房地产社区商业操作手册.pptx
房地产商业项目运营操作指南宝典
房地产商业项目运营操作指南宝典房地产商业项目运营操作指南宝典是一本非常重要的文档，它可以帮助房地产开发商更好地管理和运营自己的商业项目。
在现代商业社会中，商业项目运营变得越来越复杂和困难，而这本宝典提供了全面的指导和建议，可以帮助开发商在如何经营商业项目方面取得成功。
商业项目是指那些以商业为主要目的的房地产项目，例如购物中心、商场、写字楼等。
这些项目通常具有高度的商业价值和投资价值，而且对市场和消费者需求的变化非常敏感。
因此，商业项目的成功运营需要房地产开发商具备一定的商业管理技能和知识。
下面，我将就如何运营商业项目这一话题，对房地产商业项目运营操作指南宝典进行详细解读和分析。
第一部分：商业项目的基本要素商业项目的成功运营需要开发商掌握一些基本要素，例如产品定位、市场分析、客户服务和运营管理等。
具体来说，有以下几个方面需要关注：1. 产品定位：商业项目的产品定位非常重要，需要开发商明确自己的目标用户群体、产品定价和促销策略等，以便更好地满足消费者需求。
2. 市场分析：商业项目的市场分析是关键，需要从多个角度考虑，如市场规模、市场份额、市场趋势和未来发展前景等。
3. 客户服务：客户服务是商业项目成功运营的关键，需要开发商更好地了解客户需求，提供优质的产品和服务，提高客户满意度和忠诚度。
4. 运营管理：商业项目的运营管理方面需要非常注意，包括租赁管理、品牌策略、销售管理、成本控制等。
第二部分：商业项目的运营策略商业项目的运营策略非常重要，可以帮助开发商更好地管理商业项目，提高产品竞争力和市场份额。
主要策略有以下几个方面：1. 品牌策略：品牌是商业项目的核心竞争力，需要开发商注重品牌建设和管理，通过品牌优化和升级来促进销售和市场份额的提升。
2. 营销策略：营销策略是非常重要的，开发商需要设计一系列的营销策略，包括广告宣传、促销活动、会员服务等，以争取更多顾客。
3. 租赁管理：租赁管理是商业项目长期运营的重要环节，开发商需要关注租金收入、租客配比、签约管理等，以确保租赁合同合法有效。
某商业房地产公司项目运营操作手册
某商业房地产公司项目运营操作手册XX商业地业公司业目操作指引手册目业目录..。
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1第一章录录..。
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. 4第二章录目管理录化录定。
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4第三章录录录划管理。
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.. 9业目管理操作业业3.1 。
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. 9 业业操作指引、模板及表业3.2 。
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.. 13《工程管理策方案》业制模板划 3.2。
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. 13 1步行街商品交业业接业业目公司业业业点的工作要求 3.2。
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15《业目业业目业管理业任业》模板 3.2。
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. 16业目业金分配方案表 3。
2.4 .。
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房地产社区商业操作手册
社区商业的业态
产品类型
必备业态
选择性业态
品牌化程度定位
城花
（城郊 C 住宅）
餐饮：便利
餐饮：大垄餐饮、
餐饮
贩物：大垄特超色市餐、饮与卖庖、面包 品牌聚集度一般，有一
贩物：便利
房、布艺家纺、服饰鞋类
定数量的普通还锁品牌，
服务：幼儿园庖、、电菜信市服场务、社匙诊 休闲:美容美収、足浴
拥有较多数量的私人经
文章阶段
形成： 操作指引 （宝典）
方法论
形成金字塔知识体系
第三阶段 文章阶段
第二阶段 语句阶段
第一阶段 单词阶段
由句子进行逻辑推理 形成具有指导意义的文章 符合共性 成为产品解决方案
由单词组成句子 归类或寻找关系 符合基本的逻辑关系 从基础名词进行提升和思考
数量众多、 最基本的基础名词、 单词或细胞 可无限扩充
1 模式篇
模式篇
社区商业的开发模式
运营模式
目的
适用情况
案例
1. 持有经营 获取未来资产 升值
所处片区未来发展潜力大 商业觃模不小于四万平方米
招商花园城
2. 直接销售 快速收回现金
3. 先售后营
收回现金 保证经营
4. 先营后转
做好配套 择机出售
商业觃模不大
金域华府商
可觃划为街铺形式消化商业业
指标
觃模大，无法觃划为全街铺形态 提供固定回报，按照集中商业统 一经营，确保商业存活
布吉万科红 商业
地段不成熟，销售难度大 先招商经营以提升住宅溢价 培养一定时间后带租约销售
公园里一期 商业
11
模式篇
社区商业的运营节奏
商户入驻时间 劢因
社区商业操作手册-培训教材-106PPT
园花月海商招如�的目为求需本基利便
%1 店利便 %9 套配务服 %81 饮餐 %5 容美 %2 居家活生 %93 市超 %4 他其 %2 介中产地 %2 券证/金 五/菜肉/货杂
活生及物购常日的民居足满以�主为态业类 ��%1.07�坊海东、�%5.05�诺菲托波 如�大较模规营经态业饮餐则区社些某�等 �%6.25�岸海蓝蔚、�%3.76�都丽湾港 较了占态业市超区社些某如�外例不也例案 套配务服以般一区社的小较模规业商些一而
%1.11 饮餐 %1.35 市超
%4.0 店利便 %1.6 套配务服 %2.2 容美 %4.0 居家活生 %7.22 闲休 %7.1 品精饰服
%9.0 他其
%7.0 券证/ 金五/菜肉/货杂
%7.0 介中产地
例比积面态业业商区社型向外
例比积面业商区社型向外个32圳深——
划 规 合 组 态 业 4 .2
例比积面态业业商区社型间中
例比积面业商区社型间中个32圳深——
划 规 合 组 态 业 4 .2
介中产地 居家活生 店利便
他其 品精饰服 容美 饮餐
券证/金五/菜肉/货杂 闲休 套配务服 市超
% 4 0 . 1 店利便 % 2 4 . 7 1 套配务服 % 9 7 . 5 1 饮餐
% 8 2 . 8 容美 % 3 1 . 0 居家活生 % 2 8 . 7 闲休 % 3 0 . 4 品精饰服
� 户/ ㎡ � 积面业商均户
�㎡� 积面业商的后整调
析分积面业商均人照按——
型 类 业 商 区 社 1 .1
。 心 中 物 购 达 到 可 钟 分51 车 骑 � 店 饮餐 和 市 超 达 到 可 钟 分 0 1 行 步 � 店 利 便 达 到 以 可 钟 分 5 行 步 门 家 出民居即�”
房地产社区商业操作手册
房地产社区商业操作手册1. 引言房地产社区商业操作手册旨在提供一份全面的指南，以帮助房地产社区的经营者优化商业运营策略。
本手册将涵盖从市场调研和竞争分析到商业定位和营销推广的各个方面。
通过合理的商业操作，房地产社区可以提高租赁率、增加收入、满足租户需求，从而实现持续发展和经济效益。
2. 市场调研与竞争分析在开展任何商业运营之前，进行市场调研和竞争分析至关重要。
以下是一些必要的步骤：2.1 确定目标市场确定您的房地产社区的目标市场是成功的第一步。
根据社区的地理位置、人口结构、消费能力等因素，将目标市场细分为有效的客户群体。
2.2 研究竞争对手了解竞争对手是成功的关键之一。
研究竞争对手的定位、产品和服务、市场份额以及其优势和劣势，帮助您制定更具竞争力的商业策略。
2.3 分析市场需求了解目标市场的需求和趋势对于商业成功至关重要。
通过调查、用户反馈以及市场趋势报告等方式，分析市场需求，以便提供与之匹配的产品和服务。
3. 商业策略与定位基于市场调研和竞争分析的结果，制定适合房地产社区商业运营的策略和定位。
3.1 商业定位明确定位房地产社区的商业形象和定位是成功的关键之一。
根据目标市场的需求和竞争对手的情况，确定社区的商业特色和差异化。
3.2 价值主张制定明确的价值主张有助于与潜在租户建立联系并提供有吸引力的租赁和服务方案。
通过突出社区的优势和特点，吸引目标客户。
3.3 产品与服务策略根据市场需求和竞争对手的情况，开发适合社区的产品和服务。
包括但不限于租赁空间、社区设施、物业管理等。
通过有效的营销推广活动，提高社区的知名度和吸引力，吸引潜在租户。
4.1 品牌建设建立一个强大的品牌有助于增加社区的价值和认知度。
确定品牌标识、宣传口号、品牌声誉等。
借助互联网和社交媒体平台，开展在线营销活动，以增加社区的曝光度。
包括但不限于建立网站、社交媒体推广、搜索引擎优化等。
4.3 线下推广除了在线推广，线下营销活动也是不可或缺的。
房地产商业运营中心运营手册
房地产商业运营中心运营手册房地产商业运营中心运营手册第一章：总则1.1 目的和范围本手册的目的是为了规范房地产商业运营中心的运营流程和管理制度，提高运营效率和服务质量。
本手册适用于所有房地产商业运营中心的员工和管理人员。
1.2 定义和缩写- 房地产商业运营中心：指房地产开发商经营的商业运营中心，为租户提供管理、运营和服务支持等综合服务。
- 租户：指在商业运营中心内经营的商户或公司。
- 管理人员：指房地产商业运营中心的负责人和各部门的负责人。
- 员工：指房地产商业运营中心的全体员工。
第二章：组织架构2.1 高层组织架构商业运营中心的高层组织由总经理和各部门负责人组成。
总经理对商业运营中心全面负责，各部门负责人负责本部门的运营和管理。
2.2 部门职责- 运营部门：负责商业运营中心的日常运营管理，包括租户管理、物业维护、服务品质监控等。
- 营销部门：负责商业运营中心的租赁和销售工作，包括租户招募、租赁合同管理等。
- 客户服务部门：负责商业运营中心租户和客户的服务工作，包括售后服务、投诉处理等。
- 财务部门：负责商业运营中心的财务管理和资金运营。
- 其他部门：根据需要设立其他部门，如安保部门、市场部门等。
第三章：运营流程3.1 租户管理流程- 租户招募：开展积极的市场招募活动，吸引优质租户入驻商业运营中心。
- 租赁谈判：与租户进行租赁谈判，确定租赁合同的各项条款和费用。
- 合同签订：租户与商业运营中心签订租赁合同。
- 入驻手续：租户按照商业运营中心的规定完成入驻手续。
3.2 物业维护流程- 设备保养：定期对商业运营中心内的设备和设施进行维护保养，确保设施和设备的正常运行。
- 环境卫生：定期对商业运营中心内的公共区域进行清洁和消毒处理，提供良好的工作和消费环境。
- 安全检查：定期对商业运营中心内的安全设施和消防设备进行检查，保障租户和客户的人身和财产安全。
3.3 服务质量监控流程- 客户满意度调查：定期对商业运营中心的租户和客户进行满意度调查，了解他们对服务质量的评价和意见。
商业地产实操PPT课件
2020/3/28
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案例：平江滨水商业街
滨 水 商 业 街
2020/3/28
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苏州轻轨（地铁商业）需要思考的问题
可以学习香港、上海、北京等大城市的地铁商业，但绝对不可 以类比 ➢ 地铁日客运量不同：香港230-280，北京130，上海100，苏州 远期规划20万 苏州轻轨人流特点分析 ➢ 苏州城市产业和人口结构决定，轻轨人流大部分属于中低端消 费人群 ➢ 地面交通发达、线路畅通，将影响轻轨载客量 ➢ 私家车普及（牌照费低廉），使中高端消费人群分流 ➢ 轻轨线路网络不完善，也会影响轻轨乘客分流 ➢ 市民轻轨乘坐和轻轨商业消费习惯，有一个培养过程
有店招展示面、独立一层门面入口 停车位要求高 免租期较长
影院
有一定聚集人气作用 主要是起到业态丰富作用 宜战略投资持有（行业成长率高i）
层高8米，物业成本很高 电梯配套、动线规划要求高
专业店 零售品牌专卖店
租金承受能力强 商铺售价高 对商圈要求高
成熟商圈 卖场、百货店中店
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• 项目定位准确与否，是任何商业项目成功的关键 项目定位 • 住宅定位错误可的低价销售，商业定位错误一文不值
• 业态定位和商家经营要求，是规划设计的唯一标准 • 千万不要全信设计院！因为许多商业模式，他们从来 规划设计 没有见过；销售代理公司的意见，也不能全信！
2020/3/28
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我开发了不少项目（住宅），都卖得很好， 为什么商业项目要花几十万钱去做市场调研
2020/3/28
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市场类商铺租售特点
2020/3/28
对商圈成熟和消费人流依存度最弱 采用分割式产权商铺销售为多，商铺升 值空间很大，但是失败风险也很大 对市场规模和招商运营能力要求很高
房地产商业项目商户手册
商户手册〔业主手册〕**工程三区MiniMall商业广场2021年7月前言诚挚欢迎您进驻**工程三区MiniMall商业广场！我们在此恭祝各位商家生意兴隆，财源广进。
本手册为一本实用指引，让您熟悉**工程三区MiniMall商业广场〔以下简称“本广场〞〕的日常操作。
本手册包含有关物业的介绍、进场须知、商户须知、设备设施说明、平安措施、物业管理效劳细那么等几局部内容，以方便您尽快熟悉本广场的物业营运、设备设施运作。
****工程物业管理全体同仁将竭诚为您效劳，如有任何疑问，欢迎亲临或致电查询。
**工程三区MiniMall商业广场：效劳：地址： **工程三区商业广场28#-402邮编： 213000****工程物业管理2021年 7月目录第一章工程概况1.工程简介 (7)2.开发商简介 (7)3.管理公司简介 (8)第二章商户效劳1.管理效劳内容 (9)2.管理中心效劳台 (9)3.财务收款 (9)4.效劳工程 (9)第三章进场须知1.进场前准备工作 (10)2.设计及施工图纸审批 (10)3.消防报审 (10)4.竣工验收 (10)5.营业执照办理 (10)第四章商户须知1.营业时间 (11)2.商户钥匙、邮件、快递 (11)3.送货、搬运时间 (11)4.公共区域照明时间 (11)5.电梯使用时间 (11)6.货梯使用〔营业时间不能送货〕 (11)7.公共区域维修与商户报修 (12)8.保险 (12)9.商户关系 (12)第五章公共设施设备1.电梯 (12)2.综合布线及通讯 (13)3.安防系统 (13)4.消防系统 (13)5.给排水系统 (13)6.供电系统 (13)7.公共卫生间 (13)8.机动车泊位 (13)9.非机动车存放 (13)10.水牌/指示牌 (13)第六章管理规定1.物品进出规定 (14)2.起卸货区管理规定 (14)3.送货 (15)4.电梯使用规定 (15)5.停车规定 (15)6.公共区域禁烟管理规定 (15)7.垃圾、废物处理 (16)8.清洁卫生 (16)9.保护结构及外观 (17)10.大门及门面装饰 (17)11.门口及走廊灯饰 (17)12.招牌 (18)13.推广活动 (18)14.兜售商品、派发宣传品 (18)15.音乐、噪音、气味 (18)17.强买、强卖 (19)18.摄/录影 (19)19.商铺用途 (19)18.节日布置 (20)第七章缴费须知1.缴付费用的责任 (20)2.物业管理费 (20)3.费用缴付方式 (20)第八章平安措施1.广场平安管理 (21)2.商户平安管理 (22)3.紧急联络名单 (22)4.偷窃警示................................................ (22)5.防盗措施 (22)6.临时促销及推广活动的平安 (22)7.消防工作 (22)8.有组织罪案及勒索的防范 (23)第九章应急程序1.火警 (23)2.灭火措施 (24)3.受伤、急救 (24)4.疫情控制 (25)5.停电 (25)6.煤气泄漏 (26)7.电梯困人 (26)8.水浸 (26)9.台风及突发天气情况 (27)10.地震 (27)11.消防喷淋头被打碎 (27)12.接听恐吓 (28)13.发现可疑物件或爆炸物 (28)14.窃听或打劫 (28)15.公众游行、集会 (29)16.交通意外 (29)17.车库盗窃 (29)18.疏散撤离程序 (30)第十章生活效劳指南1.有偿效劳收费标准 (31)2.常用号码 (32)3.周边公交线路指引 (33)附件一：?装修手册?附件二：?商铺管理效劳协议?附件三：?车辆管理方法?第一章工程概况1.工程简介**工程MiniMall商业广场〔以下简称“本广场〞〕是由****房地产开发，****工程物业管理运营，共计4.6万㎡。
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户数
1,799 4,199 4,400 4,760 2,946 5,119 7,464 3,690 4,700 3,600 10,330
人口
调整后的商业面积 户均商业面积 人均商业面积
（㎡）
（㎡/户）
（㎡/人）
内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商 业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人 口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
1.1社区商业类型
——按照人均商业面积招商海月花园
一、社区商业概述 1.1社区商业类型 1.2社区商业区域（商圈）分析
1.1社区商业类型
——社区商业含义
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业
形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以 提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需 要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础， 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由 于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 商业业态的设置也有较强的针对性。
0.76
1.61
0.46
16,450
6,000
1.28
0.36
12,600
1,980
0.55
0.16
36,155
5,000
0.48
0.14
上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，中间型及内向型社区商业的 人均商业面积在0.14－0.87㎡之间 。
1.1社区商业类型
——按照距离分析
如何轻松驾驭复杂这一矛盾棋局？ 严谨而深入求证是唯一的出路。 本手册正是实际操作的典型方式。 商业地产不神秘。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。
目录
一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式 八、香港商业的借鉴
社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是
51015 便民。有专家把构建社区购物网称作“
”，即居民
出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐 饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
1.2社区商业的区域（商圈）分析
社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片区人口统计； 片区消费群特征分析； 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）； 目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析； 片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等； 以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据， 任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。
2.3主题形象定位
商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等；
2.4业态组合规划
超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲 八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则：
2.1规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目 来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商 业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模 越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有：
区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。
2.2市场定位
市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 ✓ 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里 范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群）； ✓ 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、 专 业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少； 档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来 确定）。
6,297
16,000
8.89
2.54
14,697
28,000
6.67
1.91
15,400
25,000
5.68
1.62
16,660 10,311 17,917
18,000 9,000 15,500
3.78
1.08
3.05
0.87
3.03
0.87
26,124 12,915
19,800 5,940
2.65
目录
一、社区商业概述 二、社区商业的定位策划 三、社区商业的分布特点 四、各种类型商家的物业条件要求 五、社区商业特色氛围的营造 六、社区商业物业管理 七、社区商业的营销模式
八、香港商业的借鉴
二、社区商业的定位策划 2.1规模定位 2.2市场定位 2.3主题定位 2.4业态组合规划 2.5租售定位
社区商业操作手册
这不是一次培训！
我想讲的是一种态度。一种严谨求证、多方法论证的研究方式。 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。
发展商关心开发利润。 投资客关心年投资收益率。 商户关心日翻台次数、平均日营业额。 消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。 政府关心商业所带来的长期税收及就业。
1.1社区商业类型
——按照商住比分析
外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大， 依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规 模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周 边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。
偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商 业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化， 否则市场难以消化。