非投资性房地产转换为投资性房地产的处理
投资性房地产的转换与处置记忆点
第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。
甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
第20讲_投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。
20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。
假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450000000累计折旧142500000贷：固定资产500000000其他综合收益92500000【归纳】投资性房地产转换的会计处理【例题・2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。
租赁期开始日，该办公楼账面原价为14OOO万元，己计提折旧为5600万元，公允价值为12OOO万元。
浅析非投资性房地产与投资性房地产间的转换
２１ 非投资性房地产转 为投资性房地产 ．１ ． 非投 资性 房地产 转 为投资 性房 地产 ，包括 作为存 货 的 房 地产 转换 为投 资性房 地产 和 自 房地 产转 换为 投资性 房 用
房地 产与采 用成 本模 式进行 后续 计量 的投 资性房 地产 和采 用公 允价 值模式 进行 后续 计量 的投资 性房 地产 问的转 换进 行 了分析 。
产 。企 业拥有 的房 地产 或用 于 日常生产 经营 ，或作 为存 货 准备销 售 ，或用 于赚取 租金 ，或用 于资 本增值 。用 于 日常 生产 经营 和作 为存 货 准备销 售 的房地产 即为非 投 资性房 地 产 ；用 于赚 取租金 和 资本增值 的房 地产 为投 资性房 地产 。 投 资性 房地 产 主要 包括 ：① 已 出租 的土地 使用 权 ，是 指企业 通 过ｆ 让 或者转 让方 式取 得并 以经 营租赁方 式 出租 ｛ Ｊ 的 土地使用 权 。例如 ，甲企业 缴纳 了一 笔 出让 金后 从 当地
因不符合 赚取 租金 或者 资本增 值 的持有 目的 ，因 而也不 能
确 认 为投资性 房地 产 。
产 中的 土地是 指 土地 使用 权 。房 屋是 指土地 上 的房屋 等建 筑 物及 其构建 物 。按照 企业持 有房地 产 的意 图 ，房地 产可 以分 为 自用房 地产 、作 为 存货 的房地 产 和 投 资性 房 地 产 。
２ 投 资性房 地产 的 转换
《 企业 会计 准则第 ３号—— 投 资性 房 地产 》 第 十 ＿条 二
规 定 ，企业有 确凿 证据 表 明房地产 用途 发生 改变 ，满足 下
第七章投资性房地产-非投资性房地产转换为投资性房地产
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述： 1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产 【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。
例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。
A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。
2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。
A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。
3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
投资性房地产的转换和处置记忆点
第12 讲投资性房地产的转换和处置（知识点四）投资性房地产的转换〔一〕投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里确实凿证据包含两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包含：〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；〔2〕投资性房地产转换为存货；〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。
〔二〕房地产转换的会计处理1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。
借：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30贷：固定资产100投资性房地产累计折旧20投资性房地产减值打算30假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：借：固定资产100投资性房地产累计折旧 20投资性房地产减值打算 30贷：投资性房地产100累计折旧20固定资产减值打算30（解释 2）存货转为本钱模式的投资性房地产：借：投资性房地产存货跌价打算贷：开发产品本钱模式的投资性房地产转为存货：借：开发产品投资性房地产累计折旧〔摊销〕投资性房地产减值打算贷：投资性房地产2.自用房地产转换为公允价值计量的投资性房地产，公允价值与账面价值的差额：〔1〕公允价值大于账面价值，贷方差额，计入其他综合收益。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其指南、讲解2008
企业会计准则第3号——投资性房地产第一章总则第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号——租赁》。
第二章确认和初始计量第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三章后续计量第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4 号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6 号——无形资产》。
第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
新会计准则下投资性房地产转换的会计处理
新会计准则下投资性房地产转换的会计处理作者：李彩霞来源：《商业时代》2013年第05期内容摘要：随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。
投资性房地产应当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量和后续核算，成本模式和公允价值模式作为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能被同一企业采用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。
但如果选择了公允价值模式的投资性房地产由于用途的改变而消失，这种模式也跟随消失，如果之后又重新出现了投资性房地产，企业可以重新选择一种模式进行核算。
所以结合投资性房地产的用途转换和后续核算模式的转换可以很灵活地进行投资性房地产的核算。
关键词：投资性房地产公允价值转换投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。
它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。
用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
投资性房地产的初始计量及核算（一）投资性房地产的确认条件在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
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非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下：
投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。
这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。
因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。
由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。
非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。
实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。
结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。
企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。
出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。
进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。
【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。
造纸厂的账务处理如下：
借：投资性房地产——操场400000
累计摊销100000
贷：无形资产——土地使用权500000
公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。
按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。
造纸厂的账务处理如下：
借：投资性房地产——操场——成本350000
公允价值变动损益50000
累计摊销100000
贷：无形资产——土地使用权500000
年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。
其账务处理如下：
借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000
贷：公允价值变动损益30000
按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。
但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。
【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。
租赁开始日为7月1日，租期5年。
写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。
假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。
其账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼——成本48000000
累计折旧10000000
贷：固定资产——写字楼50000000
资本公积——其他资本公积8000000
投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动，不存在损益方面的核算。
但为了保持投资性房地产价值的原貌，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（或累计摊销）”、“固定（或无形）资产减值准备”等科目。
【例4】2008年7月8日，某造纸厂将出租给当地足球俱乐部的操场一块，操场账面原值50万元，已提累计摊销10万元收回用于办公楼建设。
造纸厂的账务处理如下：
借：无形资产——土地使用权400000
投资性房地产累计摊销100000
贷：投资性房地产——土地使用权400000
累计摊销100000
按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目，待自用房地产处置或报废时，再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。
【例5】2008年6月1日，某房地产开发公司将其出租的写字楼一幢收回，作为办公用房。
写字楼按公允价值计量模式计量，收回日写字楼的公允价值为4800万元，预计尚有使用年限6年，无残值。
写字楼原账面价值为4500万元，其中，成本为4000万元，公允价值变动为增值500万元。
假设不考虑税费。
其账务处理如下：
借：固定资产48000000
贷：投资性房地产——成本40000000
投资性房地产——公允价值变动5000000
公允价值变动损益3000000。