转换前的账面原价为5 100万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为4 880万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.5 100B.4 600C.4 880D.4 700【答案】A【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产账面原价5 100万元借记“固定资产”科目。
【固定资产转换为投资性房地产】甲公司将一栋办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50 000万元，已累计计提的折旧为1 000万元，已计提的固定资产减值准备为2 000万元，转换日的公允价值为60 000万元，则转换日记入“其他综合收益”科目的金额为（）万元。
A.60 000B.47 000C.50 000D.13 000【答案】D【解析】转换日记入“其他综合收益”科目的金额=60 000-（50 000-1 000-2 000）=13 000（万元）。
【投资性房地产的改扩建】甲公司从事房地产开发经营业务，2015年3月5日收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。
该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元。
账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。
装修工程于2015年8月1日开始,于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元（均符合资本化条件）。
装修后预计租金收入将大幅增加。
甲公司对商铺采用成本模式进行后续计量。
甲公司2015年12月31日该项投资性房地产的账面价值是（）万元。
A.4 500B.5 700C.6 000D.6 500【答案】B【解析】甲公司2015年12月31日投资性房地产的账面价值=4 500-300+1 500=5 700（万元）。
投资性房地产长期股权投资_真题-无答案
投资性房地产、长期股权投资(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有______。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值 D.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的公允价值计量2. 关于投资性房地产后续计量模式的变更，下列说法正确的是______。
A.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式 B.企业对投资性房地产的计量模式可以随意选择 C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更 D.已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式3. A公司于2013年1月1日将一幢厂房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年。
每年末收取租金100万元，出租时，该幢厂房的账面价值为2400万元，公允价值为2200万元。
2013年12月31日，该幢厂房的公允价值为2250万元。
A公司2013年因该投资性房地产对营业利润的影响为______万元。
A.-50 B.150 C.200 D.-2004. 甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，不考虑其他因素，则转换日计入“投资性房地产”科目的金额是______万元。
A.3000 B.2300 C.2500 D.28005. 甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。
2013年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
《中财务会计》(第2版)习题第七章投资性房地产练习题
第七章练习题一、单项选择题1．企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将处置收入计入（）。
A．公允价值变动损益 B．营业外收入C．资本公积 D．其他业务收入2．关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法不正确的是（）。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更B．已经采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式C．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更D．已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式3．存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值大于原账面价值的其差额通过（）科目核算。
A．营业外收入 B．公允价值变动损益 C．资本公积 D．其他业务收入4．假定甲公司2007年2月1日以12 360 000元购入的建筑物预计使用寿命为25年，预计净残值为零，采用直线法按年计提折旧。
2007年应计提的折旧额为（）元。
A．494 400 B．412 000 C．453 200 D．41 2005．2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为102万元，款项以银行存款支付。
购入该建筑物发生的契税为5万元也以银行存款支付。
该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A．107 B．102 C．97 D．56．企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（）科目。
A．投资收益 B．营业外收入 C．管理费用 D．其他业务成本7．A企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。
2008年1月1日，A企业将一项固定资产转换为投资性房地产。
该固定资产的账面余额为130万元，已提折旧10万元，已经计提的减值准备为10万元。
该投资性房地产的公允价值为70万元。
转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。
A．130 B．110 C．70 D．608．下列投资性房地产初始计量的表述不正确的有（）．A．非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理B．外购的投资性房地产按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出确认成本C．债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理D．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态后所发生的必要支出构成9．下列不属于企业投资性房地产的是（）。
投资性房地产特征范围、确认与初始计量、后续计量关键考点
投资性房地产特征范围、确认与初始计量、后续计量关键考点一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析题处理四、本章知识点详解【解释】2006 年以前出租房地产作为“出租固定资产”“出租无形资产”核算，2006 年以后出租房地产作为“投资性房地产”核算。
【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的特征【解释】自用房地产包括两部分：地皮作为“无形资产”，地上建筑物等作为“固定资产”；房产商用于出售的房地产作为“开发产品”核算。
二、投资性房地产的范围（一）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。
在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。
4.特殊情况（1）空置建筑物只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
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投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式的账务处理：
借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原价）
利润分配——未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）。