房地产市场调研概论课件
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房地产市场调查PPT
报告撰写
将分析结果整理成书面报告，提供 给相关决策者参考。
03
02
可视化呈现
利用图表、图像等形式，直观展示 数据分析结果。
沟通与反馈
与相关利益方沟通，确保分析结果 被正确理解和应用。
04
05
结论与建议
结论总结
当前房地产市场供需关系基本 平衡，但区域间存在差异。
政策调控对房地产市场影响显 著，需关注政策动向。
03
调查方法与实施
调查方法
问卷调查
通过设计问卷，向目标群体发放并收集数据， 以了地观察和记录，了解房地产市场的现 状和变化趋势。
访谈调查
通过与相关人员进行面对面的交流，获取更 深入、细致的信息。
文献调查
通过查阅相关文献资料，获取行业报告、政 策法规等信息。
调查范围与对象
感谢您的观看
THANKS
04
提高消费者对房地产市 场的认知，引导理性投 资，降低投资风险。
未来展望
随着城市化进程加速和人口迁移增加，房地产市场仍有 发展空间。
绿色、智能、共享等新兴概念将逐渐融入房地产市场， 推动市场转型升级。
未来房地产市场将更加注重品质和服务，品牌和服务将 成为竞争关键。
国际国内经济形势和政策环境将对房地产市场产生重要 影响，需保持关注。
消费者对房地产市场预期较为 理性，投资热情有所下降。
房地产市场面临转型升级，需 关注创新发展模式。
对策建议
01
政府应继续加强房地产 市场调控，保持供需平 衡，防止市场过热或过 冷。
02
鼓励房地产企业加大创 新力度，探索多元化发 展模式，满足消费者多 样化需求。
03
加强对房地产市场的监 管，规范市场秩序，防 止不正当竞争和违规行 为。
将分析结果整理成书面报告，提供 给相关决策者参考。
03
02
可视化呈现
利用图表、图像等形式，直观展示 数据分析结果。
沟通与反馈
与相关利益方沟通，确保分析结果 被正确理解和应用。
04
05
结论与建议
结论总结
当前房地产市场供需关系基本 平衡，但区域间存在差异。
政策调控对房地产市场影响显 著，需关注政策动向。
03
调查方法与实施
调查方法
问卷调查
通过设计问卷，向目标群体发放并收集数据， 以了地观察和记录，了解房地产市场的现 状和变化趋势。
访谈调查
通过与相关人员进行面对面的交流，获取更 深入、细致的信息。
文献调查
通过查阅相关文献资料，获取行业报告、政 策法规等信息。
调查范围与对象
感谢您的观看
THANKS
04
提高消费者对房地产市 场的认知，引导理性投 资，降低投资风险。
未来展望
随着城市化进程加速和人口迁移增加，房地产市场仍有 发展空间。
绿色、智能、共享等新兴概念将逐渐融入房地产市场， 推动市场转型升级。
未来房地产市场将更加注重品质和服务，品牌和服务将 成为竞争关键。
国际国内经济形势和政策环境将对房地产市场产生重要 影响，需保持关注。
消费者对房地产市场预期较为 理性，投资热情有所下降。
房地产市场面临转型升级，需 关注创新发展模式。
对策建议
01
政府应继续加强房地产 市场调控，保持供需平 衡，防止市场过热或过 冷。
02
鼓励房地产企业加大创 新力度，探索多元化发 展模式，满足消费者多 样化需求。
03
加强对房地产市场的监 管，规范市场秩序，防 止不正当竞争和违规行 为。
房地产市场调查概论(PPT 96页)
（三）调查资料审核工作的 开展方式
• 1、现场审核
• 2、室内审核
• ①完整性审核； • ②正确性审核； • ③一致性审核。
（四）资料审核中不能接受的 问卷资料
• 1、严重不全的问卷资料。包括问卷出现缺 页、整体上回答不全、几个部分不全、只 答开头等情况。
• 2、被调查者没按要求完成的资料。 • 3、答案几乎无变化的问卷。 • 4、问卷的内容是在截止日期之后。 • 5、不是调查的对象单位。
（五）审核验收人员对不同资料 的处理方法
• ①接受正确的和基本正确的资料。 • ②对于问题较多的资料则作作废处理。 • ③对于问题少的资料尽量补救。 • (如部分细项未回答的处理，审核人员加入一
个插值）
（六）市场调查资料的编辑 (editing)
• 资料的编辑是对资料进行细化检查的 过程，目的是检查发现资料中是否存在具 体的错误和疏漏，具体来说是要求对资料 中的每一问题的答案进行认真的检查。包 括答案是否符合要求，答案是否真实、是 否有疏漏等方面，目的是要筛选出有实用 价值的资料。
• 1、内容的广泛性； • 2、调查方法的多样性； • 3、调查侧重点的差异性； • 4、有很强的技术性； • 5、有较强的时效性。
2.2 房地产市场调查的原则和程序
• 2.2.1房地产市场调查的基本原则 – 1、及时性原则 – 2、准确性原则 – 3、全面性原则 – 4、适用性原则 – 5、经济性原则 – 6、科学性原则
课堂阅读
• 阅读P128，理解编码的方法。
（八）市场调研资料的转换
• 1、资料的转换的意义 • 就是将经过编码的资料输入并存储在
计算机的过程。进行资料的转换的目的主 要是可以利用计算机，使用计算机进行资 料的处理可极大地提高资料分析的质量和 效率。而多种使用方便的统计分析软件， 使调查人员不必掌握很复杂的计算机知识 ，就能进行调研资料的分析 。
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
《房地产市调培训》课件
收集二手资料和初步调查
收集二手资料：通过互联网、图书馆、政府机构等渠道获取相关数据、报告和资料
初步调查：通过问卷调查、电话访问、实地考察等方式了解市场情况
分析二手资料：对收集到的数据进行整理、分析和解读，找出市场趋势和规律
制定调研计划：根据初步调查结果，制定详细的调研计划和方案，明确调研目标和方法
房地产市场调研的发展趋势和未来展望
数字化趋势：利用 大数据、人工智能 等技术进行市场调 研
跨界合作：与其他 行业进行合作，拓 展市场调研的领域 和深度
精细化趋势：针对 不同区域、不同客 户群体进行精细化 市场调研
国际化趋势：随着全 球化的加速，市场调 研将更加注重国际市 场的研究和分析
感谢您的观看
数据类型：区分定 性数据和定量数据， 了解其特点和适用 场景
数据分析方法：选 择合适的数据分析 方法，如描述性统 计、回归分析等
数据解读：结合市场 背景和行业趋势，对 数据进行深入解读和 挖掘，得出有价值的 结论
如何撰写高质量的调研报告
明确调研目的：明确调研的目的和需求，确保调研报告能够满足实际需求。 收集数据：收集相关数据，包括市场环境、竞争对手、消费者需求等。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ分析数据：对收集到的数据进行深入分析，找出市场趋势、消费者需求等关键信息。 撰写报告：根据分析结果撰写报告，包括市场环境、竞争对手、消费者需求等关键信息，以及结论和建议。 审核报告：对报告进行审核，确保报告内容准确、完整、清晰，符合实际需求。
调研方法：问卷调查、访谈、观察 等
产品定位和规划调研
市场需求：了解目标市场的需求情况，包括消费者需求、竞争对手情况等 产品定位：根据市场需求和产品特点，确定产品的定位和目标客户群体 规划调研：了解目标市场的规划情况，包括土地供应、政策支持等 市场预测：根据调研结果，预测未来市场的发展趋势和变化趋势
房地产市场调研报告ppt课件
楼盘情况、配套
1、项目情况：项目规划18栋高层洋房，分两期开发。 2、周边配套： 区内配套：中大EMBA教育，广州白天鹅五星级物业管理，商 业街、会所、花海园林
楼盘主力产品 产品面积段 近期产品价格 7月销售情 推售计划
楼盘情况、配套
洋房
90㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）、196㎡（四房两 厅）
6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（楼王） 共售出77套；均价6859元/㎡ 无
1、项目情况：分三期开发，一期总共有16栋楼，18-32层 高。二期21幢，楼王7幢33层高，两梯两户，私家电梯。 2、周边配套： 区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保 利假日酒店 区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心
项目总规划28栋23~33层高层洋房，拥有28%的超低建筑密度和40%的超高绿化率。 ▲内部配套：广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮 球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等 ▲外部配套：行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级 重点学校小学。 特点：拥有2万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带， 水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有 超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。
★区域竞争分析
银葵 医院
体 育
中
心
江
门
大
道
保利
市汽车站
珑 范罗岗 湖 小学 湾
灏昌园 铂雍汇
★项目情况
项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心， 南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大 道。
某房地产市场调研报告PPT课件
xx城市发 展研判
有利 因素
区位优势、交通便捷 省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产 业转移带来城市发展新高点 城市化进程较快，外出务工人口庞大 消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、 享受型升级
不利 因素
经济总体实力不高，人均收入水平较低 三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化，主导产业优势 不明显 经济自主增长能力不足，居民消费力不足
PART2-楼市整体走势
一、土地市场 二、整体走势 三、产品情况 四、客群特点
一、土地市场
2014年xx城区土地市场有点冷，步入调整期
2014年全年xx城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额 281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年城区商住用地仅成交三幅，各 大房企在经历疯狂拿地之后，xx土地市场已步入调整期。
❖城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之 一，具有滨水园林特色的现代化城市。 ❖城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。
❖城市规模规划： 近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2； ❖远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为 120KM2
年去化速度大幅放缓，致
使库存房源不断筑高，对
于后期楼市的健康发展而 言，已经构成巨大威胁
2、成交走势 量价齐跌，下半年整体去化速度缓慢，库存激增，楼市潜在危险高 全年以9月为分水岭，1-9月突破20000套，9-12月仅仅5000套。2014年全年xx新建商品 房成交26233套，同比2013年上涨 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年 上涨4.5%;价格方面，2014年1-12月xx新建住宅成交价格平均在4612元/m²左右
《房地产市场研究》PPT课件
调查资料的综合分析
市场调查结果有两种分析方法： 定性分析法、定量分析法
编撰调查报告阶段
调查报告的主要目的是为房地产投 资决策提供参考依据。一般有两种形式：一 种是专门报告，内容详尽明确; 另一种是一 般调查报告，内容简单明了。
三、房地产投资市场调查的方法与技术
询问法 观察法 实验法
市场调查的1方.访法谈调查
单位。
• 采用配额抽样，事先要对总体中所有单位按其属性、特征分 为若干类型，然后按各个控制特征分配样本数额。
• （一）任意抽样 •
任意抽样也叫便利抽样，是指调查人员根据自己的方便去选择 样本的抽样方式。如在街头路口把行人作为调查对象，任选若干位 行人进行访问调查；在商店柜台前把购买者当做调查对象，向他们 中的任意部分人作市场调查等等；在剧院、车站、码头等公共场所 ，任意选择某些人进行调查。可见，任意调查完全是根据调查者的 方便任意选取样本。 •
• 准确性、 时效性、 全面性、
•
针对性、 创造性
• 房地产市场调查研究的误区
•
轻视调研 （市场太大了，做都做不过
来，还调研干什么？）
•
轻信调研（只要有调研，只要委托专
业机构做调研，一切都万事大吉？）
•
盲目调研 （不考虑实际需要，在不把
握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸
然实施调研）
二、房地产投资市场分析的限度
市场调查程序大体上有调查准备、正式调查、结果分 析、撰写调查报告四个阶段
调查准备阶段
确定调查目标 初步情况分析 制定调查计划 非正式调查（试探性调查）
正式调查
确定资料来源 确定收集资料的方法 调查表及问卷设计 抽样设计 现场实地调查
结果分析阶段
市场调查结果有两种分析方法： 定性分析法、定量分析法
编撰调查报告阶段
调查报告的主要目的是为房地产投 资决策提供参考依据。一般有两种形式：一 种是专门报告，内容详尽明确; 另一种是一 般调查报告，内容简单明了。
三、房地产投资市场调查的方法与技术
询问法 观察法 实验法
市场调查的1方.访法谈调查
单位。
• 采用配额抽样，事先要对总体中所有单位按其属性、特征分 为若干类型，然后按各个控制特征分配样本数额。
• （一）任意抽样 •
任意抽样也叫便利抽样，是指调查人员根据自己的方便去选择 样本的抽样方式。如在街头路口把行人作为调查对象，任选若干位 行人进行访问调查；在商店柜台前把购买者当做调查对象，向他们 中的任意部分人作市场调查等等；在剧院、车站、码头等公共场所 ，任意选择某些人进行调查。可见，任意调查完全是根据调查者的 方便任意选取样本。 •
• 准确性、 时效性、 全面性、
•
针对性、 创造性
• 房地产市场调查研究的误区
•
轻视调研 （市场太大了，做都做不过
来，还调研干什么？）
•
轻信调研（只要有调研，只要委托专
业机构做调研，一切都万事大吉？）
•
盲目调研 （不考虑实际需要，在不把
握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸
然实施调研）
二、房地产投资市场分析的限度
市场调查程序大体上有调查准备、正式调查、结果分 析、撰写调查报告四个阶段
调查准备阶段
确定调查目标 初步情况分析 制定调查计划 非正式调查（试探性调查）
正式调查
确定资料来源 确定收集资料的方法 调查表及问卷设计 抽样设计 现场实地调查
结果分析阶段
房地产市场研究ppt课件
2011年上半年，已有53 家房地产企业公布的75次融资，其中信托、票据和债券融资等方式融资，占 比分别为20%、19%和17%，占比较高。
图：2010年至今开发企业各项资金来源增速均放缓
图：2009年以来自筹资金在总资金来源中比重上升
住户贷款
14
重点开发企业：信贷成本上升致使自筹资金比例增加，企业 积极拓展其它融资方式，多种直接融资渠道受到青睐。
2011年前五个月国内贷款占比为17.9%；利用外资占比稳定在1%左右；预付款和按揭贷等其他资金占 比最高，但近三年来略有下降；自筹资金占比近三年来逐年上升，2011年1-5月占比达38.6%，已经与 2008年市场低迷时期的水平接近。寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业的重要策略 。
调整后 16%
2010年2月25日 0.5个百分点
16.5%
2010年5月10日 0.5个百分点
17%
2日01表0年：1210月1106年1月0以.5来个存百款分准点备金率调整情1况7.5%
2010年11月29 日
0.5个百分点
18%
2010年12月20 日
0.5个百分点
18.5%
2011年1月20日 0.5个百分点
8
全球经济面临挑战，将对中国产生巨大影响
9
国内经济：GDP持续增长，增速稳定在8%以上
10
未来五年，中国经济仍将快速增长。IMF预测“十二五”期间中 国GDP增速将放缓，但仍保持在9%以上。
根据IMF的预测，“十五”期间我国平均GDP增速为9.8%，“十一五”期间为11.2%， “十二”期间预计GDP增速为9.5%。未来几年我国GDP增速将放缓，但仍保持高于9%的 高速增长。
图：2001-2015年我国GDP增长率及预测
图：2010年至今开发企业各项资金来源增速均放缓
图：2009年以来自筹资金在总资金来源中比重上升
住户贷款
14
重点开发企业：信贷成本上升致使自筹资金比例增加，企业 积极拓展其它融资方式，多种直接融资渠道受到青睐。
2011年前五个月国内贷款占比为17.9%；利用外资占比稳定在1%左右；预付款和按揭贷等其他资金占 比最高，但近三年来略有下降；自筹资金占比近三年来逐年上升，2011年1-5月占比达38.6%，已经与 2008年市场低迷时期的水平接近。寻求多种渠道进行融资、保持良好的流动性，成为开发企业的重要策略 。
调整后 16%
2010年2月25日 0.5个百分点
16.5%
2010年5月10日 0.5个百分点
17%
2日01表0年：1210月1106年1月0以.5来个存百款分准点备金率调整情1况7.5%
2010年11月29 日
0.5个百分点
18%
2010年12月20 日
0.5个百分点
18.5%
2011年1月20日 0.5个百分点
8
全球经济面临挑战，将对中国产生巨大影响
9
国内经济：GDP持续增长，增速稳定在8%以上
10
未来五年，中国经济仍将快速增长。IMF预测“十二五”期间中 国GDP增速将放缓，但仍保持在9%以上。
根据IMF的预测，“十五”期间我国平均GDP增速为9.8%，“十一五”期间为11.2%， “十二”期间预计GDP增速为9.5%。未来几年我国GDP增速将放缓，但仍保持高于9%的 高速增长。
图：2001-2015年我国GDP增长率及预测
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房地产市场调研概论
价格是如何构成的？ •单价形成=基准价+平面差+层差 跳差
简单的说，就是
看看别人，看看自己
房地产市场调研概论
踩盘方式
如果你是单人，那么你可以是买房者、同行、记者、学 习者（学生）、或是路过打酱油的；
如果你们是2个人，那么你们可以是兄弟、姐妹、兄妹、 姐弟、情侣、同事。。。。。。。没有想不到，只怕你 装不到；
如果是多人、那关系很复杂，你们可以精心策划一下你 们的关系，只要不是三角恋就行或是韩剧的N角恋。
房地产市场调研概论
房地产市场调研的基本内容
由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调研 也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据 地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境， 然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复， 融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
在现场调研中，楼盘资料和售楼人员的介绍无疑是主要的 信息来源，但必须注意其中是否有夸大和不全面之处，不要为 表象所迷惑，应当尽可能从侧面进行辅助调查，如参观施工现 场、与内部人员、现场客户和一些已购房人士进行沟通等，增 大调查结果的可靠程度。 房地产市场调研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
产品
1、占地面积：多用亩或者万平方米表示 2、建筑面积：总建筑面积、分期开发的单期建筑面积 3、栋数楼层：如6F4 4、规划户数：区别于可售户数，几T几户 5、户型面积：最小、最大面积跨度 6、绿化率：各类绿地面积占小区总用地的比例 7、主力面积：比例最大的面积段 8、面积配比：各种房型的面积、户数及所占总户数的比例 9、附加值：会所、内部景观、智能化、物业、建材等 10、总体布局：兵营、点式、围合、错落等
以上信息多数可以在楼书和网络上找到，公开日 期、交房日期等需要房地询产市问场调。研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
环境
1、环境描述 周边商服、交通、环境状况
2、基地位置图 项目周边的主要道路，商服配之踩盘——踩盘内容
配套
包括项目周边的交通、教育、医疗、商场、银行、邮政、公园 广场等，项目内部的教育、医疗、商铺、银行、活动场所、会所、 物业管理、停车位等。项目周边的配套设施可以在售楼小姐介绍 项目基本情况的时候进行询问，也可以调查完后在项目周边亲自 了解一下；项目内部的配套设施调查可以询问售楼小姐，售楼小 姐会对着沙盘介绍各个配套设施的具体分布位置及其功能。
暗踩就是装成购房的客户调查项目的情况，所用调查的时间较长，客户 身份更为便利和有效，能够调查到较为详细的资料。踩盘时如何保持镇定 心理最重要的是心理素质要好，演员在这方面作的就不错，要有好的心理 素质，首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。 其二：踩盘时不能太急于想了解对手资料，做到等对方主动向你讲解。 其三：提的问题不能太专业，有是提点低级的问题麻痹对方，让对方放松 警惕。
二看 三看
资源条件 楼盘档次
风貌印象 商业配套 产品定位
区域人群 消费人群 产品价值
个盘：
四看 五看 六看 七看
楼盘定位 内外形象 卖场氛围 样板展示 规划布局 开发节奏 客户构成 客户关注
房地产市场调研概论
导示昭示 营销道具 产品亮点 客户变化
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
基本信息
> 开发公司 > 代理公司 > 规划设计 > 物业管理 > 工地位置 > 售楼处 > 容积率/绿化率 > 交房日期 > 联系电话 …….
❖ 点——单个楼盘 ❖ 线和面——区域市场 ❖ 体——宏观环境
房地产市场调研概论
Part 2 踩盘
房地产市场调研概论
什么是踩盘？
踩盘是对规定区域内楼盘进行调查并收集各类所 需数据的一个过程，踩盘主要对象为最终报告规定 区域内楼盘或所服务项目周边竞争楼盘，踩盘最终 的目的是为报告提供准确、完整的数据。
房地产市场调研概论
房地产市场调研概论
知己知彼， 百战不殆。
房地产市场调研概论
一一、、房房地地产产市市场场调调查概概论论
Part 1 房地产市场调查概论
房地产市场调研概论
什么是房地产市场调研？
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对 相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而 对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的 变动趋势，制定公司经营计划，拟订经营策略提供参考与建 议。
► 内容：对宏观市场和微观市场全面调研，或针对性调研（如个盘、区 域、消费者……）。
► 目的：为决策者（部门）提供参考依据。
房地产市场调研概论
房地产市场调研有什么特点？
1、 内容广泛 宏观方面有城市经济、城市规划建设、房地产政策环境、人口结
构，微观到区域、单个楼盘的调研；供需方调研中包括对购房者的需 求调研，了解其购房偏好、价格承受度及购房影响因素等……
2、 针对性强 研究的服务对象、服务的阶段的不同，研究的内容和方法也会有
很大的差异，调研前需要做好充分的沟通和准备，具体问题具体分析。 房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率、价格等动 态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不 同城市。
3、 方法多样 实地调研、电话调研、约访、街头拦访……
最重要的是你或者你们必须设定好你们的身份、家庭环
境、职业、购房预期、购房用途，因为售楼员随时可能
套你的信息。
房地产市场调研概论
调研身份
明调
暗调
调研阶段 前期准备 电话调研
售楼部调研 项目现场调研
电话调研
调研内容 基本信息 市场信息 产品信息 客户信息
房地产市场调研概论
踩盘一般是分为明踩和暗踩：
明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意，可以迅速的了解到项目的基 本情况，节约时间调查其他项目，但不可能从售楼人员口中得出许多重要 的数据；
方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说， 好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问销售就问还剩哪些楼层可选， 问公摊不问得房率,...等等，去化、千万别一开口说的比别人还专业。
房地产市场调研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
区域定位 区域价值
营销模式 开发模式
大环境背景
一看 区域定位
价格是如何构成的？ •单价形成=基准价+平面差+层差 跳差
简单的说，就是
看看别人，看看自己
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踩盘方式
如果你是单人，那么你可以是买房者、同行、记者、学 习者（学生）、或是路过打酱油的；
如果你们是2个人，那么你们可以是兄弟、姐妹、兄妹、 姐弟、情侣、同事。。。。。。。没有想不到，只怕你 装不到；
如果是多人、那关系很复杂，你们可以精心策划一下你 们的关系，只要不是三角恋就行或是韩剧的N角恋。
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房地产市场调研的基本内容
由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调研 也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据 地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境， 然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复， 融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
在现场调研中，楼盘资料和售楼人员的介绍无疑是主要的 信息来源，但必须注意其中是否有夸大和不全面之处，不要为 表象所迷惑，应当尽可能从侧面进行辅助调查，如参观施工现 场、与内部人员、现场客户和一些已购房人士进行沟通等，增 大调查结果的可靠程度。 房地产市场调研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
产品
1、占地面积：多用亩或者万平方米表示 2、建筑面积：总建筑面积、分期开发的单期建筑面积 3、栋数楼层：如6F4 4、规划户数：区别于可售户数，几T几户 5、户型面积：最小、最大面积跨度 6、绿化率：各类绿地面积占小区总用地的比例 7、主力面积：比例最大的面积段 8、面积配比：各种房型的面积、户数及所占总户数的比例 9、附加值：会所、内部景观、智能化、物业、建材等 10、总体布局：兵营、点式、围合、错落等
以上信息多数可以在楼书和网络上找到，公开日 期、交房日期等需要房地询产市问场调。研概论
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
环境
1、环境描述 周边商服、交通、环境状况
2、基地位置图 项目周边的主要道路，商服配之踩盘——踩盘内容
配套
包括项目周边的交通、教育、医疗、商场、银行、邮政、公园 广场等，项目内部的教育、医疗、商铺、银行、活动场所、会所、 物业管理、停车位等。项目周边的配套设施可以在售楼小姐介绍 项目基本情况的时候进行询问，也可以调查完后在项目周边亲自 了解一下；项目内部的配套设施调查可以询问售楼小姐，售楼小 姐会对着沙盘介绍各个配套设施的具体分布位置及其功能。
暗踩就是装成购房的客户调查项目的情况，所用调查的时间较长，客户 身份更为便利和有效，能够调查到较为详细的资料。踩盘时如何保持镇定 心理最重要的是心理素质要好，演员在这方面作的就不错，要有好的心理 素质，首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。 其二：踩盘时不能太急于想了解对手资料，做到等对方主动向你讲解。 其三：提的问题不能太专业，有是提点低级的问题麻痹对方，让对方放松 警惕。
二看 三看
资源条件 楼盘档次
风貌印象 商业配套 产品定位
区域人群 消费人群 产品价值
个盘：
四看 五看 六看 七看
楼盘定位 内外形象 卖场氛围 样板展示 规划布局 开发节奏 客户构成 客户关注
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导示昭示 营销道具 产品亮点 客户变化
常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
基本信息
> 开发公司 > 代理公司 > 规划设计 > 物业管理 > 工地位置 > 售楼处 > 容积率/绿化率 > 交房日期 > 联系电话 …….
❖ 点——单个楼盘 ❖ 线和面——区域市场 ❖ 体——宏观环境
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Part 2 踩盘
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什么是踩盘？
踩盘是对规定区域内楼盘进行调查并收集各类所 需数据的一个过程，踩盘主要对象为最终报告规定 区域内楼盘或所服务项目周边竞争楼盘，踩盘最终 的目的是为报告提供准确、完整的数据。
房地产市场调研概论
房地产市场调研概论
知己知彼， 百战不殆。
房地产市场调研概论
一一、、房房地地产产市市场场调调查概概论论
Part 1 房地产市场调查概论
房地产市场调研概论
什么是房地产市场调研？
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对 相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而 对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的 变动趋势，制定公司经营计划，拟订经营策略提供参考与建 议。
► 内容：对宏观市场和微观市场全面调研，或针对性调研（如个盘、区 域、消费者……）。
► 目的：为决策者（部门）提供参考依据。
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房地产市场调研有什么特点？
1、 内容广泛 宏观方面有城市经济、城市规划建设、房地产政策环境、人口结
构，微观到区域、单个楼盘的调研；供需方调研中包括对购房者的需 求调研，了解其购房偏好、价格承受度及购房影响因素等……
2、 针对性强 研究的服务对象、服务的阶段的不同，研究的内容和方法也会有
很大的差异，调研前需要做好充分的沟通和准备，具体问题具体分析。 房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率、价格等动 态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不 同城市。
3、 方法多样 实地调研、电话调研、约访、街头拦访……
最重要的是你或者你们必须设定好你们的身份、家庭环
境、职业、购房预期、购房用途，因为售楼员随时可能
套你的信息。
房地产市场调研概论
调研身份
明调
暗调
调研阶段 前期准备 电话调研
售楼部调研 项目现场调研
电话调研
调研内容 基本信息 市场信息 产品信息 客户信息
房地产市场调研概论
踩盘一般是分为明踩和暗踩：
明踩就是直接向售楼小姐表明身份及来意，可以迅速的了解到项目的基 本情况，节约时间调查其他项目，但不可能从售楼人员口中得出许多重要 的数据；
方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说， 好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问销售就问还剩哪些楼层可选， 问公摊不问得房率,...等等，去化、千万别一开口说的比别人还专业。
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常用的市场调查之踩盘——踩盘内容
区域定位 区域价值
营销模式 开发模式
大环境背景
一看 区域定位