浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析

摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。

关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生

绪论

我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。

一、中国房价问题的总体的概述

（一）就近年来中国房价的总体情况

从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。

对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想）

（二）房价上涨的原因

1.住房供应结构矛盾突出

07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。

2.部分城市房价上涨较快

07年六月份，七十个大中城市中，十九个城市月环比涨幅超过百分之一，预计全年新建商品住房平均价格同比涨幅约15%，明显超过我国的经济增长速度。

3.居民消费结构发生变化及其影响

居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。在同一地区，政府往往推出多块土地。开发商同时开发，供应量放大的结果应该是价格下降。但开发商在做着差异化的工作，就是都在努力提高产品的品质，尤其近一、两年。开发商在产品上做足了文章，在配套、规划、绿化、公共部分装修、门窗等方面越来越高档。致使成本越来越高.

4.房地产开发、交易、中介等行为不规范问题严峻

由于我国在法律上、制度上尚未形成完善的住房管理体系，部分商家投机炒作，哄抬房价，操作市场等现象时有发生。

5．开发成本越来越高

近年来土地资源越来越珍贵，国家限制，导致土地供应量减少，并且实行了招拍卖制，无形中土地价就上去了。这个成本相当高的。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。

还有就是现在存在通货膨胀的现在，物价都在上涨，建筑材料也不例外，这样以来我们的房价也是水涨船高。其实原因还有很多很多，就没有在意义列举。

（三）房价上涨的特点

1、房价上涨高位趋缓

一方面，房价增幅减缓。国家将继续实行抑制房价的政策，如一些限购政策，防止他人炒房；加快经济适用房等保障性住房等政策，有利于房价增长过快矛盾的缓解。

2、住宅特别是高档住宅推高房价

今年房价高位增长的结构性因素，主要表现在住宅价格增长高于非住宅价格、高档等住宅价格增长过快两个方面。

3、部分城市领涨房价

近来房价增长除了住宅价格高于非住宅，高档、普通住宅价格高于经济适用房价格的结构性矛盾外，地区结构上主要表现为部分城市房价增长过快，或部分城市领涨全国房价的特点。

（四）房价问题引起的民生问题

温家宝指出，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有１３亿人口的国家，要守住１８亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，也需要居住条件。这么庞大的，而且他们是那样的特殊。他们买不起中高档的住房，甚至的低档的。所以买房对于他们来说仅仅只是个梦而已。面对这样的困境，政府不能坐视不理，因为住房问题是最值关注的民生问题。房价越贵，老百姓越会怪政府，这对于树立国家良好的形象是一

个障碍，所以必须清除。温总理也说过：“房价降不下来先将租房。”而且解决好这个问题对于创建社会主义和谐社会是百利而无一害。

（五）对于房价过高采取的政策措施

1.切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

3.合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

4.进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

5.加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

6.完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

二、中国房价未来走势分析

（一）从现今的美国看未来的中国

1.有升必有跌，升得越快，跌得也越快

尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。

2、平均房价处于缓慢微幅上升趋势

分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。再看看现在的中国似乎也出现了缓慢增长的趋势，与前几年相比，上升趋势已减缓。里面多半是国家的宏观调控起到的作用。

（二）从中国现状看未来走势

现今中国的社会的经济发展尚且正常，虽然存在通货膨胀的事实，但是总体上得到了控制，房价并没有随着这股趋势一路暴增。这对于来说应该可以算是一个好消息。如果说中国的房地产是泡沫的话，那么至少这个泡沫还没大到破裂的程度，我们还可以加以控制。现如今房价正在合理的范围内增长。如果国家的宏观调控可以很完美的调整整个中国房地产的局势，那么这个“中国泡沫”就将变成一个有分量的实球。