牧马山别墅市调资料
成都牧马山高尔夫山庄前期策划定位报告59p
样板房概念图片示意
样板房概念图片示意
样板房概念图片示意
成都牧马山高尔夫山庄
项目地理位置
项目介绍及前期回顾
本项目到市区车程25分钟，距双流国际机 场4公里，驾车到机场仅5分钟，有5条道 路直达市区。项目所在的区域——牧马新 城是目前成都房地产开发热度最“火”的别 墅带，被媒体称为“成都第一别墅区”。包 括森宇、交大为首的成都大牌开发商在内 的十余家开发商都在此区域有开发项目， 加上政府的宏观规划，此区域将成为成都 顶级生态别墅区。
市场现状------典型楼盘
迎宾大道NO.1
迎宾大道1号号称聘请英国皇室御用 设计大师设计样板房，占地125亩， 容积率0·29，绿地率70%，建筑覆 盖率仅10%，46套纯独栋别墅，却 拥有15000平方米的生态水系。别 墅随坡而建，园区内随处可见大胸 径的银杏，楠木、香樟及各种名木 古树，绿地、流水、花香、鸟鸣给 销售带来便利。均价在12000元/平 米，看房预约金20000元。
文化古迹 牧马山——牧马山乃成都龙脉之地。在成 都，相传三国时代，诸葛武侯南征，凯旋 成都，蜀俊王大树南征将士，随征战马放 牧南山，后称牧马山。 佛教名山胜地——“应天寺”座落在城南牧马 山麓。
国际标准18洞高尔夫球场
该球道曾在2000年被中国高尔夫协会 评为全国最佳球道
项目一期总平规划及组团规划
市场现状------典型楼盘
高山流水
产品：独栋，大独栋，北美风格、三重庭院，大花园 基础数据：占地316亩 独栋106栋、其中15幢商务别墅，距离成都43公里，车程40分钟，容积率0·23。规划设计 为澳大利亚柏涛，景观设计为泛亚国际。北美别墅的造型中，糅合了庭院的要素，三重庭院（外院、内庭、后院） 是另一个创新。15幢800余平米的商务别墅，最大占地的套型，可以达到七、八亩。 价位近6000元/平米，地下室2800元/平米，花园500元/平米。主力户型为380平米的内庭小院户型，预订情况良 好。高山流水的宣传点是“纯美 高尔夫别墅”，临近青城高尔夫是它一个卖点。订金20万。预计三月份开盘。
中央别墅区第四极崛起
中央别墅区第四极崛起来源:中国经营报-中国经营网时间：2011-11-11 15:46 作者：路漫党鹏字体：大中小北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，这三个城市别墅区曾让中国“中央别墅区”呈现三足鼎立之势。
如今，位于西部的成都牧马山的崛起，或将改变中国别墅格局，呈现东西南北均衡发展之势。
北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，这三个城市别墅区曾让中国“中央别墅区”呈现三足鼎立之势。
如今，位于西部的成都牧马山的崛起，或将改变中国别墅格局，呈现东西南北均衡发展之势。
“无论是从城市地位，还是区域优势、交通优势以及配套优势，成都新津的牧马山已经具备了冲击第四极的条件。
”四川省营销学会副秘书长刘江博士表示。
10月中旬在成都牧马山召开的“2011中国中央别墅区年会”上,牧马山作为中国中央别墅区第四极的崛起这一概念得到了与会者的普遍认同。
天赋资源成都最早别墅聚集区牧马山，因张飞、赵云屯兵放牧于此而得名。
这片方圆18.3平方公里的区域内，有着常年苍绿的近2000亩原始松林，府河、江安河、杨柳河、岷江四水环侍。
与洛杉矶比弗利山、香港太平山、台湾阳明山相比，其稀缺的自然资源，安逸的半山环境，具有极大的相似性，而牧马山绵延千年的历史文化底蕴却是后者无法企及的。
浅丘近水、山地迤逦，距成都市区20余分钟的车程，在业内人士眼中，适合打造高端别墅的先天要素，牧马山区域都具备。
从2003年起，牧马山成为了成都别墅兵家必争之地，也是成都最早、最纯粹的别墅集中开发区，由于它特有的浅丘地貌，成都建成了最早、最标准、人气最旺的高尔夫球场。
即便如此，世家地产顾问机构副总经理彭致远仍然认为，目前牧马山的价值还没有真正地发挥出来，其应有的市场地位并没有得到认可。
正如成都置信集团副总经理陈建蓉所说：“牧马山区域的高端价值属性，一直以来只是被开发商和业内人士所感受到，如今最重要的是，如何让别墅购买者也能真切感受到这种价值的存在。
”最近两年来，置信、龙湖、金科、华新国际、三盛、隆鑫、中渝、国嘉、大陆希望、吉宝等众多国内外品牌企业进驻牧马山，高起点的规划让牧马山别墅区商业缺位问题开始得到缓解，别墅聚集效应显现，牧马山别墅区目前正面临全面复兴的历史机遇。
牧马山项目建议书
成都牧马山项目建议书一、项目概况1.1 项目位置地块位于成都市南部板块新津县花源镇内，靠近杨柳河（对岸为牧马山脉），距离主干道大件路（规划中的牧马大道，双向8车道，已通车，2009年底完成全线拓宽通车）约2公里，属于规划中的牧马山新城片区（该区域为政府重点打造的生态居住区，属于新兴别墅区域，区域认知度正在提高）。
花源镇位于新津县东北部，其东、北面与双流县接壤，距新津县城11公里，距成都市中心约30公里，离双流国际机场约10公里，距火车南站约15公里。
1.2区域位置成都双流国际机场牧马山花源镇组团1.3交通情况项目可通过与主干道大件路（规划中的牧马大道）相连的市政道路到达。
从市中心驾车，经永丰立交，沿成雅高速直行到石羊公交站后下高速（免费），走大件路，约行40分钟至项目地。
花源镇境内有川藏路、大件路2条快速通道直通市中心，从成都市区可走成雅高速、108国道，机场高速，经大件路直达，也可走华阳镇（成熟的高档社区）进入花源镇。
另外，2010年建成的成—绵—乐城际轻轨会从花源镇穿境而过，南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射至该项目。
道路交通示意图区域交通干线图双流国际机场大件双流县华阳镇1.4成都牧马山新城 1）牧马山新城简介牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。
组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。
牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。
南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。
历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。
目前一座110KV 变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。
除了完善的基础设施和区位优势，牧马山新城拥有良好的生态环境和稀缺山水资源。
万安镇市调
天府新区万安镇“旧城改造项目”实地调研报告四川铁投城乡投资建设集团投资发展部二〇一四年十一月通过对天府新区万安镇“旧城改造项目”所在区域实际情况及区域房地产市场进行实地调研，形成如下报告：一、万安镇概况（一）区域规划概况万安镇幅员31.14平方公里，下辖5个行政村，总人口2.1万。
镇域以成自泸高速为中间界，成自泸高速以西为城区，成自泸高速以东为绿隔区。
其中旧城改造项目位于城区，靠近成自泸高速，项目面积1106亩，可出让土地561.2亩；绿隔区土地综合整治项目面积15平方公里，其中集体建设用地2000亩，拟打造小组团、小规模、生态化的集中居住区。
万安镇规划定位为高端住宅区，现有大型项目：雅居乐花园、麓山国际社区、海昌天澜、三利麓山城，宏达世纪锦城、万科海悦汇城、麓岭汇大型商业综合体、中国丝绸博览馆、奥迪新元素、实验外国语学校等；拟投建项目：兴露欧洲城、好又多国际儿童中心、好又多健康管理中心、动漫基地、大型医院、四中以及双流职业学校等。
（详见附件：万安镇规划示意图）（二）区位特点万安镇位于成都市区向天府新区的过渡地带，地处天府新区成都直管区的核心位置，距成都市区16公里，同时万安镇的绿隔区还位于城市通风口。
（三）交通特点万安镇交通较为便利，境内主要道路构成“三纵一横”的交通网络。
“三纵”分别是红星路南延线、新成仁路（2015年开工建设，可直通中环）以及成自泸高速（高架之下为成仁快速通道）；“一横”为麓山大道，自西向东贯穿全域。
（四）生态环境万安镇的绿隔区位于城市通风口，空气清新，拥有6000余亩生态森林，犹如一个巨大的“天然氧吧”，被媒体誉为“城市后花园”。
（五）公共服务配套情况万安镇基础设施建设已经初具规模，但境内医院、学校等公共服务配套设施较为缺乏。
二、“旧城改造项目”所在区域情况（一）规划概况旧城改造项目位于成自泸高速以西，新成仁路以东，麓山大道以北。
项目面积1106亩，安置房及公共服务配套用地187.3亩，可出让土地561.2亩，净用地357.92亩。
对成都牧马山蔚蓝卡地亚项目14个建议106PPPT课件
在规划设计中，应注重细节和品质，从居民的生活需求出 发，提供舒适、便捷、安全的生活空间，营造高品质的生 活氛围。
突出文化特色
在规划设计中，应深入挖掘和提炼项目所在地的文化元素， 将其融入到建筑、景观、室内设计中，形成独特的文化特 色，提升项目的附加值。
建筑风格与景观设计融合
统一建筑风格
定期开展物业管理培训
针对团队成员的不同岗位和职责，定期开展物业 管理培训，提高团队整体的专业素质和服务水平。
3
建立完善的考核和激励机制
通过设立明确的考核标准和激励机制，激发团队 成员的工作积极性和创造力，提升物业管理服务 质量。
社区文化活动丰富度增强措施
举办多样化的社区文化活动
根据业主的需求和兴趣，举办多样化的社区文化活动，如亲子活动、健身活动、文艺演 出等，增强社区的凝聚力和活力。
加强与业主的沟通和互动
通过建立有效的沟通渠道和互动平台，加强与业主的沟通和互动，了解业主的需求和建 议，不断优化社区文化活动的内容和形式。
鼓励业主参与社区文化建设
鼓励业主积极参与社区文化建设，发挥业主的创造力和资源优势，共同打造丰富多彩的 社区文化。
智能化科技应用助力物业管理升级
引入先进的物业管理系统
04
客户服务体系完善建议
售前咨询服务优化
提高咨询响应速度
建立快速响应机制，确保客户在第一时间获得解答和帮助。
提供个性化咨询方案
针对不同客户需求，提供定制化的咨询方案，提高客户满意度。
强化咨询顾问培训
提高咨询顾问的专业素养和服务意识，确保为客户提供准确、专业 的咨询服务。
售中跟进流程改进
建立完善的客户档案
政策调整风险预警和应对策略制定
成都别墅市场调查报告
使房价回归理性。
国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健 康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。
7
二、板块分布情况
目前，成都别 墅主要集中分 布在六大板块： 青城山-都江 堰、牧马山、 南延线、龙泉、 温江和城北板 块。
近郊区域 远郊区域
青城山都江堰板 块 城北板块 温江板块
合计
17
813523.9
2013年成都别墅项目备案均价TOP20
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
18
项目名称 水映长岛 麓山国际社区 龙湖小院青城 半山艾马仕 亚特兰蒂斯 金阳伦敦西区 麓湖生态城 中海龙湾半岛 蔚蓝卡地亚 中海城南官邸 三利宅院 复地雍湖湾 置信丽都花园城 优品道 保利心语花园 中粮御嶺湾 保利拉斐庄园 恒禾皇冠国际社区 牧马山卡地亚 绿地锦天府 总体均价
3 月 31 日，成都市房管局公布“成都国
五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨 幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增
长幅度”。
6
结论
第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。 第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出 来，从而稀释了市场需求总量。 第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从 而也减少了市场需求总量。 第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。 这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。 第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促
总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目
成都新津牧马山片概念规划-纯朗读稿
新津县牧马山片区城市设计与控制性详细规划波尔多的浓香纯郁，法兰西酿出了世界情怀。
成都的蜀韵飘香，四川酿出醇香四溢的天府文化，中国的成都，也是世界的成都。
让成都走向世界，又一个波尔多飘香人间…..成都，山川秀美、物产丰富、风调雨顺、生活安逸，被誉为“天府之国”。
在世人眼中，成都是自然、休闲、美食和文化的象征。
这里的院落和居所不仅是居住的空间，还是精神的场所和文化的舞台。
牧马山片区位于成都市南部、邻新津县花源镇，依牧马山、傍杨柳河而山清水秀，因紧邻成都双流机场而面向世界。
借四川美酒的飘香和波尔多的情怀，这里将塑造一种全新的法式庄园生活。
——————————————我们的方案有五大规划基点：2009年，成都正式启动发展成为“世界现代田园城市”的伟大图景；“天府之都”在本世纪将实现又一次全新的跃升；这是中国西部率先提出对接世界城市体系的城市，一座将实现千百年田园理想的现代都市！规划区位于成都主城至新津的区域走廊之上，这是成都中心城区联系全市域的6条重要区域走廊之一；并且，坐拥高端低密度住区的开发热点区域——牧马山片区；其总体风貌定位为欧洲风情小镇，将建成生态型高品质社区，以复合化的职能定位与这座充满魅力的城市有机对接。
——————————————规划区距成都市区20公里，新津县城11公里，双流国际机场10公里，周边有成雅高速、第二绕城高速、大件路、城际铁路等重大交通干线，是成都南部最好的区位之一。
其特有的区位优势还表现在所处的以双流国际机场为核心的临空经济区。
基于临空经济区对“更近、更好”空间的诉求，“牧马山”这个高端品质社区，将依托成都的特色休闲文化，面向更广阔的世界尺度，吸引世界高端人才汇集。
——————————————基地东高西低，最大高差约30米，总体坡度较为平缓，南北有两块规模较大的平地，中部地形微微隆起，临杨柳河一侧坡度最陡；坡向以南北向为主，临杨柳河呈现明显的向水倾斜。
规划区内有东风渠、牧马山干渠、杨柳河三大水系及诸多池塘水体，水质良好，其间村落散布、农业发达、林盘葱郁、环境优美，主要道路路面情况良好，对外交通便捷。
最新牧马山建设项目建议书
成都牧马山项目建议书一、项目概况1.1 项目位置地块位于成都市南部板块新津县花源镇内，靠近杨柳河（对岸为牧马山脉），距离主干道大件路（规划中的牧马大道，双向8车道，已通车，2009年底完成全线拓宽通车）约2公里，属于规划中的牧马山新城片区（该区域为政府重点打造的生态居住区，属于新兴别墅区域，区域认知度正在提高）。
花源镇位于新津县东北部，其东、北面与双流县接壤，距新津县城11公里，距成都市中心约30公里，离双流国际机场约10公里，距火车南站约15公里。
1.2区域位置成都双流国际机场牧马山花源镇组团1.3交通情况项目可通过与主干道大件路（规划中的牧马大道）相连的市政道路到达。
从市中心驾车，经永丰立交，沿成雅高速直行到石羊公交站后下高速（免费），走大件路，约行40分钟至项目地。
花源镇境内有川藏路、大件路2条快速通道直通市中心，从成都市区可走成雅高速、108国道，机场高速，经大件路直达，也可走华阳镇（成熟的高档社区）进入花源镇。
另外，2010年建成的成—绵—乐城际轻轨会从花源镇穿境而过，南延线、双楠大道、新川藏路以及即将开工建设的华牧路都可辐射至该项目。
道路交通示意图成都双流国际机场双流县华阳镇大件区域交通干线图1.4成都牧马山新城 1）牧马山新城简介牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。
组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。
牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。
南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。
历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。
目前一座110KV 变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。