2020北京古北水镇开发运营模式详解
古北水镇营销方案
古北水镇营销方案1. 引言古北水镇是我国具有悠久历史和独特风貌的古镇之一。
位于河北省承德市北部，素有“北国小江南”之称。
近年来，古北水镇的旅游业发展迅猛，吸引了大量游客前来观光、休闲和度假。
本文旨在为古北水镇提供一套全面有效的营销方案，帮助其在竞争激烈的旅游市场中提升品牌形象和市场份额。
2. SWOT 分析在制定营销方案之前，我们首先进行SWOT分析，以了解古北水镇的优势、劣势、机会和威胁。
•优势：悠久历史，独特风貌，优美自然景观；丰富的文化遗产；地理位置便利，交通便捷。
•劣势：旅游基础设施相对薄弱；品牌知名度有限；市场营销策略相对滞后。
•机会：旅游业市场需求增长迅速；国内旅游市场竞争激烈；文化旅游发展政策支持。
•威胁：同行业竞争加剧；旅游线路多样化，选择众多；游客需求多样化。
3. 目标市场定位基于SWOT分析的结果，我们确定古北水镇的目标市场定位是文化旅游和休闲度假。
我们将主要面向以下两类客户：•文化旅游者：对历史文化有浓厚兴趣的游客，愿意深入了解当地传统文化和历史文物。
•休闲度假者：追求宁静与舒适的游客，希望能在古北水镇的自然环境中放松身心。
4. 市场营销策略基于目标市场定位，我们制定以下市场营销策略：4.1. 品牌建设•提升品牌知名度：加大线上线下宣传力度，通过社交媒体、旅游平台等渠道扩大品牌影响力。
•打造独特形象：突出古北水镇的历史文化、自然风光和特色活动，形成独一无二的品牌形象。
4.2. 产品优化与创新•优化旅游基础设施：改善旅游路线、交通配套设施等，提升游客体验。
•发展特色旅游项目：开发具有当地特色的旅游活动和文化体验项目，吸引不同类型的游客。
4.3. 渠道拓展•加强线上推广：通过搜索引擎优化、网络广告等方式提升网站排名和曝光度。
•拓展线下合作伙伴：与旅行社、酒店、景区等合作，提供优惠套餐和联合营销活动。
4.4. 客户关系管理•提供个性化服务：根据客户需求和偏好，定制旅游路线和服务，提升客户满意度。
古北水镇营销策划方案
古北水镇营销策划方案第一部分：市场分析1.1 目标市场：古北水镇位于中国北京市延庆区，距离北京市区约120公里。
由于其独特的自然风光和文化底蕴，古北水镇拥有广阔的市场潜力。
我们的目标市场主要分为以下几个群体：1) 城市居民：包括北京以及周边城市的居民，他们有着较高的消费能力和较长的假期。
这些人可能是想要逃离城市喧嚣，寻求休闲放松的一群人。
2) 国内游客：中国是一个拥有众多旅游爱好者的国家，古北水镇作为其近郊的休闲度假目的地，可以吸引大量的国内游客。
这些游客常常追求文化的体验和自然的美景，他们愿意探索不同地方的风土人情。
3) 外国游客：随着中国国际影响力的提升，越来越多的外国游客愿意来中国旅游。
古北水镇作为一个独特的历史文化遗址，可以吸引到一定数量的外国游客。
1.2 竞争对手分析：古北水镇周边有一些竞争对手，他们也是吸引游客的目的地。
我们需要对他们的优势和劣势进行分析，以制定出更合适的营销策略。
1) 慕田峪长城：慕田峪长城是北京市区附近最受欢迎的旅游景点之一，拥有优美的自然景观和丰富的历史文化，吸引了大量的游客。
2) 龙庆峡：龙庆峡是一座位于北京市延庆区的峡谷景区，被誉为"北京的瑞士"，拥有壮丽的自然风光和深厚的历史文化底蕴。
3) 幽谷神潭：幽谷神潭是一个以自然风景为主题的旅游景点，有瀑布、溪流和湖泊等景观，非常适合亲子旅游和户外活动。
4) 清凉谷：清凉谷是一个以户外休闲和水上娱乐为主题的景区，具有良好的设施和服务，吸引了许多年轻人和家庭游客。
第二部分：营销目标和策略2.1 营销目标：我们的营销目标是吸引更多的游客，提高古北水镇的知名度和品牌价值，增加游客的留存和消费。
具体目标包括：1) 在两年内，增加游客数量至少20%；2) 提高游客的满意度，使之达到90%以上；3) 建立良好的品牌形象，成为国内游客想象中的“度假天堂”。
2.2 营销策略：为了实现上述营销目标，我们将采取以下策略：1) 强化品牌形象：通过精心设计的宣传材料和网站，向游客展示古北水镇独特的自然风光和历史文化，加强品牌形象的传播。
古北水镇
一、北京郊区休闲游的现状近几年来，我国休闲旅游市场逐渐升温，尤其是大城市周边的郊区休闲游更是成为旅游产品中的新宠。
北京拥有两千多万的居民，由此形成了巨大的休闲游市场。
随着北京开始对外国游客实施落地72小时免签政策的实施，以及北京市政府出台支持高端旅游产品创造政策的实施，将会给北京的休闲旅游业带来新一轮的发展机遇。
然而，目前北京现有的郊区休闲游产业与我国南方的休闲游产业以及国际大都市的近郊旅游产业都有着较大的差距。
这主要体现在地域文化特色不浓，缺乏人文历史资源产品和休闲度假产品，品牌旅游产品稀缺，旅游衍生产品太少，产业链与价值链较短，产业业态单一等问题。
自然景观游成为主打产品，使得京郊的乡村旅游产品严重缺乏市场竞争力。
而这其中的主要原因可以归结为以下几点：旅游规划观念落后，缺乏现代规划意识与规划技巧；旅游从业人员素质较低，缺乏持续的人文精神提升；旅游经营水准落后，欠缺现代商业模式创新；旅游品牌塑造意识较弱，缺乏资本投入和集约化的经营方式。
以现阶段北京地区经营较好的项目之一——怀柔区的“雁栖不夜谷”为例。
该项目目前仍非常红火，但已明显遇到了发展的瓶颈，其原因在于：1、产品结构单一化、同质化严重。
基本上山谷内所有农家的经营项目都是单调且同一的，即农家饭（以烤虹鳟鱼为主）+农家乐（卡拉OK+棋牌游戏等）。
2、项目缺乏整体规划，建筑水平粗糙，缺乏历史文化和精神内涵。
山谷中的大多数的建筑都是单一的结构：几栋平房加上一个池塘，部分经营规模稍大的项目（如山吧）则在此基础上依照山势修建了一些小房子供游客居住。
然而这些建筑多比较粗糙，架构类似于活动板房，且与自然环境极不谐调。
而至于北京山区的村落文化、周边著名的箭扣长城，则都与他们的设计和经营无关。
3、服务意识极差、态度冷漠。
由于这些农家乐项目都是当地农民自发经营和管理，因而缺乏相关的培训和服务意识。
游客在这方面的旅游体验一般都不会太好，但由于周边没有更好的选择，往往就会选择接受。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究古北水镇位于北京市密云区，是一座充满历史文化的古镇，同时也是一座充满现代魅力的特色小镇。
近年来，古北水镇因其独特的历史文化和自然风光吸引了大量游客，成为了一个备受追捧的旅游目的地。
随着游客数量的不断增加，古北水镇特色小镇也面临着一系列的发展问题。
本文将围绕古北水镇特色小镇的发展现状问题进行研究，并提出相应的对策。
一、特色小镇发展现状问题1.旅游资源过度开发古北水镇的独特历史文化和自然风光吸引了大量游客，但由于旅游资源的过度开发，一些自然环境受到了破坏，而一些历史文化遗产也面临着被过度开发利用的风险。
2.基础设施滞后古北水镇的基础设施相对滞后，道路狭窄、卫生条件较差、停车难等问题已经成为了影响游客体验的重要因素。
3.旅游服务水平低下古北水镇的旅游服务水平较低，游客在导游、住宿、餐饮等方面普遍反映不满意，这已经严重影响了古北水镇作为旅游目的地的形象。
4.缺少文化挖掘和产品创新古北水镇的传统文化深厚，但却鲜有深度挖掘和产品创新，如何将传统文化与现代旅游业相结合，仍是古北水镇面临的发展难题。
二、对策建议1.保护旅游资源，谨慎开发古北水镇可以通过建立相关规划管理制度，对旅游资源进行保护和合理利用，避免过度开发导致的环境破坏和文化遗产丧失。
加强执法力度，严格监管旅游公司和相关从业人员的行为，减少对旅游资源的破坏。
2.加大基础设施建设投入古北水镇应该加大基础设施建设投入，包括加宽道路、提高卫生水平、改善停车设施等，提升旅游小镇的整体形象和游客体验，吸引更多游客前来。
3.提高旅游服务水平古北水镇需要加大对旅游从业人员的培训和管理，提高他们的服务意识和服务水平，提供更加周到和贴心的服务，使游客在古北水镇留下美好的回忆。
4.加强文化挖掘和产品创新古北水镇可以通过组织相关专家学者深入挖掘当地历史文化，推出具有独特地方特色的旅游产品，吸引更多游客。
可以利用现代科技手段，开发出更具吸引力的文化产品，提升古北水镇的在旅游市场中的知名度和吸引力。
古北水镇运营管理团队
古北水镇运营管理团队古北水镇是一座位于中国北京市的旅游景点，以其古朴的风景和独特的文化吸引了众多游客前来观光和观赏。
古北水镇的成功离不开一个高效运营管理团队的支持和努力。
本文将介绍古北水镇运营管理团队的职责、组成和工作内容。
团队职责古北水镇运营管理团队的主要职责是确保景区的正常运营和管理。
他们负责处理日常运营中的各种问题，包括人员调度、安全管理、资源调配等。
他们还负责与各个部门进行沟通和协调，以确保景区的各项工作能够顺利进行。
团队组成古北水镇运营管理团队由一群经验丰富的专业人士组成。
他们具有良好的沟通能力、组织能力和解决问题的能力。
团队包括以下几个部门：1. 运营部门运营部门是古北水镇运营管理团队的核心部门。
他们负责整个景区的日常运营工作，包括票务管理、客户服务、场地租赁等。
他们与其他部门密切合作，确保景区的各项工作井然有序。
2. 安全管理部门安全管理部门负责景区的安全工作。
他们制定安全管理制度和应急预案，负责安全培训和演练。
在日常运营中，他们还负责对游客进行安全管理和监督，确保景区的安全环境。
3. 资源管理部门资源管理部门负责景区的资源调配和管理。
他们协调各个部门之间的资源分配，确保景区的资源能够得到合理利用。
他们还负责与供应商进行合作，确保景区的物资供应充足。
4. 市场推广部门市场推广部门负责景区的市场推广和品牌建设。
他们制定市场营销策略，进行市场调研和分析。
他们还负责与媒体和旅行社等合作，扩大景区的知名度和影响力。
工作内容古北水镇运营管理团队的工作内容包括以下几个方面：1. 日常运营管理团队负责处理景区日常运营中的各种问题，如人员调度、票务管理、客户投诉等。
他们确保景区的各项工作能够顺利进行，以提供给游客更好的体验。
2. 安全管理团队负责制定安全管理制度和应急预案。
他们进行安全培训和演练，确保景区的安全环境。
他们还负责对游客进行安全管理和监督，以保障游客的安全。
3. 资源调配和管理团队负责协调景区各个部门之间的资源分配和管理。
古北水镇的投融资方案
一、古北水镇开发融资方案2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本 2.1 亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。
整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000 多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。
在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
公司购买1000 多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。
在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。
密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。
此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。
2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。
同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积 717.54亩，成交价 2.59 亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价 1.94 亿元。
项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。
在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出 6.8 万平方米长城源著项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。
古北水镇公司解读报告2020年07月07日
公司解读报告
公司名称：古北水镇
生成时间：2020.07.07
声明：
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公司解读报告-古北水镇
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古北水镇发展的措施和建议
古北水镇发展的措施和建议古北水镇，那可是个充满魅力的地方啊！要想让它发展得更好，那可得下一番功夫呢。
先来说说措施吧。
咱得把那基础设施弄得杠杠的，路要平平整整，让游客走得舒服，别磕了绊了。
还有那水电供应，得稳定可靠，不能让人正玩得高兴呢，突然停水停电了，那多扫兴啊！卫生条件也得重视，到处都得干干净净的，垃圾桶得够多，让大家能方便地扔垃圾，可不能弄得脏兮兮的。
宣传也很重要啊！得让更多的人知道古北水镇的好。
可以通过各种渠道，比如网络啊，电视啊，报纸啊，把古北水镇的美景、美食、特色活动都宣传出去。
让大家一看，哎呀，这地方真美，真好玩，都想来。
就像人家说的，酒香也怕巷子深，咱得把这好酒的香味飘得远远的。
再说说那服务质量，这可关乎游客的体验啊！工作人员都得热情周到，游客有啥问题都能耐心解答，快速解决。
别游客问个路都不耐烦，那可不行。
而且工作人员还得专业，对古北水镇的历史文化都得了解得透透的，能给游客讲得明明白白。
这就好比一个好演员，得把角色演活了，才能让观众喜欢啊。
然后呢，咱还得不断创新。
不能老是那几样东西，得时不时地推出一些新的活动，新的项目，让游客每次来都有新鲜感。
就像过年似的，每年都有新花样，让人期待。
那对于古北水镇的发展，我还有一些建议呢。
可以多举办一些传统文化活动，比如舞龙舞狮啊，京剧表演啊，让游客感受一下咱老祖宗留下来的宝贝。
还可以开发一些特色的旅游纪念品，让游客带回去留个纪念，每次看到都能想起在古北水镇的美好时光。
咱能不能在镇里多设一些休息的地方啊？游客逛累了能有个地方歇歇脚，喝喝茶，多惬意啊！还有啊，那交通能不能再便利点？增加一些交通工具，让游客进得来出得去，别在路上耽误太多时间。
古北水镇的发展可不只是政府和景区的事，咱老百姓也得参与进来啊。
大家都爱护环境，文明旅游，这古北水镇能不越来越好吗？总之，要让古北水镇发展得越来越好，就得各方共同努力。
把措施落实好，把建议采纳好，我就不信古北水镇发展不起来！让我们一起期待古北水镇更美好的明天吧！。
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“北方长城下的南方水乡”，京郊罕见山水城结合的高端度假区
全称 区位 规模 开业时间
北京密云.古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
位于北京市密云县古北口镇司马台村，是北京的东北门 户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城 区60公里，承德市区80公里。紧邻京承高速、京通铁路、 101国道三条主要交通干线。 总占地面积9平方公里，拥有民国风格的山地四合院建筑 43万平方米
汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
民国街区
景区主体
5
3.古北水镇 ——开发运营优势之“乌镇模式”·整体产权开发
“乌镇模式”——古北水镇项目的核心优势
“整体产权开发，复合多元运营、度假商务并重、资金全面增值”——“乌镇模式” 核心。
“中青旅+政府+战略投资者”的开发模式：以旅游公司主要股份的，集政 府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG （创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动 古镇开发。
延庆区
慕田峪长城
AAAAA 1982年 怀柔区
交通区位 景区串联
特色
S2市郊铁路，北京至八达岭1.5h可达； 2001年八达岭高速通车，北京至八达岭74.7公里， 1.5小时
明十三陵——八达岭
• 开发时间最早，几乎成为长城旅游的代名词； • 易与北京至八达岭游线上的，十三陵景区串联， 形成北京旅游精品一日游路线； • 年游客量庞大，景区容量紧张，交通线路拥堵。
2013年10月
开发商 北京古北水镇旅游有限公司
投资商 运营商
由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、 北京京能投资（集团）有限公司、北京和谐成长投资中 心、IDG-Accel基金控股的两家香港公司共同投资
北京古北水镇旅游有限公司
核心功能 高端观光+休闲度假+商务会议相结合的复合经营模式
运营目标
2取并开建；
• 2011.11，二期土地 获取。
• 一期项目建设
2013年
• 2013.10.28 ，一期 试营业。
2014年
• 2014年元旦，一期开 业。
一期获得土地：717亩，为旅游设施用地，使用年限40年，土地价格36万元/亩； 二期获得土地：359亩，为旅游设施用地，使用年限40年；二类居住用地，使用年限70年；商业用地，使用年 限40年，平均土地价格54万元/亩。
2009年京承高速开通，北京至慕田峪75公里， 1.5小时
孤立
• 植被覆盖率达96%以上，享有“万里长城慕田峪 独秀”美誉； • 全长5400米，是中国目前最长长城； •“北京十六景”之一。
雄伟壮丽的司马台长城
司马台长城 （金山岭—司马台）
AAAA 1990年 密云县
2009年京承高速，北京至司马台120公里，1.5小 时
产权和社区优势： 社区整体规划，“古北新村”成为吸纳低端游客的“景区配套” 原有居民全部搬迁，由公司出资在景区附近建设“古北新村”，住房为青砖
仿古建筑，主要户型为连排、独栋、板房，与景区和谐统一，社区环境优质， 具备接待功能，目前古北新村可提供床位1000多个，收费在150~250元/夜 不等；
“直营模式”保证经营质量，提升游客体验 古北水镇旅游度假区享有项目的独家经营权，通过招拍挂形式获得土地 1076亩，全资买断所有原商铺和住家的房屋产权，大部分的店铺均为公司直营， 避免景区商铺过于雷同、控制景区商业化程度。
提升为休闲度假，对比与明十三陵景区形成一日游游线串联的八达岭长城更具留客功能。 ➢ 游览质量优势：自2014年1月31日起，对单独游览司马台长城的游客实行预约分批次游览，每日
仅限两批次游客进入景区，保证了游览安全性，观光体验舒适度提高。
景区等级 开发时间 所属地
八达岭长城 （八达岭—居庸关）
AAAAA 1981年
3
北京古北水镇——开发运营优势之“资源优势”
“限量版”长城游览+水镇组成景区集群，面向少数人的高端体验。
八达岭长城之“人患”：八达岭长城游客量增速迅猛，远超其最佳承载能力，旅游旺季日均接待量 达8万人次，峰值超过10万人次，人均占有空间不足1m²，如厕难、停车难、交通拥堵等状况频出。 司马台长城之“机遇”：司马台长城的雄伟壮丽，不亚于八达岭长城，并具备以下几点优势： ➢ 交通优势：2009年，京承高速全线通车，北京市区至司马台长城时间由原来的3小时缩短至1.5小 时，与八达岭距离差距不复存在； ➢ 景区集群优势：古北水镇高端休闲度假区的建设使司马台长城景区不再孤立，景区功能从观光游览
古北水镇——司马台长城
•唯一一段保留明长城原貌的古长城，最险峻。 • 长城旅游吸引力大，精品度假区容纳游客，两者 形成互补。
7
北京古北水镇——产品布局与业态配比
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布。古镇与保 护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城 两大板块。其中，景区主体主要包括以下四大板块： 民国街区 水街历史风情区 卧龙堡民俗文化区 汤河古寨区
景区建成并进入成熟运营期后，实现年接待游客400万
人次，旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节 庆旅游的重要目的地
古北水镇 120公里
1
北京古北水镇——开发历程
注册 资金 8亿元
资金
增至10 亿元
资金 增至
13.02 亿元
资金
增至15 亿元
2010年
• 2010.06，与密云县 政府签署正式战略合作 协议； • 成立项目公司、项目 筹备。
景区一期业态配比
类型
面积 （㎡） 占比
景点 19550 18%
演艺 3630 3%
细分
业态
—
—
商业
住宿
16655
74195
14%
65%
特色餐饮：休闲购
物=1:1（除2050
—
平方暂未招商店铺）
根据《中青旅2014运营报告》，古北水镇景区二期预计以旅 游度假公寓住宅为主，占地面积约300亩。
司马台长城
江 南 水 乡 的 封 面 乌镇
古
镇 开 发 的 标 杆
古北水城
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北京古北水镇——四大优势之“乌镇模式”·复合多元运营
专业化的团队——乌镇原班人马，全权负责古北水镇打造及运营管理
运营优势 专业化的团队 古北水镇由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业团队负责打造和运营，包括中青旅和其他战略投资者在