房地产行业企业所得税汇算清缴特殊业务处理
房地产企业特定业务的企业所得税填报
房地产企业特定业务的企业所得税填报2019-04-18对一般企业来说，企业所得税的计税依据是以会计利润为基础，进行调增调减，计算出应纳税所得额。
企业预收货款在会计上不确认收入，在企业所得税上也不确认收入。
但对房地产企业则有所区别。
按照会计制度的规定，在房屋未交付之前不确认收入，预收的房款挂在预收账款。
如果不对预收房款进行纳税调整，一是会形成国家税收畸轻畸重，税收收入不能均衡入库。
二是大量资金在预售时收取，待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。
因此，对房地产企业预收房款，先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税，待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算，核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。
本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下：一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。
《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。
企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。
本行填报金额不得小于本年上期申报金额。
”也就是说，房地产预缴企业所得税时，预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。
即使是在当期开发产品完工并已确认收入，实际利润中已包含了预计计税毛利，在预缴企业所得税时，也不得扣除当期预计计税毛利，该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。
另，在月度或季度预缴企业所得税时，缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢？从预缴申报表的填报上看，并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。
房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析
房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析来源：海峡财经导报李健李伟毅时间：2013年3月05日16:10 热度0票浏览1次【共0条评论】【我要评论】房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次。
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有：《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)等，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
基本案情某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开发产品取得收入共1000万元，缴纳了营业税有50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。
2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;(3)开发成本为1500万元;(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。
要求：(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。
案例分析(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
房地产业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产业企业所得税汇算清缴专题培训说到房地产业的企业所得税汇算清缴，嘿，你可得打起十二分精神来。
别看这个话题听起来枯燥又复杂，实际上，弄明白了，你会发现它和我们生活中的很多小事儿一样，只有搞清楚了规则，才不至于踩坑。
比如你上个购物网站，加入购物车，结账时才发现，原来你还有优惠券，或者说你不小心把商品退回了，这些事情，原来都得按照规则来办，税务这个事情也是一样，稍微不注意，可能就要吃个亏。
那企业所得税汇算清缴到底是啥？简而言之呢，就是公司一年到头，得把赚的钱和花的钱算清楚，看看交的税够不够，差多少，得不该得的退给你，不该少的补上。
别小看这一步，搞不好企业就得交罚款，甚至影响到公司的信用。
其实也不难理解，我们自己每年年末做报税的时候，也得清算一番，税局的人看着公司账目，咱们也得照着给税局一个“明白账”嘛。
你看啊，这种汇算清缴，其实就是个“算账”过程。
没错，你平时可能都习惯了“给老板算账”，或者自己做生意时算算账，但是一旦涉及到税务，大家心里就有点发怵了。
其实啊，只要你对了方向，理清了自己的账本，这事儿也就能轻松搞定。
就是那些利润表、现金流、各类费用，咱得把它们捋清楚，保证税务人员能看得懂，弄清楚公司到底赚了多少钱，交的税到底合不合理。
不过，说到这儿你可能就有疑问了，哎，那我到底怎么才能顺利完成汇算清缴呢？是不是得请个专业的税务师？也没那么复杂。
你得有完整的财务账目，没有乱七八糟的账务，是不是很简单？然后，你得知道自己的公司是做什么的，不同的行业，税率也不同。
比如房地产这块的税务，可能就比你卖衣服的店铺复杂一些。
房地产业涉及到的税种多，开个工地、建个楼，涉及的税务项目可不少，增值税、企业所得税，还有各种附加税，统统都得考虑进去。
搞明白了这些基本内容，接下来就是实打实地开始算账了。
算账可不是盲目瞎算，咱得根据财政部的和规定来，别让自己掉进税收的“陷阱”里。
这过程里最重要的就是把自己能享受的税收优惠用起来，像房地产企业能享受到的优惠就不在少数，你得把它们一一列出来，算上那些增值税减免、折旧和摊销的优惠，能省不少钱呢！就是得把自己的账理顺，确保交的税正好、合理，既不多交，也不少交。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法随着经济的发展和城市化进程的推动，房地产行业成为了国民经济中一个重要的支柱产业。
作为房地产开发经营业务的企业，其所得税的处理办法对于企业的经营和发展具有重要意义。
一、税收政策优惠为鼓励房地产行业的发展，我国政府出台了一系列税收政策优惠。
首先是对于房地产企业的所得税率，根据企业所处的地域和发展阶段的不同，税率有所差异。
一般来说，在经济欠发达地区和城市中心地带，企业可以享受较低的所得税率。
其次，对于房地产企业的新建和改建项目，可以享受一定的税收优惠政策，如按项目总投资额的一定比例减免企业所得税。
此外，对于房地产企业从事公共租赁住房等保障性住房项目的，还可以享受更为优惠的税收政策。
二、土地增值税的处理在房地产开发经营业务中，土地购买和增值是一个重要的环节。
我国对于土地增值的税收处理也有一定的规定。
根据国家税收政策，房地产开发经营企业在售出房地产项目并获得土地增值时，应缴纳土地增值税。
土地增值税的计算方法是根据土地的增值额和适用税率来确定的。
对于购买土地后未进行开发，而是在一定时间内转让的，可以按照购买土地的成本计算税额。
此外，房地产企业在支付土地增值税时，还可以享受一定的税收优惠政策，如可以按照项目总投资额一定比例抵免土地增值税等。
三、资产折旧的处理房地产开发经营业务企业的固定资产是其经营中不可或缺的一部分。
根据我国税收政策，房地产企业可以对其固定资产进行折旧计提，并将折旧额作为企业的成本，在计算企业所得税时予以扣除。
折旧的计提方法可以根据固定资产的性质和使用寿命来确定，但需符合税务机关的要求。
折旧额的计算方法可以采用直线法、年数总和法或年限平均法等。
此外，对于购买房地产开发企业所得资产的，企业还可以享受一定的折旧税前扣除政策。
四、税务申报与合规管理在房地产开发经营业务中，税务申报和合规管理是企业必不可少的一部分。
房地产企业需要根据国家税务机关的要求，按照规定的时间节点和形式，申报企业的所得税，如年度汇算清缴等。
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知等作者：来源：《财会学习》2009年第05期国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(以下简称“新法规”)，统一了内外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予了明确。
新法规是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)等文件的基础上重新修订、补充后制定的。
对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业需予以关注。
·新法规明确处理办法的适用对象新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括外商投资企业，内外资企业不再有区别。
·明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
·新法规调低了预售开发产品的计税毛利率·新规定规范了成本、费用的税前扣除限制企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。
企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
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房地产行业企业所得税汇算清缴特殊业务处理
作者：葛瑞华
来源：《财会学习》2017年第15期
摘要：房地产行业预售阶段取得的收入在当年的会计核算和所得税的处理，在完工阶段对预售阶段的收入进行的会计处理和所得税调整处理。
关键词：企业所得税;汇算清缴;房地产;特定业务
每年汇算清缴是企业财务人员必须要做的重要工作，对于房地产企业的财务人员来说由于销售商品的特殊性，比其他行业还要多一项特定业务的纳税调整。
房地产开发企业从拿地到最终销售完毕经历的周期比较长，在不同阶段取得的销售房款有着不同的会计核算和涉税处理规定。
房地产企业在预售阶段取得的预售房款，会计核算时计入了“预收账款”，是不是会计上没有计入收入类科目，在所得税汇算时就不用处理呢？房产竣工验收进入完工阶段，在完工阶段“预收账款”转入“主营业务收入”，是不是转入收入年度才一并缴纳企业所得税呢？
会计核算和税法规定在很多方面都有较大差异，房地产行业由于自己商品的特殊性，预收房款的税会差异较为突出。
预收房款的税会差异如何进行调整，国家税务总局在2009年31号文件第九条及第十二条对这个预收账款业务调整规定的较为详细。
在预售阶段税法规定对取得的预售房款按一个确定的毛利率调增，由于预收房款缴纳的税金进行调减。
在完工阶段将2015按确定毛利率调增的毛利额进行调减，对2015年调减的预收款缴纳的税金进行调增。
对这个特定业务的纳税调整通过下面的案例让大家有一个较为清晰的了解。
某房地产企业基本情况：机构在省会城市，开发的X项目在机构所在地，税务机关确定的销售未完工开发产品的计税毛利率20%，土地增值税预征率2%，企业所得税预征率
3.25%。
一、预售阶段2015年
2015年X项目五证齐全开始销售，收到预售房款6000万元存入银行，当年未完工。
按照税法规定，6000万元预收账款需缴纳七种税费。
会计处理：
借：“应交税费-企业所得税195” “应交税费-应交营业税300”“应交税费-应交城建税21”“应交税费-应交教育费附加9”“应交税费-应交地方教育费附加6”“应交税费-土地增值税120”“管理费用-印花税3” 贷：银行存款654
注：2016年财政部22号文件规定2016.5.1日后印花税计入“税金及附加”科目。
2015年汇算清缴时填写A105010年度纳税申报表。
在行次列找到第23行，销售未完工产品的收入，填入6000万元;24行销售未完工产品预计毛利额填入1200万元=6000×20%，25行填入456万元=（300+21+9+6+120）万元，填完上述数据后，第22行显示744万元=1200万元-456万元
在A105000第39行第2列“税收金额”显示744万元，第3列“调增金额”显示744万元。
2015年房地产企业期间费用500万。
表1数据的填列是根据国家税务总局2009年31号文件九和十二条以及2014年所得税纳税申报表填表说明进行分析计算填列的。
二、完工阶段2016年
2015年预售阶段的预收账款6000万元以及由此产生的未计入2015年损益的456万元“营业税金及附加”在2016汇算时需要调整。
为了准确计算及表格表述明了，我们对2016年其他业务不在分析，视同没有发生相关业务，只对预收账款及对应缴纳税金这个特定业务进行调整。
需要特别说明的是2016年完工交房，房地产企业要将2015年缴纳的税金及附加456万元计入“营业税金及附加”会计科目;参与会计利润的计算。
预售的6000万元收入转“主营业务收入”6000万元。
会计处理：
借：“营业税金及附加456” 贷：“应交税费-应交营业税300”“应交税费-应交城建税21”“应交税费-应交教育费附加9”“应交税费-应交地方教育费附加6”“应交税费-土地增值税120”
借：预收账款 6000 贷：银行存款6000
上述处理对应的纳税调整为：2015年调减的456万，2016年调增;2015年调增的1200万，2016年调减。
2016年汇算清缴时，填写表单A105010在行次列找到第27行，未完工产品转完工产品收入，填入6000万元;28行转回销售未完工产品预计毛利额填入1200万元=6000×20%，29行填入456万元=（300+21+9+6+120）万元，填完上述数据后，第26显示744万元=1200万元-456万元，21行显示-744万元。
在A105000第39行第2列“税收金额”显示-744万元，第4列“调减金额”显示-744万元。
在申报主表第16行自动显示数据744万。
房地产企业的特定业务的汇算清缴，经过案例的分析及报表的填写已经完成。
参考文献：
[1]《中华人民共和国企业所得税法》（2007）.
[2]《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]年31号.
（作者单位：中税联众河北税务师事务所有限公司）。