房地产企业土地增值税解读
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理一、土地增值税的计算方法：土地增值税是指在房地产企业将其拥有的土地进行出售或者转让时，按照一定比例向国家交纳的税金。
土地增值税的计算方法可以分为两种，分别是简化计税方法和综合计税方法。
1.简化计税方法：采用简化计税方法进行计税，即按照土地转让价款扣除土地成本后的金额，按照国家规定的税率计算土地增值税。
简化计税方法适用于非差价方式确定土地转让价款的情况。
土地增值税=土地转让价款-土地成本×土地增值税税率其中，土地转让价款是指土地出售的总价款，土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地购置价款、土地使用权出让金等。
2.综合计税方法：采用综合计税方法进行计税，即按照土地转让价款扣除土地成本后的金额，在预定期限内进行分次计税。
综合计税方法适用于差价方式确定土地转让价款的情况。
土地增值税=土地转让价款-土地成本×(1-税率)×税率其中，预定期限是指土地转让的约定期限，根据国家规定，一般为2年。
二、土地增值税的会计处理：土地增值税的会计处理涉及到两个方面，分别是计提土地增值税和确认土地增值税。
1.计提土地增值税：在企业进行土地出售或者转让的同时，需要计提土地增值税。
根据计算方法计算出的土地增值税金额，作为当期应交税金，在利润表中列示。
计提土地增值税=土地增值税2.确认土地增值税：在企业将土地出售或转让并交纳土地增值税后，还需要进行土地增值税的确认。
确认土地增值税需要进行以下会计记账处理：借：应交税费-土地增值税贷：土地增值税其中，应交税费-土地增值税作为负债科目，反映了企业应当向国家缴纳的土地增值税未缴金额；土地增值税作为损益科目，在利润表中列示。
以上是对房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理的简要介绍。
实际操作中，企业需要根据具体情况和国家相关政策进行计算和处理，并充分遵守税务规定，确保税款的准确计提和及时缴纳。
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算土地增值税是指对房地产开发商出售房地产后所取得的土地增值利润所征收的一种税费。
在中国，土地增值税是由房地产公司根据国家相关法律法规和政策进行计算和缴纳的。
下面是关于土地增值税如何计算的详细解释。
一、土地增值税的基本原理土地增值税的计算原理是通过扣除房地产企业购置土地成本和相关税费之后，按照土地增值额的一定比例进行计算和缴纳。
具体来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费土地增值税=土地增值额×税率其中，税率是根据不同地区和房地产的性质而定的，一般来说是在30%~60%之间。
二、土地增值税的计算方法1.成交价的确定成交价是指房地产的实际销售价格。
一般来说，房地产企业在出售房地产时会签订相关的合同和协议，明确约定成交价。
2.购置土地的成本的确定购置土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地出让金、土地整理费、土地增值税等。
3.相关税费的确定房地产企业在购置和出售土地时，还需要支付一些相关的税费，如土地使用税、契税、印花税等。
4.税前土地增值额的计算税前土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费5.税后土地增值额的计算税后土地增值额=税前土地增值额×税率其中，税前土地增值额是计算土地增值税的基础，而税后土地增值额则是最终需要缴纳的土地增值税金额。
三、土地增值税的缴纳方式房地产企业在完成房地产的销售交易后，一般需要在30天内办理土地增值税的纳税申报和缴纳手续。
具体的缴纳方式可以根据不同地区的规定而有所不同，一般包括以下几种方式：1.自行纳税：房地产企业将相关资料提交税务机关，并自行计算并缴纳土地增值税。
2.委托代理：房地产企业可以委托专业的税务代理机构代理计算和缴纳土地增值税。
3.税务机关核定：在一些特殊情况下，税务机关会根据实际情况对土地增值税进行核定，并通知房地产企业缴纳相应的税款。
房地产企业土地增值税的实务解析
房地产企业土地增值税的实务解析一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产企业根据分立合同约定,分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此,不需要缴纳土地增值税。
如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产,应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。
二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除？答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权,而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。
三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题？答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。
各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面.海南省地税局的文件可供参考。
《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发[2009]104号）第四条规定：（1)对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。
在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准.(2）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款)开具发票。
在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。
我对甲供材的认识：建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点:(1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了,不能再重复计入建安发票成本。
房地产企业土地增值税的计算（附案例）
房地产企业⼟地增值税的计算（附案例）⼟地增值税是对转让国有⼟地使⽤权、地上建筑物及附着物并取得收⼊的单位和个⼈，就其转让房地产所取得的增值额征收的⼀种税。
⼟地增值税实⾏的是四级超串累进税率，计算起来⽐较⿇烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下⼏点着⼿，才能更好的把握其计算。
⼀、把握两个概念(1)增值额，即转让⼟地使⽤权、地上建筑物及附着物取得收⼊与扣除项⽬⾦额之间的差额。
(2)扣除项⽬⾦额，即税法规定准予纳税⼈从转让收⼊额中减除项⽬的⾦额，它包括取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、房地产开发成本、房地产开发费⽤、与转让房地产有关的税⾦及其他扣除项⽬等。
⼆、掌握税率⼟地增值税实⾏的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过扣除项⽬⾦额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。
三、确定应税收⼊包括货币收⼊、实物收⼊及其他收⼊。
其中货币收⼊是转让⼟地使⽤权、房屋产权⽽收取的价款。
实物收⼊是转让房地产取得的各种实物形态的估价收⼊。
其他收⼊是转让房地产取得的⽆形资产或⾮专利技术等的评估收⼊。
四、确定扣除项⽬(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额，包括⽀付地价款和有关登记、过户⼿续费;(2)房地产开发成本，包括⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费和开发间接费⽤;(3)房地产开发费⽤，主要包括利息⽀出和其他房地产开发费⽤。
其中其他房地产开发费⽤按《⼟地增值税暂⾏条例》及其实施细则规定：纳税⼈能铵转移房地产项⽬计算分摊利息⽀出，并能提供⾦融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税⾦⽀出。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣，房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。
其中，土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。
本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中，增值部分应纳税的税金。
土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人，在房地产开发中，通常是房地产开发企业。
二、土地增值税纳税筹划的方法1. 合理规划土地经营项目，在合法合规的前提下选择适合项目的土地，减少未开发用地，避免无法建设导致使用受限的问题。
同时，在土地出让过程中，可以采用多种方式来降低土地出让金，例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。
2. 降低地价。
房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价，获得更低的地价。
此外，也可以通过向银行借款购买土地，利用银行的信贷杠杆，以较低的成本进行土地开发。
3. 合理安排财务结构。
房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率，降低土地增值税的负担。
4. 注意与税务机关的沟通。
房地产开发企业应该了解税务政策的变化，并及时与税务机关沟通，了解其纳税要求，避免税收风险。
5. 合理利用税收优惠政策。
在国家税收政策中，对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策，如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。
房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策，并在其合法的范围内加以利用。
三、相关法律法规1. 房地产税法。
房地产税法于2019年10月1日正式实施，重点解决了房地产税收政策中的一系列问题，包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。
2. 土地增值税法。
土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。
3. 企业所得税法。
企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税，并在其内涵上有精巧的发展与创新，如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划
房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划随着我国房地产市场的逐渐发展，对房地产开发企业来说，所面临的税收风险也越来越高。
其中，土地增值税是房地产开发企业最重要的税种之一，也是一个容易出现风险的税种。
因此，房地产开发企业要认真研究土地增值税的征收标准和风险点，合理规划税务策略，降低税收风险。
一、土地增值税的征收标准土地增值税是指依法对取得土地使用权后转让所得征收的税款。
具体来说，土地增值税是按土地原值和增值部分分别计算和征收的。
（一）土地的原值土地的原值，是指国家对土地作出审批决定时，规定的土地价格。
土地原值是由国家按照法定程序在土地出让前确定的，取得土地使用权时必须依据土地原值计算土地增值税。
土地增值部分是指开发商从土地购置之日起到出售之日所获得的价值差额。
土地增值税的税率是20%。
值得注意的是，在土地转让过程中，房地产开发企业务必注意按规定缴纳土地增值税。
在征收土地增值税时，国家税务总局要求企业在15个工作日内申报并缴纳土地增值税，同时需要在3个工作日内办理税务登记、领取社会信用代码和申请开设企业银行账户。
对于未按时缴纳土地增值税或未按时办理税务登记等情况，国家税务总局将依法采取各种措施，包括罚款、税务处罚等。
开发商在出售商品房时，一般会按照协议约定，将应缴土地增值税的费用由购房人承担。
但是，开发商在协议签订之前的土地增值税如何处理呢？这就需要开发商在计提土地增值税时把握好时机。
在实际操作中，开发商一般会在销售合同签订前将土地增值税计提进销售成本，并在协议中约定购房人承担这部分费用。
然而，如果开发商估算不准，土地增值税计提不足的话，将会导致企业后期追缴土地增值税。
而如果土地增值税计提过多，会导致企业流动资金短缺，影响企业发展。
因此，开发商需要细心的进行风险评估，制定合理的土地增值税计提方案，确保税收风险可控。
（二）土地增值税的税务核定在缴纳土地增值税之前，开发商需要向当地税务局申报土地增值税。
税务局会根据申报资料的真实性及税法要求进行认真审核，而开发商需要协助税务局进行审核。
房地产企业土地增值税的计算
房地产企业土地增值税的计算房地产企业的土地增值税是指在房地产开发过程中，由于土地价值的增加而需要缴纳的税费。
土地增值税是我国房地产税收体系的重要组成部分，对于提高国家税收收入、调控房地产市场具有重要作用。
下面将从计算方法、优惠政策以及案例分析等方面介绍房地产企业土地增值税的计算。
一、计算方法1.计税依据：计税依据是指用于计算土地增值税的基础数据。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计税依据是指土地属于农村集体所有的，计税依据为土地转让价格与土地取得价格之差额；土地属于国家所有的，计税依据为土地转让价格。
换言之，土地增值税的计税依据将根据土地的归属情况来确定。
2.税率：根据《土地增值税法》，土地增值税的税率为30%，即土地转让价款的30%作为纳税金额。
3.纳税义务人：土地增值税的纳税义务人一般是土地使用权的转让者，也就是卖地的房地产企业。
当然，在一些情况下，也可以是购地的单位或个人。
土地增值税额=（土地转让价款-土地取得价格）×30%二、优惠政策为了鼓励房地产企业参与土地开发并推动房地产市场的稳定发展，我国实施了一系列土地增值税的优惠政策，主要包括以下几个方面：1.免税政策：对于房地产企业在出售商品房时取得的土地增值收益，可以在销售税额中抵扣，实现部分免税的效果。
2.减免政策：对于一些符合条件的房地产企业，可以申请减免土地增值税的政策。
比如，中小房地产企业、建设保障性住房的企业、对农村集体土地集中开发的企业等可以享受减免土地增值税的优惠政策。
3.分期缴纳政策：对于土地增值税较高的企业，可以分期缴纳。
一般分为两种方式：一是按期缴纳，即将土地增值税分为若干个期限进行缴纳；二是按比例缴纳，即将土地增值税总额按照一定比例进行分期支付。
三、案例分析下面以房地产企业土地增值为例，简要分析其土地增值税的计算。
假设房地产企业在2024年购买了一块土地，购地成本为1000万元。
在未来几年的开发过程中，该土地的价值增长为2000万元。
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划
浅谈房地产开发企业土地增值税的纳税筹划本文将就房地产开发企业土地增值税的纳税筹划进行探讨。
首先，我们要了解什么是土地增值税？土地增值税是指在集体所有土地上，通过房地产开发等形式转让土地或者拆迁补偿取得的所得，按照规定应当缴纳的税款。
下面我们从以下几个方面探讨如何进行纳税筹划。
一、合理选择增值税征收方式目前土地增值税的征收方式主要有两种：实际利润率和比价扣除法。
其中实际利润率是指对开发企业从土地取得到售出的全过程进行明细账的核算，并根据实际利润率确定土地增值税应纳税额的方式。
而比价扣除法是指按照土地出让合同约定的土地收购成本和申报的房地产开发项目建筑面积，依照国家、省、市、区、县不同的比率，计算出应税土地增值额，再按照固定的税率征收土地增值税。
从纳税筹划的角度来看，实际利润率征收方式可以减少土地增值税的纳税额，但需要企业在土地取得和房地产销售过程中进行详细的账目核算和整理，因此增加了企业的工作量和成本。
比价扣除法则简单明了，不需要太多的核算工作，但是有时会因为比价的合理性而产生疑点，引起税务部门的关注和调查。
因此，在实际操作过程中，企业需要根据自身条件和实际情况合理选择土地增值税征收方式，以达到减少纳税负担的目的。
二、合理结构房地产项目开发方案房地产项目开发方案将直接影响企业所得税和土地增值税的纳税负担。
企业可以通过调整房地产项目的结构，合理布局开发方案，达到最优化的纳税筹划效果。
具体来说，一方面可以适当增加商业、物业管理等附属配套项目的比例，减少住宅项目所占比例，这样可以将纳税压力转移至低税率项目上；另一方面可以根据地段、建筑物面积、销售难易度等因素，差异化定价，调整销售方案，控制房地产开发项目的税前利润率。
企业还可以采取分批销售、分批缴纳土地增值税等方式来规避税负高峰的风险，保证企业的资金流动性。
三、掌握土地增值税政策及优惠政策了解土地增值税政策及优惠政策，对企业进行纳税筹划非常有帮助。
目前我国土地增值税政策较为稳定，但随着国家税收体系的改革和政策调整，土地增值税政策也在不断改变。
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房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧一、房地产企业土地增值税政策深度解析（一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
（三）土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料1、土地增值税清算表及其附表。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》二、房企土地增值税清算操作技巧（一） 土地增值税收入的确定1要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
2、 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
3、 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于岀租等商业用途时，如果产权 未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4、 未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函[2010]220号）第一条规定: “土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票 或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合 同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土 地增值税时予以调整。
”5、 未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同 一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、 对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发[2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
（二） 土地增值税扣除成本框架（三）土地增值税扣除项目应注意的几点1、 不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2、 拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签 收花名册或签收凭证应一一对应。
3、 不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4、 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派岀所用房、 会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿 所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用 可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
6、企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用。
7、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9、质量保证金的扣除问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
”10、房地产开发费用的扣除问题国税函[2010]220 号第三条第（一）项、第（二）项规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
11、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第三条规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额'与‘房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额'与‘房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
”基于以上政策规定，应注意以下几点：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” 。
《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34 号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
第二，国税函[2010]220 号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。
因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。
第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。
由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。
“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。
既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
这一规定对于开发企业而言是相对有利的。
第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220 号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。
案例分析【例题】某开发项目取得土地使用权成本为20000 万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200 万元。
项目开发期间的财务费用——利息支出为100 万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60 万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。