非农建设用地调入城市更新项目兰德解析
深宝城市化办(2004)40号
深宝城市化办(2004)40号第一条为加强非农建设用地后续管理，保障城市规划的实施，促进集约节约用地，维护社区股份合作公司的合法权益，根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕40号，以下简称“深府〔2004〕40号文”）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）有关规定，结合《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》（深宝府〔2005〕56号）要求以及宝安区实际情况，制定本办法。
第二条本办法所指的非农建设用地是指根据深府〔2004〕40号文规定所确定的指标中已划定或未落实的非农建设用地。
非农建设用地未落实指标的划定、已划定非农建设用地范围的调整置换及开发建设，适用本办法。
第三条非农建设用地的后续管理应遵循保障规划实施、维护社区权益、集约节约利用的原则，鼓励通过整体统筹、城市更新等方式解决非农建设用地问题。
第四条本办法涉及非农建设用地原地开发、用地单位由原行政村集体经济组织继受单位变更至其自然村集体经济组织继受单位的，由规划国土驻宝安管理部门直接审定后实施。
对于已划定的非农建设用地，在用地功能不变的前提下，因少部分面积冲突（冲突部分未超过原用地规模15%且未超过3000平方米）而对原范围进行微调的，由规划国土驻宝安管理部门审定，并报区政府成立的原农村集体城市化转地非农建设用地落地位置调整工作领导小组（以下简称“区领导小组”）备案后实施。
其他涉及非农建设用地事宜，由区领导小组审定后实施。
第五条涉及非农建设用地后续管理事宜，应由原农村集体经济组织继受单位提出申请，辖区街道办初审同意并出具书面文件，相关审批程序按本办法第四条执行。
属城市更新项目的，按城市更新的有关规定执行。
第六条经核实社区非农建设用地台账，存在非农建设用地未落实指标需要划定的，按照下列规定处理：（一）未落实非农建设工商用地优先在城市更新项目中划定。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
深圳城市更新项目初步筛选指引
深圳城市更新项目初步筛选指引————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径,把风险降到最低。
因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况,研判项目可行性，排查各种雷。
有的雷暴露在外面,易于发现排查。
而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷,能提前引爆,误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。
而有的雷,弄不好会让你付出沉重代价,得不偿失!一、核查权利人（业主）核查权利人,就跟买二手房是一样的,得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理,你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。
二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的,拆除范围内,合法权属用地占比不低于60%。
1、国有已出让用地。
2、城中村用地。
城中村用地,原特区内的几乎都好说,原特区外的也几乎好说。
就是项目在出现五类用地占比不够的情况下,需要增加合法用地面积解决(例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等）,但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。
尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法,能调用的非农用地就没那么多了。
所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。
3、旧屋村。
在判断项目可行性时,有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量,可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。
38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区,几乎都没有这样的数据,那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。
深圳市“非农指标”相关政策
深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府（2011)198 号文”）,“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区,现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时,宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民,原属于农村集体所有的部分土地(具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位)和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算;（二)居住用地,按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三)道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地,按200平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定,已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011）198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定,“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
城市更新项目判断题
[题型]:判断题根据《深圳市城市更新办法》规定，除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，但城市更新单元内的土地使用权人不可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。
答案：错误拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。
答案：正确同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
答案：错误城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
答案：正确根据《深圳市城市更新办法》规定，城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，但不可以自由转让。
答案：错误拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价。
答案：正确根据《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。
答案：正确根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。
答案：正确规模较大的城市更新项目不可以分期实施。
答案：错误城市更新项目减半收取各种行政事业性收费。
答案：错误鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
答案：正确政府社团用地、特殊用地，原则上不得单独划定为城市更新单元。
答案：正确未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。
答案：正确城市更新单元规划的制定实行计划管理。
城市更新单元规划制定计划实行常态申报机制。
答案：正确单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。
城市更新五类合法用地详细介绍
拆除重 建类
用地改造为经营性城市基础设施及公共 服务设施的
公有未出让用地
1
已办理转地补偿的零星国有未出让用地
5
地下商业 修正系数
1
1
1 5
备注 限定整体转让
二、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——①概念
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知（1986）》
3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查 及历史用地处置操作规程》（试行）
土地权属情况划分： 1）国有已出让（划拨）用地； 2）国有未出让用地； 3）城中村用地； 4）旧屋村用地； 5）符合历叱遗留违法建筑处理相关规定，已办理房 地产权登记或已取得处理意见书的用地； 6）未完善征转地手续用地
4、《龙岗区股份合作公司参不拆除重建类城 市更新工作指引》
5
按照本暂行措施配建保障性住房或人才 公寓的城市更新单元，其住宅、商务公 寓功能部分（丌含保障性住房及人才公
寓）按相应修正系数的80%测算
5
1、国有用地
（二）地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
国有已批住宅、办公、商业等用地 改造为经营性用途的
适用地价标准 地上部分修正系数 1
国有已批城市基础设施及公共服务设施
1.国有 用地
包含城中 村红线用 地、非农 建设用地、 征地返还 用地
2.原集体经 济组织取 得确权用 地
原关外等特定 区域内早年已 经形成丏现状 仍为原农村旧 屋的集中区域 (特区内也适 用)
3.旧屋 村用地
6.其它经规 划国土部门 讣定和处理 的合法用地
合法用地
已完善手续的未签订征 转地协议或者已签订征 转地协议但未做补偿用 地等其他经处理或讣定 的合法用地
深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定
深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期:ﻩ深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知深府〔2011〕１98号各区人民政府，市政府直属各单位:《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
深圳市人民政府二○一一年十二月十六日深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定第一条为加强原农村集体经济组织(含其继受单位,下同)非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易,促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展,推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要,促进其可持续发展,根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地,具体包括：(一）根据市政府1９9３年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、200４年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
(二)政府征收原农村集体所有的土地后,返还给原农村集体经济组织的建设用地。
第三条原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。
非农建设用地中的原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易,市政府有特别规定的除外。
第四条市规划国土部门和各区政府（含新区管理机构,下同）应当加强对原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的服务与监管。
深圳市“非农指标”相关政策教程文件
深圳市“非农指标”相关政策深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
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非农建设用地调入城市更新项目兰德解析
非农建设用地交易为近年来城市更新及传统房地产开发项目“拿地”或调整用地的重要方式及手段之一，兰德土地通过对现有法规、政策文件进行梳理分析并结合实务操作经验，就城市更新项目中有关非农建设用地调入、交易、地价缴纳、法律风险等相关问题进行了研究。
非农建设用地交易为近年来深圳城市更新及传统房地产开发项目“拿地”或调整用地的重要方式及手段之一，本文通过对现有法规、政策文件进行梳理分析并结合实务操作经验，就城市更新项目中有关非农建设用地调入、交易、地价缴纳、法律风险等相关问题进行了研究。
为解决城市更新项目拆除范围内权属清晰的合法土地面积占比不足而不符合城市更新计划立项条件的问题，或基于享受城市更新项目地价优惠政策等因素的考虑，在实践当中，城市更新项目申报主体通常会选择将非农建设用地调入城市更新项目（含已划定非农建设用地调整置换及未落实非农建设用地指标调入）。
将非农建设用地调入城市更新项目的主要方式有两种，一种是未落实的非农指标在城市更新项目中划定，另一种是已划定的非农建设用地调整置换到城市更新项目中。
非农建设用地未落实指标的划定，又称非农指标的落地、非农指标的落实或者非农指标的补划，是指将规划国土部门依法核定未落实的非农指标划地落实，包括剩余指标落实和指标计算错误更正两种情形。
非农建设用地的调整置换，是指已划定的非农建设用地因城市规划实施需要等原因所进行的调整置换，包括非农建设用地调整置换至城市更新项目以及对与现行规划不符的非农建设用地进行调整置换。