第12讲_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换
贷：银行存款 3 000 000
（3）2×19年11月30日，改扩建工程完工
借：投资性房地产——厂房—成本23 000 000
贷：投资性房地产——厂房—在建23 000 000
【例题?多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。（2017年）
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化
【答案】AD
【解析】选项B，成本模式下投资性房地产计提的减值准备以后持有期间不得转回；选项C，成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【例题?判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。（）（2018年）
【答案】×
【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
第四节投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1.房地产的转换是指房地产用途的变更。
【提示】企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。
3.转换日的确定
①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；
②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日；
③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期；
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
【例题?判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017年）
【答案】√
（二）房地产转换的会计处理
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换
在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
基本账务处理：
（1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产（原资产的账面原值）
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）投资性房地产转为自用房地产
借：固定资产（无形资产）（原资产的账面原值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产（存货的账面价值）
存货跌价准备
贷：开发产品
（4）投资性房地产转换为存货
借：开发产品（投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换如图所示：
【例题?单选题】2019年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
【答案】D
【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4 000万元借记“固定资产”科目。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的转换
（1）自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益（公允价值变动损益）；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入所有者权益（其他综合收益）。
①转换当日的公允价值小于原账面价值时：
借：投资性房地产（转换日的公允价值）
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）
贷：固定资产（无形资产）、开发产品
②转换当日的公允价值大于原账面价值时：
借：投资性房地产（转换日的公允价值）
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备
贷：固定资产（无形资产）、开发产品
其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额）
（2）以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
基本账务处理：
借：固定资产、无形资产、开发产品（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产（转换日的账面价值）
差额：公允价值变动损益
【提示】将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时应区分转换日的公允价值与账面价值之间的大小关系，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入公允价值变动损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。而将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，则无须考虑转换日的公允价值与账面价值之间的大小关系，其差额均计入公允价值变动损益。
【手写板】
【例题?单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。（2017年）
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
【答案】C
【解析】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合收益，选项C正确。
【例题?单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入其他综合收益
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
【答案】D
【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值小于账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费（例如土地增值税，但不包括增值税）后的金额计入当期损益（属日常经营范畴）。
【提示】区别固定资产、无形资产和投资性房地产处置的会计处理。对于固定资产、无形资产的处置其损益计入利润表“资产处置收益”项目。而投资性房地产的处置其损益计入利润表“营业收入”和“营业成本”项目。
（一）成本模式下基本账务处理
（1）收到处置收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）结转投资性房地产成本
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【例题?单选题】大华公司于2016年12月31日将一栋办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元（不含增值税，征收率为5%），出租时该办公楼的账面原价为3 000万元，已提折旧200万元，已提减值准备160万元，尚可使用年限22年，大华公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，无残值。2018年年末该办公楼的可收回金额为1 920万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2019年12月31日租赁期届满大华公司将其出售，收到2 000万元价款并存入银行（含增值税95.24万元）。假定不考虑除增值税以外的其他相关税费及其他因素影响，大华公司出售该办公楼对当期营业利润的影响为（）万元。
A.176.76
B.80.76
C.-280.76
D.-380.76
【答案】B
【解析】
2016年年末办公楼的账面价值=3 000-200-160=2 640（万元）；
2017年年末办公楼的账面价值=2 640-2 640/22=2 520（万元）；
2018年年末未提减值前办公楼的账面价值=2 520-2 640/22=2400（万元）；
2018年12月31日办公楼的可收回金额为1 920万元，所以需要计提减值准备=2 400-1 920=480（万元）；
2019年年末办公楼的账面价值=1 920-1 920/20=1 824（万元）；
出售时对当期营业利润的影响金额=（2 000-95.24）-1 824=80.76（万元）。
（二）公允价值模式下基本账务处理
（1）按实际收到的款项
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）结转投资性房地产成本
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借方）
（3）将累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或作相反分录。
【提示】此分录对当月损益不产生影响。
（4）将转换时原计入其他综合收益的金额冲减其他业务成本
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
【例题?计算分析题】2×10年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2×11年1月1日，年租金为240万元（不含增值税，适用税率为10%），于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2×10年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2×07年1月10日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2×11年1月1日，预收当年租金264万元（含税），款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2×13年1月1日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。
（4）2×13年12月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。
（5）2×14年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 310万元（含增值税210万元），款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑除增值税以外的相关税费及其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2×11年1月1日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。
（2）编制甲公司2×11年1月1日收取租金、按月确认租金收入和结转相关成本的会计分录。
（3）编制甲公司2×13年1月1日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2×13年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2×14年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。
（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）（2014年改编）
【答案】
（1）2×11年1月1日
借：投资性房地产 1 970
累计折旧156［（1 970-20）/50×4］
贷：固定资产 1 970
投资性房地产累计折旧 156
【提示】固定资产转成本模式计量的投资性房地产当月正常计提固定资产折旧。
（2）2×11年1月1日预收租金
借：银行存款264
贷：预收账款 240
应交税费——应交增值税（销项税额）24（240×10%）
每月确认租金收入=240/12=20（万元）。
每月计提的折旧额=（1 970-156-20）/46/12=3.25（万元）。
借：预收账款20
贷：其他业务收入 20（240/12）
借：其他业务成本 3.25
贷：投资性房地产累计折旧 3.25
（3）2×13年1月1日
借：投资性房地产——成本 2 000
投资性房地产累计折旧234［156+（1 970-156-20）/46×2］
贷：投资性房地产 1 970
其他业务成本 3.25
盈余公积 26.08
利润分配——未分配利润234.67
【提示】作为投资性房地产核算的不动产转换当月正常计提投资性房地产累计折旧。（4）2×13年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 150
贷：公允价值变动损益 150
（5）2×14年1月1日
借：银行存款 2 310
贷：其他业务收入 2 100
应交税费——应交增值税（销项税额） 210
借：其他业务成本 2 150
贷：投资性房地产——成本 2 000
——公允价值变动 150
借：公允价值变动损益 150
贷：其他业务成本 150
本章结束，待续………
坚持理想；
重在实践；
认真复习；
轻松过关！
投资性房地产的后续计量
第三节投资性房地产的后续计量 ◇采用成本模式计量的投资性房地产 ◇采用公允价值模式计量的投资性房地产 ◇投资性房地产后续计量模式的变更 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）科目设置： 1.投资性房地产 2.投资性房地产累计折旧（摊销） 3.投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。 【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。 1.计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元（假定不考虑增值税）。 甲公司的账务处理如下： （1）每月计提折旧 每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元） 借：其他业务成本——出租写字楼折旧 300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000 （2）每月确认租金收入 借：银行存款（或其他应收款） 400 000 贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入 400 000 二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置 目录 目录 一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 2.投资性房地产的处置 （二）核算科目 二、投资性房地产的转换和处置核算示例 （一）成本模式 （二）公允价值模式 三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证
一、知识必备 （一）核算重点 1.投资性房地产的转换 （1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。 （2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。 ①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。 ②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”，按账面
价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。 2.投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。同时，在公允价值模式下，将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分，转入处置期的当期损益。 （二）核算科目 1.“公允价值变动损益”科目，核算因为公允价值的变动而引发的损失或是收益。 2.“投资性房地产——成本”科目，核算公允价值模式下投资性房地产的取得成本。 3.“固定资产清理”科目，核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。
投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
新会计准则讲解第3号——投资性房地产
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
中级会计实务练习题 (4)投资性房地产
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
投资性房地产知识点
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的转换和处置
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
第12讲_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换
贷：银行存款 3 000 000 （3）2×19年11月30日，改扩建工程完工 借：投资性房地产——厂房—成本23 000 000 贷：投资性房地产——厂房—在建23 000 000 【例题?多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。（2017年） A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量 B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回 C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益 D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化 【答案】AD 【解析】选项B，成本模式下投资性房地产计提的减值准备以后持有期间不得转回；选项C，成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。 【例题?判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。（）（2018年） 【答案】× 【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。 （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。 第四节投资性房地产的转换和处置 一、房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。 【提示】企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。 ①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产； ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； ③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产； ④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产； ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。 3.转换日的确定 ①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期； ②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日； ③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期； ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 【例题?判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）（2017年） 【答案】√ （二）房地产转换的会计处理 1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换 在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 基本账务处理：
企业会计准则第3号-投资性房地产
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
投资性房地产的两种后续计量模式
投资性房地产的两种后 续计量模式 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
一、投资性房地产的定义 （一）、投资性房地产的概念 《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）、投资性房地产的特征 1、投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 （三）、投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权
3、已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建租物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 二、什么是公允价值模式和成本模式 （一）、成本模式 投资性房地产成本模式下后续计量,对于已出租的建筑物,参照《企业会计准则-固定资产》的有关规定进行后续计量；对于已出租或持有准备增值转让的土地使用权,其后续计量参照《企业会计准则-无形资产》有关规定。即对投资性房地产计提折旧（建筑物）或计提摊销（土地使用权）,如投资性房地产发生减值,还需计提减值准备,且计提的减值准备在以后期间不允许转回。即在成本模式下,投资性房地产有关后续计量的处理与前面固定资产或无形资产处理是相同的。 （二）、公允价值模式 投资性房地产公允模式下后续计量,在资产负债表日,企业应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值变动计入当期损益。即公允价值模式下企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。且在处置时还要将原公允价值变动和资本公积转入其他业务收入。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于中大型城市，应当为投资性房地产地所在的城区。
投资性房地产的转换
会计（2019）考试辅导第六章++投资性房地产 第四节投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 （一）房地产的转换形式及转换日 1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。 2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： ①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。 ②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； ③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产； ④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。 ⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 3.转换日的确定： ①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期； ②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日； ③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期； ④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。 （二）房地产转换的会计处理 1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 （1）自用房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原资产的账面原值] 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定（无形）资产[原资产的账面原值] 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 （3）作为存货的房地产转换为投资性房地产时： 借：投资性房地产[原存货的账面价值] 存货跌价准备 贷：开发产品 （4）投资性房地产转换为存货时： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 成本模式进行后续计量 第1页
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下： 投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。 非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。 企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。 【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场400000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。 【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——成本350000 公允价值变动损益50000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。其账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000 贷：公允价值变动损益30000 按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。 【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。其账务处理如下：
投资性房地产累计摊销
投资性房地产累计摊销 一、投资性房地产的定义及特征 （一）投资性房地产的定义 所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 （二）投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营活动。 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。 二、投资性房地产的范围 （一）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权； 2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物。 （1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物； （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的资产 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 2.作为存货的房地产。 【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。 经典例题【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 [答疑编号1742100606] 『正确答案』AC 『答案解析』投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用
投资性房地产会计分录汇总
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
第四章 投资性房地产-房地产转换的会计处理
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料 中级会计实务 第四章 投资性房地产 知识点：房地产转换的会计处理 ● 详细描述： 1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值。 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示： 【教材例4-8】20×9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20×9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。 甲公司的账务处理如下： 20×9年9月1日 借：固定资产——厂房 80 000 000 投资性房地产累计折旧 20 000 000 贷：投资性房地产——厂房 80 000 000 累计折旧——厂房 20 000 000 【教材例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存
在活跃的房地产交易市场。 甲公司的账务处理如下： 20×9年5月1日 借：投资性房地产——办公楼 500 000 000 累计折旧 5 000 000 贷：固定资产——办公楼 500 000 000 投资性房地产累计折旧 5 000 000 【教材例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 20×9年5月1日 借：投资性房地产——写字楼 500 000 000 贷：开发产品 500 000 000 2.公允价值模式下的转换 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。 转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。 投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示： 【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换
投资性房地产会计处理问题探讨
投资性房地产会计处理问题探讨 2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。 一、投资性房地产的归属问题 本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。 1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出
租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。 2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。