我国房地产如何破解“土地财政”之殇

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中国房地产业的困境和对策

中国房地产业的困境和对策
中国房地产业面临着以下几个困境：
1. 过度投资：中国房地产业在过去几十年里经历了快速发展，导致部分地区出现了过度投资现象。

大量楼盘闲置，价格下跌，给房地产市场带来了不稳定因素。

2. 土地供应压力：中国土地资源有限，但对于房地产开发的需求却很大，导致土地供应压力增大。

这也导致一些开发商在追求利润最大化的同时，滥用土地资源。

3. 低效使用：一些房地产开发项目在设计和使用上存在低效问题。

例如，大量住宅小区内配套设施不完善，导致居民生活不便。

为应对这些困境，可以考虑以下对策：
1. 调整土地政策：加大对土地资源的保护力度，鼓励合理、高效利用土地。

同时，建立土地供应与需求的有效匹配机制，减少土地资源浪费。

2. 推动楼市调控：加强对房地产市场的监管和调控，严格执行限购、限贷等政策，防止房地产市场过热，稳定房价。

3. 提高房地产开发的品质：加强对房地产开发项目的规划和设计监管，确保配套设施的完善和公共空间的合理利用，提高居民的生活质量。

4. 多元化发展：鼓励房地产企业在开发项目中注重多元化发展，不仅仅局限于住宅开发，还可以发展商业地产、文化地产等，提高行业的发展稳定性。

5. 加强信息透明度：建立完善的信息公开制度，提供准确、全面的市场信息，增加购房者的知情能力，避免市场信息不对称所带来的不良影响。

综上所述，中国房地产业要应对困境，需要综合施策，从调整土地政策、加强市场调控、提高开发品质等方面入手，实现行业的可持续发展。

破解土地财政尾大不掉

破解土地财政尾大不掉作者：贾康来源：《财经国家周刊》2013年第15期当前我国财政收入增速处于一个分水岭，此前长期行驶在20%-30%的快车道，2012年开始放缓，降至12.8%，2013年预算中财政收入增速目标再次降为8%，进入个位数时代。

2013年1-5月，全国公共财政收入56214亿元，增长6.6%，增幅同比回落6.1个百分点。

其中，中央财政收入27134亿元，同比仅增长0.1%，增幅比去年同期回落10.7个百分点，甚至在个别月份一度出现负增长；地方财政收入（本级）29080亿元，同比增长13.4%，增幅同比回落1.3个百分点。

如果扣除中央对地方的转移支付，全国不少地方都出现收不抵支情况，相当多地区的财政收入目标未达到年度预期。

今年后几个月，制约财政收入增长的因素仍然较多，如工业增加值增长趋缓、工业生产者出厂价格（PPI）下降、企业效益下滑、房地产成交量下降以及实施结构性减税等因素，将使得全年财政收入形势不容乐观，财政收入低增长将成为常态。

在财政收入大幅减速同时，财政支出则保持近乎刚性的较快增长局面。

今年前1-5月，全国公共财政支出46610亿元，比去年同期增加5442亿元，增长13.2%。

可见，政府财政收支紧张的矛盾正在加剧，中央和地方面临空前的“财政焦虑”。

事实上，如果考虑到地方累计的实际债务余额，地方财政的压力更大。

冰冻三尺非一日之寒。

地方财政困境的形成，固然有近年全球金融危机后国内经济增速放缓以及政府行政性开支过大等重要原因，但更深层次还是制度因素。

其中，分税制深化改革的不到位、中央与地方在财力与事权上的不匹配，导致地方政府长期资金缺乏，只得过度依靠土地收入，这是“土地财政”等问题尾大不掉的制度根源。

目前当务之急，要缓解地方财政困难，应着力在以下三个方面下足功夫：一是积极构建和完善合理的地方税体系。

这包括推进资源税改革进程，尽快实行煤炭、岩金矿、磷矿等资源税从价计征改革，对部分品目可先行试点，在一定幅度内根据资源差异确定税率标准。

浅析土地财政的问题及解决方法

浅析土地财政的问题及解决方法国贸131刘文荟1323130102土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，又叫第二财政，属于地方财政收入的一种。

中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。

现在在很多地方，第二财政早已超过第一财政。

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。

土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。

在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。

这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。

城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。

其正面效应不容否定。

但是，问题也由此而生。

第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。

第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。

第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费。

第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。

总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。

但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。

究其原因，主要有以下几点：①现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入，目前在构建省以下财政体制时，上级政府居于主导地位，完全有权决定与下一级政府之间的财力划分和支出责任，所以自然就会发生财权逐级上移、事权逐级下放、处于政权末端的县乡政府财政困难的局面；②现行土地制度的缺陷，法律没有对公共利益的内涵和外延这一征地的唯一条件作出任何规定，而是由政府进行解释；③土地收益现有分配机制助长了土地财政。

土地财政政策对我国房地产业良性运行的调控对策

土地财政政策对我国房地产业良性运行的调控对策*◎鞠凤琴摘要：土地财政是地方财政重要来源。

房地产业作为国家支柱性产业，事关民生和社会和谐稳定，房地产业健康良性发展有助于国家经济建设转型升级。

土地财政作为国家宏观调控的重要手段，为保证国家房地产业良性健康发展，将市场调节与政府宏观调控有机结合，发挥土地财政政策对房地产业的引导和协调功能，协调国民经济增长与房地产业发展，从根本上保证房地产业健康良性运行。

关键词：土地财政政策；房地产业；良性运行房地产业是我国的支柱性产业。

土地财政政策是政府宏观调控的重要手段，在实践中政府运用土地财政政策保证和促进房地产行业的健康发展。

当前我国房地产业发展存在刚需不足等问题。

如何破解上述问题，成为国家的首要任务。

为促进国家房地产业良性运行，通过运用土地财政政策抑制房地产业投资和投机性需求，缓解房地产行业的上涨压力，为社会低收入群体提供住房保障。

一、土地财政政策促进房地产业良性运行的功能（一）抑制房地产业投机性需求房屋属于消费品，具有投资需求性。

过去的十余年里，由于各地房价上涨过快，很多人将房产作为投资品甚至投机工具，导致房价虚高，房地产业发展呈现泡沫化。

房地产业泡沫化阻碍社会经济快速发展。

财政政策作为宏观调控手段，具有减少人们对房地产投资性需求功能，实现房地产向消费品的本位回归，抑制对房地产业投机性。

（二）满足低收入社会群体基本住房需求房地产市场蓬勃兴旺的一个显著特征就是房地产成交量放大，价格持续上涨。

房地产成交量放大，价格持续上涨对国家和社会具有多方面的好处，国家税收和社会财富都将因此而增加。

当然，房价过快上涨，在很大程度上限制了社会低收入群体对住房的有效需求，长此下去不利于社会的和谐与稳定。

要解决这个问题，有两种途径：一是通过各种政策手段打压房价，增强低收入群体的购房能力；二是发挥市场“无形之手”调节功能，对社会低收入群体给予住房专项补贴，保证其基本生活。

（三）推动社会人力资源合理流动人口规模对于房地产业的发展十分重要。

土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x

土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——关键词：财事权失衡；土地财政；政府职能转变：税制改革一、引言（一）选题背景及意义土地财政，指地方政府出于增加财政收入、增长经济、偿还债务等目的，通过出让土地的使用权而获取的资金等收入，也称第二财政。

根据发展研究中心的调研报告显示，部分地区土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，出现了第二财政收入大幅超过第一财政的情况。

20xx 年，国有土地使用权出让金收入达65096亿元，比去年同比增长25%，占当年地方政府性基金收入的91.21%，相当于地方公共预算本级收入的66.49%。

土地财政的广泛应用为国内基础设施建设的迅速发展提供不可或缺的动力，促进了地方经济短期内的高速增长，但对中国金融、社会长远发展构成了巨大威胁。

挤占制造业投资资金、社会贷款坏账增加等问题日益被人们所重视。

因此全面分析中国土地财政发展过程、存在问题并提出相应的解决方案对解决我国亟需改变的土地财政现状有重要意义。

（二）文献综述土地财政作为我国特有的一项金融财政政策，我国已有不少学者在此方面开展过相关研究，包括分析土地财政发展起源，政策可持续性问题、政策分析等，却也缺乏更深入性研究。

土地财政涉及的内外部关系复杂，有学者试图寻求调解关系，例如章和杰、金辉（20xx）等学者强调减少全口径财政支出以抑制土地财政，这忽略了对经济增长的效应。

在研究土地财政的政策影响时，王晓燕（20xx）结合了国外的土地房产管理经验提出差别化征税体系，但也不能很好解决高地价高房价的螺旋上升。

大多数学者都认同将企业所得税或房产税培养为地方主体税种，如王森（20xx），但这却与国家对企业减税降费政策相悖。

综上所述，目前研究土地财政问题不够深入和不足之处包括：土地财政现状分析和主要问题；扩增房产税、企业所得税与“减税降费”的矛盾：政府职能的转变；社会投资影响分析。

房地产税改革与土地财政困局破解

经济房地产税改革与土地财政困局破解文/李成瑞姜海石晓平作为资源和资产的土地成功地支撑了中国30多年的快速工业化、城市化，有力地调动了地方政府经济建设的积极性，但是耕地大量流失、土地利用低效、征地矛盾尖锐等问题日益突出，以土地资源高消耗为代价、以土地资产（增值收益）不公平分配为特色的发展模式已难以为继。

针对经济发展中出现的土地问题，国家试图不断完善土地管理制度和治理结构。

1988年《宪法》《土地管理法》的修订确立了土地有偿使用制度，明确了土地配置市场化改革方向；1998年《土地管理法》的修订强化了以土地利用总体规划为核心的土地用途管制制度和耕地占补平衡制度；2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的发布进一步提高了市场在土地配置中的作用。

但是，当前土地资源配置中政府干预作用仍然大于市场。

回归政府土地本位职能是破解中国土地管理困局的根本途径，而解决土地财政问题是关键。

土地财政问题的解决需要综合的制度改革，只有通过改革给地方政府提供规模适宜且可持续的税收来源，才有可能通过法律和行政规制使地方政府逐步放弃对城市土地市场的直接干预，真正使市场在土地资源配置中发挥决定性作用。

因此，探究房地产税改革对地方财政的潜在影响，能为破解土地财政问题、深化财政体制改革、实现地方经济持续发展提供启示。

中国土地财政困局与破局分析（一）土地治理的核心难题与“边缘改革”的局限政府的基本职能应该是提供公共服务，然而在中国现有体制下，地方政府表现出类似独立经济主体的“自利性”，通过“攫取之手”追求效用的最大化，土地管理中政府越位和政府缺位并存。

1994年分税制改革以后，中国形成了一个财政收入权上收而支出权不断下放的财政体制格局。

在财政压力日益显现的情况下，地方政府开始寻求将预算外和非预算资金作为财政增长的重点。

低价征收农村土地，平整开发后以“招、拍、挂”等形式获取土地出让收入成为最易操作、成本最小、最容易出政绩的原始资本积累方式。

房地产税收财政困境与突破路径

土地财政并非中国专利。从经历土地财政转型成功的发达国家的经验看，土地财政转型的基本方向是房地产税收财政，逐步建立直接税税制，进而构建完善的现代房地产税制，渐进普遍开征房地产税。美国从建国开始到 1862 年，联邦政府一直依靠土地财政，前后持续近百年，土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到 48%。1863 年美国实施的《宅地法》 (Home stead Act)，规定土地免费转让给新移民，并开征房地产税，历经数十年，联邦政府的土地财政逐渐被房地产税收财政所代替。从理论上讲，
土地财政转型面临的现实困境
首先，在土地财政快速膨胀时期由土地信用引致的地方债务风险，将对土地财政转型构成压力和挑战。根据国家审计署发布的 36 个地方政府本级政府性债务审计结果，以及全国政府性债务审计结果显示，截至 2012 年底，地方政府负有偿还责任的债务为 9.6282 万亿元，负有担保责任的债务为 2.4871 万亿元，可能承担一定救助责任的债务为 3.7705 万亿元；2012 年全国 84 个重点城市国有土地抵押贷款达到 4.0613 万亿元，占负有偿还责任债务的 42.18%。以土地出让收入为偿债来源的债务余额在部分地区
其次，中国房地产市场周期性波动剧烈，存在一定的房价泡沫，开征房地产税将改变人们的市场预期，导致房地产市场动荡，并对实体经济产生严重的负面影响。根据中国经济对
房地产业和土地财政过度依赖的现实，以及房地产市场本身面临的困境，在推进土地财政转型过程中必须做好充分的政策储备，稳定房地产市场，防范金融危机。
式进入议程。
土地财政转型的逻辑
人口和产业的集聚引发社区和城市的兴起，而城市功能是在规模经济基础上更有效率地提供基础设施和公共服务。这种城市的公共产品及准公共产品的数量和质量决定了城市土地的价值。城市不动产的价值，正是其所处区位公共产品的折射。城市公共产品的供给需要大规模的一次性投资和金额庞大的后期维护费用。在城市发展中，如何确保城市公共产品这一原始资本积累和营运的资金来源，正是财政转型的本质所在和逻辑起点。

“土地财政”缘由与出路

“土地财政”缘由与出路土地财政：缘由与出路随着中国城市化的快速发展，土地财政成为了了一个不容忽视的话题。

本文将深入探讨土地财政的缘由与出路，以期为解决我国土地问题提供参考。

土地财政，指的是地方政府通过出让土地使用权来获取财政收入的行为。

这种行为的出现，一方面是由于土地制度改革不完善，另一方面也与农村发展滞后有着密切关系。

首先，不完善的土地制度是土地财政产生的根本原因。

目前，我国土地所有权仍归集体所有，难以满足城市化进程中对土地资源的需求。

这就导致了地方政府通过征收农村土地来满足城市发展需求，进而获取土地出让金及各种税费，弥补财政收入不足。

其次，农村发展滞后也是土地财政的重要原因。

长期以来，我国农村经济发展相对滞后，农民收入水平较低，使得大量农村劳动力涌向城市。

这不仅加剧了农村土地闲置问题，也使得地方政府更倾向于征收农村土地进行城市化建设，以获得更高的土地出让收益。

针对土地财政的缘由，我们提出以下解决措施：一、完善土地制度，推进土地改革。

首先，应明确土地所有权，逐步完善土地征收、出让等制度，使得土地资源能够更好地服务于城市化建设。

其次，应加大对农村土地的流转力度，通过政策扶持等手段，鼓励农民将闲置土地进行流转，提高土地利用效率。

二、加强监管力度，规范土地财政行为。

政府部门应加强对土地财政的监管力度，严格控制土地征收范围及程序，防止地方政府滥用土地资源。

同时，还要加大对土地财政收入的监管力度，确保土地出让金及各种税费能够及时足额投入到城市建设及民生领域。

三、提高农民意识，促进农村经济发展。

一方面，应加强对农民的法律宣传教育，让农民了解自身在土地问题上的权益及法律救济途径；另一方面，应加大对农村基础设施及公共服务的投入力度，推动农业现代化及乡村旅游业等产业的发展，提高农民收入水平，缩小城乡差距。

解决土地财政问题需要从多个方面入手，完善土地制度、加强监管力度、提高农民意识等都是关键所在。

只有将这些措施有效结合起来，才能真正实现土地资源的优化配置，推动城市化建设与农村经济发展的良性循环。

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摘要：文章从当前房地产价格不断暴涨的现实出发，在理论基础上分析了土地财政的根源和弊端，从不同的角度阐述了土地财政对政府、房地产开发商和消费者所造成的影响，引出三方利益体对土地财政的态度，进而得出土地财政是最终影响房价的主要因素的结论。在此基础上
ｃｏｎｔｉｎｕｅｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｏｕｔｅｏｒｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅ；ｌａｎｄｉｎｆａｎｃｅ；ｌｏｃａｌｄｅｂｔ；ｔｈｅｆｕｎｃｔｉｏｎｏｆｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ
第１期总第２６７期
２０１４年１月
商
业
经
济
与
管
理
ＮＯ．１Ｖｏ１．２６７ＥＣｏＮｏＭＩＣＳ
Ｊａｎ．２０１４
我国房地产如何破解“ 土地财政＂之殇
饶国霞，葛扬
（１．南京大学商学院，江苏南京２１００９３；２．南京财经大学经济学院，江苏南京２１００４６）
ｆｒｏｍｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ’ Ｓｌｏｎｇ－ｔｅｒｍｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅｏｎｔｈｅｌａｎｄｉｎｆａｎｃｅ．Ｔｈｅｎｗｅｐｒｏｐｏｓｅａｒｅｓｏｌｕｔｉｏｎｆｏｒｔｈｅｌａｎｄｆｉｎａｎｃｅｐｒｏｂｌｅｍａｎｄａ
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｃａｕｓｅｓｏｆｔｈｅｌａｎｄｉｎａｆｎｃｅｏｎｔｈｅｂａｓｉｓｏｆｓｔｕｄｙｉｎｇｔｈｅｆａｓｔｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｏｆｔｈｅｒｅａ］ｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅ，ａｎｄｓｅｔｓｆｏｒｔｈｔｈｅｖｉｅｗｓａｂｏｕｔｔｈｅｉｎｌｕｆｅｎｃｅｓｏｆｔｈｅｌａｎｄｆｉｎａｎｃｅｏｎｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ，ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎｓａｎｄｃｏｎｓｕｍｅｒｓ．Ｔｈｒｏｕｇｈｕｓｉｎｇｔｈｅｔｈｅｏｒｙａｎｄｄａｔａｔｏａｎａｌｙｚｅｔｈｅｒｅａｓｏｎｆｏｒｔｈｅｆａｓｔｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｏｆｈｏｕｓｅｐｒｉｃｅ，ｗｅｃａｎｄｒａｗａｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎｔｈａｔｔｈｅｌａｎｄｆｉｎａｎｃｅｉｓｔｈｅｉｎｆａｌｆａｃｔｏｒｔｏｉｎｆｌｕｅｎｃｅｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅ．Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｔｈｅｎｐｏｉｎｔｓｏｕｔｔｈａｔｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｉｃｅｉｎｃｒｅａｓｅｃｏｍｅｓ
指明我国当前房价上涨的根本症结在于地方政府长期依赖的“ 土地财政” ，依此对症下药地寻找
破解“ 土地财政 ” 的思路和方法，寻求房地产持续发展的健康之路。关键词：房价；土地财政；地方债务；政府职能中图分类号：Ｆ１２７文献标志码：Ａ文章编号：１０００ — ２１５４（２０１４）０卜００７１ — ０８
ＨＯＷｔｏＲｅｓｏｌｖｅｔｈｅＰｒｏｂｌｅｍ “ＬａｎｄＦｉｎａｎｃｅ” ｉｎＲｅａｌＥｓｔａｔｅ
ＲＡＯＧｕｏ－ｘｉａ一．ＧＥＹａｎｇ
（Ｊ．ＳｃｈｏｏｌｏｆＢｕｓｉｎｅｓｓ，ＮａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｎａｎｊｉｎｇ２１００９３，Ｃｈｉｎａ；２．ＳｃｈｏｏｌｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＮａｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｆｏＦｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｎａｎｊｉｎｇ２１００４６，Ｃｈｉｎａ）